1.3. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
1.3.2. Căn cứ xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 299 BLDS 2015 thì việc xử lý TSBĐ là QSDĐ được thực hiện trong những trường hợp sau đây:
Thứ nhất, đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Nghĩa vụ được bảo đảm thường là nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay. Khi đến thời hạn trả nợ trong hợp đồng vay mà bên vay không thanh toán đúng hạn tức đã vi phạm hợp đồng vay và TCTD có quyền yêu cầu xử lý TSBĐ là QSDĐ đã bảo đảm.
Thứ hai, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về mục đích sử dụng tiền vay có thời hạn, nhưng chưa đến thời hạn mà bên cho vay phát hiện bên vay sử dụng tiền vay sai mục đích và yêu cầu thu giữ hồi trước hạn. Nếu bên vay không trả được nợ thì bên cho vay có quyền yêu cầu xử lý TSBĐ là QSDĐ trước thời hạn.
Thứ ba, pháp luật quy định TSBĐ phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ khác.
Với TSBĐ là QSDĐ được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác được pháp luật quy định như sau: trường hợp QSDĐ dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý QSDĐ; trường hợp bên bảo đảm phải thực hiện các nghĩa vụ khác khi đến hạn mà không còn tài sản nào khác và giá
trị QSDĐ bảo đảm đủ để thực hiện cho tất cả các nghĩa vụ đó; trường hợp bên bảo đảm bị tuyên bố phá sản mặc dù hợp đồng bảo đảm chưa đến hạn.
Thứ tư, các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.
QSDĐ bảo đảm bị xử lý trong trường hợp này không phải do hành vi có lỗi của bên bảo đảm mà do ý chí của các bên. Chẳng hạn, bên bảo đảm đang kinh doanh thua lỗ, không có khả năng trả nợ cho ngân hàng nhưng nhận thấy QSDĐ đã bảo đảm cho ngân hàng nếu được xử lý ngay tại thời điểm này thì không những trả được hết nợ mà còn được rút về một phần tiền dư để lấy vốn kinh doanh tiếp vì giá QSDĐ đang lên rất cao. Nếu được ngân hàng đồng ý thì tài sản này sẽ được xử lý trước thời hạn.