GIỚ I THI Ệ U
Tính c ấ p thi ế t c ủa đề tài
Hiện nay, Việt Nam đã gia nhập các tổ chức quốc tế như AFTA và WTO, dẫn đến sự gia tăng số lượng doanh nghiệp hoạt động trong nước và thu hút doanh nghiệp nước ngoài Nhu cầu về văn phòng cho thuê tăng nhanh, trong khi nguồn cung bị hạn chế, khiến giá thuê văn phòng biến động thường xuyên Giá thuê văn phòng không chỉ bị ảnh hưởng bởi cung cầu và các yếu tố vi mô, mà còn chịu tác động từ nhiều yếu tố vĩ mô khác.
Nhiều tổ chức kinh doanh dịch vụ văn phòng cho thuê tại Việt Nam chưa chú trọng đến tác động của các yếu tố vĩ mô đối với biến động giá thuê văn phòng, trong khi các nghiên cứu quốc tế chủ yếu áp dụng mô hình định lượng Hiện tại, chưa có nghiên cứu nào tại Việt Nam sử dụng mô hình VAR để phân tích ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô như GDP, lạm phát, lãi suất ngân hàng, tăng trưởng tín dụng, vốn đầu tư nước ngoài và chỉ số chứng khoán đến giá thuê văn phòng Những yếu tố này có thể tác động đến thu nhập ròng trung bình trong tương lai của tài sản, được ước lượng qua doanh thu và chi phí dự báo, sau đó chiết khấu để xác định giá trị tài sản Do đó, việc nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô đến giá trị BĐS thương mại và giá thuê văn phòng trở thành một vấn đề quan trọng.
Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra các nguyên nhân chính làm giá bất động sản thay đổi bất thường Theo George Soros, sự bùng nổ giá bất động sản thường liên quan đến tín dụng hoặc đòn bẩy tài chính, cùng với những ngộ nhận và lý giải sai về thị trường Tại Singapore, Subramaniam Pillay đã xác định bốn yếu tố chính ảnh hưởng đến giá bất động sản: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng được xem là nguyên nhân chính.
Tác giả đã chọn nghiên cứu đề tài "Tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh" cho luận văn thạc sĩ, dựa trên thực tiễn hiện tại.
M ụ c tiêu nghiên c ứ u
Luận văn có các mục tiêu nghiên cứu sau:
Nghiên cứu này nhằm phân tích và xác định mối quan hệ nhân quả giữa giá thuê văn phòng hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh và các biến kinh tế vĩ mô Bài viết cũng đưa ra những kiến nghị thiết thực nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại khu vực này.
Câu h ỏ i nghiên c ứ u
Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi sau: Đầu tiên là nguyên nhân nàodẫn đến biến động giávăn phòng cho thuê hạng
Bài viết này khám phá tác động của các biến kinh tế vĩ mô đến giá văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh Sau khi xác định được mối quan hệ giữa các yếu tố kinh tế và giá cả, tác giả sẽ đưa ra các kiến nghị nhằm phát triển thị trường văn phòng cho thuê hạng A trong khu vực Những đề xuất này nhằm tối ưu hóa tiềm năng phát triển của thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố.
Đối tượ ng và ph ạ m vi nghiên c ứ u
Về đối tượng nghiên cứu
Các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê hạng A trên địa bàn
Thành Phố Hồ Chí Minh.
Về phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là biến độnggiá văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn Quý 4/2006–Quý 1/2015.
Phương pháp nghiên cứ u
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích tổng hợp giúp làm rõ cơ sở lý luận liên quan đến giá văn phòng cho thuê và đánh giá tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá này.
Phương pháp thống kê mô tả được sử dụng để khảo sát và thu thập dữ liệu về thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời phân tích các yếu tố kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng đến thị trường này.
Phương pháp nghiên cứu định lượng được áp dụng để mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến vĩ mô và giá thuê văn phòng hạng A, dựa trên lý thuyết đã được phân tích và đánh giá Qua đó, nghiên cứu sẽ lượng hóa các tác động của các biến vĩ mô đến giá văn phòng cho thuê, làm cơ sở để đưa ra các kiến nghị hợp lý.
