Nguồn: Tổng cục thống kê (GSO)
Biểu đồ cho thấy, Giai đoạn 2007 - 2008 được coi là giai đoạn bùng nổ vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, tổng vốn đăng ký có bước tiến vượt bậc với 21,3 tỷ USD, tăng 77,8% so với năm 2006. Năm 2008 là năm thu hút đỉnh cao của đầu tư nước ngoài với vốn đăng ký đạt trên 71,7 tỷ USD, tăng hơn 3 lần so với năm 2007, đây là năm có số vốn FDI đăng ký cao nhất trong lịch sử thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Trong năm 2009 do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới dẫn tới điều chỉnh chính sách đầu tư của các tập đồn đa quốc gia, dịng vốn đầu tư tồn cầu suy giảm, cạnh tranh thu hút vốn đầu tư nước ngoài càng trở nên gay gắt, vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đã suy giảm đáng kể, đạt 23,1 tỷ USD, tuy chỉ bằng 30% so với cùng kỳ năm 2008 nhưng cũng là một mức cam kết khá cao trong bối cảnh suy thoái kinh tế tồn cầu. Như vậy, chỉ tính từ năm 2007 đến năm 2009, Việt Nam đã thu hút được 3.993 dự án vốn đầu tư nước ngoài với vốn đăng ký đã đạt 116,4 tỷ USD, cao hơn gần 2,1 lần so với mục tiêu đề ra (55 tỷ USD) cho cả giai đoạn 5 năm 2006 - 2010.
Tính đến thời điểmQuý 1 năm 2015, tổng số vốn FDI giải ngân đạt 0,7 tỷ USD, giảm 39% so vớiQuý 4 năm 2014, giảm 59% so với cùng kỳ năm 2014.
Tổng số vốn FDI giải ngân đạt 1,73 tỷ USD trong quý 1 năm 2014, tăng 4,84% so với cùng kỳ năm 2013.
Ngành công nghiệp chế biến chế tạo là ngành thu hút nhiều vốn FDI nhất (79,8% tổng số vốn đăng ký), sau đó là ngành bất động sản (9,3%). Quần đảo Virgin thuộc Anh dẫn đầu với tổng số vốn đầu tư đăng ký cấp mới là 306 triệu USD, chiếm 43% tổng vốn đăng ký cấp mới, tiếp sau đó là Hàn Quốc 114 triệu USD (chiếm 16%), Singapore 45,4 triệu USD (chiếm 6,4%).
Việt Nam vẫn thu hút nhà đầu tư nước ngòai bởi các yếu tố như nguồn nhân lực trẻ, giá rẻ, thuế thu nhập doanh nghiệp giảm.
Theo World Bank, lương tối thiểu hàng tháng của Việt Nam chỉ là 73 USD năm 2013 trong khi đó lương tối thiểu ở Trung Quốc là 242,4 USD, cao gấp 3 lần so với Việt Nam.
Ngoài ra, dân số thuộc độ tuổi lao động (từ 15 đến 64 tuổi) của Việt Nam tăng hàng năm, từ 63% vào năm 2001 lên khoảng 70% năm 2013, trong đó những lao động trẻ (độ tuổi từ 15 đến 34 tuổi) chiếm khoảng 36% dân số.
Tuy nhiên xu hướng giảm sút của việc thu hút thêm các dự án FDI mới (2014 và 2015 đều chỉ bằng khoảng 50% cùng kỳ) cho thấy cần có nhiều biện pháp hơn nữa để cải thiện môi trường đầu tư và môi trường kinh doanh cho cả doanh nghiệp FDI cũng như doanh nghiệp nội địa.
Khi vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào thị trường Việt Nam tăng lên, một điều tất yếu là sự gia tăng của các doanh nghiệp nước ngoài sẽ kéo theo nhu cầu về nơi làm việc đạt tiêu chuẩn cao. Nhu cầu về văn phòng cho thuê hạng A do đó sẽ gia tăng.
Thị trường chứng khoán.
