Lag LogL LR FPE AIC SC HQ
0 -322,3933 NA 2,058721 20,58708 20,90771 20,69336 1 -165,0166 236,0651* 0,002539 13,81354 16,37858* 14,66377 2 -103,8913 64,94565 0,001924* 13,05570* 17,86515 14,64990*
Nguồn: Tổng hợp và tính tốn của tác giả
Theo kết quả thu được, có 3 tiêu chí đề nghị độ trễ là 2, đó là: (1) lỗi dự báo cuối cùng (FPE: Final pridiction error); (2) tiêu chí thơng tin Akaike (AIC: Akaike information criterition); tiêu chí thơng tin Hannan-Quinn (HQ: Hanan-Quinn information criterition). Do vậy, độ trễ 2 sẽ được lựa chọn để ước lượng mơ hình VAR và kiểm định nhân quả Granger.
4.3.4.Kết quả ước lượng mơ hình VAR.
Hệ số hồi quy của mơ hình VAR và thống kê t được tổng hợp trong bảng 4.11.
B
ả ng 4.11. K ế t qu ả ước lượ ng mô hình VAR.
D(GIA) D(CPI) D(CRE) D(FDI) D(GDP) D(R) D(VNI)
D(GIA(-1)) 0,664379 -0,053402 -0,004666 0,010651 -0,013890 0,000255 -16,59215 [ 3,11232] [-0,73720] [-1,49394] [ 0,27050] [-0,37972] [ 0,29726] [-2,81604] D(GIA(-2)) -0,070190 0,000410 0,009191 -0,101281 -0,006949 -0,000664 4,218163 [-0,34006] [ 0,00585] [ 3,04317] [-2,66035] [-0,19647] [-0,80087] [ 0,74041] D(CPI(-1)) -1,007772 -0,675988 0,020996 -0,193148 -0,014988 0,006034 -8,769354 [-1,15244] [-2,27798] [ 1,64090] [-1,19749] [-0,10002] [ 1,71688] [-0,36332] D(CPI(-2)) -0,524686 -0,409111 -0,015819 0,766898 -0,123641 0,002379 5,156104 [-0,47178] [-1,08403] [-0,97209] [ 3,73858] [-0,64879] [ 0,53219] [ 0,16797] D(CRE(-1)) 15,25360 0,503552 0,140334 0,489240 -2,093728 0,042025 -104,7084 [ 1,05963] [ 0,10308] [ 0,66625] [ 0,18426] [-0,84879] [ 0,72638] [-0,26353] D(CRE(-2)) 22,84253 5,327809 0,188538 -1,676565 0,682287 0,025588 -164,8672 [ 1,81392] [ 1,24675] [ 1,02322] [-0,72181] [ 0,31619] [ 0,50557] [-0,47433] D(FDI(-1)) 0,370195 -0,209665 -0,019914 -0,262431 -0,032299 0,006446 37,94777 [ 0,47575] [-0,79402] [-1,74901] [-1,82849] [-0,24224] [ 2,06122] [ 1,76687] D(FDI(-2)) 0,569804 0,226667 -0,020272 -0,044443 0,073664 0,005446 18,68888 [ 0,76679] [ 0,89886] [-1,86442] [-0,32425] [ 0,57850] [ 1,82333] [ 0,91117] D(GDP(-1)) 1,647064 0,238958 -0,003057 0,199782 -0,654178 0,003947 48,95276 [ 1,01699] [ 0,43479] [-0,12901] [ 0,66879] [-2,35724] [ 0,60645] [ 1,09510] D(GDP(-2)) -0,067868 0,438142 -0,000393 0,186656 -0,054963 -0,000701 9,715373 [-0,03814] [ 0,72550] [-0,01509] [ 0,56864] [-0,18023] [-0,09804] [ 0,19779] D(R(-1)) 32,05540 -27,27319 -0,666607 -28,77633 2,247587 0,199246 -207,1283 [ 0,57607] [-1,44431] [-0,81872] [-2,80371] [ 0,23572] [ 0,89092] [-0,13486] D(R(-2)) -85,36317 -2,537926 -0,702450 0,828052 -8,618690 0,231539 -501,3397
