4.3. Giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
4.3.2. Hoàn thiện quy định về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
- Điều 105 BLDS 2015 quy định tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sàn nhưng không ghi nhận được các đặc trưng pháp lý của tài sản và quyền tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất nên đã gây ra sự nhầm lẫn giữa tài sản tồn tại dưới dạng quyền với các loại giấy tờ chứng minh cho quyền tài sản đó. Do đó, BLDS 2015 cần được bổ sung, sửa đổi đưa ra khái niệm về quyền tài sản, nhằm tạo nên sự bao quát và thống nhất trong nhận thức về tài sản, quyền tài sản.
- Pháp luật cần bổ sung quy định về không được thế chấp quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản như đền, chùa, nhà thờ...nhàm phục vụ cho các hoạt động xã hội, tơn trọng hoạt động tín ngưỡng của người dân.
4.3.3. Hoàn thiện các quy địnhcủa pháp luậtchủ thể thế chấp quyềnsử dụngđất
Hiện nay chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013. Tuy nhiên, quy định của pháp luật cho nhiều cách hiểu
khác nhau vê chủ thê là hộ gia đình; một sơ trường hợp hiêu “hộ gia đình” cịn được gắn với “sổ hộ khẩu”. LĐĐ năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụngđất
là những người có quanhệ hơn nhân, huyếtthống, ni dưỡng theo quy địnhcủa pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất
chung tạithời diêm được Nhà nước giao đất, chothuêđất, côngnhận quyền sử dụng đất;nhận chuyênquyềnsửdụng đất”. Điều 26 Luật Cư trú quy định:
“Những người ởchung mót chỗở họp pháp và có quan hệ gia đình là ơng, bà, cha, mẹ,vợ, chồng, convàanh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thê đượccấp chung một sổ hộ khâu ”. Ngồi ra,những người khác khơng cóquanhệ gia đình như ở thuê, ở nhờ vẫncóthênhập vào hộ khâu theo Điều 19, Điều 20 LuậtCư
trú 2006. Theo quy định trên, có thể hiểu những người chung sống với nhau theo quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng trong cùng một sồ hộ khẩu cũng được xác định là “hộ gia đình”. Nhưng cũng có các thành viên trong gia đình cùng được cấp chung một sổ hộ khẩu khơng phải là “hộ gia đình”.
Theo quy định tại Điều 212 BLDS năm 2015, khi chủ thể là hộ gia đình xác lập giao dịch dân sự nói chung và giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng thì phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Mặc dù pháp luật về đất đai đã quy định và hướng dẫn cụ thể về việc ghi tên từng thành viên trong hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện nay việc giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước khi LĐĐ năm 2013 có hiệu lực vẫn ghi chủ sở hữu là hộ ông/bà, dẫn đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm về chủ thể ký kết. Do đó, Tịa án nhân dân tối cao cần ban hành hướng dẫn cụ thể về hiệu lực của hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình trước khi LĐ năm 2013 có hiệu lực, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
4.3.4. Hoàn thiện các quy địnhcủapháp luật về điều kiện đểngườisử dụngđất đượcthếchấpquyền sử dụngđất
Theo quy định của pháp luật, một trong những điều kiện bắt buộc khi thế chấp quyền sử dụng đất là đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế hiện nay tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn chậm, trình tự, thủ tục còn chưa linh hoạt, hiệu quả, chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân. Do đó, việc đấy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một việc làm tất yếu mang tính cấp bách mà các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần thực hiện ngay, cụ thể:
- Nhà nước cần xây dựng đồng bộ các chính sách pháp luật, khuyến khích người dân thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như chính sách miễn giảm thuế đất, đặc biệt cho người có cơng với cách mạng, người nghèo, người khuyết tật....Đơn giản hóa các thủ tục xin miễn giảm thuế đất để đảm bảo quyền lợi của người dân.
- Nhà nước cần có quy định cụ thể về chức năng nhiệm vụ, quyền hạn và sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời quy định về trách nhiệm pháp lý và chế định bồi thường thiệt hại cụ thể của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, một trong các điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất là “đất khơng có tranh châp” chưa được quy định cụ thê trong các văn bản quy phạm pháp luật. Trường hợp nào thì được coi là đất khơng có tranh chấp, trường hợp
nào được coi là đât có tranh châp, có băt buộc phải có đơn khiêu nại, tơ cáo, đơn khởi kiện và biên bản giải quyết thì mới được coi là có tranh chấp khơng? Do vậy, pháp luật phải có quy định và hướng dẫn cụ thể về khái niệm “đất khơng có tranh chấp” để tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân thực hiện việc thế 1 • ••• J * * *
chấp quyền sừ dụng đất.