Năm 2006 với đa số nhà đầu tư là thời điểm cơn sốt chứng khoán bộc lộ rõ rệt nhất. Chỉ số VN-Index lên gần 752 điểm vào cuối Quý 4 và thị trường chứng khoán Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường chứng khốn có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất thế giới. Những công ty niêm yết như Cổ phần Cơ điện lạnh, Vinamilk báo lãi lớn khiến nhà đầu tư tích cực thu gom cổ phiếu.
1200 1000 800 600 400 200 0 Biểu đồ 4.6. Chỉ số VN - Index Nguồn: Cafef.vn
Trong năm 2007, sự kiện Việt Nam chính thức trở thành thành viên WTO đánh dấu một bước chuyển biến tích cực của nền kinh tế cả nước trong tiến trình hội nhập kinh tế thế giới và đây cũng là giai đoạn thị trường chứng khoán Việt Nam lại chứng kiến sự tăng trưởng mạnh, đỉnh điểm là VN – Index đạt mốc 1.170,67 điểm vào Quý 1 năm 2007.Việc thị trường tăng mạnh khi đó đã khiến nhiều nhà đầu tư đủ mọi tầng lớp liên tục mua chứng khoán với suy nghĩ “nay mua, mai lãi” mà không cần biết nội tại doanh nghiệp tốt hay xấu. Giá cổ phiếu do đó tăng cao bất chấp nhiều cảnh báo lúc bấy giờ về một đợt giảm sâu.Sau đà tăng nóng, từ Q 2 năm 2007, chứng khốn bước vào xu thế giảm. Dấu ấn về năm 2008 đối với nhiều nhà đầu tư là cảm giác “ghê sợ” khi thị trường chứng khoán liên tiếp giảm điểm, cổ phiếu chạm sàn hàng loạt.
Trong năm 2009, thị trường chứng khoán Việt Nam bắt đầu hồi phục. Chỉ số VN – Index Quý 4 năm 2009 đạt 494,77 điểm tăng 57% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự thăng trầm của thị trường chứng khốn trong năm 2009 có quan hệ khá chặt chẽ với những chính sách tiền tệ và dịng tiền đổ vào thị trường. Kể từ lúc phục hồi từ mức thấp nhất vào tháng 2, thị trường đã trải qua 2 lần điều chỉnh mạnh. Sự phục hồi của thị trường từ mức 235,5 lên 512 đểm vào tháng 6 gắn liền với cung tiền
trong nền kinh tế tăng nhanh do các chính sách kích cầu của chính phủ. Dư nợ từ gói hỗ trợ lãi suất tăng lên nhanh chóng, người tiêu dùng được khuyến khích vay tiền.
Từ năm 2010 đến nay, xét ở khía cạnh doanh nghiệp, kết quả kinh doanh không tác nhiều đến biến động của thị trường. Mặc dù doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều khó khăn như lãi suất ở mức cao, tỷ giá thiếu ổn định…
Chịu ảnh hưởng nhiều nhất là các doanh nghiệp ngành bất động sản và ngân hàng, động lực chính để thúc đẩy thị trường tăng trưởng. Trong khi đó, các doanh nghiệp thuộc ngành cao su thiên nhiên, đường… có kết quả kinh doanh khá tốt nhưng vẫn khơng thu hút được dịng tiền từ giới đầu tư. Có thể thấy việc thắt chặt chính sách tiền tệ khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng. Do đó, từ năm 2010 đến nay đã có một làn sóng doanh nghiệp niêm yết tăng vốn thông qua phát hành cổ phiếu tăng vốn. Đây cũng là một trong những lý do khiến nguồn cung cổ phiếu gia tăng và tạo áp lực lên đà phục hồi của thị trường.
Về yếu tố dòng tiền, kênh hỗ trợ là hệ thống ngân hàng gặp nhiều khó khăn trước áp lực tăng vốn và các yêu cầu tại Thông tư 13. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài và tăng mạnh vào những tháng cuối năm khiến cho dòng vốn đòn bẩy bị hạn chế.
