Kiểm định nhân quả Granger

31 4,35485 0,0234

D(GIA) không tác động đến D(FDI) 0,01708 0,9831 D(GDP) không tác động đến D(GIA) 31 0,01175 0,9883 D(GIA) không tác động đến D(GDP) 0,13081 0,8780 D(R) không tác động đến D(GIA) 31 4,89945 0,0156 D(GIA) không tác động đến D(R) 0,56063 0,5776

D(VNI) không tác động đến D(GIA)

31 1,26673 0,2986

D(GIA) không tác động đến D(VNI) 7,83218 0,0022

Nguồn: Tổng hợp và tính tốn của tác giả

Kết quả kiểm định nhân quả Granger cho thấy không tồn tại mối quan hệ hai chiều giữagiá thuê văn phịng và các biến kinh tế vĩ mơ. Mối quan hệ giữa các biến này là quan hệ một chiều cụ thể:

Chỉ số giá tiêu dùng và giá th văn phịng hạng A bình qn khơng có tác động với nhau.

Tốc độ tăng trưởng tín dụng có tác động đến giá th văn phịng hạng A bình quân nhưng giá thuê văn phịng hạng A bình qn khơng có ảnh hưởng trở lại tốc độ tăng trưởng tín dụng.

Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi có tác động đến giá th văn phịng hạng A bình qn nhưng giá th văn phịng hạng A bình qn khơng có ảnh hưởng trở lại tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Tốc độ tăng trưởng GDP và giá th văn phịng hạng A bình qn khơng có tác động với nhau.

Lãi suất tái cấp vốn có tác động đến giá th văn phịng hạng A bình qn nhưng giá th văn phịng hạng A bình qn khơng có tác động trở lại lãi suất tái cấp vốn.

Chỉ số VN-Index không có tác động đến giá thuê văn phòng hạng A bình quân nhưng giá thuê văn phịng hạng A bình qn có tác động đến chỉ số VN-Index. 4.3.6.Hàm phản ứng đẩy.

Kết quả kiểm định Granger cho thấy giá thuê văn phịng hạng A bình qn bị ảnh hưởng bởi các biến vĩ mơ là tốc độ tăng trưởng tín dụng, tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, lãi suất tái cấp vốn. Đồng thời, kiểm định Granger cũng chỉ ra rằng giá thuê văn phịng hạng A bình qn có ảnh hưởng đến chỉ số VN – Index. Tác giả sẽ tiếp tục xem xét phản ứng của giá thuê văn phịng hạng A bình qn trước các cú sốc vĩ mơ như tăng trưởng tín dụng, tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và lãi suất tái cấp vốn thông qua hàm phản ứng đẩy. Phản ứng của chỉ số VN-Index trước cú sốc thay đổi giá thuê văn phòng hạng A cũng sẽ được xem xét đến.

 Cú sốc tăng trưởng tín dụng.

Biểu đồ 4.13 cho thấy, cú sốc tăng trưởng tín dụng tác động ngay lập tức làm tăng giá th văn phịng hạng A bình quân. Tác động này kéo dài từ quý 1 đến quý 4 và bắt đầu triệt tiêu từ quý thứ 5. Tăng trưởng tín dụng tác động mạnh nhất đến

giá th văn phịng hạng A bình qn vào q 3.

 Cú sốc tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Biểu đồ 4.13 cho thấy, cú sốc tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi khơng tác động ngay lập tức làm tăng giá th văn phịng hạng A bình qn mà tác động này mạnh dần trong vòng 3 quý và bắt đầu triệt tiêu ở quý thứ 4. Tuy nhiên, tác động của tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài lại tiếp tục làm tang giá thuê văn phòng A vào quý 6, 7, 8. Điều này cho thấy tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi khơng chỉ có tác động tích cực đến giá th văn phịng hạng A bình quân trong ngắn hạn mà trong trung hạn tác động này vẫn xảy ra.

Hình 4.13. Phản ứng của giá thuê văn phòng hạng A trước cú sốc của các biến kinh tế vĩ mô.

 Cú sốc lãi suất tái cấp vốn.

