0
Tải bản đầy đủ (.pdf) (39 trang)

Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Một phần của tài liệu PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI (Trang 33 -38 )

1.3. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

1.3.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Theo BLDS 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục xử lý TSBĐ nói chung, xử lý TSBĐ là QSDĐ nói riêng được thể hiện như sau:

Thứ nhất, thông báo xử lý TSBĐ.

Theo Điều 51 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thì thông báo phải chứa đựng nội dung như: lý do xử lý tài sản; TSBĐ được xử lý; thời gian, địa điểm xử lý TSBĐ. Theo quy định này, về phương thức thông báo thực hiện theo thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì bên nhận bảo đảm gửi trực tiếp văn bản thông báo cho bên bảo đảm hoặc thông qua ủy quyền, dịch vụ bưu chính,... Trường hợp bên bảo đảm thay đổi địa chỉ mà không thông báo cho bên nhận bảo đảm biết thì địa chỉ của bên bảo đảm được xác định theo địa chỉ đã được bên bảo đảm cung cấp trước đó, theo hợp đồng bảo đảm hoặc theo thông tin được lưu trữ tại cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm.

Trước khi xử lý TSBĐ, người xử lý TSBĐ phải đồng thời thông báo bằng văn bản về việc xử lý TSBĐ cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác (nếu có) và người giữ TSBĐ. Ngoài phương thức thông báo quy định đã nêu ở trên còn có thể thực hiện bằng phương thức đăng ký văn bản thông báo xử lý TSBĐ theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.(32)

Quy định này đã khắc phục hạn chế, nếu có giao dịch đảm bảo không đăng ký thì sẽ không nhận được văn bản thông báo vì không có thông tin về địa chỉ của những người này.

Bên cạnh đó, người xử lý TSBĐ phải có thời hạn gửi thông báo về việc xử lý TSBĐ cho bên bảo đảm phải thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc thỏa thuận khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì phải thực hiện trong thời hạn hợp lý, nhưng trước ít nhất mười lăm ngày đối với QSDĐ tính đến thời điểm xử lý TSBĐ. Đồng thời, trừ trường hợp bị xử lý ngay theo quy định tại khoản 1 Điều 300 của BLDS 2015.(33) Có thể thấy rằng, trường hợp các bên thỏa thuận về việc ra thông báo khi ký hợp đồng bảo đảm chưa xác định được có phù hợp với khoảng thời hạn hợp lý thì căn cứ vào khoản 1 Điều 300 BLDS 2015 và khoản 7 Điều 3

(32).Xem: khoản 3 Điều 51 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

(33).Xem: khoản 4 Điều 51 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP có quy định. Ngoài ra, khoản 2 Điều 300 BLDS 2015 quy định nếu bên nhận bảo đảm không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bảo đảm và các bên có liên quan. Qua việc đưa ra giải thích từ ngữ về “thời hạn hợp lý” của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP mà trong các Nghị định trước đó đã thiếu sót, sẽ góp phần khắc phục được một phần tình trạng gây lung túng và không rõ ràng trong thực tế của các bên tham gia vào quan hệ bảo đảm áp dụng khi xử lý tài sản. Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa quy định rõ ràng về vấn đề thời gian cụ thể, nếu trong trường như bên bảo đảm không hợp tác và cho rằng thời gian thông báo không phù hợp, không hợp lý, cũng như không đồng ý hợp tác trong tiến hành xử lý TSBĐ theo quy định sẽ gây ra trở ngại nhất định cho bên nhận bảo đảm.

Thứ hai, về vấn đề giao TSBĐ để xử lý.