Có thể thấy thơng thường, thời điểm tháng 1, 2 dương lịch thường là giai đoạn khá tích cực đối với thị trường chứng khốn Việt Nam. Theo thống kê từ giai đoạn 2010 - 2014 cho thấy tết nguyên đán thường là thời điểm tốt cho việc đầu tư chứng khoán với mức tăng trưởng khá ấn tượng, tối thiểu ở mức 11% đối với VN- Index và 6% đối với HNX-Index. Trong đó, mức tăng mạnh nhất vào năm 2013 với mức tăng lên tới trên 30% cho cả 2 sàn. Tuy nhiên năm 2015 đã không tiếp diễn xu hướng tích cực như vậy. Kết thúc phiên giao dịch cuối tháng 2/2015, VN-Index chỉ tăng 48,12 điểm (tương ứng 8,8%) và HNX-Index chỉ tăng 3,03 điểm (tương ứng 3,6%) so với phiên giao dịch đầu năm. Điều này có thể là do ảnh hưởng của Thơng tư 36, khi cánh cửa cho vay chứng khoán đã hẹp lại hơn trước rất nhiều.
60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% CRE (%) R (%) 0.0% -10.0%
Trong tháng 3 năm 2015, diễn biến TTCK đã khả quan hơnsau khi chỉ số VN-Index đã chính thức vượt ngưỡng 600 điểm (sau hơn 3 tháng). Tuy sau đó chỉ số VN-Index đã giảm, mức chốt ngày 30/3/2015 ở 545 điểm. Khối ngoại xả hàng thối vốn, cịn khối nội chưa thật mặn mà đầu tư mặc dù nền kinh tế có chuyển biến tích cực hơn các năm trước.
Cũng giống như thị trường cho th văn phịng, thị trường chứng khốn cũng chịu ảnh hưởng năng nề từ cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008, tuy nhiên do đây cũng là một kênh đầu tư nên việc thị trường chứng khốn hồi phục nhanh hơn ở các năm sau đó, đã khiến các nhà đầu tư tập trung nhiều hơn vào thị trường này. Thị trường cho th văn phịng do đó đã có một thời gian ảm đạm tương đối lâu.
Thị trường tài chính – tiền tệ.
Trong những năm gần đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ hơn với chính sách tài khóa nhằm kiểm sốt tình trạng lạm phát, tạo điều kiện ổn định vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng, đảm bảo thanh khoản cho các tổ chức tín dụng và nền kinh tế. NHNN còn thực hiện các giải pháp về tiền tệ, tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng thương mại cho doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ sản xuất vay vốn thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh.
Biểu đồ 4.7. Tăng trưởng tín dụng và lãi suất tái cấp vốn
Nguồn: Ngân hàng nhà nước Việt Nam (SBV)
tăng trưởng nóng, việc Việt Nam trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới WTO đã mở ra nhiều cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp, cá nhân trong và ngồi nước. Do đó, nhu cầu vốn của các thành phần kinh tế là rất lớn. Tăng trưởng tín dụng trong giai đoạn này trung bình đạt 36,69% mỗi quý. Các ngân hàng thương mại không ngừng mở rộng hoạt động cho vay, hạ thấp các tiêu chuẩn cho vay để tìm kiếm khách hàng,… Vốn tín dụng trong giai đoạn này thường chảy vào các kênh chứng khốn, bất động sản,… mang tính chất đầu cơ là chủ yếu. Đi đơi với việc mở rộng hoạt động tín dụng, lãi suất tái cấp vốn của NHNN trong giai đoạn này cũng được giữ ở mức thấp 6,5%/năm. Với mức lãi suất tái cấp vốn như vậy, các ngân hàng thương mại càng có thêm động lực để tăng trưởng tín dụng mà khơng cần lo ngại đến rủi ro thanh khoản do có thể xin vay tái cấp vốn từ NHNN với lãi suất thấp. Việc tăng trưởng tín dụng như vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Từ năm 2008, nền kinh tế bắt đầu đi vào giai đoạn khủng hoảng. Các hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ, các doanh nghiệp thu hẹp hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc phá sản. Nhu cầu tín dụng trong giai đoạn này theo đó sụt giảm mạnh. Mặt khác, các khoản vay trước đây được duyệt một cách thiếu chặt chẽ trong giai đoạn tăng trưởng tín dụng, bắt đầu phát sinh rủi ro. Tăng trưởng tín dụng từ 2008 đến nay, đạt trung bình 19% mỗi quý. Do nhu cầu an toàn vốn và kiềm chế lạm phát nên mức lãi suất tái cấp vốn được NHNN duy trì ở mức cao hơn so với giai đoạn trước đây, trung bình ở mức 9,1%/năm.
