2.10. Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp
2.10.1.Căn cứ xử lý quyền sử dụng đất thế chấp
Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sử dụng đất qua các hình thức đặc thù và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên quyền sừ dụng đất theo thứ tự ưu tiên thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.
Theo quy định tại Điều 299 BLDS 2015 và Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ- CP về giao dịch bảo đảm thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Pháp luật quy định tài sản thê châp phải được xử lý đê bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
- Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
2.10.2.Hình thức xử lỷquyền sửdụng đất thế chấp
Hình thức xử lý quyền sử dụng đất là cách thức, biện pháp xử lý quyền sử dụng đất do các chủ thể có thẩm quyền tiến hành nhằm thanh toán nợ cho bên nhận thế chấp hoặc thực hiện nghía vụ cho chủ thề khác có liên quan. Theo quy định của pháp luật hiện hành, hình thức xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện trên cơ sở tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ thế chấp.
Điều 303 BLDS 2015 và Điều 58, 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định về hình thức xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận, bao gồm một trong các hình thức sau đây:
- Bán đấu giá tài sản;
- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;• • >
- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện• • J • • • nghĩa vụ của bên bảo đảm;
Trường hợp các bên khơng thỏa thuận về một trong các hình thức trên thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước hoặc tự mình thực hiện các hành vi cụ thể đế bảo vệ quyền lợi cho mình theo Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ như: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu cơ quan Nhà nước tổ chức bán đấu giá; khởi kiện yêu cầu Tòa án xử lý quyền sử dụng đất.
- Hình thức bán tài sản thế chấp (chuyển nhượng quyền sử dụng đất):
Một điêm mới của BLDS năm 2015 đó là cho phép bên nhận bảo đảm tự bán tài sản để xử lý tài sản bảo đảm. Đây là một ngoại lệ của Điều 195 BLDS năm 2015 khi cho phép bên nhận bảo đảm là người không phải chủ sở hữu của tài sản bảo đảm được tự bán tài sản bảo đảm: Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật. Như vậy, theo sự thỏa thuận các các bên, bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba bất kỳ theo sự ủy quyền của bên thế chấp thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Số tiền thu được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thanh toán cho nghĩa vụ phải thực hiện đối với bên nhận thế chấp.
- Hình thức bên nhận thế chấp nhận chính quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp
Theo sự thỏa thuận của các bên, bên nhận thế chấp có quyền nhận chính quyền sử dụng đất đề thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xử lý quyền sử dụng đất cao hơn nghĩa vụ phải thực hiện thì bên nhận thế chấp phải trả lại phần giá trị chênh lệch cho bên thế chấp; nếu cịn thiếu thỉ bên có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ còn thiếu cho đến khi thanh tốn hết khoản nợ. Tuy nhiên, hình thức này chỉ có thế được áp dụng khi nghĩa vụ được bảo đảm chính là nghĩa vụ của bên bảo đảm. Nói cách khác, hình thức này khơng áp dụng cho trường hợp một bên thế chấp tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác.
- Hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất
Trường hợp các bên khơng thỏa thuận được hình thức xử lý tài sản thì tài sản được bán đấu giá. Theo quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản, các bên có quyền thơng qua Trung tâm dịch vụ
bán đâu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đâu giá tài sản đê thực hiện thủ tục bán đấu giá tài sản. Nếu bên nhận thế chấp là người trúng đấu giá thì số tiền phải thanh toán được khấu trừ vào nghĩa vụ của bên thế chấp sau khi đã trừ đi chi phí bán đấu giá. Nếu người trúng đấu giá là người khác thì bên nhận thế chấp được thanh tốn từ khoản tiền thu được từ việc đấu giá, sau khi trừ đi chi phí bán đấu giá.
- Hình thức khởi kiện tại Tòa án
Khởi kiện tại Tòa án là hình thức cuối cùng để bên nhận thế chấp bảo vệ quyền và lợi hợp pháp của mình khi phát sinh tranh chấp giữa bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên có nghĩa vụ. Trường hợp khi đến hạn bên thế chấp có thái độ khơng hợp tác, bên có nghĩa vụ khơng tự nguyện thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án để xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
2.10.3.Trình tự, thủ tục xử lý quyền sử dụng đất
- Thông báo về việc xử lý quyền sử dụng đất
Điều 300 BLDS năm 2015 và Điều 61 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về việc thơng báo xử lý quyền sử dụng đất. Theo đó, trước khi xử lý quyền sử dụng đất, người xử lý phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý quyền sử dụng đất cho các bên cùng nhận thế chấp khác theo địa chỉ được lưu giữ tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Văn bản thông báo về việc xử lý quyền sử dụng đất có nội dung chủ yếu sau đây: Lý do xử lý tài sản; nghĩa vụ được bảo đảm; mô tả tài sản; hình thức, thời gian, địa điểm xử lý tài sản bảo đảm.
Trong trường hợp người xử lý tài sản không thông báo vê việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này mà gây thiệt hại cho các bên cùng nhận bảo đảm trong giao dịch bảo đảm đã được đăng ký thì phải bồi thường thiệt hại.
- Thu giữ quyền sử dụng đất để xử lý
Theo quy định tại Điều 301 BLDS năm2015 và Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì sau khi nhận được thông báo về việc xừ lý quyền sử dụng đất, bên giữ quyền sử dụng đất phải giao tài sản đó cho người xử lý tài sản theo thơng báo của người này; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ tài sản bảo đảm khơng giao tài sản là quyền sử dụng đất thì người xử lý tài sản có quyền thu giữ quyền sử dụng đất để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết.
Khi thực hiện việc thu giữ quyền sử dụng đất, người xử lý tài sàn có trách nhiệm: Thông báo trước cho người giữ quyền sử dụng đất về việc áp dụng biện pháp thu giữ quyền sứ dụng đất trong một thời hạn hợp lý. Văn bản thông báo phải ghi rõ lý do, thời gian thực hiện việc thu giữ, quyền và nghĩa vụ của các bên. Không được áp dụng các biện pháp vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm. Trong trường hợp người giữ quyền sử dụng đất là người thứ ba thì bên thế chấp có trách nhiệm phối hợp
với người xử lý tài sản thực hiện việc thu giữ quyền sử dụng đất.
Bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ quyền sử dụng đất phải chịu các chi phí hợp lý, cần thiết cho việc thu giữ quyền sử dụng đất; trong trường hợp không giao quyền sử dụng đất để xử lý hoặc có hành vi cản trở việc thu giữ hợp pháp quyền sử dụng đất mà gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp thì phải bồi thường.
Trong quá trình tiến hành thu giữ quyền sử dụng đất, nếu bên giữ quyền sử dụng đất có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây mất an ninh, trật tự nơi cơng cộng
hoặc có hành vi vi phạm pháp luật khác thì người xử lý quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ quyền sừ dụng đất, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật đế giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý quyền sử dụng đất thực hiện quyền thu giữ quyền sử dụng đất.
- Yêu cầu Tòa án xử lý quyền sử dụng đất
Nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà người đang giữ quyền sử dụng đất khơng giao tài sản thì bên nhận thế chấp có quyền u cầu Tịa án giải quyết.
Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
Điều 325 BLDS năm 2015 quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất:
‘7. Trường hợp thếchấp quyền sử dụng đất mà không thếchấptàisản gắn liền vớiđất vàngười sử dụng đấtđồng thời là chủ sở hữutàisángắnliền
với đất thì tài sản được xử lỷ bao gồm cá tài sản gắnliềnvớiđất,trừ trườnghọp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợpthếchấp quyền sử dụng đất màngười sử dụng đấtkhông đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lỷ quyền sử dụngđất, chủ sở hữu tàisảngắnliền với đẩt được tiếp tụcsửdụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụcủa mình; quyền và nghĩa vụ củahênthế chấp trong mốiquan hệvới chủ sởhữutàisảngắn liềnvới đất được chuyển giao cho ngườinhận chuyên quyềnsửdụngđất, trừ trường hợpcóthỏa thuận khác
Do đặc tính của quyền sừ dụng đất và tài sản gắn liền với đất không tách rời nhau nên nhằm bảo đảm quyền và lợi ích họp pháp của bên nhận thế chấp,
chủ sờ hữu tài sản không đông thời là bên thê châp; bảo đảm quyên sử dụng đât được thi hành trên thực tế, pháp luật quy định các bên có quyền u cầu Tịa án xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Thi hành bản án, quyết định của Tòa án
Việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án được thực hiện theo quy định của Luật Thi hành án dân sự sửa đối, bố sung năm 2014. Các bên có quyền thỏa thuận thi hành án về việc xử lý quyền sử dụng đất và việc thỏa thuận đó khơng vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Trường hợp các bên không thực hiện theo đúng thỏa thuận hoặc khơng thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi hành bản án, quyết định của Tòa án về xử lý quyền sử dụng đất. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hừu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là bước cuối cùng của biện pháp xử lý quyền sử dụng đất. Việc xóa đăng ký thế chấp khẳng định quyền sử dụng đất khơng cịn là tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp; nghĩa vụ của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp chấm dứt.
Điều 13 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2020 quy định về các trường hợp xóa đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, người yêu cầu đăng ký (bên thế chấp) nộp hồ sơ xóa đăng ký khi có một trong các căn cứ sau đây:
- Châm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;
- Hủy bò hoặc thay thế thế chấp quyền sư dụng đất đã đăng ký bằng giao dịch bảo đảm khác;
- Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất bằng tài sản khác; - Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất;
- Tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ giao dịch bảo đảm, tuyên bố giao dịch bảo đàm vô hiệu, đơn phương chấm dứt giao dịch bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt giao
dịch bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật; - Theo thỏa thuận của các bên.
Hồ sơ đãng ký xóa thế chấp quyền sử dụng đất gồm: Đơn đề nghị xóa đăng ký giao dịch bảo đảm; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ; văn bản đồng ý xóa đăng ký giao dịch bảo đảm của người nhận bảo đảm, trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm; bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thi phải có Văn bản ủy quyền
(Điều 31 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2020). - Thứ tự ưu tiên thanh toán
Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ cũng được áp dụng tương tự như thứ tự ưu tiên thanh toán đối với tài sản bảo đảm khác. Điều 308 BLDS năm 2015 và Điều 6 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về thứ tự ưu tiên thanh tốn. Theo đó,
pháp luật tơn trọng sự thỏa thuận và quyên định đoạt của các bên, các bên cùng nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất có quyền thoả thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.
Trường hợp khơng thỏa thuận được, thứ tự ưu tiên thanh tốn từ việc xử lý quyền sử dụng đất phụ thuộc vào việc có đăng ký giao dịch bảo đảm hay khơng. Theo đó, nếu giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đãng ký. Trường hợp một quyền sử dụng đất được đảm bảo cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ mà có giao dịch được đăng ký, giao dịch khơng đăng ký thì giao dịch được đãng ký sẽ được ưu tiên thanh toán trước.
Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