Ảnh hưởng của yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phòng hạng A ở Hồ Chí Minh
MỤC LỤC
CƠ SỞ LÝ LUẬN
Nghiên cứu tác động của các yếu vĩ mô đến giá bất động sản
Mặt khác, giá nhà tăng cũng có tác động trở lại, làm lạm phát tăng cao hơn. Đặc biệt, lãi suất cho vay ngắn hạn giảm một % sẽ làm tăng giá nhà 1,2 % trong hai năm tiếp theo. Chính sách lãi suất thỏa thuận, sự ảnh hưởng của lãi suất ngắn hạn lên giá nhà có xu hướng mạnh hơn.
Kết quả nghiên cứu cho thấy bằng chứng về sự ảnh hưởng khá mạnh của biến tốc độ tăng GDP lên giá nhà ở trong giai đoạn 1999 - 2010. Kết quả thực nghiệm cho thấy, mức lãi suất cho vay thấp, kết hợp với tăng trưởng cung tiền nhanh hơn, và điều kiện cho vay nới lỏng có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng giá nhà ở, và ngược lại. Khảo sát mức độ ảnh hưởng của dòng vốn đầu cơ từ bên ngoài đến sự biến động của thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán ở Trung Quốc.
Kết quả cho thấy, dòng vốn này có tác động làm tăng giá tài sản trên cả hai thị trường. Nghiên cứu này chỉ ra rằng chính sách duy trì lãi suất thấp của FED trong một thời gian quá lâu là nguyên nhân chính dẫn đến các cơn sốt giá nhà đất trên thị trường bất động sản ở Mỹ. Theo ông, để một bong bóng xảy ra, phải có ít nhất một trong các điều kiện sau: có một số lượng đủ lớn các nhà giao dịch tiềm năng, tồn tại sự khác biệt quan điểm về giá giữa những nhóm nhà giao dịch, sự phân bổ nguồn lực kinh tế.
Kết quả nghiên cứu cho thấy, giá bất động sản và tín dụng bất động sản có mối quan hệ hai chiều. Song sự ảnh hưởng của giá bất động sản lên tín dụng bất động sản mạnh hơn so với chiều ngược lại.
Nghiên cứu tác động của các yếu vĩ mô đến giá văn phòng cho thuê
Kết quả cho thấy các yếu tố địa phương riêng lẻ ít có ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng trên các thành phố châu Âu mà ảnh hưởng này vẫn liên quan đến các yếu tố kinh tế vĩ mô quốc gia. Trong chương 2, tác giả đã giới thiệu khái quát cơ sở lý thuyết phục vụ cho nghiên cứu như: khái niệm văn phòng cho thuê, phân loại văn phòng cho thuê, cung cầu văn phòng cho thuê. Tác giả cũng đề cập đến giá thuê văn phòng và trình bày cơ sở lý luận về các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng.
Bên cạnh đó, để tạo cơ sở cho mô hình nghiên cứu sẽ được trình bày ở chương 3,tác giả cũng tiến hành lược khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài này. Các nghiên cứu liên quan được lược khảo bao gồm các nghiên cứu về tác động của yếu tố vĩ mô đến giá bất động sản và tác động của yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phòng. Hầu hết các nghiên cứu được lược khảo đều sử dụng mô hình vector tự hồi quy (VAR) và đây cũng là mô hình định lượng được tác giả sử dụng trong luận văn.
Do đó, lý thuyết tổng quát về mô hình VAR cũng đã được tác giả trình bày trong chương 2. Trên cơ sở lý thuyết đã được trình bày ở chương 2, chương 3 sẽ tiến hành đề xuất mô hình nghiên cứu thực nghiệm.
MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
Dữ liệu nghiên cứu
Cụ thể, chuỗi số liệu về giá văn phòng cho thuê hạng Ađược thu thập từ công ty cung cấp dịch vụ bất động sản Savills, CBRE, Công tycổ phẩn thông tin và thẩm định giá Tây Nam Bộ. Trong chương 3 tác giả đã tiến hành xây dựng khung phân tích và đề xuất mô hình nghiên cứu được sử dụng trong luận văn. Các biến độc lập và các biến phụ thuộc trong mô hình cũng đã được tác giả trình bày cụ thể.