Việc giao TSBĐ để xử lý là một nội dung quan trọng của quá trình xử lý TSBĐ là QSDĐ. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP không có quy định về thu giữ TSBĐ do hạn chế văn bản mức Nghị định. Tuy nhiên, để tháo gỡ vướng mắc này, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã quy định khi xử lý TSBĐ, chỉ cần thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm.(34) Theo quy định tại Điều 301 BLDS 2015, bên giữ TSBĐ phải giao tài sản đó cho người xử lý TSBĐ theo thông báo của người này; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ TSBĐ không giao tài sản thì người xử lý tài sản có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Đồng thời, bên nhận bảo đảm có quyền xem xét, kiểm tra thực tế TSBĐ để ngăn chặn việc tẩu tán để xử lý.(35)

Tuy nhiên, việc không phối hợp hoặc có hành vi cản trở việc xem xét, kiểm tra thực tế TSBĐ của bên giữ TSBĐ mà gây thiệt hại cho bên nhận bảo đảm thì phải bồi thường.(36)

Trong trường hợp người giữ TSBĐ là người thứ ba thì bên bảo đảm và người giữ tài sản có trách

(34).Bùi Trang (2021), Hiệp hội Ngân hàng triển khai Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về thực hiện bảo đảm nghĩa vụ, Tạp chí Thị trường tài chính – Tiền tệ, https://thitruongtaichinhtiente.vn/hiep-hoi-ngan-hang- trien-khai-nghi-dinh-21-2021-nd-cp-quy-dinh-ve-thuc-hien-bao-dam-nghia-vu-34266.html, truy cập lần cuối cùng ngày 27 tháng 04 năm 2021.

(35).Xem: khoản 6 Điều 52 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

(36).Xem: khoản 8 Điều 52 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

nhiệm phối hợp với bên nhận bảo đảm thực hiện việc xem xét, kiểm tra thực tế TSBĐ.(37)

Khi thực hiện việc tiếp nhận TSBĐ từ bên bảo đảm hay bên thứ ba phải được thành lập bằng văn bản ghi rõ việc bàn giao, tiếp nhận TSBĐ, trong trường hợp bên bảo đảm hay bên thứ ba không hợp tác hoặc không có mặt theo thông báo thì đại diện chính quyền cấp xã/phường nơi tiến hành giao TSĐB để xử lý, tham gia làm chứng và xác nhận vào biên bản bàn giao. Đặc biệt, trong quá trình tiến hành giao tài sản để thực hiện nghĩa vụ bảo đảm, thì bên giữ tài sản xử lý có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây mất trật tự, an ninh thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu chính quyền địa phương các cấp và cơ quan công an nơi được giao tài sản xử lý trong phạm vi, chức năng, quyền hạn của mình thực hiện việc bảo đảm an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ TSBĐ.(38)

Thứ ba, tiến hành định giá tài sản.

Sau khi thực hiện thành công việc giao TSBĐ là QSDĐ cho bên nhận bảo đảm thì theo Điều 306 BLDS 2015 quy định nếu không có thỏa thuận sẽ tiến hành định giá thông qua tổ chức định giá tài sản hoặc theo sự thỏa thuận về giá trị TSBĐ của các bên. Việc định giá TSBĐ phải khách quan, phù hợp với giá thị trường. Tổ chức định giá phải trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá TSBĐ.

Thứ tư, tiến hành các thủ tục bán đấu giá tài sản.

Để xử lý tài sản thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thì bên nhận bảo đảm sẽ thực hiện bán đấu giá TSBĐ theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 304 BLDS 2015. Số tiền thu được từ việc xử lý TSBĐ này, sau khi đã trừ đi các chi phí hợp lý như thù lao dịch vụ, chi phí dịch vụ làm thủ tục,.. phần còn lại sẽ được thanh toán theo thứ tự ưu tiên thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đồng thời, sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản.

(37).Xem: khoản 7 Điều 52 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

(38).Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam - tập II, Nxb. Công an nhân dân,

Năm là, tiến hành khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Khi các bên xảy ra tranh chấp với nhau và không thể đưa ra sự thỏa thuận chung thì bên nhận bảo đảm có quyền khởi kiện tại Tòa án để giải quyết. Việc nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án được tuân thủ theo đúng trình tự, thủ tục quy định của BLTTDS 2015. Bên cạnh đó, trường hợp Tòa án đã thụ lý đơn khởi kiện nhưng vẫn chưa có bản án, quyết định thì các bên có quyền thỏa thuận phương thức xử lý TSBĐ, sau đó rút đơn khởi kiện và thực hiện theo thỏa thuận đó. Tuy nhiên, trường hợp Tòa án đã ra bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật thì phải chấp hành.