[-1,37184] [-0,12019] [-0,77151] [ 0,07215] [-0,80830] [ 0,92584] [-0,29190] D(VNI(-1)) 0,009004 -0,001903 0,000493 -0,008372 -0,001070 -2,90E-05 -0,082831 [ 0,97644] [-0,60808] [ 3,65266] [-4,92233] [-0,67728] [-0,78360] [-0,32545] D(VNI(-2)) -0,009057 0,002027 8,93E-05 0,001226 0,000509 -5,73E-05 0,199532 [-1,18088] [ 0,77886] [ 0,79601] [ 0,86653] [ 0,38710] [-1,86035] [ 0,94260]
Nguồn: Tổng hợp và tính tốn của tác giả
Kết quả ước lượng mơ hình VAR cho thấy tốc độ tăng trưởng tín dụng, tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi, tốc độ tăng trưởng GDP có tương quan dương với giá thuê văn phòng hạng A bình quân. Tức là, khi tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng, vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi đổ vào Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng gia tăng, và tốc độ tăng trưởng GDP tăng thì sẽ làm cho thị trường văn phòng cho thuê hạng A trở nên hấp dẫn hơn, giá th văn phịng hạng A bình quân do đó sẽ gia tăng. Kết quả nghiên cứu thực nghiệm này phù hợp với lý thuyết.
Bên cạnh đó, chỉ số giá tiêu dùng lại có tương quan âm với giá thuê văn phịng hạng A bình qn. Tức là, khi chỉ số giá tiêu dùng gia tăng thì giá th văn phịng hạng A bình quân sẽ giảm. Điều này có thể được lý giải, khi giá cả của nền kinh tế gia tăng sẽ làm gia tăng chi phí của các doanh nghiệp và cá nhân. Việc gia tăng chi phí sẽ khiến các doanh nghiệp cắt giảm các khoản chi hoạt động kinh doanh. Các doanh nghiệp có thể cắt giảm chi phí th bằng cách chọn lựa những văn phịng có giá th thấp hơn, nhu cầu về văn phịng cho thuê hạng A sẽ giảm. Do đó, giá th văn phịng sẽ giảm.
Ngồi ra, giá th văn phịng hạng A bình qn của năm trước có tác động tích cực đến giá th văn phịng hạng A bình quân của năm sau. Tuy nhiên nếu độ trễ là 2 năm tác động này có thể là tiêu cực.
Khi NHNN muốn hạn chế cung tiền vào nền kinh tế, lãi suất tái cấp vốn sẽ ở mức cao. Việc gia tăng lãi suất tái cấp vốn khơng có tác động tiêu cực ngay đến thị trường cho thuê văn phòng hạng A mà độ trễ của tác động này là 2 năm. Điều này có thể được lý giải là do trong ngắn hạn các hợp đồng cho thuê chưa đến hạn nên các doanh nghiệp chưa thể cắt giảm ngay nhu cầu. Tuy nhiên, trong dài hạn việc
điều chỉnh sẽ xảy ra.
Kết quả nghiên cứu cũng cho thấy trong ngắn hạn chỉ số VN – Index có tương quan dương với giá thuê văn phòng, tuy nhiên trong dài hạn lại có tương quan âm.
Các kiểm định độ ổn định của mơ hình, phân phối chuẩn, tự tương quan, phương sai sai số thay đổi cũng đã được tác giả thực hiện kiểm định (phụ lục 4, 5, 6, 7). Kết quả của các kiểm định này cho thấy mơ hình thu được thỏa mãn các điều kiện.
4.3.5.Kiểm định nhân quả Granger.
Kết quả kiểm định nhân quả Granger được trình bày trong bảng 4.12.
Bảng 4.12. Kiểm định nhân quả Granger.
