1.3. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
1.3.3.Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ được hiểu là các cách thức mà các bên tham gia giao dịch bảo đảm lựa chọn áp dụng cho việc xử lý TSBĐ là QSDĐ của mình. Bên cạnh một số phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ do pháp luật đề ra để các bên có thể thoả thuận lựa chọn để áp dụng, pháp luật còn quy định các phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ mà các bên phải tuân theo khi tiến hành xử lý TSBĐ là QSDĐ trong trường hợp các bên không có sự thoả thuận. Theo Điều 303 BLDS 2015 quy định thì phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ bao gồm có hai trường hợp. Đó là:
Trường hợp thứ nhất, các bên có thỏa thuận được về phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 303 BLDS 2015 phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp gồm có: bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và phương thức khác.
Một là, phương thức bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, việc bán TSBĐ có thể do bên nhận bảo đảm bán hoặc phối hợp với bên bảo đảm bán tài sản trực tiếp cho người mua hoặc ủy quyền cho bên thứ ba bán tài sản cho người mua. Bên thứ ba được ủy quyền bán tài sản có thể là trung tâm bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng được mua tài sản để bán. Trong trường hợp các bên thỏa thuận phương thức xử lý TSBĐ là bán đấu giá tài sản thì việc bán đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài
sản.(23) Việc bán TSBĐ giúp cho bên nhận bảo đảm thu hồi lại nợ, khi bên bảo đảm đã không thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm đối với bên nhận bảo đảm khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn thực hiện hoặc thực hiện nhưng không đúng nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm. Nếu bên nhận bảo đảm muốn đứng ra bán TSBĐ, trong hợp đồng bảo đảm (cụ thể là hợp đồng cầm cố, thế chấp) nên có một điều khoản quy định việc bên bảo đảm ủy quyền vô điều kiện và không hủy ngang cho bên nhận bảo đảm được phép thay mình bán TSBĐ trong trường hợp xử lý TSBĐ, bởi vì theo quy định tại Điều 195 BLDS 2015 thì “người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật”. Trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc bán TSBĐ không thông qua phương thức bán đấu giá thì việc bán TSBĐ được thực hiện theo các quy định về bán TSBĐ trong Điều 304 BLDS 2015, cụ thể việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản được thực hiện theo Điều 307 BLDS 2015, sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản. Theo quy định của Điều 306 BLDS 2015 thì các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá bán TSBĐ.
Việc bán TSBĐ không qua đấu giá này được hướng dẫn cụ thể và chi tiết hơn tại Điều 10 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, cụ thể trong trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận về việc bán TSBĐ không qua đấu giá và không có thỏa thuận khác về việc xác định giá bán thì việc định giá bán TSBĐ được thực hiện như sau: bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm thỏa thuận về giá bán TSBĐ bằng văn bản. Trong trường hợp không thỏa thuận được giá bán tài sản thì bên bảo đảm có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá bán tài sản trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày không thỏa thuận được giá bán. Sau thời hạn mười lăm ngày, nếu bên bảo đảm không chỉ định cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá thì bên nhận bảo đảm có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá bán. Chi phí thuê cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá được tính vào chi phí xử lý
TSBĐ. Trong trường hợp TSBĐ không bán được theo định giá của cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá thì bên nhận bảo đảm được quyền hạ giá bán trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày không bán được tài sản. Việc hạ giá bán thực hiện liên tục ba lần nhưng mỗi lần hạ giá bán không được quá mười phần trăm giá đã định và phải cách nhau ít nhất là ba mươi ngày đối với bất động sản. Bên nhận bảo đảm có trách nhiệm thông báo cho bên bảo đảm việc hạ giá bán tài sản. Sau ba lần liên tục hạ giá mà vẫn không bán được thì bên nhận bảo đảm được nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 11 của Thông tư này. Giá trị TSBĐ trong trường hợp này là mức giá của lần hạ giá cuối cùng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Bên nhận bảo đảm phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật, gây thiệt hại cho chủ sở hữu tài sản, người có quyền, lợi ích liên quan đến TSBĐ trong quá trình bán TSBĐ.
Như vậy, các chi phí về bảo quản và liên quan để tiến hành bán tài sản…, sẽ được trừ vào số tiền bán TSBĐ. Nếu số tiền bán TSBĐ sau khi đã trừ đi phần nghĩa vụ được bảo đảm mà còn dư thì bên bảo đảm sẽ được nhận lại phần tiền dư đó; còn nếu số tiền bán TSBĐ sau khi đã trừ đi phần nghĩa vụ được bảo đảm mà còn thiếu thì phần nghĩa vụ còn lại được xem là nghĩa vụ không có bảo đảm.(24) Việc thực hiện phần nghĩa vụ còn lại nhưng không có TSBĐ phụ thuộc rất nhiều vào ý chí của bên bảo đảm, nếu bên nhận bảo đảm muốn bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với mình thì phải yêu cầu hoặc tiến hành khởi kiện ra Toà án.
