Điều 293 BLDS năm 2015 quy định về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm:
“1. Nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu khơng có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại.
2. Nghĩa vụ được bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện.
3. Trường hợp bảo đảm nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ được hình thành trong thời hạn bảo đảm là nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo quy định tại Điều 318 BLDS năm 2015 thi bên thế chấp quyền sử dụng đất có quyền thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất.
Quy định trên cho phép các bên được tự do lựa chọn phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất, có thể thế chấp một phần hoặc tồn bộ để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
2.5. Hình thức xác lập giao dịch thê châp quyên sử dụng đât
Điều 119 BLDS năm 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có cơng chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.
về nguyên tắc, giao dịch dân sự được giao kết dưới nhiều hình thức như lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, miễn là các bên có thể chứng minh được quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên, đối với một số họp đồng cụ thể thì vẫn phải tuân theo quy định về hình thức như đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. BLDS năm 2015 quy định hợp đồng thế chấp tài sản phải được lập thành vãn bản, cỏ thế là văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng, hợp đồng vay tài sản...).
Khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất quy định như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác cùa pháp luật có liên quan”.
Điều 1 Mục II Thơng tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện một số biện pháp bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng quy định:
“1. Họp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh (gọi chung là họp đồng bảo đảm) phải được lập thành văn bàn; hợp đông bảo đảm có thê lập thành văn bản riêng, hoặc ghi trong họp đồng tín dụng.
a) Tên và địa chỉ các bên; ngày, tháng, năm; b) Nghĩa vụ được bảo đảm;
c) Mô tả tài sản câm cô, thê châp; giá trị của tài sản câm có, thê châp; riêng tài sản cầm cố, thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai có thể mơ tả khái qt về tài sản;
d) Bên giữ tài sản, giấy tờ của tài sản cầm cố, thế chấp; đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
e) Các thoả thuận về trường hợp xử lý và Hình thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp;
g) Các thoả thuận khác” .
Ngoài ra, pháp luật quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phái được công chứng, chứng thực. Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch
quy định tại khốn này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. Điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trù’ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.. .d) Việc công chứng thực hiện tại các tố chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã”.
Điều 9 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định:
“1. Việc công chứng hoặc chứng thực giao dịch bảo đảm do các bên thoả thuận.
2. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì giao dịch bảo đảm phải được cơng chứng hoặc chứng thực”.
Theo đó, việc cơng chứng hợp đơng thê châp quyên sử dụng đât được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực được thực hiện tại ủy
ban nhân dân cấp xã. Quy định trên đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý, kiếm soát của Nhà nước đối với giao dịch của một loại tài sản đặc biệt - quyền
sừ dụng đất mà Nhà nước là chủ sở hữu của tài sản đó.
2.6. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điếm đăng ký vào
sổ địa chính”.
Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định: “Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp:...Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp”.
Điều 319 BLDS năm 2015 quy định hiệu lực của thế chấp tài sản như sau: “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu
lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Ngoài ra, hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 117 của BLDS năm 2015:
“a) Chủthêcủ năng lựcpháp luật dânsự, năng lực hànhvi dân sựphù hợpvới giaodịch dân sựđượcxác lập;
b)Chủthê tham giagiao dịch dân sự hoàntoàntự nguyện;
c)Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự khơng vi phạm điêu câm của luật, khôngtráiđạo đức xã hội”.
BLDS năm 2015 đã quy định về ’’hiệu lực đối kháng với người thứ ba” của hợp đồng thế chấp sau khi việc thế chấp tài sản được đăng ký (bản chất là một hình thức cơng khai hóa quyền của mình). Đây là một quy định tiến bộ so với BLDS năm 2005 vì BLDS năm 2005 khơng có quy định về ’’hiệu lực đối kháng với người thứ ba” mà chỉ có quy định về "đăng ký giao dịch bảo đảm" và thứ tự ưu tiên thanh toán về nguyên tắc được xác định trên cơ sở theo thứ tự "đăng ký giao dịch bảo đảm". Quy định trên đã đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp đối với người thứ ba; đảm bảo quyền ưu tiên của người thứ ba khi xử lý quyền sử dụng đất bị thế chấp theo quy định của pháp luật.
2.7. Đăng ký thể chấp quyền sử dụng đất
Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là thủ tục pháp lý do cơ quan Nhà nước có thấm quyền thực hiện để xác lập việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của minh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp. Đây là một trong các biện pháp nhằm cơng khai hóa giao dịch bảo đảm và xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định rõ các trường hợp thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan đáng ký giao dịch bảo đảm bao gồm:
“1. Các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký: a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) Câm cô tàu bay, thê châp tàu bay; d) Thế chấp tàu biển.”
Khoản 1 Điều 4 Thông tư liên tịch số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm:
“a) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;
c) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;
d) Đăng ký thê châp tài sản găn hên với đât hình thành trong tương lai; đ) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
e) Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật;
g) Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;
h) Đăng ký văn bản thông báo về việc xừ lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp;
i) Xóa đăng ký thê châp”.
Theo đó, thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất có đăc điểm sau:
- Thứ nhất, cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Chi
nhánh của Văn phòng đăng ký đât đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phô thuộc tỉnh. Thủ tục đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 và Thông tư liên tịch số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sừ dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Theo đó, người yêu cầu đăng ký thế chấp (có thể là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp) phải nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trực tiếp hoặc thông qua dịch vụ bưu chính tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bao gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có cơng chứng, chứng thực; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền. Sau khi nhận được hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả đối với các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sừ dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hồn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thi cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.
- Thứ hai, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực đối với người thứ ba. Như đã phân tích ở mục 2.2.5, về nguyên tắc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhưng không đương nhiên phát sinh hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba. Vì vậy, để người thứ ba biết được tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp và đế ràng buộc trách nhiệm pháp lý đối với người thứ ba, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký theo quy định của pháp luật.
- Thứ ba, thơng tin về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất bị thế chấp khi đăng ký thế chấp được lưu giữ và cung cấp công khai cho mọi tổ chức, cá nhân có liên quan đến tài sản thế chấp.
- Thứ tư, thời điểm đăng ký thế chấp là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thê châp khi quyên sừ dụng đât được
dùng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ trả nợ.
Do đó, đăng ký thế chấp quyền sừ dụng đất là biện pháp hữu hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích cho các bên tham gia quan hệ thế chấp, đồng thời ngăn ngừa các hành vi vi phạm có thể xảy ra trong q trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
__A -XX -
2.8. Quyên và nghĩa vụ ciía các bên tham gia quan hệ thê châp quyên sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất làm phát sinh quyền và nghĩa vụ
r F r r r r
của của các bên trong quan hệ thê châp (bên thê châp, bên nhận thê châp và
r r
người thứ ba giữ tài sản thê châp).
2.8.1. Quyên vànghĩavụ củabên thê châp
* Nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại Điều 320 BLDS năm 2015.
- Thứ nhất, giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác. Theo đó, bên thê chấp phải chuyển giao các giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện hợp pháp để thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên thế chấp, là cơ
sở pháp lý đê bên nhận thê châp bảo vệ quyên lợi của mình khi có tranh châp xảy ra.
- Thứ hai, bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị. Xuất phát từ đặc trưng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là không phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác. Quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng, quản lý của bên thế chấp. Vì vậy, để đảm bào quyền lợi hợp pháp của người nhận thế chấp, pháp luật quy định bên thế chấp phải có nghĩa vụ bảo đảm giá trị của tài sản, thông qua việc bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ giảm giá trị hoặc mất giá trị của tài sản thế chấp. Bởi vi, giá trị của tài sản thế chấp chính là sự bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, nên đối với tài sản là quyền sử dụng đất giao có thời hạn (đất rừng, đất canh tác...) phải bào đảm thời hạn đó cịn sử dụng khơng dưới 30 năm. Trong trường hợp tài sản thế chấp khơng cịn hoặc bị giảm giá tri, thời hạn sử dụng tài sản quá ngắn, thì bên nhận thế chấp khơng cịn cơ sở đề đảm bảo cho quyền lợi hợp pháp của mình...
- Thứ ba, bên thế chấp có nghĩa vụ cung cấp thơng tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp như diện tích, số thửa, tứ cận, thực trạng sử dụng diện tích đất, tài sản của người thứ ba được xây dựng trên đất hay thực trạng về