Giả thuyết H0 Số quan sát Thống kê F P-value
D(CPI) không tác động đến D(GIA)
31 1,49879 0,2421
D(GIA) không tác động đến D(CPI) 0,68388 0,5135 D(CRE) không tác động đến D(GIA) 31 3,77752 0,0363 D(GIA) không tác động đến D(CRE) 1,14564 0,3336 D(FDI) không tác động đến D(GIA)
31 4,35485 0,0234
D(GIA) không tác động đến D(FDI) 0,01708 0,9831 D(GDP) không tác động đến D(GIA) 31 0,01175 0,9883 D(GIA) không tác động đến D(GDP) 0,13081 0,8780 D(R) không tác động đến D(GIA) 31 4,89945 0,0156 D(GIA) không tác động đến D(R) 0,56063 0,5776
D(VNI) không tác động đến D(GIA)
31 1,26673 0,2986
D(GIA) không tác động đến D(VNI) 7,83218 0,0022
Nguồn: Tổng hợp và tính tốn của tác giả
Kết quả kiểm định nhân quả Granger cho thấy không tồn tại mối quan hệ hai chiều giữagiá thuê văn phịng và các biến kinh tế vĩ mơ. Mối quan hệ giữa các biến này là quan hệ một chiều cụ thể:
Chỉ số giá tiêu dùng và giá th văn phịng hạng A bình qn khơng có tác động với nhau.
Tốc độ tăng trưởng tín dụng có tác động đến giá th văn phịng hạng A bình quân nhưng giá th văn phịng hạng A bình qn khơng có ảnh hưởng trở lại tốc độ tăng trưởng tín dụng.
Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi có tác động đến giá th văn phịng hạng A bình qn nhưng giá th văn phịng hạng A bình qn khơng có ảnh hưởng trở lại tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Tốc độ tăng trưởng GDP và giá th văn phịng hạng A bình qn khơng có tác động với nhau.
Lãi suất tái cấp vốn có tác động đến giá th văn phịng hạng A bình quân nhưng giá thuê văn phịng hạng A bình qn khơng có tác động trở lại lãi suất tái cấp vốn.
Chỉ số VN-Index khơng có tác động đến giá thuê văn phòng hạng A bình quân nhưng giá thuê văn phịng hạng A bình qn có tác động đến chỉ số VN-Index. 4.3.6.Hàm phản ứng đẩy.
Kết quả kiểm định Granger cho thấy giá thuê văn phịng hạng A bình qn bị ảnh hưởng bởi các biến vĩ mơ là tốc độ tăng trưởng tín dụng, tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, lãi suất tái cấp vốn. Đồng thời, kiểm định Granger cũng chỉ ra rằng giá thuê văn phịng hạng A bình qn có ảnh hưởng đến chỉ số VN – Index. Tác giả sẽ tiếp tục xem xét phản ứng của giá thuê văn phịng hạng A bình qn trước các cú sốc vĩ mơ như tăng trưởng tín dụng, tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và lãi suất tái cấp vốn thông qua hàm phản ứng đẩy. Phản ứng của chỉ số VN-Index trước cú sốc thay đổi giá thuê văn phòng hạng A cũng sẽ được xem xét đến.
Cú sốc tăng trưởng tín dụng.
Biểu đồ 4.13 cho thấy, cú sốc tăng trưởng tín dụng tác động ngay lập tức làm tăng giá th văn phịng hạng A bình quân. Tác động này kéo dài từ quý 1 đến quý 4 và bắt đầu triệt tiêu từ quý thứ 5. Tăng trưởng tín dụng tác động mạnh nhất đến
giá th văn phịng hạng A bình qn vào quý 3.
Cú sốc tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Biểu đồ 4.13 cho thấy, cú sốc tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi khơng tác động ngay lập tức làm tăng giá th văn phịng hạng A bình qn mà tác động này mạnh dần trong vòng 3 quý và bắt đầu triệt tiêu ở quý thứ 4. Tuy nhiên, tác động của tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài lại tiếp tục làm tang giá thuê văn phòng A vào quý 6, 7, 8. Điều này cho thấy tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi khơng chỉ có tác động tích cực đến giá th văn phịng hạng A bình quân trong ngắn hạn mà trong trung hạn tác động này vẫn xảy ra.
Hình 4.13. Phản ứng của giá th văn phịng hạng A trước cú sốc của các biến kinh tế vĩ mô.
Cú sốc lãi suất tái cấp vốn.