K ế t c ấ u c ủ a lu ận văn
Bài luận văn này được chia thành năm chương, cụ thể:
Bài nghiên cứu này tập trung vào việc trình bày cơ sở hình thành đề tài, xác định mục tiêu nghiên cứu rõ ràng, và giới hạn phạm vi nghiên cứu để đảm bảo tính khả thi Ý nghĩa của đề tài được nhấn mạnh nhằm khẳng định giá trị thực tiễn và lý thuyết của nghiên cứu Cuối cùng, kết cấu bài nghiên cứu sẽ được sắp xếp một cách logic, giúp người đọc dễ dàng theo dõi và hiểu rõ nội dung.
Chương 2: Cơ sở lý luận
Bài viết giới thiệu các lý thuyết quan trọng phục vụ cho nghiên cứu, đồng thời tóm tắt các nghiên cứu liên quan trong chương 2 Những nội dung này tạo nền tảng vững chắc để đề xuất mô hình nghiên cứu phù hợp với thực tế.
Chương 3: Mô hình phân tích
Khung phân tích và mô hình nghiên cứu đóng vai trò quan trọng trong việc xác định cỡ mẫu và các đặc điểm của mẫu nghiên cứu Phương pháp chọn mẫu cần được lựa chọn cẩn thận để đảm bảo tính đại diện, trong khi phương pháp thu thập dữ liệu phải phù hợp với mục tiêu nghiên cứu Cuối cùng, phương pháp phân tích số liệu sẽ giúp rút ra những kết luận chính xác từ dữ liệu thu thập được, đảm bảo quy trình thực hiện nghiên cứu diễn ra một cách hiệu quả và khoa học.
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Trình bày thực trạng biến động giá văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố
Hồ Chí Minh trong trong giai đoạn Qúy 4/2006 – Qúy 1/2015.
Kiểm định mối quan hệ nhân quả giữa biến giá văn phòng cho thuê hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh và các biến kinh tế vĩ mô.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị
Trình bày những kết luận rút ra từ nghiên cứu, những hạn chế của nghiên cứu và đề xuất kiến nghị cũng như hướng nghiên cứu tiếp theo.
CƠ SỞ L Ý LU Ậ N
T ổ ng quan v ề văn phòng cho thuê
2.1.1.Khái niệm văn phòng cho thuê. Ở nhiều nước trên thế giới văn phòng cho thuê đã xuất hiện từ lâu nhưng ở Việt Nam khái niệm văn phòng cho thuê còn rất mới mẻ Dù vậy, hoạt động của thị trường cho thuê văn phòng diễn ra rất sôi động, nhất là trong những năm gần đây. Văn phòng cho thuê cũng là một loại bất động sản tạo thu nhập cùng lúc đạt được các mục tiêu của chủ sở hữu, mà vẫn luôn luôn giữ được giá trị của bất động sản.
Theo từ điển Cambridge (2015), văn phòng cho thuê được định nghĩa là một tòa nhà hoặc một phần của tòa nhà được sử dụng như một văn phòng và mục đích chính là cho thuê.
Hiện tại, Việt Nam chưa có định nghĩa chính thức về văn phòng cho thuê Theo các tổ chức như CBRE và Savills (2015), văn phòng cho thuê được hiểu là một hoặc nhiều phòng trong một tòa nhà cho thuê, cung cấp các dịch vụ nhất định Người thuê có quyền sử dụng không gian và các trang thiết bị chung như hành lang, thang máy, vòi nước và lối đi chung Tất cả người thuê trong tòa nhà đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng và quản lý các khu vực và thiết bị chung này.
Theo quan điểm của tác giả có thể hiểu văn phòng cho thuê như sau:
Văn phòng cho thuê là một công trình có mái và tường bao quanh, được cho thuê bởi cá nhân hoặc tổ chức để phục vụ cho các hoạt động giao dịch, văn hóa – xã hội hoặc lưu trữ Đây có thể là một phần hoặc toàn bộ tòa nhà, phục vụ cho nhiều chức năng nhưng không dùng để ở Người thuê có quyền sử dụng diện tích và các trang thiết bị chung như hành lang, thang máy, và lối đi, với quyền lợi và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý các khu vực và thiết bị chung.
2.1.2.Phân loại văn phòng cho thuê.
Mỗi quốc gia áp dụng tiêu chuẩn phân loại văn phòng cho thuê riêng, với Úc tập trung vào yếu tố môi trường và Nhật Bản chú trọng đến các chỉ số an toàn như động đất và núi lửa Mặc dù có nhiều phương pháp phân loại khác nhau, văn phòng cho thuê chủ yếu được phân loại theo các tiêu chí cơ bản sau đây.
