thực hiện
Mơ hình Kết quả nghiên cứu I. Nghiên cứu tác động của các yếu vĩ mô đến giá bất động sản
Singapore Pillay 2005 Mơ hình VAR
Lạm phát tăng thúc đẩy giá nhà tăng. Mặt khác, giá nhà tăng cũng có tác động trở lại, làm lạm phát tăng cao hơn.
Tốc độ tăng trưởng GDP có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà ở tại Singapore.
Switzerland Tsatsaronis và
Zhu 2004
Mô hình VAR
Lãi suất giải thích khoảng 10,8 % sự thay đổi của giá nhà. Đặc biệt, lãi suất cho vay ngắn hạn giảm một % sẽ làm tăng giá nhà 1,2 % trong hai năm tiếp theo. Chính sách lãi suất thỏa thuận, sự ảnh hưởng của lãi suất ngắn hạn lên giá nhà có xu hướng mạnh hơn.
Trung
Quốc Yanbing 2012
Mơ hình hồi
quy bội
Kết quả nghiên cứu cho thấy bằng chứng về sự ảnh hưởng khá mạnh của biến tốc độ tăng GDP lên giá nhà ở trong giai đoạn 1999 - 2010.
Trung
Quốc Xu và Chen 2012
Mơ hình VAR
Kết quả thực nghiệm cho thấy, mức lãi suất cho vay thấp, kết hợp với tăng trưởng cung tiền nhanh hơn, và điều kiện cho vay nới lỏng có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng giá nhà ở, và ngược lại.
Trung
Quốc Guo và Huang 2010
Mơ hình VAR
Khảo sát mức độ ảnh hưởng của dòng vốn đầu cơ từ bên ngoài đến sự biến động của thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán ở Trung Quốc. Kết quả cho thấy, dịng vốn này có tác động làm tăng giá tài sản trên cả hai thị trường.
Mỹ Mark Thornton 2005
Mơ hình hồi
quy bội
Nghiên cứu này chỉ ra rằng chính sách duy trì lãi suất thấp của FED trong một thời gian quá lâu là nguyên nhân chính dẫn đến các cơn sốt giá nhà đất trên thị trường bất động sản ở Mỹ
Chicago Gadi Barlevy 2007
Nghiên cứu định
tính
Theo ơng, để một bong bóng xảy ra, phải có ít nhất một trong các điều kiện sau: có một số lượng đủ lớn các nhà giao dịch tiềm năng, tồn tại sự khác biệt quan điểm về giá giữa những nhóm nhà giao dịch, sự phân bổ nguồn lực kinh tế
Hồng
Kơng Stefan Gerlach 2004
Mơ hình VAR
Kết quả nghiên cứu cho thấy, giá bất động sản và tín dụng bất động sản có mối quan hệ hai chiều. Song sự ảnh hưởng của giá bất động sản lên tín dụng bất động sản mạnh hơn so với chiều ngược lại
II. Nghiên cứu tác động của các yếu vĩ mơ đến giá văn phịng cho thuê
Anh Gardiner và Henneberry 1988, 1991 Mơ hình hồi quy bội
GDP của địa phương và không gian trống để cho thuê là những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng
Châu Âu Giussani , Hsia
và Tsolocas 1993
Mơ hình hồi quy bội
Kết quả cho thấy rằng GDP đóng một phần quan trọng trong việc xác định giá thuê văn phòng
Châu Âu D' Arcy , McGough và Tsolocas 1997 Mơ hình VAR
Kết quả cho thấy các yếu tố địa phương riêng lẻ ít có ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng trên các thành phố châu Âu mà ảnh hưởng này vẫn liên quan đến các yếu tố kinh tế vĩ mô quốc gia.
Kết luận chương 2.
Nguồn: Tổng hợp của tác giả.
Trong chương 2, tác giả đã giới thiệu khái quát cơ sở lý thuyết phục vụ cho nghiên cứu như: khái niệm văn phòng cho thuê, phân loại văn phòng cho thuê, cung cầu văn phòng cho thuê. Tác giả cũng đề cập đến giá th văn phịng và trình bày cơ sở lý luận về các yếu tố vĩ mơ ảnh hưởng đến giá th văn phịng.