4.3.5. Hoàn thiệncác quyđịnh của pháp luật về hình thức hợp đồng
Trong một số trường hợp hợp đồng vi phạm về hình thức về cơng chứng, chứng thực, pháp luật cần sửa đối phù hợp với thực tiễn, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể xác lập quan hệ hợp đồng và phù hợp nguyên tắc tự do ý chí, tự do giao kết hợp đồng, cụ thể:
Trường hợp các bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ hoặc toàn bộ nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp (các bên đã giao tiền và nhận tài sản thế chấp, ký hợp đồng vay tiền và thế chấp tài sàn). Trường họp một bên có u cầu cơng nhận hợp đồng thì pháp luật cơng nhận hiệu lực của hợp đồng. Tịa án nhân dân tối cao có thể xây dựng Án lệ về trường hợp này để công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
4.3.6. Hoàn thiện cácquy định củapháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Hiện nay các quy phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định tại nhiều luật và văn bản dưới luật, gây khó khăn cho cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo quan điểm cá nhân tác giả, cần có sự thay đổi về đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:
Một là, cần thiết phải pháp điến hóa thành Luật giao dịch bảo đảm thay vì các Nghị định hướng dẫn thi hành như hiện nay, vừa phản ánh tầm quan trọng của quan hệ bảo đảm trong xã hội, vừa thống nhất các quy định tản mạn tại các
văn bản pháp luật khác nhau, tạo điêu kiện cho các tô chức, cá nhân trong việc thực hiện trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm.
Hai là, công khai, minh bạch thông tin về các giao dịch bảo đảm được đăng ký đế người dân, doanh nghiệp có thể dễ dàng tra cứu tình trạng pháp lý của tài sản. Thời điếm công khai phải được thực hiện ngay sau thời điếm đăng ký giao dịch bảo đảm. Từ đỏ, nâng cao trình độ ứng dụng khoa học kỹ thuật, nâng cao chất lượng của đội ngũ cán bộ phụ trách việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
4.3.7.Hoàn thiệnpháp luật về xử lỷtài sản thế chấp
về quyền thu giữ tài sản bảo đảm của bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng): Điều 7 Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng có hiệu lực vào ngày 15/08/2017 quy định thì: “Trườnghợp hên hảođảm,bên giữ tài sản không giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngânhàng nước ngồi,tỏ chức mua hán, xử lý nợxấu để xử lỵ thì tơchức
tín dụng, chi nhảnh ngân hàngnước ngồi, tổchức mua hán, xử lỵ nợxấu được thugiữtài sản hảo đám theo quyđịnh tại Điều này
Theo quy định trên, tố chức tín dụng được quyền thu giữ tài sản bảo đảm trong trường hợp bên thế chấp không giao tài sản thế chấp để xử lý. Tuy nhiên, pháp luật cần hạn chế quyền thu giữ của các tổ chức tín dụng nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thế chấp, cụ thể: Các tổ chức tín dụng thực hiện việc thu giừ tài sản bảo đảm trong trường hợp không liên lạc được với bên bảo đảm, khó khăn trong q trình làm việc với bên bảo đảm đế thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp và quyền sử dụng đất khơng có ai sinh sống ở đó.
4.3.8. Hồn thiện phápluậtvêhiệu lực của họp đông thê chãp quyên sử dụngđất.
Như đã phân tích tại mục 2.2.1.1, Án lệ số 11 và Án lệ số 36 đã công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản. Án lệ chỉ áp dụng đối với những vụ án có tình tiết, sự kiện pháp lý tương tự, vậy đối với trường hợp trên đất chỉ có tài sản của người thứ ba (khơng có tài sản của bên thế chấp) thì có được Áp dụng Án lệ số 11 để cơng nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản không? Trường hợp đối với những giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện xong trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực, việc cấp và đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật là lỗi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, dẫn đến việc ký kết hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất vi phạm về chú thể thì có được áp dụng quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong BLDS năm 2015 để cơng nhận hợp đồng thế chấp có hiệu lực hay không? Do vậy, càn ban hành quy định pháp luật đế hướng dẫn cụ thể về việc công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
4.2.9. Hồn thiện pháp luậtvề nghĩavụthanh tốn tài sản trên đất
Theo mục 2.2.1.1 và 2.2.1.2, tùy từng trường hợp mà yêu cầu bên nhận thế chấp hay bên thế chấp phải có nghĩa vụ thanh tốn giá trị tài sản trên đất của người thứ ba. Hiện nay, pháp luật và Án lệ không điều chỉnh nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trên đất của người thứ ba? Ai là chủ thể có nghĩa vụ thanh tốn giá trị tài sản trên?. Việc khơng quy định rõ ràng đã ảnh hường đến quyền lợi của chủ sở hữu tài sản (không phải là bên thế chấp). Do đó, pháp luật cần ban hành quy định cụ thế về nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trên đất cho người thứ ba; đồng thời không điều chỉnh quy định chủ sở hữu tài sản được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình.