Sáu là, công tác thi hành án dân sự.

Sau khi bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật thì các bên phải có trách thi hành bản án, quyết định theo quy định của Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung 2014. Căn cứ vào pháp luật về thi hành án, các bên có quyền thỏa thuận về việc tự nguyện thi hành án, nhưng các thỏa thuận này không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội, kết quả tự nguyện thi hành ántheo thỏa thuận được công nhận. Trường hợp các bên không thực hiện đúng như thỏa thuận thì có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền thi hành phần nghĩa vụ chưa được thực hiện theo nội dung bản án, quyết định.

Thứ bảy, về thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm là QSDĐ

Việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm(39) là QSDĐ là bước cuối cùng của quá trình xử lý TSBĐ là QSDĐ. Đó là lúc bên nhận bảo đảm tiến hành xóa đăng ký biện pháp bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi đăng ký biện pháp bảo đảm ban đầu. Việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm này có ý nghĩa chứng minh rằng QSDĐ không còn là tài sản thế chấp, cầm cố... đối với khoản nợ của bên bảo đảm với bên nhận bảo đảm. Có thể nói là tại thời điểm xóa đăng ký biện pháp bảo đảm thì hai bên không còn quan hệ bảo đảm tài sản, mọi vấn đề liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ cũng sẽ không còn. Người yêu cầu xóa đăng ký biện pháp bảo đảm là QSDĐ là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm hoặc người được một trong các chủ thể này ủy quyền.

(39).Xem: khoản 1 Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm quy định: đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm.

Thứ tám, về chuyển QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng.

Dù thực hiện theo các phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ là: bán đấu giá, nhận chuyển nhượng, khởi kiện Tòa án... thì các bên trong quan hệ bảo đảm QSDĐ vẫn sẽ làm một thủ tục là chuyển QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng. Sau khi đã thực hiện các thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm thì để bảo vệ quyền lợi của người trúng đấu giá cũng như các bên đương sự trong quá trình thi hành án dân sự thì các bên phải thực hiện chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng TSBĐ là QSDĐ. Thủ tục chuyển QSDĐ thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký QSDĐ. Đồng thời,người mua được TSBĐ thông qua đấu giá tài sản được bảo vệ quyền lợi theo quy định của BLDS, Luật Đấu giá tài sản và luật khác liên quan.(40)

Chín là, về thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý một TSBĐ là QSDĐ cho nhiều nghĩa vụ.

Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý QSDĐ được bảo đảm để thu hồi nợ cũng được áp dụng tương tự như thứ tự ưu tiên thanh toán đối với TSBĐ trong các giao dịch bảo đảm nói chung được quy định lần lượt tại Điều 307 và Điều 308 BLDS 2015. Theo đó, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý TSBĐ được xác định theo thứ tự đăng ký. Nếu một tài sản được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch được đăng ký, giao dịch không đăng ký thì giao dịch bảo đảm được đăng ký sẽ được ưu tiên thanh toán trước... Quy định này cũng được áp dụng trong trường hợp xử lý TSBĐ là QSDĐ và chúng đặc biệt có ý nghĩa, có tác dụng nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận bảo đảm QSDĐ đầu tiên khi một QSDĐ được dùng để bảo đảm cho nhiều khoản vay. Tuy nhiên, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP không có điều khoản quy định riêng về các trường hợp nào bắt buộc phải đăng ký biện phápbảo đảm, nhưng chỉ quy định một điều khoản về hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba và việc phải đăng ký biện phápbảo đảm sẽ do BLDS và các luật khác có liên quan quy định hoặc đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm.

(40).Xem: Điều 58 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Một phần của tài liệu PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI (Trang 33 -38 )

×