Từ Quý 1 năm 2014, tổng phương tiện thanh toán tăng xấp xỉ 15,99% so với cuối năm 2013, tăng trưởng tín dụng đạt 12,62%. Dư nợ tín dụng đã trở lại xu hướng đi lên trong hai năm 2013 và 2014. Điều tích cực là tín dụng đã chảy nhiều hơn vào lĩnh vực sản xuất trực tiếp thay vì vào những lĩnh vực mang tính đầu cơ dễ tạo ra bong bóng như các năm trước đây. So với cuối 2013, tín dụng cho doanh nghiệp vừa và nhỏ tính đếnQuý 4 năm 2014 đã tăng 13,8%; tín dụng cho lĩnh vực cơng nghệ cao tăng 14,8%; tín dụng cho lĩnh vực nơng nghiệp và phát triển nông thông tăng 12,8%. Từ Quý 4 năm 2014 đến nay, NHNN đã đưa lãi suất tái cấp vốn về mức 6,5% nhằm thúc đẩy tăng trưởng tín dụng phục vụ cho hoạt động sản xuất
kinh doanh.
Dễ dàng thấy được sự biến động của đồ thị tăng trưởng tín dụng khá phù hợp với sự biến động của giá văn phịng cho th hạng A bình qn. Điều này cho thấy việc tăng trưởng tín dụng đã tạo thuận lợi cho sự phát triển của thị trường văn phòng cho thuê hạng A. Trong khi đó đồ thị lãi suất tái cấp vốn lại biến động theo chiều ngược lại. Khi lãi suất tái cấp vốn ở mức cao vào năm 2008, mọi nguồn vốn tín dụng đều bị thắt chặt, điều này ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường cho thuê văn phịng. Trong suốt nhiều năm sau đó, lãi suất tái cấp vốn ln được giữ ở mức cao để kiểm sốt cung tiền ra thị trường nhằm kiềm chế lạm phát, thị trường văn phòng cho thuê hạng A rơi vào ảm đạm. Bắt đầu từ năm 2014, lãi suất tái cấp vốn được giữ ở mức thấp đã khơi thơng nguồn vốn tín dụng, thị trường văn phịng cho th bắt đầu có dấu hiệu hồi phục.
4.3. Kết quả nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mơ đến giá th văn phịng hạng A.
4.3.1.Thống kê mơ tả.
Bảng 4.8 trình bày các số liệu thống kê mơ tả các biến kinh tế vĩ mô và biến giá th văn phịng hạng A bình qn được sử dụng trong mơ hình VAR. Tất cả các biến đều có giá trị trung bìnhvà độ lệch chuẩn dương. Hệ số bất đối xứng của các biến đều có giá trị dương, cho thấy các biến trong mơ hình đều có phân phối lệch phải.
Hệ số P_value của thống kê JB cho thấy các biến giá thuê văn phịng hạng A bình qn, tốc độ tăng trưởng FDI, lãi suất tái cấp vốn, chỉ số VN-Index khơng có phân phối chuẩn; các biến chỉ số giá tiêu dùng, tăng trưởng tín dụng, tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội có phân phối chuẩn.
