đảm khác
Sự khác nhau cơ bản giữa xử lý TSBĐ là QSDĐ đối với việc xử lý các tài sản khác như động sản hay quyền đòi nợ là sự ổn định của TSBĐ là QSDĐ. Đối với TSBĐ là bất động sản (như QSDĐ, tài sản gắn liền với đất…) đang được thế chấp thì việc chuyển nhượng TSBĐ chỉ có thể thực hiện khi bên nhận bảo đảm đồng ý. Trong trường hợp chuyển nhượng TSBĐ mà không có sự đồng ý của người nhận bảo đảm, người bảo đảm bị coi là có hành vi tẩu tán tài sản và có thể bị xử lý về hình sự.(41) Nhờ tính cố định mà khi nhận bất động sản làm TSBĐ, các TCTD dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay cũng như không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý TSBĐ.
Bên cạnh đó, tính thanh khoản và khả năng xử lý TSBĐ là bất động sản khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều so với tài sản khác nhờ tính khan hiếm và sự phát triển của thị trường bất động sản. Bất động sản là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc, thiết bị.
Đồng thời, bất động sản là một trong những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng rõ ràng nhất. Nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi nào như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định đều phải qua công chứng và đăng ký biện pháp bảo đảm. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các quy định trong khác trong bảo đảm bằng các tài sản khác.
Trong trường hợp bên nhận bảo đảm nhận chính QSDĐ để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ của bên bảo đảm thì họ phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ được hưởng giá trị QSDĐ, giá trị nhà ở. Ví dụ:
(41).Nguyễn Ngọc Điện (2005), Cần xây dựng lại khái nệm quyền tài sản trong Luật dân sự, Tạp chínghiên
theo quy định của LĐĐ 2013 thì đất nông nghiệp chỉ có người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Như vậy, các TCTD không thuộc đối tượng sử dụng đất nông nghiệp nên không thể nhận chính QSDĐ để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ của bên bảo đảm. Theo quy định của BLDS 2015 thì TCTD có quyền chủ động xử lý TSBĐ để nhận giá trị bằng tiền. Trong đó, một số quy định của pháp luật chuyên ngành liên quan quy định TCTD không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản.
Đối với TSBĐ là động sản, trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý TSBĐ, thì TSBĐ được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Riêng đối với TSBĐ có thể xác định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường thì người xử lý TSBĐ được bán theo giá thị trường mà không phải qua thủ tục bán đấu giá, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác (nếu có). Xử lý TSBĐ là quyền đòi nợ, theo đó bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu người thứ ba là người có nghĩa vụ trả nợ chuyển giao các khoản tiền hoặc tài sản khác cho mình hoặc cho người được ủy quyền. Trong trường hợp người có nghĩa vụ trả nợ yêu cầu thì bên nhận bảo đảm phải chứng minh được quyền đòi nợ. Đối với tài sản cầm cố là vận đơn. Bên nhận cầm cố vận đơn có quyền xuất trình vận đơn theo thủ tục được pháp luật quy định để thực hiện quyền chiếm hữu đối với hàng hóa ghi trên vận đơn đó.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Trong Chương 1 của khóa luận, tác giả đã đưa ra một số nội dung lý luận chung về QSDĐ, xử lý TSBD là QSDĐ và quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ. Pháp luật luôn chú trọng và có những quy định kịp thời, phù hợp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng QSDĐ và ngay cả khi xử lý TSBĐ là QSDĐ. Thực tiễn cho thấy, có nhiều trường hợp việc xử lý TSBĐ chậm thực hiện mà nguyên nhân xuất phát từ nhiều yếu tố. Một trong những nguyên nhân chính trọng yếu là có một số bất cập từ quy định của pháp luật, dẫn đến việc khó áp dụng hoặc áp dụng theo nhiều cách hiểu khác nhau trên thực tế. Từ đó, trong Chương 2 của khóa luận, tác giả sẽ đi sâu phân tích những bất cập của quy định của pháp luật liên quan đến việc xử lý TSBĐ là QSDĐ cũng như thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai.