Nguồn: Ngân hàng nhà nước Việt Nam (SBV)
tăng trưởng nóng, việc Việt Nam trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới WTO đã mở ra nhiều cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp, cá nhân trong và ngồi nước. Do đó, nhu cầu vốn của các thành phần kinh tế là rất lớn. Tăng trưởng tín dụng trong giai đoạn này trung bình đạt 36,69% mỗi quý. Các ngân hàng thương mại không ngừng mở rộng hoạt động cho vay, hạ thấp các tiêu chuẩn cho vay để tìm kiếm khách hàng,… Vốn tín dụng trong giai đoạn này thường chảy vào các kênh chứng khốn, bất động sản,… mang tính chất đầu cơ là chủ yếu. Đi đơi với việc mở rộng hoạt động tín dụng, lãi suất tái cấp vốn của NHNN trong giai đoạn này cũng được giữ ở mức thấp 6,5%/năm. Với mức lãi suất tái cấp vốn như vậy, các ngân hàng thương mại càng có thêm động lực để tăng trưởng tín dụng mà không cần lo ngại đến rủi ro thanh khoản do có thể xin vay tái cấp vốn từ NHNN với lãi suất thấp. Việc tăng trưởng tín dụng như vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Từ năm 2008, nền kinh tế bắt đầu đi vào giai đoạn khủng hoảng. Các hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ, các doanh nghiệp thu hẹp hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc phá sản. Nhu cầu tín dụng trong giai đoạn này theo đó sụt giảm mạnh. Mặt khác, các khoản vay trước đây được duyệt một cách thiếu chặt chẽ trong giai đoạn tăng trưởng tín dụng, bắt đầu phát sinh rủi ro. Tăng trưởng tín dụng từ 2008 đến nay, đạt trung bình 19% mỗi quý. Do nhu cầu an toàn vốn và kiềm chế lạm phát nên mức lãi suất tái cấp vốn được NHNN duy trì ở mức cao hơn so với giai đoạn trước đây, trung bình ở mức 9,1%/năm.
Từ Quý 1 năm 2014, tổng phương tiện thanh toán tăng xấp xỉ 15,99% so với cuối năm 2013, tăng trưởng tín dụng đạt 12,62%. Dư nợ tín dụng đã trở lại xu hướng đi lên trong hai năm 2013 và 2014. Điều tích cực là tín dụng đã chảy nhiều hơn vào lĩnh vực sản xuất trực tiếp thay vì vào những lĩnh vực mang tính đầu cơ dễ tạo ra bong bóng như các năm trước đây. So với cuối 2013, tín dụng cho doanh nghiệp vừa và nhỏ tính đếnQuý 4 năm 2014 đã tăng 13,8%; tín dụng cho lĩnh vực cơng nghệ cao tăng 14,8%; tín dụng cho lĩnh vực nơng nghiệp và phát triển nông thông tăng 12,8%. Từ Quý 4 năm 2014 đến nay, NHNN đã đưa lãi suất tái cấp vốn về mức 6,5% nhằm thúc đẩy tăng trưởng tín dụng phục vụ cho hoạt động sản xuất
kinh doanh.
Dễ dàng thấy được sự biến động của đồ thị tăng trưởng tín dụng khá phù hợp với sự biến động của giá văn phịng cho th hạng A bình qn. Điều này cho thấy việc tăng trưởng tín dụng đã tạo thuận lợi cho sự phát triển của thị trường văn phịng cho th hạng A. Trong khi đó đồ thị lãi suất tái cấp vốn lại biến động theo chiều ngược lại. Khi lãi suất tái cấp vốn ở mức cao vào năm 2008, mọi nguồn vốn tín dụng đều bị thắt chặt, điều này ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường cho thuê văn phịng. Trong suốt nhiều năm sau đó, lãi suất tái cấp vốn luôn được giữ ở mức cao để kiểm soát cung tiền ra thị trường nhằm kiềm chế lạm phát, thị trường văn phòng cho thuê hạng A rơi vào ảm đạm. Bắt đầu từ năm 2014, lãi suất tái cấp vốn được giữ ở mức thấp đã khơi thơng nguồn vốn tín dụng, thị trường văn phịng cho thuê bắt đầu có dấu hiệu hồi phục.
4.3. Kết quả nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mơ đến giá th văn phịng hạng A.
4.3.1.Thống kê mơ tả.
Bảng 4.8 trình bày các số liệu thống kê mơ tả các biến kinh tế vĩ mô và biến giá th văn phịng hạng A bình qn được sử dụng trong mơ hình VAR. Tất cả các biến đều có giá trị trung bìnhvà độ lệch chuẩn dương. Hệ số bất đối xứng của các biến đều có giá trị dương, cho thấy các biến trong mơ hình đều có phân phối lệch phải.
Hệ số P_value của thống kê JB cho thấy các biến giá th văn phịng hạng A bình qn, tốc độ tăng trưởng FDI, lãi suất tái cấp vốn, chỉ số VN-Index khơng có phân phối chuẩn; các biến chỉ số giá tiêu dùng, tăng trưởng tín dụng, tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội có phân phối chuẩn.