Theo Hiệp hội sở hữu và quản lý cao ốc quốc tế (BOMA – Building Owners & Managers Associate International):
Cao ốc văn phòng được chia thành ba hạng A, B và C, với sự phân loại này có thể thay đổi tùy theo thói quen, tập quán vùng miền và sự phát triển công nghệ của từng quốc gia, châu lục BOMA thực hiện việc phân loại này để kiểm kê thị trường văn phòng hai lần mỗi năm Mặc dù các thành phố có cách phân loại khác nhau, nhưng theo BOMA, các hạng văn phòng thường có những đặc điểm chung nhất định.
Tòa nhà hạng A là những công trình hiện đại, được quản lý bởi các công ty chuyên nghiệp và uy tín, thường có mức giá cho thuê cao hơn so với trung bình trong khu vực Những tòa nhà này không chỉ đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng cao mà còn thể hiện tính nghệ thuật tổng thể và có những phương pháp xây dựng đặc biệt.
Tòa nhà hạng B là các văn phòng cho thuê với mức giá trung bình trong khu vực, đáp ứng tiêu chuẩn chất lượng tốt và đầy đủ trang thiết bị cần thiết Tuy nhiên, về mặt xây dựng và tiện nghi, tòa nhà hạng B không thể so sánh với tòa nhà hạng A trong cùng phân khúc giá.
Tòa nhà hạng C là những văn phòng được thiết kế và trang bị đầy đủ hệ thống cần thiết, phục vụ nhu cầu của người thuê với mức giá thấp hơn mức trung bình trên thị trường.
Dựa trên các tiêu chí phân hạng văn phòng cho thuê mà BOMA đề xuất, nhiều tổ chức như CBRE và Savills đã phát triển các phương pháp phân hạng khác nhau Mặc dù tiêu chí phân hạng văn phòng cho thuê vẫn chưa được xác định rõ ràng và có tính chủ quan, nhưng có thể tổng hợp các phương pháp phân hạng này để hiểu rõ hơn về thị trường văn phòng cho thuê hiện nay.
Tòa nhà hạng A là một công trình hiện đại với điều kiện đi lại thuận tiện và trang thiết bị đạt tiêu chuẩn chất lượng cao Tòa nhà có diện tích lớn với sàn không cột, sàn nâng và trần treo, cùng hệ thống điều hòa không khí và sưởi ấm hiệu quả Được quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế, tòa nhà cũng có hạ tầng chỗ đỗ xe đạt tiêu chuẩn Tổng diện tích của tòa nhà trên 20.000 m2, với diện tích sàn tối thiểu là 1.000 m2 và cường độ ánh sáng tối thiểu là 25 W/m2 cho các thiết bị của khách thuê Thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy tối đa là 25 giây hoặc thấp hơn.
Tòa nhà hạng B có tiêu chí tương tự như hạng A nhưng thường nằm ở vị trí trung tâm với chất lượng thấp hơn Những tòa nhà này có tổng diện tích trên 10.000 m2 và diện tích sàn tối thiểu đáp ứng nhu cầu sử dụng đa dạng.
600 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 15 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 30 giây hoặc thấp hơn.
Tòa nhà hạng C có chất lượng và vị trí kém hơn hạng B, yêu cầu cường độ ánh sáng tối thiểu là 10 W/m2 và thời gian chờ thang máy tối đa 35 giây Dù vậy, tòa nhà vẫn cần có thẻ ra vào 24/7 và chìa khóa điều khiển hệ thống điều hòa sau giờ làm việc, đồng thời đảm bảo không gian làm việc chất lượng Mỗi lĩnh vực sẽ lựa chọn văn phòng phù hợp với diện tích, giá cả và chất lượng Ví dụ, các văn phòng đại diện của các tổ chức lớn như Ngân hàng Thế giới (WB), Liên minh châu Âu (EU), hay Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) thường chọn tòa nhà hạng A cao cấp, trong khi các công ty vừa và nhỏ thường ưu tiên văn phòng hạng B hoặc C với chi phí hợp lý hơn.
Phân loại theo hình thức văn phòng cho thuê:
Các tòa nhà văn phòng thường được nhiều tổ chức và doanh nghiệp cùng thuê, với mỗi tầng hoặc phòng là không gian làm việc của một đơn vị khác nhau Sự đa dạng trong việc cho thuê này tạo ra một môi trường phong phú nhưng cũng làm cho việc quản lý các cao ốc văn phòng trở nên phức tạp hơn.