Bên cạnh đó, để tạo cơ sở cho mơ hình nghiên cứu sẽ được trình bày ở chương 3,tác giả cũng tiến hành lược khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài này. Các nghiên cứu liên quan được lược khảo bao gồm các nghiên cứu về tác động của yếu tố vĩ mô đến giá bất động sản và tác động của yếu tố vĩ mơ đến giá th văn phịng. Hầu hết các nghiên cứu được lược khảo đều sử dụng mơ hình vector tự hồi quy (VAR) và đây cũng là mơ hình định lượng được tác giả sử dụng trong luận văn. Do đó, lý thuyết tổng qt về mơ hình VAR cũng đã được tác giả trình bày trong chương 2.
Trên cơ sở lý thuyết đã được trình bày ở chương 2, chương 3 sẽ tiến hành đề xuất mơ hình nghiên cứu thực nghiệm.
CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
3.1.Khung phân tích.
Trên cơ sở lược khảo nghiên cứu đã được thực hiện tại các quốc gia về ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô đến giá văn phịng cho th, các yếu tố vĩ mơ có tác động là tổng sản phẩm quốc nội (GDP), lạm phát, lãi suất ngân hàng, tăng trưởng tín dụng, vốn đầu tư nước ngồi, chỉ số chứng khốn.
Mặt khác, một số khe hổng về mặt lý thuyết cũng như thực tiễn cho tình hình nghiên cứu biến động giá văn phịng cho th tại Việt Nam có thể thấy: (i) Tuy có khác nhiều tổ chức kinh doanh dịch vụ văn phòng cho thuê tại Việt Nam nhưng các tổ chức này hầu như chưa quan tâm đến tác động của các yếu tố vĩ mơ đến biến động giá văn phịng cho thuê. (ii) Các nghiên cứu về lĩnh vực này đều được thực hiện tại các nước phát triển trên thế giới thơng qua mơ hình định lượng. (iii) tại Việt Nam hiện tại chưa có nghiên cứu nào ứng dụng mơ hình VAR để nghiên cứu tác động của các yếu tố vĩ mơ đến giá th văn phịng.
Xuất phát từ những khe hổng nghiên cứu trên, một lần nữa cho thấy tính cấp thiết của nghiên cứu này tại thị trường Việt Nam. Để làm sáng tỏ vấn đề đã được nêu ra ở chương giới thiệu, khung phân tích của nghiên cứu được tác giả xây dựng để nghiên cứu tác động của các yếu tố vĩ mơ đến biến động giá văn phịng cho th. Cụ thể:
Trên cơ sở kế thừa kết quả của các nghiên cứu trước tác giả tiến hành đề xuất mơ hình nghiên cứu thực nghiệm tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Các biến trong mơ hình được tác giả xây dựng dựa trên các biến vĩ mô đã được chỉ ra ở các nghiên cứu trước.
Sau đó tiến hành thu thập dữ liệu cần thiết cho nghiên cứu. Dữ liệu được thu thập từ các nguồn uy tín như: Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (SBV), niêm giám thống kê của Việt Nam qua các năm và website: trang thơng tin điện tử đầu tư nước ngồi, Sở Giao dịch Chứng khốn Hồ Chí Minh.
Tổng sản phẩm quốc nội
Tăng trưởng tín dụng Chỉ số giá tiêu dùng Gía th văn phịng
Thị trường chứng khoán Lãi suất tái cấp vốn Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
cậy, tác giả tiến hành các kiểm định cần thiết trước khi ước lượng mơ hình VAR như: kiểm định nghiệm đơn vị để đảm bảo các biến trong mơ hình đều dừng, chọn lựa độ trễ tối ưu cho mơ hình thơng qua các tiêu chuẩn AIC, HQ (tiêu chí Hannan- Quinn), SC (hoặc BIC), FPE (tiêu chí Final Prediction Error).
Ước lượng mơ hình VAR và tiến hành kiểm định nhân quả Granger để tìm bằng chứng thực nghiệm về tác động của các biến vĩ mơ đối với giá th văn phịng.
Hàm phản ứng đẩy được tác giả xây dựng để đo lường tác động của các biến vĩ mô đến giá thuê văn phòng. Các đề xuất khuyến nghị được đưa ra dựa trên kết quả phân tích hàm phản ứng đẩy.