Bảng 4.8. Thống kê mô tả mẫu khảo sát
GIA CPI CRE FDI GDP R VNI
Trung bình 40,92578 0,670588 0,220683 0,155414 0,090705 0,087471 542,2815 Trung vị 34,95500 0,505000 0,239250 -0,095401 0,119914 0,075000 491,8350 Gía trị lớn nhất 74,00000 2,900000 0,562240 3,851852 1,204934 0,150000 1071,330 Giá trị nhỏ nhất 30,56000 -0,700000 -0,003800 -0,899130 -0,537776 0,065000 280,6700 Độ lệch chuẩn 12,99845 0,852536 0,156657 0,895126 0,351513 0,027163 197,1754 Hệ số bất đối xứng 1,456763 0,797214 0,243894 2,700015 0,617566 1,142723 1,609905 Hệ số nhọn 3,775609 3,050696 2,097337 10,93894 4,211570 2,788955 4,790566 Thống kê JB 12,87778 3,605095 1,491376 130,5985 4,240723 7,462724 19,22886 P_value 0,001598 0,164878 0,474408 0,000000 0,119988 0,023960 0,000067 Tổng 1391,477 22,80000 7,503230 5,284085 3,083962 2,974000 18437,57 Tổng bình phương độ lệch 5575,667 23,98499 0,809862 26,44129 4,077519 0,024348 1282979, 4.3.2.Kiểm định nghiệm đơn
vị.
Nguồn: Tổng hợp và tính tốn của tác giả
Các nghiên cứu kinh tế lượng chỉ ra rằng hầu hết các biến chuỗi thời gian kinh tế vĩ mơ là khơng có tính dừng, nếu sử dụng các biến khơng có tính dừng sẽ dẫn đến sự hồi quy giả. Kiểm định nghiệm đơn vị trong nghiên cứu này được sử dụng để kiểm tra xem liệu các biến chuỗi thời gian: GIA, CPI, CRE, FDI, GDP, R, VNI có tính dừng hay khơng.
Giả thuyết kiểm định đối với từng chuỗi thời gian trong mơ hình: H0: 𝛼𝛼 = 1 (chuỗi là không dừng)
H1: 𝛼𝛼 < 1 (chuỗi là dừng)
Thay vì dùng Thống kê 𝛼𝛼, tác giả sử dụng giá trị P_value để kiểm định tính dừng của các chuỗi thời gian trong mơ hình. Cụ thể:
Nếu P_value > mức ý nghĩa 𝛼𝛼 thì chuỗi thời gian là khơng dừng. Nếu P_value < mức ý nghĩa 𝛼𝛼 thì chuỗi thời gian là dừng.
Bảng 4.9 thể hiện kết quả kiểm định nghiệm đơn vị cho các biến theo tiêu chuẩn Augmented Dickey-Fuller (ADF).
Bảng 4.9. Kiểm định tính dừng các biến theo tiêu chuẩn ADF
Biến Chuỗi gốc Sai phân bậc 1
ADF P_value ADF P_value
GIA -1,576175 0,4825 -3,510722 0,0162 CPI -5,182088 0,0002 -5,619651 0,0001 CRE -1,254905 0,6384 -4,425666 0,0014 FDI -6,933746 0,0000 -7,262235 0,0000 GDP 1,022157 0,9957 -5,180796 0,0002 R -2,358199 0,1616 -4,385221 0,0015 VNI -1,850879 0,3504 -3,906671 0,0055
Nguồn: Tổng hợp và tính tốn của tác giả
Kết quả kiểm định nghiệm đơn vị theo tiêu chuẩn ADF cho thấy đa phần các biến ở chuỗi gốc đều không dừng. Tuy nhiên, khi lấy sai phân bậc 1, các biến CPI, CRE, GDP, R, FDI, VNI đều dừng ở mức ý nghĩa 1%, riêng biến GIA dừng ở mức ý nghĩa 5%. Do đó, các biến sẽ được sử dụng dưới dạng sai phân bậc nhất. Các biến được viết lại dưới dạng ký hiệu sau: biến giá thuê văn phịng hạng A bình qn là