Văn phòng cho thuê tại nhà dân đang trở thành một lựa chọn phổ biến tại Việt Nam, với diện tích cho thuê linh hoạt từ một phòng, một tầng cho đến cả căn nhà Nhiều doanh nghiệp thường chọn hình thức thuê một phần trong nhà để tiết kiệm chi phí và có cơ hội ở cùng chủ nhà hoặc các doanh nghiệp khác Với lợi nhuận hấp dẫn từ việc cho thuê văn phòng, nhiều hộ gia đình đã đầu tư xây dựng nhà để cho thuê toàn bộ Những căn nhà cho thuê thường nằm ở vị trí thuận lợi trên các tuyến đường chính, giúp dễ dàng di chuyển Giá thuê tại nhà dân thường rẻ hơn so với các cao ốc văn phòng, làm cho nó trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều doanh nghiệp và tổ chức.
Nh ữ ng y ế u t ố vĩ mô ảnh hưởng đến giá thuê văn phò ng cho thuê
2.2.1.Chính sách của Nhà nước.
Chính sách của Nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tài chính, từ đó có khả năng hỗ trợ hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường văn phòng cho thuê.
Khi Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, lãi suất cho vay giảm và điều kiện cho vay trở nên dễ dàng hơn, giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn với chi phí thấp để phát triển kinh doanh Ngược lại, chính sách thắt chặt tiền tệ dẫn đến lãi suất tăng và điều kiện cho vay khó khăn, làm giảm nguồn vốn từ ngân hàng thương mại và kéo theo sự suy giảm nhanh chóng của cầu văn phòng cho thuê.
Quy hoạch đô thị đóng vai trò quan trọng trong việc xác định cách sử dụng đất đai, phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp và cơ sở hạ tầng, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến cung cầu bất động sản và nhu cầu văn phòng cho thuê.
Chính sách thuế đất đai và nhà ở, cùng với các điều kiện tham gia thị trường, thủ tục xây dựng, và quy định chuyển nhượng nhà đất, đều ảnh hưởng lớn đến cung cầu trên thị trường nhà ở Ví dụ, việc giảm thuế cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê có thể thúc đẩy nguồn cung văn phòng, tạo ra sự phát triển tích cực cho thị trường.
2.2.2.Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương.
Hoạt động kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế xã hội, ảnh hưởng lẫn nhau giữa thị trường bất động sản và tình hình kinh tế trong và ngoài nước Một nền kinh tế phát triển mạnh mẽ sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, dẫn đến sự gia tăng giá thuê văn phòng Khi kinh tế mở rộng và sản xuất tăng, nhu cầu về văn phòng cũng tăng theo, kéo theo sự tăng giá thuê văn phòng.
Khi nền kinh tế gặp khủng hoảng hoặc suy thoái, như trong trường hợp năm 2008, thị trường bất động sản trong nước sẽ chịu ảnh hưởng tiêu cực, dẫn đến sự ảm đạm của thị trường Hoạt động kinh doanh bị thu hẹp và nhu cầu về văn phòng giảm, kéo theo giá thuê văn phòng cũng giảm theo.
Nền kinh tế vĩ mô có tác động đáng kể đến giá thuê văn phòng; khi nền kinh tế phát triển mạnh, giá thuê văn phòng thường cao hơn so với thời điểm nền kinh tế gặp khủng hoảng.
Các yếu tố kinh tế vĩ mô của một quốc gia bao gồm lạm phát, chỉ số chứng khoán, tốc độ tăng trưởng kinh tế thể hiện qua tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá sức khỏe và tiềm năng phát triển của nền kinh tế.
Chính sách tiền tệ nới lỏng có thể ảnh hưởng đến sản lượng và lạm phát, trong đó lạm phát gia tăng dẫn đến sự tăng lên của tiền thuê văn phòng Sự gia tăng này làm cho thị trường văn phòng cho thuê trở nên hấp dẫn đối với các doanh nghiệp xây dựng, nhà đầu tư và các nhà đầu cơ Khi tiền thuê văn phòng tăng, cung văn phòng cho thuê cũng có khả năng tăng theo, từ đó tác động đến giá cả của văn phòng cho thuê.
Thị trường chứng khoán đang nổi lên như một kênh đầu tư thay thế cho thị trường bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực văn phòng cho thuê Sự phát triển của thị trường chứng khoán có thể ảnh hưởng đến thị trường nhà đất để ở, khi các nhà đầu tư có xu hướng chuyển vốn giữa hai thị trường này Khi thị trường chứng khoán thu hút được nhiều nhà đầu tư, nguồn vốn có thể được rút ra từ bất động sản để đầu tư vào chứng khoán, và ngược lại.
Cung tiền và tăng trưởng tín dụng ngân hàng
Tăng trưởng cung tiền kéo theo tăng trưởng tín dụng bất động sản, là nguyên nhân chính dẫn đến biến động giá văn phòng cho thuê.
Cung tiền có ảnh hưởng lớn đến thị trường văn phòng cho thuê qua hai kênh chính Đầu tiên, sự thay đổi thu nhập từ các doanh nghiệp đầu tư và nhà đầu tư bất động sản tác động đến khả năng chi tiêu Thứ hai, hoạt động cho vay của ngân hàng, khi ngân hàng sẵn sàng cho vay nhiều hơn và doanh nghiệp chấp nhận các khoản vay, cũng đóng vai trò quan trọng Khi có dòng vốn lớn từ các gói tín dụng nới lỏng đổ vào thị trường bất động sản, nó thường được xem là yếu tố chính dẫn đến biến động giá bất động sản, đặc biệt là trong phân khúc văn phòng cho thuê.
Lãi suất cho vay ảnh hưởng đến giá bất động sản và giá thuê văn phòng, vì nhiều doanh nghiệp xây dựng và nhà đầu tư phụ thuộc vào vay thế chấp Trong môi trường lãi suất thấp, chi phí vay rẻ hơn, cho phép doanh nghiệp vay nhiều hơn, dẫn đến tăng cung văn phòng cho thuê và giảm giá thuê Ngược lại, lãi suất cao làm tăng chi phí vay, hạn chế khả năng vay mượn của doanh nghiệp, dẫn đến giảm cung văn phòng cho thuê và tăng giá thuê.
Mối quan hệ giữa lãi suất cho vay và giá văn phòng cho thuê không chỉ đơn thuần là sự ảnh hưởng từ lãi suất đến giá thuê Thực tế, sự thay đổi lãi suất có thể là phản ứng của các nhà cho vay trước những biến động của thị trường bất động sản.
Khi GDP thực tế tăng, thu nhập của người dân cũng sẽ tăng theo, dẫn đến việc một phần lớn thu nhập tích lũy được đầu tư vào các tài sản ưa thích, đặc biệt là bất động sản.
Quá trình phát triển bất động sản thường kéo dài, dẫn đến độ nhạy của cung bất động sản trong ngắn hạn rất thấp Vì vậy, khi cầu bất động sản tăng, giá cả và tiền thuê cũng có xu hướng tăng theo.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài
Lý thuy ế t v ề mô hình véctơ tự h ồ i quy (VAR – Vector Autoregression Model)
Các phương pháp Box-Jenkins và mô hình VAR (vectơ tự hồi quy) là những cách tiếp cận hiện đại trong dự báo kinh tế, cung cấp các giải pháp thay thế cho các mô hình đơn phương trình và phương trình đồ thị thời gian truyền thống.
Mô hình VAR, được Christopher Sims giới thiệu vào năm 1980, là một công cụ nghiên cứu và dự báo các biến kinh tế mà không dựa vào lý thuyết kinh tế cụ thể nào.
Giới thiệu về mô hình VAR
Mô hình VAR (mô hình vectơ tự hồi quy) là một dạng tổng quát của mô hình tự hồi quy đơn chiều, được sử dụng để dự báo một tập hợp biến chuỗi thời gian Mô hình này ước lượng từng phương trình cho mỗi biến chuỗi dựa trên các độ trễ của biến đó và tất cả các biến khác trong hệ thống Cụ thể, mô hình VAR 2 chiều với 1 độ trễ sẽ bao gồm hai phương trình, trong đó mỗi phương trình có một hằng số và các độ trễ của tất cả các biến.
Hoặc biểu diễn dưới dạng ma trận như sau:
Mô hình vector tự hồi quy (VAR) được xây dựng dựa trên hai biến số kinh tế, ví dụ như GDP và cung tiền, được ký hiệu là y1,t và y2,t Hai biến này được sắp xếp trong một vector và được hồi quy theo giá trị quá khứ của chúng là y1,t-1 và y2,t-1 Trong mô hình này, u1,t và u2,t đại diện cho các sai số nhiễu thuần, có thể tương quan đồng thời với nhau.