Nguồn: Tổng hợp và tính tốn của tác giả
A bình qn giảm. Sự sụt giảm giá thuê văn phòng hạng A bình quân ngày càng tăng và kéo dài suốt 7 quý sau đó trước khi triệt tiêu vào quý thứ 8. Sự sụt giảm mạnh nhất giá thuê văn phịng hạng A bình qn xảy ra vào q thứ 4. Phù hợp với nhận định trước đây của tác giả là khi lãi suất tái cấp vốn tăng do các hợp đồng cho thuê trong ngắn hạn chưa thể đến hạn ngay nên nhu cầu không giảm mạnh trong ngắn hạn mà bắt đầu giảm mạnh trong trung hạn.
Phản ứng của chỉ số VN – Index trước cú sốc giá th văn phịng hạng A bình qn.
Khi giá th văn phịng hạng A bình qn tăng ngay lập tức sẽ làm chỉ số VN-Index giảm nhẹ. Điều này có dễ hiểu do thị trường cho th văn phịng cũng là một kênh đầu tư như thị trường chứng khốn. Khi thị trường cho th văn phịng trở nên hấp dẫn hơn, các nhà đầu tư bắt đầu rút vốn khỏi thị trường chứng khoán. Điều này sẽ làm cho chỉ số VN-Index giảm điểm. Sự sụt giảm của chỉ số VN-Index mạnh nhất vào quý 2 và bắt đầu triệt tiêu dần kể từ quý 4.
Kết luận chương 4.
Trong chương 4, tác giả đã tiến hành phân tích thực trạng thị trường cho th văn phịng hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn nghiên cứu thơng qua giá thuê văn phịng hạng A bình qn theo q. Sự biến động của các biến kinh tế vĩ mô trong giai đoạn nghiên cứu cũng đã được tác giả phân tích.
Kết quả nghiên cứu thực nghiệm chỉ ra rằng, giá thuê văn phòng hạng A chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô như: tốc độ tăng trưởng tín dụng, tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, lãi suất tái cấp vốn. Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng chỉ ra sự tác động của giá thuê văn phịng hạng A bình qn đến chỉ số VN-Index. Thơng qua hàm phản ứng đẩy, tác giả cho thấy tốc độ tăng trưởng tín dụng có tác động làm tăng giá th văn phịng hạng A bình qn trong 5 q, mạnh nhất vào quý 3. Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi khơng chỉ có ảnh hưởng tích cực đến giá th văn phịng hạng A bình qn trong ngắn hạn mà có tác động trong cả trung hạn. Lãi suất tái cấp vốn có tác động làm giảm giá th văn phịng trong 7 quý, mạnh nhất vào quý 4. Mặt khác, giá thuê văn phòng tăng sẽ
làm giảm chỉ số VN-Index trong 4 quý, mạnh nhất vào quý 2.
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của chương 4, tác giả sẽ đưa ra các kiến nghị và định hướng phát triển thị trường cho thvăn phịng hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai ởchương 5.
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1.Kết quả nghiên cứu.
Bên cạnh mục tiêu phân tích thực trạng thị trường giá thuêvăn phòng hạng A trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Quan trọng hơn, bài nghiên cứu tập trung phân tích, đánh giá, luận giải mối quan hệ nhân quả giữa biến giá thuê văn phòng hạng A và các biến kinh tế vĩ mơ, từ đó đề xuất kiến nghị và định hướng phát triển thị trường cho thvăn phịng hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai.
Nghiên cứu thực nghiệm được thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh với các số liệu về giá thuê văn phòng hạng A bình quân và các biến vĩ mô: tốc độ tăng GDP, chỉ số giá tiêu dùng CPI, lãi suất tái cấp vốn R, tăng trưởng tín dụng CRE, tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi FDI, chỉ số chứng khốn VN-Index.
Với dữ liệu được thu thập từ Quý 4 năm 2006 đến Q 1 năm 2015, bằng mơ hình VAR và các kiểm định cần thiết, tác giả đã tìm thấy mối quan hệ giữa giá thuê văn phòng hạng A với các yếu tố kinh tế vĩ mô như: tốc độ tăng trưởng tín dụng, tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, lãi suất tái cấp vốn. Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng chỉ ra sự tác động của giá th văn phịng hạng A bình qn đến chỉ số VN-Index. Tuy nhiên, theo kết quả kiểm định Granger, mối quan hệ này chỉ mang tính chất một chiều. Cụ thể:
Tốc độ tăng trưởng tín dụng có tác động đến giá th văn phịng hạng A bình qn nhưng giá th văn phịng hạng A bình qn khơng có ảnh hưởng trở lại tốc độ tăng trưởng tín dụng.
Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi có tác động đến giá thuê văn phòng hạng A bình quân nhưng giá thuê văn phòng hạng A bình qn khơng có ảnh hưởng trở lại tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Lãi suất tái cấp vốn có tác động đến giá thuê văn phịng hạng A bình qn nhưng giá th văn phịng hạng A bình qn khơng có tác động trở lại lãi suất tái cấp vốn.
Chỉ số VN-Index khơng có tác động đến giá th văn phịng hạng A bình qn nhưng giá th văn phịng hạng A bình qn có tác động đến chỉ số VN-Index.
Thơng qua hàm phản ứng đẩy, tác giả tìm thấy những tác động cụ thể hơn như tốc độ tăng trưởng tín dụng có tác động làm tăng giá th văn phịng hạng A bình qn trong 5 q, mạnh nhất vào quý 3. Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi khơng chỉ có ảnh hưởng tích cực đến giá th văn phịng hạng A bình quân trong ngắn hạn mà có tác động trong cả trung hạn. Lãi suất tái cấp vốn có tác động làm giảm giá thuê văn phòng trong 7 quý, mạnh nhất vào quý 4. Mặt khác, giá thuê văn phòng tăng sẽ làm giảm chỉ số VN-Index trong 4 quý, mạnh nhất vào quý 2.
5.2.Hạn chế của nghiên cứu.
Mặc dù đạt được mục tiêu nghiên cứu và thu được kết quả tích cực phù hợp với các lý thuyết, nghiên cứu vẫn cịn một số hạn chế nhất định. Trong đó hạn chế chính yếu của đề tài nghiên cứu là vấn đề dữ liệu nghiên cứu:
Ở khía cạnh khách quan, thị trường cho thuê văn phòng hạng A mới được hành thành trong khoảng hơn một thập kỷ và chỉ thực sự bước vào giai đoạn phát triển kể từ năm 2006. Thị trường tương đối trẻ đồng nghĩa với số lượng nhà cung cấp và số lượng văn phòng cho thuê hạng A chưa nhiều. Dữ liệu thị trường do đó cịn hạn chế. Bên cạnh đó, thị trường cho thuê văn phịng hạng A tại Việt Nam nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng chưa thực sự cạnh tranh, chưa phản ứng thực chất cung cầu trên thị trường.
Ở khía cạnh chủ quan, cơ chế công bố và minh bạch thông tin trên thị trường Việt Nam còn nhiều hạn chế, dẫn đến việc thu thập số liệu cần thiết cho nghiên cứu gặp nhiều khó khăn. Thơng tin về giá th văn phịng bình quân trên thị trường được các tổ chức công bố chưa đầy đủ. Hệ quả là một số dữ liệu sử dụng cho bài nghiên cứu được thu thập từ các nguồn khơng chính thức, có thể tồn tại độ kém chính xác hoặc giá trị nhiễu.
Ngoài ra, tác giả chỉ xem xét tác động của các biến kinh tế vĩ mơ đến giá th văn phịng bình qn hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh nên kết quả thu được chưa thể được coi là tổng thể của thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Việt Nam.
Về cơ bản, bài nghiên cứu đã hoàn thành các mục tiêu đặt ra với kết quả thu được có ý nghĩa như kỳ vọng và phù hợp với các nghiên cứu trước đây về tác động của các biến kinh tế vĩ mơ đến giá th văn phịng hạng A. Kết quả này mở ra các hướng phát triển mới về cả chiều rộng lẫn chiều sâu cho các nghiên cứu tiếp theo.
Cụ thể,mẫu dữ liệu sử dụng trong bài nghiên cứu được lấy theo quý, tuy nhiên vẫn chưa bao gồm tất cả các quý do dữ liệu bị khuyết và tác giả khơng thể tìm được từ các nguồn khác.Mặt khác do chỉ thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh, nên