Hai là, phương thức bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm,theo quy định tại Điều 305 BLDS 2015 thì bên nhận bảo đảm được quyền nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm nếu có thỏa thuận khi xác lập giao dịch bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận theo quy định tại khoản 1 Điều 305 BLDS 2015 thì bên nhận bảo đảm chỉ được nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ khi bên bảo đảm đồng ý bằng văn bản. Trong trường hợp giá trị của TSBĐ lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm; trường hợp giá trị TSBĐ nhỏ hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán trở thành nghĩa vụ không có bảo
đảm. Bên bảo đảm có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật. Ở phương thức này, các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị của TSBĐ.(25)
Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 11 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP- BTNMT-NHNN thì trong trường hợp giá trị của TSBĐ không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ thì bên bảo đảm có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận bảo đảm, nếu bên bảo đảm đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận bảo đảm, nếu bên bảo đảm không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Mặt khác, bên nhận chính TSBĐ phải cung cấp hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản khác chứng minh có thỏa thuận về việc mình có quyền được nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, Giấy chứng nhận về TSBĐ (nếu có) cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, QSDĐ theo quy định của pháp luật có liên quan.(26) Ngoài các phương thức xử lý do pháp luật quy định trên đây, pháp luật còn cho phép các bên có thể thoả thuận những phương thức khác phù hợp với điều kiện của các bên nhưng các thoả thuận này không vi phạm pháp luật và không trái với đạo đức xã hội.
Trường hợp thứ hai, các bên không có thỏa thuận được về phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ.
Khi các bên không đạt được sự nhất trí trong phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ. Đồng thời, phía bên bảo đảm đã thể hiện sự không hợp tác thì trong trường hợp này sẽ làm cho việc xử lý TSBĐ là QSDĐ trở nên phức tạp và dẫn đến trì hoãn thời gian. Thế nên bên nhận bảo đảm có thể đơn phương áp dụng một trong hai phương thức sau đây:
Một là, phương thức tiến hành bán đấu giá tài sản, trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý TSBĐ thì các tài sản này được bán đấu giá.(27)
(25).Xem: khoản 1 Điều 306 BLDS 2015.
(26).Xem: khoản 2 Điều 59 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Việc bán đấu giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Bên nhận bảo đảm sẽ ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để tiến hành bán đấu giá tài sản.(28) Việc tiến hành ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản thế chấp, cầm cố và lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản sẽ do bên nhận bảo đảm quyết định. Tổ chức đấu giá tài sản có thể là trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp đấu giá tài sản.(29) Sau khi bán đấu giá tài sản thành công, người mua được tài sản đấu giá sẽ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 48 Luật Đấu giá tài sản 2016 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua được tài sản đấu giá. Ngoài ra, xét đến trường hợp đặc biệt, người mua được tài sản đấu giá là bên nhận bảo đảm vì họ đã tham gia đấu giá, thì số tiền được thanh toán sau khi đã hoàn thành các chi phí hợp lý của tổ chức đấu giá tài sản sẽ được khấu trừ trực tiếp nghĩa vụ cho bên bảo đảm. Nếu không rơi vào trường hợp đặc biệt này, tức là người mua được tài sản đấu giá không phải bên nhận bảo đảm, thì bên nhận bảo đảm sẽ được thanh toán cho nghĩa vụ của bên bảo đảm từ số tiền được nhận sau khi đã hoàn thành các chi phí hợp lý của tổ chức đấu giá tài sản. Bên cạnh đó, số tiền được nhận chưa để thanh toán nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thanh toán tiếp phần còn lại cho bên nhận bảo đảm.
Hai là, phương thức tiến hành khởi kiện tại Tòa án, trong trường hợp các bên không đạt được sự thỏa thuận với nhau về phương thức xử lý hoặc có thỏa thuận nhưng trên thực tế không thể được hiện thực hóa về xử lý TSBĐ là QSDĐ. Do đó, bên nhận bảo đảm thường lựa chọn Tòa án để giải quyết về việc xử lý TSBĐ là QSDĐ. Đây có thể được xem là phương thức cuối cùng của các TCTD để thu hồi nợ vay. Sau khi Tòa án có thẩm quyền thụ lý vụ án, trải qua giai đoạn xét xử và tuyên bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật. Đến giai đoạn thi hành án dân sự thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án phát mãi (30) TSBĐ là QSDĐ theo thủ tục do pháp luật quy định,(31) để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm của bên bảo đảm, nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp bên nhận bảo đảm.
(28).Xem: Điều 33 Luật Đấu giá tài sản 2016.
(29).Xem: Điều 22 và Điều 23 Luật Đấu giá tài sản 2016.
(30).Phát mãi tài sản là công bố và bán tài sản công khai theo thủ tục do pháp luật quy định để thanh toán nợ. (31).Xem: Điều 7 Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung 2014.