Hệ số 𝛼𝛼 1��,�� đo lường tác động của biến trễ yi,t-1 lên biến y1,t Hệ số 𝛼𝛼 2��,�� đo lường tác động của biến trễ yi,t-1 lên biến y2,t
Mô hình VAR tổng quát, hay còn gọi là mô hình TVP-VAR (mô hình VAR với các tham số thay đổi theo thời gian), bao gồm K biến giải thích và p độ trễ Số lượng tham số ước lượng trong mô hình VAR là K + pK², nghĩa là mỗi phương trình trong K phương trình sẽ có (1 + pK) tham số được ước lượng Số lượng tham số ước lượng càng lớn thì sai số trong dự báo càng cao Do đó, trong thực tế, thường duy trì K nhỏ và chỉ bao gồm những biến có sự tương quan cao với nhau Để lựa chọn độ trễ phù hợp, người ta sử dụng các tiêu chí phân loại như AIC, HQ (tiêu chí Hannan-Quinn), SC (hoặc BIC) và FPE (tiêu chí Final Prediction Error).
Mô hình VAR là sự kết hợp giữa mô hình tự hồi quy đơn chiều (AR) và hệ phương trình đồng thời (SEs), mang lại lợi ích từ cả hai phương pháp VAR dễ dàng ước lượng bằng phương pháp tối thiểu hóa phần dư (OLS) và cho phép ước lượng nhiều phương trình cùng lúc mà không cần lo lắng về tính nội sinh của các biến kinh tế Điều này giúp khắc phục nhược điểm của SEs, đặc biệt khi các biến kinh tế vĩ mô thường có tính nội sinh Chính những đặc điểm này đã làm cho mô hình VAR trở nên phổ biến trong nghiên cứu kinh tế vĩ mô, đồng thời là nền tảng cho nghiên cứu về sự đồng kết hợp (cointegration) của Engle và Granger Mô hình VAR có thể được ước lượng dễ dàng qua các phần mềm kinh tế lượng như Stata, R, Eviews, với điều kiện các biến chuỗi thời gian thỏa mãn tính chất dừng, hoặc được biến đổi sang sai phân nếu không thỏa mãn điều kiện này Trong cả hai trường hợp, các biểu thức của mô hình VAR sẽ được ước lượng đồng thời nhằm tối thiểu hóa sai số ui,t trong hệ phương trình.
Điểm mạnh và hạn chế của mô hình VAR
Có nhiều tranh luận xung quanh tính ưu việt của các phương pháp dự báo khác nhau như phương pháp dự báo đơn phương trình, phương trình đồng thời, Box-Jenkins và VAR, với cả những người ủng hộ và chỉ trích cho từng phương pháp.
Mô hình VAR được ủng hộ vì những ưu điểm nổi bật, bao gồm: (i) tính đơn giản, không cần phân biệt biến nội sinh và ngoại sinh, tất cả các biến đều được coi là nội sinh; (ii) phương pháp ước lượng dễ dàng với OLS có thể áp dụng cho từng phương trình riêng lẻ; và (iii) khả năng dự báo của VAR thường chính xác hơn so với các mô hình phương trình đồng thời phức tạp hơn.
Nó đúng là một hệ phương trình đồng thời (SEMs) trong đó tất cả các biến được coi là biến nội sinh.
Trong mô hình VAR, giá trị của một biến được thể hiện như một hàm tuyến tính dựa trên các giá trị quá khứ của chính biến đó cùng với các biến khác trong mô hình.
Nếu các phương trình trong hệ thống chứa cùng một số biến trễ, chúng có thể được ước lượng bằng phương pháp OLS mà không cần áp dụng các phương pháp hệ thống như bình phương tối thiểu hai giai đoạn (2SLS) hay hồi quy có vẻ không liên quan (SUR).
Phương pháp lập mô hình VAR, mặc dù đơn giản, có thể gặp hạn chế khi số lượng quan sát bị giới hạn, như trong nhiều phân tích kinh tế Việc xác định độ trễ cho từng biến trong mô hình này có thể tiêu tốn nhiều bậc tự do.
Trong việc lập mô hình VAR, việc giải thích từng hệ số có thể gặp khó khăn do sự thay đổi dấu của chúng Để hiểu rõ hơn về cách biến phụ thuộc phản ứng trước cú sốc, người ta sử dụng hàm phản ứng đẩy (IRF), nhằm phân tích ảnh hưởng của một hoặc nhiều phương trình trong hệ.
Những người chỉ trích phương pháp xây dựng mô hình VAR nêu ra một số vấn đề sau đây:
Khác với các mô hình phương trình đồng thời, mô hình VAR được coi là mô hình lý thuyết a vì nó yêu cầu ít thông tin tiên nghiệm hơn Trong khi các mô hình phương trình đồng thời cần phải quyết định việc loại trừ hoặc đưa vào các biến nhất định, điều này không quan trọng trong mô hình VAR.
Do trọng tâm được đặt vào dự báo, các mô hình VAR ít phù hợp cho phân tích chính sách.
Thách thức lớn nhất trong việc xây dựng mô hình VAR là lựa chọn khoảng trễ phù hợp Ví dụ, với mô hình VAR ba biến và 8 độ trễ cho mỗi biến, bạn sẽ có tổng cộng 25 tham số cần ước lượng cho mỗi phương trình Việc ước lượng quá nhiều tham số này sẽ tiêu tốn rất nhiều bậc tự do, đặc biệt khi cỡ mẫu không đủ lớn, dẫn đến nhiều vấn đề khó khăn trong quá trình phân tích.
Trong mô hình VAR K biến, tất cả các biến phải có tính dừng để đảm bảo tính chính xác của kết quả Nếu điều kiện này không được đáp ứng, cần thực hiện các biến đổi dữ liệu thích hợp, chẳng hạn như lấy sai phân bậc 1 Tuy nhiên, kết quả từ dữ liệu đã biến đổi có thể không đạt yêu cầu.
Lượ c kh ả o các nghiên c ứ u có liên quan
2.4.1.Lược khảo nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá bất động sản nói chung. Đã có nhiều nghiên cứu được thực hiện về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến sự thay đổi giá của bất động sản Một số nghiên cứu điển hình có thể kể đến như:
Khảo sát giá nhà tại Singapore từ năm 1978 đến 2004 cho thấy sự tăng giá bất động sản, theo nghiên cứu của Pillay (2005) thông qua các kiểm định nghiệm đơn vị và đồng liên kết Nghiên cứu sử dụng phân phối trễ để chỉ ra mối quan hệ hai chiều giữa giá nhà và lạm phát; cụ thể, lạm phát tăng dẫn đến giá nhà tăng, trong khi giá nhà tăng cũng góp phần làm gia tăng lạm phát.
Nghiên cứu của Pillay (2005) chỉ ra rằng tốc độ tăng trưởng GDP có tác động đáng kể đến giá nhà ở tại Singapore Tương tự, khảo sát của Yanbing (2012) về mối quan hệ giữa GDP và giá nhà ở tại Trung Quốc cũng cho thấy sự ảnh hưởng mạnh mẽ của tốc độ tăng GDP lên giá nhà ở trong giai đoạn 1999 - 2010.
Một nghiên cứu của Tsatsaronis và Zhu (2004) sử dụng mô hình VAR cho thấy lãi suất giải thích khoảng 10,8% sự thay đổi của giá nhà Cụ thể, khi lãi suất cho vay ngắn hạn giảm 1%, giá nhà sẽ tăng 1,2% trong vòng hai năm tiếp theo Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng ở những quốc gia áp dụng chính sách lãi suất thỏa thuận, tác động của lãi suất ngắn hạn lên giá nhà thường mạnh hơn.
Nghiên cứu của Xu và Chen (2012) cho thấy chính sách tiền tệ, bao gồm lãi suất cho vay dài hạn, tăng trưởng cung tiền và dư nợ tín dụng bất động sản, có ảnh hưởng lớn đến sự tăng trưởng giá nhà ở Trung Quốc Cụ thể, lãi suất thấp và cung tiền tăng nhanh thúc đẩy giá nhà, trong khi điều kiện cho vay nới lỏng cũng góp phần vào sự tăng trưởng này Tương tự, Wong (2001) chỉ ra rằng sự tự do hóa dòng vốn tại Thái Lan trong những năm 1990 đã tạo cơ hội cho các định chế tài chính vay vốn giá rẻ từ nước ngoài, dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản và sụp đổ thị trường nhà ở trước khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997 Bên cạnh đó, nghiên cứu của Pillay (2005) cho thấy rằng tăng trưởng tín dụng tại Singapore có ảnh hưởng đáng kể, khi mỗi 1% tăng trưởng tín dụng sẽ làm tăng 5,18% độ lệch giữa giá trị quan sát và giá trị cơ bản của bất động sản.