4.2.10.Hồn thiện pháp luật vê hơi thường thiệthạido họpđơng thê chấp vơhiệu
Như đã phân tích tại mục 2.2.1.2, trường hợp hợp đồng thế chấp vô hiệu do lỗi của Phịng Cơng chứng trong việc thực hiện cơng chứng và lỗi của ủy ban nhân dân trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thiệt hại sẽ bao gồm những thiệt hại gì? Căn cứ để tính mức cụ thể của thiệt hại? Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể nào về bồi thường thiệt hại do hợp đồng thế chấp vơ hiệu. Do đó, cần ban hành hướng dẫn quy định cụ thể về vấn đề này.
KÉT LUẬN CHƯƠNG IV
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường và chủ động hội nhập quốc tế, các quan hệ dân sự, kinh doanh thương mại, trong đó có quan hệ về thế chấp quyền sử dụng đất diễn ra hết sức đa dạng. Vì vậy, việc hồn thiện quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất theo hướng minh bạch, thơng thống, ổn định, đảm bảo sự binh đẳng, an toàn và hiệu quả cho các chủ thể tham gia giao dịch dân sự là việc làm hết sức cần thiết.
Bên cạnh tính đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thực tiễn của đời sống xã hội, tương tích với tập quán và điều ước quốc tế, pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất cần được sửa đổi, bổ sung và trên hết cần ban hành một số Án lệ quy định về nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trên đất của người thứ ba và trách nhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi của các cơ quan, tổ chức, cá nhân khi hợp đồng thế chấp vô hiệu. Có như vậy, pháp luật mới giải quyết triệt để và bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu tài sản trên đất; đồng thời ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các tố chức, cá nhân, đặc biệt là các cơ quan Nhà nước có thấm quyền trong việc thực hiện trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy
định của pháp luật, các tố chức hành nghề công chứng trong việc thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật.
KẾT LUẬN
Hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng trong việc thực hiện biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự. Quán triệt nội dung của Hiến pháp, pháp luật dân sự, pháp luật đất đai về quyền sử dụng đất "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcđại diện chủsỏ’ hữuvà thốngnhấtquản lý.Nhà nướctrao quyền sửdụng đất chongườisử dụng đất theo quyđịnh Thế chấp quyền sử
dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất. Đi dọc theo tiến trình lịch sử cho đến nay, pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng hoàn thiện, các quy định đã tương đối cụ thể, rõ ràng; đặc biệt việc ban hành Án lệ số 11 và Án lệ số 36 về việc công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản theo Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 về quy tình
lựa chọn, cơng bố và áp dụng án lệ đã bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch dân sự, tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án,.
Thực tiễn giải quyết, xét xử tại Tòa án nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng cho thấy các vụ án tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất đã được giải quyết đúng quy định của pháp luật; phán quyết của bản án đà tuyên có tính thuyết phục, bảo vệ quyền cơng lý, quyền con người. Tuy nhiên, quá trình giải quyết và áp dụng pháp luật tại Tịa án có một số khó khăn, vướng mắc do các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất chưa đồng bộ, thống nhất, còn nhiều mâu thuẫn, đan xen, chồng chéo. Vì vậy, việc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng và thế chấp tài sản nói chung là việc làm hết sức cần thiết. Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi
X• • • < X • ••• ••
cho các tơ chức, cá nhân trong việc thực hiện trình tự câp Giây chứng nhận quyên sử dụng đất; trong việc đăng ký, xóa thế chấp quyền sử dụng đất. Các cơ quan ban hành pháp luật, các cơ quan tiến hành tố tụng có trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân nâng cao hiểu biết pháp luật trong việc ký kết, thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và bảo đảm quyền lợi