Nguồn: Tổng hợp và tính tốn của tác giả

A bình quân giảm. Sự sụt giảm giá thuê văn phòng hạng A bình quân ngày càng tăng và kéo dài suốt 7 quý sau đó trước khi triệt tiêu vào quý thứ 8. Sự sụt giảm mạnh nhất giá thuê văn phòng hạng A bình quân xảy ra vào quý thứ 4. Phù hợp với nhận định trước đây của tác giả là khi lãi suất tái cấp vốn tăng do các hợp đồng cho thuê trong ngắn hạn chưa thể đến hạn ngay nên nhu cầu không giảm mạnh trong ngắn hạn mà bắt đầu giảm mạnh trong trung hạn.

 Phản ứng của chỉ số VN – Index trước cú sốc giá thuê văn phịng hạng A bình qn.

Khi giá th văn phịng hạng A bình qn tăng ngay lập tức sẽ làm chỉ số VN-Index giảm nhẹ. Điều này có dễ hiểu do thị trường cho thuê văn phòng cũng là một kênh đầu tư như thị trường chứng khốn. Khi thị trường cho th văn phịng trở nên hấp dẫn hơn, các nhà đầu tư bắt đầu rút vốn khỏi thị trường chứng khoán. Điều này sẽ làm cho chỉ số VN-Index giảm điểm. Sự sụt giảm của chỉ số VN-Index mạnh nhất vào quý 2 và bắt đầu triệt tiêu dần kể từ quý 4.

Kết luận chương 4.

Trong chương 4, tác giả đã tiến hành phân tích thực trạng thị trường cho thuê văn phịng hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn nghiên cứu thơng qua giá thuê văn phòng hạng A bình quân theo quý. Sự biến động của các biến kinh tế vĩ mô trong giai đoạn nghiên cứu cũng đã được tác giả phân tích.

Kết quả nghiên cứu thực nghiệm chỉ ra rằng, giá thuê văn phòng hạng A chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế vĩ mơ như: tốc độ tăng trưởng tín dụng, tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, lãi suất tái cấp vốn. Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng chỉ ra sự tác động của giá thuê văn phịng hạng A bình qn đến chỉ số VN-Index. Thông qua hàm phản ứng đẩy, tác giả cho thấy tốc độ tăng trưởng tín dụng có tác động làm tăng giá th văn phịng hạng A bình qn trong 5 q, mạnh nhất vào quý 3. Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi khơng chỉ có ảnh hưởng tích cực đến giá th văn phịng hạng A bình qn trong ngắn hạn mà có tác động trong cả trung hạn. Lãi suất tái cấp vốn có tác động làm giảm giá th văn phịng trong 7 quý, mạnh nhất vào quý 4. Mặt khác, giá thuê văn phòng tăng sẽ

làm giảm chỉ số VN-Index trong 4 quý, mạnh nhất vào quý 2.

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của chương 4, tác giả sẽ đưa ra các kiến nghị và định hướng phát triển thị trường cho thvăn phịng hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai ởchương 5.

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

5.1.Kết quả nghiên cứu.

Bên cạnh mục tiêu phân tích thực trạng thị trường giá thuêvăn phòng hạng A trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Quan trọng hơn, bài nghiên cứu tập trung phân tích, đánh giá, luận giải mối quan hệ nhân quả giữa biến giá thuê văn phòng hạng A và các biến kinh tế vĩ mơ, từ đó đề xuất kiến nghị và định hướng phát triển thị trường cho thvăn phịng hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai.

Nghiên cứu thực nghiệm được thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh với các số liệu về giá thuê văn phịng hạng A bình quân và các biến vĩ mô: tốc độ tăng GDP, chỉ số giá tiêu dùng CPI, lãi suất tái cấp vốn R, tăng trưởng tín dụng CRE, tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi FDI, chỉ số chứng khốn VN-Index.

Với dữ liệu được thu thập từ Quý 4 năm 2006 đến Q 1 năm 2015, bằng mơ hình VAR và các kiểm định cần thiết, tác giả đã tìm thấy mối quan hệ giữa giá thuê văn phòng hạng A với các yếu tố kinh tế vĩ mô như: tốc độ tăng trưởng tín dụng, tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi, lãi suất tái cấp vốn. Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng chỉ ra sự tác động của giá th văn phịng hạng A bình qn đến chỉ số VN-Index. Tuy nhiên, theo kết quả kiểm định Granger, mối quan hệ này chỉ mang tính chất một chiều. Cụ thể:

 Tốc độ tăng trưởng tín dụng có tác động đến giá th văn phịng hạng A bình qn nhưng giá th văn phịng hạng A bình qn khơng có ảnh hưởng trở lại tốc độ tăng trưởng tín dụng.

 Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi có tác động đến giá thuê văn phòng hạng A bình quân nhưng giá thuê văn phịng hạng A bình qn khơng có ảnh hưởng trở lại tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

 Lãi suất tái cấp vốn có tác động đến giá thuê văn phịng hạng A bình qn nhưng giá th văn phịng hạng A bình qn khơng có tác động trở lại lãi suất tái cấp vốn.

 Chỉ số VN-Index khơng có tác động đến giá th văn phịng hạng A bình qn nhưng giá th văn phịng hạng A bình qn có tác động đến chỉ số VN-Index.

Thơng qua hàm phản ứng đẩy, tác giả tìm thấy những tác động cụ thể hơn như tốc độ tăng trưởng tín dụng có tác động làm tăng giá th văn phịng hạng A bình quân trong 5 quý, mạnh nhất vào quý 3. Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi khơng chỉ có ảnh hưởng tích cực đến giá th văn phịng hạng A bình qn trong ngắn hạn mà có tác động trong cả trung hạn. Lãi suất tái cấp vốn có tác động làm giảm giá th văn phịng trong 7 quý, mạnh nhất vào quý 4. Mặt khác, giá thuê văn phòng tăng sẽ làm giảm chỉ số VN-Index trong 4 quý, mạnh nhất vào quý 2.

5.2.Hạn chế của nghiên cứu.

Mặc dù đạt được mục tiêu nghiên cứu và thu được kết quả tích cực phù hợp với các lý thuyết, nghiên cứu vẫn cịn một số hạn chế nhất định. Trong đó hạn chế chính yếu của đề tài nghiên cứu là vấn đề dữ liệu nghiên cứu:

Ở khía cạnh khách quan, thị trường cho thuê văn phòng hạng A mới được hành thành trong khoảng hơn một thập kỷ và chỉ thực sự bước vào giai đoạn phát triển kể từ năm 2006. Thị trường tương đối trẻ đồng nghĩa với số lượng nhà cung cấp và số lượng văn phòng cho thuê hạng A chưa nhiều. Dữ liệu thị trường do đó cịn hạn chế. Bên cạnh đó, thị trường cho thuê văn phịng hạng A tại Việt Nam nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng chưa thực sự cạnh tranh, chưa phản ứng thực chất cung cầu trên thị trường.

Ở khía cạnh chủ quan, cơ chế cơng bố và minh bạch thơng tin trên thị trường Việt Nam cịn nhiều hạn chế, dẫn đến việc thu thập số liệu cần thiết cho nghiên cứu gặp nhiều khó khăn. Thơng tin về giá th văn phịng bình quân trên thị trường được các tổ chức công bố chưa đầy đủ. Hệ quả là một số dữ liệu sử dụng cho bài nghiên cứu được thu thập từ các nguồn khơng chính thức, có thể tồn tại độ kém chính xác hoặc giá trị nhiễu.

Ngoài ra, tác giả chỉ xem xét tác động của các biến kinh tế vĩ mô đến giá th văn phịng bình qn hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh nên kết quả thu được chưa thể được coi là tổng thể của thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Việt Nam.

Về cơ bản, bài nghiên cứu đã hoàn thành các mục tiêu đặt ra với kết quả thu được có ý nghĩa như kỳ vọng và phù hợp với các nghiên cứu trước đây về tác động của các biến kinh tế vĩ mơ đến giá th văn phịng hạng A. Kết quả này mở ra các hướng phát triển mới về cả chiều rộng lẫn chiều sâu cho các nghiên cứu tiếp theo.

Cụ thể,mẫu dữ liệu sử dụng trong bài nghiên cứu được lấy theo quý, tuy nhiên vẫn chưa bao gồm tất cả các quý do dữ liệu bị khuyết và tác giả khơng thể tìm được từ các nguồn khác.Mặt khác do chỉ thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh, nên kết quả nghiên cứu chưa thể xem là đại diện chính xác cho thị trường cho thuê văn phịng hạng A của Việt Nam. Vì vậy, việc mở rộng mẫu nghiên cứu theo hướng bổ sung mẫu dữ liệu nhiều hơn và thực hiện nghiên cứu trên cả nước, giúptăng thời gian và không gian quan sát , tạo cơ sở để khẳng định chắc chắn hơn tính chính xác của kết quả nghiên cứu.