Trong nghiên cứu của Guo và Huang (2010), tác giả khảo sát ảnh hưởng của dòng vốn đầu cơ từ bên ngoài đối với sự biến động của thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán tại Trung Quốc Nghiên cứu áp dụng mô hình VAR, sử dụng dữ liệu chuỗi thời gian theo tháng từ tháng 1 năm 1997 đến tháng 10 năm 2010.
Năm 2008, nghiên cứu cho thấy rằng dòng vốn đầu cơ từ nước ngoài đã ảnh hưởng tích cực đến việc tăng giá tài sản trên cả thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán tại Trung Quốc.
Một số nghiên cứu cho thấy thị trường chứng khoán có thể tác động đến thị trường bất động sản để ở Cụ thể, nghiên cứu của Bardhan và các đồng tác giả đã chỉ ra mối liên hệ giữa hai thị trường này, cho thấy sự biến động trong thị trường chứng khoán có thể ảnh hưởng đến giá cả và nhu cầu trong lĩnh vực bất động sản.
Nghiên cứu năm 2003 chỉ ra rằng thu nhập từ chứng khoán có tác động tích cực đến số lượng nhà ở mới xây dựng tại Singapore Điều này cho thấy sự phát triển của thị trường chứng khoán có thể gia tăng sự giàu có cho các nhà đầu tư, dẫn đến việc họ rút vốn và tái đầu tư vào bất động sản Do đó, ảnh hưởng của thu nhập từ thị trường chứng khoán sẽ lan tỏa đến thị trường bất động sản.
Các biến vĩ mô tác động liên tục đến thị trường bất động sản có thể dẫn đến sự gia tăng giá trị tài sản, từ đó hình thành hiện tượng bong bóng bất động sản Nhiều nghiên cứu đã được thực hiện để phân tích vấn đề này.
Trong nghiên cứu của Mark Thornton (2005) về bong bóng nhà đất, ông đã phân tích các nguyên nhân gây ra hiện tượng này và thực nghiệm các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của bong bóng giá nhà đất tại Mỹ giai đoạn 2000 - 2006 Nghiên cứu cho thấy rằng chính sách lãi suất thấp kéo dài của FED là nguyên nhân chính dẫn đến sự sốt giá nhà đất trên thị trường bất động sản Mỹ.
Trong lý thuyết kinh tế về bong bóng tài sản, Gadi Barlevy (2007) chỉ ra rằng bong bóng bất động sản xảy ra khi giá bất động sản vượt xa giá trị thực Ông nhấn mạnh rằng để hình thành một bong bóng, cần có ít nhất một trong các yếu tố sau: số lượng lớn nhà giao dịch tiềm năng, sự khác biệt về quan điểm giá giữa các nhóm nhà giao dịch, và tình trạng phân bổ nguồn lực kinh tế không hiệu quả.
Trong nghiên cứu của Stefan Gerlach (2004) về tín dụng ngân hàng và giá tài sản tại Hồng Kông, mô hình được xây dựng nhằm đánh giá tác động của dòng vốn tín dụng ngân hàng đến sự phát triển của bong bóng bất động sản Kết quả cho thấy mối quan hệ hai chiều giữa giá bất động sản và tín dụng bất động sản, tuy nhiên, ảnh hưởng của giá bất động sản lên tín dụng bất động sản mạnh mẽ hơn so với tác động ngược lại.
2.4.2.Lược khảo nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá thuê văn phòng.
Hầu hết các nghiên cứu về giá thuê văn phòng tập trung vào các yếu tố vi mô nội tại của bất động sản, chủ yếu dựa trên mô hình kinh tế lượng Hedonic Tuy nhiên, nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá thuê văn phòng vẫn còn hạn chế Một số nghiên cứu điển hình đáng chú ý đã được thực hiện trong lĩnh vực này.
Nghiên cứu của Gardiner và Henneberry (1988, 1991) về thị trường văn phòng cho thuê tại Anh đã chỉ ra rằng giá thuê văn phòng phụ thuộc vào GDP địa phương và không gian trống cho thuê Sử dụng dữ liệu hàng năm từ 1977 đến 1984, các tác giả đã xác định những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá thuê, tuy nhiên nghiên cứu chỉ dừng lại ở khía cạnh nhận biết định tính.
