Giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân quận ngô quyền, thành phố hải phòng (luận văn thạc sỹ luật học)

LỜI CÃM ƠN Để hoàn thành đề tài nghiên cứu này, bên cạnh nỗ lực cố gắng thân, em nhận nhiều giúp đỡ Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm Bộ môn Luật Dân pháp luật tố tụng dân - Khoa Luật Trường Đại học Quốc gia Hà Nội Em xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Trần Kiên - người hướng dẫn truyền thụ cho em nhiều kiến thức, cách tư suy luận giải vấn đề bổ ích Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến toàn thể quan, gia đình, bạn bè động viên, giúp đõ’ tạo điều kiện cho em hoàn thành luân văn LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phổ Hải Phịng” cơng trình nghiên cứu thân tơi thực Các số liệu nêu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng trích dẫn đầy đủ theo quy định Tác giả Nguyễn Thị Thanh MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHUƠNG - MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ dụng đát 1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất 1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp tài sản 11 1.3 Khái niệm, đặc điềm chấp quyền sử dụng đất 14 1.3.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 14 1.3.2 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất 16 1.4 Phân loại chấp quyền sử dụng đất 19 1.4.1 Thế chấp toàn quyền sử dụng đất chấp phần quyền sử dụng đất 19 1.4.2 Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm nghĩa vụ chấp quyền sử dụng đất bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba 19 1.5 Vị trí, vai trị chấp quyền sử dụng đất 18 1.5.1 Thế chấp quyền sử dụng đất biện pháp để khai thác đất đai có hiệu 20 1.5.2 Thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người có quyền sử dụng đất giải nhu cầu vốn trình sử dụng đất 20 1.5.3 Hạn chế rủi ro phát sinh thực nghĩa vụ trả nợ 22 CHƯƠNG - PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẦT 24 2.1 Điều kiện chấp quyền sừ dụng đất 24 2.2 Chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất 26 2.2.1 Chủ thể chấp 26 2.2.2 Chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất 30 2.2.3 Chủ thể liên quan đến chấp quyền sử dụng đất 30 2.3 Đối tượng quan hệ chấp quyền sử dụng đất 31 2.4 Phạm vi chấp quyền sử dụng đất 33 2.5 Hình thức xác lập giao dịch chấp quyền sử dụng đất 34 2.6 Hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 36 2.7 Đăng ký chấp quyền sử dụng đất 37 2.8 Quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất 40 2.8.7 Quyền nghĩa vụ bên chấp 40 2.8.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp 44 2.8.3 Quyền nghĩa vụ người thứ ba giữ tài sản chấp 46 2.9 Chấm dứt quan hệ chấp quyền sử dụng đất 47 2.10 Xử lý quyền sử dụng đất chấp .48 2.10.1 Căn xử lý quyền sử dụng đất chấp 48 2.10.2 Hình thức xử lý quyền sử dụng đất chấp 49 2.10.3 Trình tự, thủ tục xử lý quyền sử dụng đất 51 CHƯƠNG - GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TỪ THựC TIẾN XÉT xừ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN NGƠ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG 58 3.1 Tình hình số liệu giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Ngô Quyền 58 3.1.1 Đặc diêm, vị trí địa lý Quận Ngơ Quyền, thành Hải Phịng 58 3.1.2 Tình hĩnh giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất .59 3.2 Các vụ án cụ thể giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất số bất cập, khó khăn vướng mắc việc áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất 64 3.2.1 Vụ án chấp quyền sử dụng đất, đất có tài sản người thứ ba 72 3.2.2 Vụ án chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình (Vụ án thứ ba) 77 CHƯƠNG 4- BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ XÂY DỤNG, ÁP DỤNG PHÁP LUẬT 88 4.1 Một số bất cập, khó khăn vướng mắc việc áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất 88 4.2 Những hạn chế, vướng mắc trình chấp quyền sử dụng đất 89 4.3 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất 91 4.3.1 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật the chấp quyền sử dụng đất 91 4.3.2 Hoàn thiện quy định tài sản chấp quyền sử dụng đất 92 4.3.3 Hoàn thiện quy định pháp luật chủ thê chấp quyền sử dụng đất .92 4.3.4 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện đê người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất 93 4.3.5 Hoàn thiện quy định pháp luật hình thức hợp đồng 95 4.3.6 Hoàn thiện quy định pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất Er ror! Bookmark not defined 4.3.7 Hoàn thiện pháp luật vê xử lý tài sản thê châp Error! Bookmark not defined 4.2.8 Hồn thiện pháp luật hiệu lực hợp đơng thê clĩâp quyên sử dụng đất 97 4.2.9 Hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ toán tài sản đất 97 4.2.10 Hoàn thiện pháp luật bồi thường thiệt hại hợp đồng chấp vô hiệu 98 KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 104 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHŨ VIẾT TẤT BLDS : Bộ luật Dân LĐĐ : Luât Đất đai MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài tình hình nghiên cứu Trong quan hệ dân sự, việc xác lập thực giao dịch dân trước hết thỏa thuận ý chí bên tham gia giao dịch, thực tế tham gia giao dịch thực nghĩa vụ thỏa thuận Để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch dân sự, pháp luật quy định cụ thể biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Trong đó, chấp quyền sừ dụng đất biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân hữu hiệu nhằm hạn chế rủi ro nảy sinh từ giao dịch dân Đi dọc theo chiều dài lịch sử bây giờ, Nhà nước ta ban hành nhiều văn pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung chấp bao gồm chấp quyền sử dụng đất nói riêng Trong đó, đời BLDS 2015 khẳng định vai trò quan trọng chấp quyền sử dụng đất phát triển kinh tế thị trường Tuy nhiên, thực tiễn giải quyết, xét xử tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân nhiều vướng mắc, chưa thống Đặc biệt, năm gần đây, tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp tài sản quyền sử dụng đất xảy Tòa án nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng ngày gia tăng có tính chất phức tạp giá trị tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất cao có nhiều người tham gia tố tụng Nội dưng quy định chấp quyền sử dụng đất nhiều mâu thuẫn chưa điều chỉnh hết quan hệ pháp luật chấp quyền sử dụng đất dẫn đến việc viện dẫn áp dụng pháp luật Tịa án nhân dân quận Ngơ Quyền gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến chất lượng giải quyết, xét xử vụ án Do vậy, với mong mn hồn thiện quy định pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch dân sự, chọn đề tài "Giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng" Tình hình nghiên cứu đề tài Thế chấp quyền sử dụng đất đề tài nhiều chuyên gia pháp luật nghiên cứu khoa học thực Có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến chấp tài sản nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng Từ góc độ đề tài luận văn thạc sĩ đà có số cơng trình như: Đề tài “Xây dựng hồn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam - Luận văn thạc sĩ Nguyễn Thị Nga”; đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất vấn đề lý luận thực tiễn - Luận văn thạc sĩ Nguyễn Thị Dung; đề tài “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam” - Luận văn thạc sĩ Trần Thị Thu Hường năm 2004, Đại học Quốc Gia Hà Nội; đề tài “Thế chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng” - Luận văn thạc sĩ Phạm Vân Anh, Trường Đại học Luật Hà Nội Những cơng trình nghiên cứu quy định pháp luật dân sự, đất đai chấp tài sản nói chung, chấp quyền sử dụng đất nói riêng chưa sâu nghiên cứu cách tổng thể, toàn diện vấn đề lý luận thực tiễn giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Hiện chưa có đề tài, cơng trình nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất địa bàn quận Ngơ Quyền qua thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân quận Ngơ Quyền Do đề tài “Giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa ản nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng” cơng trình nghiên cứu tiếp cận từ góc độ thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp Tòa án Từ thực tiễn trên, quy định pháp luật không phù hợp không điều chỉnh văn quy phạm pháp luật kiến nghị đưa giải pháp khắc phục Phạm vi mục đích nghiên cứu Thế chấp quyền sử dụng đất lĩnh vực tương đối rộng phức tạp thuộc phạm vi điều chỉnh nhiều ngành luật khác quy định nhiều văn pháp luật như: BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013, Luật Doanh nghiệp 2014, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 số văn hướng dẫn văn pháp luật như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 đăng ký giao dịch bảo đảm, Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sàn gắn liền với đất Phạm vi nghiên cứu luận văn nghiên cứu cụ thề quy định pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất thực tiễn giải quyết, xét xử vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất xảy Tòa án nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng Thơng qua việc nghiên cứu phạm vi đề tài, tác giả muốn nghiên cứu cách toàn diện, hệ thống, phân tích, đánh giá quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất thực trạng áp dụng Từ đó, bất cập, hạn chế, vướng mắc quy định pháp luật hành đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hạn chế, vướng mắc tồn pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Đe thực mục đích nghiên cứu nêu trên, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Những vấn đế lý luận chung chấp quyền sử dụng đất - Phân tích, đánh giá quy định chấp quyền sử dụng đất - Thực trạng áp dụng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Ngơ Quyền, từ dẫn chứng số vụ án cụ thể, áp dụng án lệ chấp quyền sử dụng đất Trên sở phân tích ngun nhân thực trạng đưa giải pháp, kiến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mac - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm, đường lối chủ trương Đảng Cộng sản Việt Nam Ngoài ra, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu chủ yếu áp dụng: Phương pháp phân tích, phương pháp diễn dịch, phương pháp lịch sử, logic: Phương pháp sử dụng chủ yếu nghiên cứu vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất, lịch sử hình thành phát triển quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không quy định pháp luật Mặc dù nay, Tòa án nhân dân tối cao ban hành Án lệ số 11 Án lệ số 36 công nhận hiệu lực hợp đồng chấp, bảo vệ người thứ ba tình Tuy nhiên, số vụ án khơng có tình tiết kiện pháp lý tương tự khơng áp dụng Án lệ đế bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình Do đó, gây thiệt hại cho bên nhận chấp hợp đồng chấp vô hiệu lỗi quan Nhà nước có thẩm quyền 4.2,4 Hạn chế thẩm định giá tài sản chấp để đảm bảo hợp đơng tín dụng Thấm định giá tài sản chấp khâu quan trọng hoạt động tín dụng Ngân hàng để xác định giá trị khoản vay mà Ngân hàng cho khách hàng vay nghĩa vụ bảo đảm tài sản chấp; đồng thời xác minh nguồn gốc diện tích đất chấp Thông thường việc định giá tài sàn tài sản chấp dựa giá trị thị trường thời điểm cho vay thời điểm chấp tài sản Tuy nhiên, thực tế việc thẩm định giá tài sản trước ký kết hợp đồng chấp Ngân hàng nhiều “lỗ hong”; số Ngân hàng muốn cho khách hàng vay khoản tiền có giá trị cao nên giá tài sản chấp lên cao; số Ngân hàng không tiến hành thẩm định tài sản đất tài sản người thứ ba; số Ngân hàng biết tài sản đất người thứ ba quản lý, sử dụng thông qua hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng cho thuê không thông báo cho người thứ ba biết tình trạng tài sản chấp, khơng xác minh nguồn gốc đất, dẫn đến số hợp đồng chấp vô hiệu phần lỗi Ngân hàng Với thực trạng pháp luật hạn chế trình chấp quyền sử dụng đất hiên đặt yêu cầu phải sừa đổi, bố sung, hoàn thiện quy định 90 pháp luật cho phù hợp với thực tiễn thông lệ quốc tế, tạo sở pháp lý để Tòa án áp dụng việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất; đồng thời bảo vệ quyền lợi chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất 4.3 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất 4.3.1 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất pháp lý đế bảo vệ quyền lợi bên tham gia quan hệ chấp hiệu quả, xác an tồn Do đó, pháp luật chấp tài sản nói chung pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng phải hồn thiện theo u cầu cụ thể sau: Thứ nhất, cần hoàn thiện pháp luật theo hướng minh bạch, thơng thống, ổn định, đàm bảo bình đẳng, an tồn hiệu cho chủ thề tham gia giao dịch dân quan hệ chấp quyền sử dụng đất Thứ hai, hoàn thiện pháp luật chấp chấp quyền sử dụng đất phải hoàn thiện mối liên hệ với hệ thống pháp luật Bởi tính thống hệ thống pháp luật yêu cầu nội bắt buộc mục tiêu điều chỉnh quan hệ xã hội theo ý chí Nhà nước Pháp luật chấp quyền sử dụng đất đế bảo đảm thực hợp đồng phận pháp luật giao dịch bảo đảm nói chung phải xây dựng sở tảng BLDS - đạo luật gốc phải tuân thủ nguyên tắc pháp luật dân Nội dung văn hướng dẫn chấp quyền sử dụng đất phải phù hợp, thống với quy định pháp luật chuyên ngành Luật đất đai, Luật nhà ở, pháp luật công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm, bán đấu giá tài sản, thi hành án 91 Thứ ba, việc hoàn thiện pháp luật thê châp quyên sử dụng đât bảo đảm đồng việc tổ chức thực pháp luật, kiện toàn tồ chức hoạt động nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức, kỷ luật công vụ cán bộ, công chức, quan quản lý Nhà nước, quan tư pháp, quan bổ trợ; bước đại hóa quan đăng ký giao dịch bảo đảm; hệ thống lưu trữ, trao đối, kết nối thông tin liên quan đến chấp quyền sử dụng đất thông qua việc đăng ký thông tin liệu điện tử Thứ tư, việc hoàn thiện pháp luật phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thực tiễn đời sống xã hội, tương tích với tập quán điều ước quốc tế 4.3.2 Hoàn thiện quy định tài sản chấp quyền sử dụng đất - Điều 105 BLDS 2015 quy định tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sàn không ghi nhận đặc trưng pháp lý tài sản quyền tài sản, đặc biệt quyền sử dụng đất nên gây nhầm lẫn tài sản tồn dạng quyền với loại giấy tờ chứng minh cho quyền tài sản Do đó, BLDS 2015 cần bổ sung, sửa đổi đưa khái niệm quyền tài sản, nhằm tạo nên bao quát thống nhận thức tài sản, quyền tài sản - Pháp luật cần bổ sung quy định không chấp quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản đền, chùa, nhà thờ nhàm phục vụ cho hoạt động xã hội, tôn trọng hoạt động tín ngưỡng người dân 4.3.3 Hồn thiện quy định pháp luật chủ thể chấp quyền sử dụng đất Hiện chủ thể chấp quyền sử dụng đất quy định BLDS năm 2015 LĐĐ năm 2013 Tuy nhiên, quy định pháp luật cho nhiều cách hiểu 92 khác vê chủ thê hộ gia đình; sơ trường hợp hiêu “hộ gia đình” cịn gắn với “sổ hộ khẩu” LĐĐ năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời diêm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyên quyền sử dụng đất” Điều 26 Luật Cư trú quy định: “Những người chung mót chỗ họp pháp có quan hệ gia đình ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, anh, chị, em ruột, cháu ruột có thê cấp chung sổ hộ khâu ” Ngoài ra, người khác khơng có quan hệ gia đình th, nhờ có thê nhập vào hộ khâu theo Điều 19, Điều 20 Luật Cư trú 2006 Theo quy định trên, hiểu người chung sống với theo quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng sồ hộ xác định “hộ gia đình” Nhưng có thành viên gia đình cấp chung sổ hộ khơng phải “hộ gia đình” Theo quy định Điều 212 BLDS năm 2015, chủ thể hộ gia đình xác lập giao dịch dân nói chung giao dịch chấp quyền sử dụng đất nói riêng phải đồng ý tất thành viên hộ gia đình Mặc dù pháp luật đất đai quy định hướng dẫn cụ thể việc ghi tên thành viên hộ gia đình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước LĐĐ năm 2013 có hiệu lực ghi chủ sở hữu hộ ông/bà, dẫn đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm chủ thể ký kết Do đó, Tịa án nhân dân tối cao cần ban hành hướng dẫn cụ thể hiệu lực hợp đồng 93 chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình trước LĐ năm 2013 có hiệu lực, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên 4.3.4 Hồn thiện quy định pháp luật điều kiện để người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật, điều kiện bắt buộc chấp quyền sử dụng đất đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm, trình tự, thủ tục cịn chưa linh hoạt, hiệu quả, chưa đáp ứng nhu cầu người dân Do đó, việc nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc làm tất yếu mang tính cấp bách mà quan Nhà nước có thẩm quyền cần thực ngay, cụ thể: - Nhà nước cần xây dựng đồng sách pháp luật, khuyến khích người dân thực việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sách miễn giảm thuế đất, đặc biệt cho người có công với cách mạng, người nghèo, người khuyết tật Đơn giản hóa thủ tục xin miễn giảm thuế đất để đảm bảo quyền lợi người dân - Nhà nước cần có quy định cụ thể chức nhiệm vụ, quyền hạn phối hợp quan Nhà nước có thẩm quyền việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời quy định trách nhiệm pháp lý chế định bồi thường thiệt hại cụ thể quan Nhà nước có thẩm quyền thực việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không quy định pháp luật Bên cạnh đó, điều kiện chấp quyền sử dụng đất “đất khơng có tranh châp” chưa quy định cụ thê văn quy phạm pháp luật Trường hợp coi đất khơng có tranh chấp, trường hợp 94 coi đât có tranh châp, có băt buộc phải có đơn khiêu nại, tơ cáo, đơn khởi kiện biên giải coi có tranh chấp khơng? Do vậy, pháp luật phải có quy định hướng dẫn cụ thể khái niệm “đất khơng có tranh chấp thuận lợi cho tổ chức, cá nhân thực việc ” để tạo • điều kiện ••• J * * * chấp quyền sừ dụng đất 4.3.5 Hoàn thiện quy định pháp luật hình thức hợp đồng Trong số trường hợp hợp đồng vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực, pháp luật cần sửa đối phù hợp với thực tiễn, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp chủ thể xác lập quan hệ hợp đồng phù hợp nguyên tắc tự ý chí, tự giao kết hợp đồng, cụ thể: Trường hợp bên thực 2/3 nghĩa vụ toàn nghĩa vụ hợp đồng chấp (các bên giao tiền nhận tài sản chấp, ký hợp đồng vay tiền chấp tài sàn) Trường họp bên có u cầu cơng nhận hợp đồng pháp luật cơng nhận hiệu lực hợp đồng Tịa án nhân dân tối cao xây dựng Án lệ trường hợp để công nhận hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 4.3.6 Hoàn thiện quy định pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất Hiện quy phạm pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quy định nhiều luật văn luật, gây khó khăn cho cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm Theo quan điểm cá nhân tác giả, cần có thay đổi đăng ký giao dịch bảo đảm sau: Một là, cần thiết phải pháp điến hóa thành Luật giao dịch bảo đảm thay Nghị định hướng dẫn thi hành nay, vừa phản ánh tầm quan trọng quan hệ bảo đảm xã hội, vừa thống quy định tản mạn 95 văn pháp luật khác nhau, tạo điêu kiện cho tơ chức, cá nhân việc thực trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Hai là, công khai, minh bạch thông tin giao dịch bảo đảm đăng ký đế người dân, doanh nghiệp dễ dàng tra cứu tình trạng pháp lý tài sản Thời điếm công khai phải thực sau thời điếm đăng ký giao dịch bảo đảm Từ đỏ, nâng cao trình độ ứng dụng khoa học kỹ thuật, nâng cao chất lượng đội ngũ cán phụ trách việc đăng ký giao dịch bảo đảm 4.3.7 Hoàn thiện pháp luật xử lỷ tài sản chấp quyền thu giữ tài sản bảo đảm bên nhận chấp (tổ chức tín dụng): Điều Nghị 42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng có hiệu lực vào ngày 15/08/2017 quy định thì: “Trường hợp hên hảo đảm, bên giữ tài sản không giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tỏ chức mua hán, xử lý nợ xấu để xử lỵ tơ chức tín dụng, chi nhảnh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua hán, xử lỵ nợ xấu thu giữ tài sản hảo đám theo quy định Điều Theo quy định trên, tố chức tín dụng quyền thu giữ tài sản bảo đảm trường hợp bên chấp không giao tài sản chấp để xử lý Tuy nhiên, pháp luật cần hạn chế quyền thu giữ tổ chức tín dụng nhằm bảo vệ quyền lợi bên chấp, cụ thể: Các tổ chức tín dụng thực việc thu giừ tài sản bảo đảm trường hợp khơng liên lạc với bên bảo đảm, khó khăn trình làm việc với bên bảo đảm đế thỏa thuận phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất khơng có sinh sống 96 4.3.8 Hồn thiện pháp luật vê hiệu lực họp đông thê chãp quyên sử dụng đất Như phân tích mục 2.2.1.1, Án lệ số 11 Án lệ số 36 công nhận hiệu lực hợp đồng chấp tài sản Án lệ áp dụng vụ án có tình tiết, kiện pháp lý tương tự, trường hợp đất có tài sản người thứ ba (khơng có tài sản bên chấp) có Áp dụng Án lệ số 11 để công nhận hiệu lực hợp đồng chấp tài sản không? Trường hợp giao dịch dân xác lập thực xong trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực, việc cấp đính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng quy định pháp luật lỗi quan Nhà nước có thẩm quyền, dẫn đến việc ký kết hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất vi phạm thể có áp dụng quy định bảo vệ người thứ ba tình BLDS năm 2015 để công nhận hợp đồng chấp có hiệu lực hay khơng? Do vậy, càn ban hành quy định pháp luật đế hướng dẫn cụ thể việc công nhận hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 4.2.9 Hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ toán tài sản đất Theo mục 2.2.1.1 2.2.1.2, tùy trường hợp mà yêu cầu bên nhận chấp hay bên chấp phải có nghĩa vụ toán giá trị tài sản đất người thứ ba Hiện nay, pháp luật Án lệ khơng điều chỉnh nghĩa vụ tốn giá trị tài sản đất người thứ ba? Ai chủ thể có nghĩa vụ tốn giá trị tài sản trên? Việc không quy định rõ ràng ảnh hường đến quyền lợi chủ sở hữu tài sản (khơng phải bên chấp) Do đó, pháp luật cần ban hành quy định cụ nghĩa vụ toán giá trị tài sản đất cho người thứ ba; đồng thời không điều chỉnh quy định chủ sở hữu tài sản tiếp tục sử dụng đất phạm vi quyền nghĩa vụ 97 4.2.10 Hồn thiện pháp luật vê thường thiệt hại họp đông thê chấp vô hiệu Như phân tích mục 2.2.1.2, trường hợp hợp đồng chấp vơ hiệu lỗi Phịng Cơng chứng việc thực công chứng lỗi ủy ban nhân dân cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiệt hại bao gồm thiệt hại gì? Căn để tính mức cụ thể thiệt hại? Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể bồi thường thiệt hại hợp đồng chấp vơ hiệu Do đó, cần ban hành hướng dẫn quy định cụ thể vấn đề KÉT LUẬN CHƯƠNG IV Trong năm gần đây, với phát triển kinh tế thị trường chủ động hội nhập quốc tế, quan hệ dân sự, kinh doanh thương mại, có quan hệ chấp quyền sử dụng đất diễn đa dạng Vì vậy, việc hồn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất theo hướng minh bạch, thơng thống, ổn định, đảm bảo binh đẳng, an toàn hiệu cho chủ thể tham gia giao dịch dân việc làm cần thiết Bên cạnh tính đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thực tiễn đời sống xã hội, tương tích với tập quán điều ước quốc tế, pháp luật chấp quyền sử dụng đất cần sửa đổi, bổ sung hết cần ban hành số Án lệ quy định nghĩa vụ toán giá trị tài sản đất người thứ ba trách nhiệm bồi thường thiệt hại lỗi quan, tổ chức, cá nhân hợp đồng chấp vơ hiệu Có vậy, pháp luật giải triệt để bảo đảm quyền lợi chủ sở hữu tài sản đất; đồng thời ràng buộc trách nhiệm pháp lý tố chức, cá nhân, đặc biệt quan Nhà nước có thấm quyền việc thực trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không quy 98 định pháp luật, tố chức hành nghề công chứng việc thực công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất không quy định pháp luật 99 KẾT LUẬN Hiện với phát triển kinh tế thị trường, pháp luật chấp quyền sử dụng đất nội dung quan trọng việc thực biện pháp bảo đảm giao dịch dân Quán triệt nội dung Hiến pháp, pháp luật dân sự, pháp luật đất đai quyền sử dụng đất "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sỏ’ hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất Đi dọc theo tiến trình lịch sử nay, pháp luật chấp quyền sử dụng đất ngày hoàn thiện, quy định tương đối cụ thể, rõ ràng; đặc biệt việc ban hành Án lệ số 11 Án lệ số 36 việc công nhận hiệu lực hợp đồng chấp tài sản theo Nghị số 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 quy tình lựa chọn, cơng bố áp dụng án lệ bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch dân sự, tạo sở pháp lý cho việc giải tranh chấp phát sinh quan hệ chấp quyền sử dụng đất Tòa án, Thực tiễn giải quyết, xét xử Tịa án nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phòng cho