5.3.Kiến nghị.

Kết quả nghiên cứu cho thấy tốc độ tăng trưởng tín dụng, tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi có tác động tích cực đến giá th văn phịng hạng A. Do đó các kiến nghị và định hướng cho thị trường cho thuê văn phòng hạng A sẽ hướng vào các yếu tố này.

 Thu hút và nâng cao hiệu quả đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Trong giai đoạn thời gian tới, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp thu hút và nâng cao hiệu quả đầu tư trực tiếp nước ngoài để phục vụ đắc lực cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung, đồng thời tích cực góp phần phát triển thị trường văn phịng cho th hạng A nói riêng. Các giải pháp đồng bộ cần thực hiện như:

Thu hút vốn FDI trong giai đoạn đến năm 2020 phải được điều chỉnh theo hướng chuyển từ thiên về số lượng như trước đây, sang chú trọng nhiều hơn đến hiệu quả thu hút và nâng cao chất lượng đầu tư, tận dụng tối đa nguồn FDI để thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại và hiệu quả, thực hiện nâng cao chất lượng tăng trưởng và năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, từ đó góp phần gia tăng nhu cầu của các thành phần kinh tế đối với thị trường cho thuê văn phòng. Để

làm được điều này cần thực hiện kiểm tra và đánh giá khách quan về hiệu quả sử dụng FDI. Thành phố Hồ Chí Minh cần thực hiện kiểm tra thường xuyên những dự án đang thụ hưởng sử dụng nguồn FDI thuộc các lĩnh vực, các đơn vị kinhtế nhà nước, liên doanh liên kết nước ngoài và cả doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài trong thời gian qua. Đánh giá khách quan những mặt tốt, chưa tốt của từng dự án; từ đó xử lý, điều chỉnh kịp thời những dự án sử dụng chưa đúng tiến độ, hiệu quả thấp, tạo niềm tin với nhà đầu tư để họ tiếp tục đầu tư lớn hơn.

Bên cạnh đó cần đổi mới chính sách và cải cách thủ tục hành chính. Cần đơn giản và cơng khai quy trình, thủ tục hành chính đối với đầu tư nước ngồi, ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư về các thủ tục đầu tư, thủ tục cấp phép, luật kinh doanh ở Việt Nam. Đầu tư cao về nhân lực, vật lực, trí lực, thực hiện có hiệu quả chính sách cải tiến việc đăng kí kinh doanh đã được rất nhiều nhà đầu tư tán thành, đó là chính sách một cửa (thực hiện 01-10- 2007), nhằm giảm nhanh và rút ngắn các thủ tục hành chính. Có chính sách hợp lí về ngân sách và thời gian nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức trong các cơ quan hành chính nhằm đảm bảo thực hiện nhiệm vụ. Ngăn chặn kịp thời những hành vi nhũng nhiễu gây khó khăn cho doanh nghiệp của một bộ phận đội ngũ cán bộ công chức. Xây dựng và thực hiện cơ chế, chính sách khuyến khích để thu hút các dự án đầu tư hình thành mạng lưới liên kết sản xuất, kinh doanh, các ngành cơng nghiệp hỗ trợ để hình thành chuỗi giá trị và thị trường văn phòng cho thuê cũng là một khâu trong chuỗi giá trị. Có chính sách thu hút công ty đa quốc gia, có chính sách ưu đãi đối với các công ty đa quốc gia. Đây chính là khách hàng tiềm năng của thị trường văn phòng cao cấp. Tuy nhiên, các công ty này thường ngại đầu tư vào Việt Nam vì các nguyên nhân liên quan đến thủ tục pháp lý. Do đó cần rà sốt và sửa đổi, bổ sung quy chế phân cấp quản lý đầu tư nước ngồi, bảo đảm tính chủ động của các địa phương nhằm tạo sự thật tiện cho nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên cũng cần gắn với trách nhiệm giải trình, hồn thiện hệ thống chế tài để tăng cường vai trò kiểm tra, giám sát, điều chỉnh của các Bộ, cơ quan Trung ương trong trường hợp cần thiết.

Bên cạnh đó, việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cần tăng tỷ trọng

Tóm tắt các biến trong mơ hình

Thống kê mô tả mẫu khảo sát