Với những ưu điểm của mô hình và mục tiên nghiên cứu của luận văn, mô. Tác giả sẽ lần lượt thực hiện các bước nghiên cứu cụ thể như: kiểm định nghiệm đơn vị, xác định độ trễ tối ưu, ước lượng mô hình VAR, kiểm định mối quan hệ nhân quả thông qua kiểm định Granger và sử dụng hàm phản ứng đẩy và phân rã Choleski để xác định mức độ ảnh hưởng của các cú sốc vĩ mô đến giá thuê văn phòng hạng A bình quân trong mô hình.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Nguồn: Tổng cục thống kê (GSO) Dễ dàng thấy được bắt đầu tư năm 2008 khi CPI ở mức cao, điều này đã làm gia tăng đáng kể chi phí hoạt động của các doanh nghiệp trong và ngoài nước, nhu cầu về một văn phòng làm việc cao cấp đã không còn là vấn đề quan tâm của các doanh nghiệp. Nguồn: Cafef.vn Trong năm 2007, sự kiện Việt Nam chính thức trở thành thành viên WTO đánh dấu một bước chuyển biến tích cực của nền kinh tế cả nước trong tiến trình hội nhập kinh tế thế giới và đây cũng là giai đoạn thị trường chứng khoán Việt Nam lại chứng kiến sự tăng trưởng mạnh, đỉnh điểm là VN – Index đạt mốc 1.170,67 điểm vào Quý 1 năm 2007.Việc thị trường tăng mạnh khi đó đã khiến nhiều nhà đầu tư đủ mọi tầng lớp liên tục mua chứng khoán với suy nghĩ “nay mua, mai lãi” mà không cần biết nội tại doanh nghiệp tốt hay xấu. Cũng giống như thị trường cho thuê văn phòng, thị trường chứng khoán cũng chịu ảnh hưởng năng nề từ cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008, tuy nhiên do đây cũng là một kênh đầu tư nên việc thị trường chứng khoán hồi phục nhanh hơn ở các năm sau đó, đã khiến các nhà đầu tư tập trung nhiều hơn vào thị trường này.
Các ngân hàng thương mại không ngừng mở rộng hoạt động cho vay, hạ thấp các tiêu chuẩn cho vay để tìm kiếm khách hàng,… Vốn tín dụng trong giai đoạn này thường chảy vào các kênh chứng khoán, bất động sản,… mang tính chất đầu cơ là chủ yếu. Hệ số P_value của thống kê JB cho thấy các biến giá thuê văn phòng hạng A bình quân, tốc độ tăng trưởng FDI, lãi suất tái cấp vốn, chỉ số VN-Index không có phân phối chuẩn; các biến chỉ số giá tiêu dùng, tăng trưởng tín dụng, tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội có phân phối chuẩn. Các biến được viết lại dưới dạng ký hiệu sau: biến giá thuê văn phòng hạng A bình quân là D(GIA), biến tốc độ tăng trưởng GDP là D(GDP), biến chỉ số giá tiêu dùng là D(CPI), biến tốc độ tăng trưởng tín dụng là D(CRE), biến lãi suất tái cấp vốn là D(R), biến tăng trưởng đầu tư trực tiếp nước ngoài là D(FDI), biến chỉ số chứng khoán là D(VNI).
Nguồn: Tổng hợp và tính toán của tác giả Kết quả ước lượng mô hình VAR cho thấy tốc độ tăng trưởng tín dụng, tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, tốc độ tăng trưởng GDP có tương quan dương với giá thuê văn phòng hạng A bình quân. Tức là, khi tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng gia tăng, và tốc độ tăng trưởng GDP tăng thì sẽ làm cho thị trường văn phòng cho thuê hạng A trở nên hấp dẫn hơn, giá thuê văn phòng hạng A bình quân do đó sẽ gia tăng. Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài có tác động đến giá thuê văn phòng hạng A bình quân nhưng giá thuê văn phòng hạng A bình quân không có ảnh hưởng trở lại tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Tác giả sẽ tiếp tục xem xét phản ứng của giá thuê văn phòng hạng A bình quân trước các cú sốc vĩ mô như tăng trưởng tín dụng, tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và lãi suất tái cấp vốn thông qua hàm phản ứng đẩy. Biểu đồ 4.13 cho thấy, cú sốc tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài không tác động ngay lập tức làm tăng giá thuê văn phòng hạng A bình quân mà tác động này mạnh dần trong vòng 3 quý và bắt đầu triệt tiêu ở quý thứ 4. Phù hợp với nhận định trước đây của tác giả là khi lãi suất tái cấp vốn tăng do các hợp đồng cho thuê trong ngắn hạn chưa thể đến hạn ngay nên nhu cầu không giảm mạnh trong ngắn hạn mà bắt đầu giảm mạnh trong trung hạn.
Kết quả nghiên cứu thực nghiệm chỉ ra rằng, giá thuê văn phòng hạng A chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô như: tốc độ tăng trưởng tín dụng, tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, lãi suất tái cấp vốn.