thấy vụ án tranh chấp chấp quyền sử dụng đất giải quy định pháp luật; phán án đà tun có tính thuyết phục, bảo vệ quyền cơng lý, quyền người Tuy nhiên, q trình giải áp dụng pháp luật Tịa án có số khó khăn, vướng mắc quy định chấp quyền sử dụng đất chưa đồng bộ, thống nhất, nhiều mâu thuẫn, đan xen, chồng chéo Vì vậy, việc sửa đổi, bổ sung, hồn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng chấp tài sản nói chung việc làm cần thiết Các quan Nhà nước có thẩm quyền phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi X • • • < X • • 100 • • •• cho tơ chức, cá nhân việc thực trình tự câp Giây chứng nhận quyên sử dụng đất; việc đăng ký, xóa chấp quyền sử dụng đất Các quan ban hành pháp luật, quan tiến hành tố tụng có trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân nâng cao hiểu biết pháp luật việc ký kết, thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bảo đảm quyền lợi cho tổ chức, cá nhân có tranh chấp phát sinh 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHÁO Bộ luật Dân năm 2015 Bộ luật Dân Pháp Bộ luật Dân Thương mại Thái Lan Báo cáo tổng kết phong trào thi đua 05 năm từ năm 2015 đến năm 2020 Tòa án nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng Báo cáo kết đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất Vãn phòng đăng ký đất đai quận Ngô Quyền năm 2019, trang 09 Báo cáo sơ kết 03 năm thực công tác phát triển án lệ ngày 23/10/2018 Tòa án nhân dân tối cao Hiến pháp năm 2013 Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình cao cấp lý luận trị, Tập 11, Nxb Lý luận trị, HàNội Hồ Quang Huy (2010), "Vật quyền bảo đảm - vấn đề pháp lý đặt q trình hồn thiện pháp luật dân cúa nước ta”, Tạp chí Dân chủ pháp luật (Số chuyên đề), tr.3-4 10 Luật Đất đai năm 2013 11 Luật Nhà năm 2014 12 Luật Doanh nghiệp 2014 13 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 14 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 15 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 102 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiêt thi hành sô điều Luật Đất đai 17 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 đăng ký biện pháp bảo đảm 18 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm 19 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 20 Nghị số 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6//2019 quy trình lựa chọn, cơng bố áp dụng án lệ 21 Nghị 42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng có hiệu lực vào ngày 15/08/2017 22 Nguyễn Minh Oanh, Thế chấp tài sản theo pháp luật Pháp Thái LanĐại học Luật Hà Nội 23 Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 việc hướng dẫn thực số quy định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 24 Thơng tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh bàng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất 25 Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bàn thực quyền người sử dụng đất 103 26 Thông tư liên tịch sô 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 27 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 28 Trang web: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/trao-doi-y-kien/the-chap-quyensu-dung-dat-cua-nguoi-thu-ba-de-bao-dam-vay-von-la-khong-trai-phap-luat 29 Trang web: ttps://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2012/08/07/mot-so-van-dephp-l-ve-hop-dong-the-chap-quyen-su-dung-dat-cua-bn-thu-ba/ 104 ... cứu chấp quyền sử dụng đất địa bàn quận Ngô Quyền qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân quận Ngơ Quyền Do đề tài ? ?Giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tịa ản nhân dân quận. .. - GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TỪ THựC TIẾN XÉT xừ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN NGƠ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG 58 3.1 Tình hình số liệu giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Ngô Quyền. .. chấp quyền sử dụng đất - Thực trạng áp dụng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Ngơ Quyền, từ dẫn chứng số vụ án cụ thể, áp dụng án lệ chấp quyền sử