đất tại Tịa án nhân dân quận Ngơ Quyền
3.1.1. Đặc điêm,vị trí địa lỷ của QuậnNgơQun, thành phơ Hải Phịng
Thành phố Hải Phòng là thành phố trực thuộc Trung ương đầu tiên của Việt Nam sau thời kì năm 1975 cùng với Thành phố Hồ Chí Minh và Thủ đơ Hà Nội. Thành phố Hải Phịng có diện tích 1.561,8 km2, nằm phía Đơng miền dun hải Bắc Bộ, cách thủ đơ Hà Nội 102 km, phía Bắc và Đơng Bắc giáp Quảng Ninh, phía Tây Bắc giáp Hải Dương, phía Tây Nam giáp Thái Bình và phía Đơng là bờ biển chạy dài theo hướng Tây Bắc - Đông Nam từ phía Đơng đảo Cát Hải đến cửa sơng Thái Bình.
Thành phố Hải Phịng bao gồm 15 đơn vị hành chính trực thuộc gồm 7 quận (quận Hồng Bàng, Lê Chân, Ngô Quyền, Kiến An, Hải An, Đồ Sơn, Dương
Kinh), 8 huyện (An Dương, An Lão, Bạch Long Vĩ, Cát Hải, Kiến Thuỵ, Tiên Lãng, Thuỷ Nguyên, Vĩnh Bảo).
Quận Ngô Quyền là một trong bảy quận nội thành của thành phố Hải Phịng, với diện tích tự nhiên là 11,35 km2, gơm 12 đơn vị hành chính, dân sơ tồn quận trên 21 vạn người; nằm ở phía Đơng Bắc thành phố, dọc sơng cấm,
ơm lấy hầu như tồn bộ khu vực cảng chính.
Quận Ngơ Quyền được thành lập vào năm 1961, từng là một trong ba khu phố thời Pháp thuộc của Hải Phòng, cùng với quận Hồng Bàng và Quận Lê Chân ln gắn bó chặt chẽ với sự phát triển của thành phố qua các thời kỳ. Quận Ngơ
Qun có vị trí quan trọng trên các lĩnh vực chính trị, kinh tê, văn hóa, xã hội, quốc phòng - an ninh; nơi tập trung nhiều cơ quan đầu não, đầu mối giao thông, thương mại, công nghiệp... Với truyền thống, bề dày lịch sử đồng thời luôn dẫn đầu thành phố về phát triển kinh tế, thu ngân sách Nhà nước, Quận Ngơ Quyền cịn là hình ảnh đại diện cho sự phát triển của thành phố Hải Phịng nói chung.
3,1.2. Tình hình giải quyết tranh chấp về thế chấp quyềnsửdụngđất
3.1.2.1. Tình hình thểchấpquyền sửdụng đấttrênđịabàn quậnNgô Quyền
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được pháp luật quy định và bảo vệ. Sự ra đời của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sừ dụng đất, đã đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội to lớn. Đại đa số người sử dụng đất nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp quyền sử dụng đất. Theo số liệu điều tra của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Ngô Quyền năm 2019: "Trong 5 quyền của người sử dụng đất, 2,5% số người được hỏi cho rằng quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 5% dành vị trí đó cho quyền cho thuê quyền sử dụng đất, 17,5% dành vị trí đó cho quyền thừa kế, 30% cho rằng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 43% cho rằng quyền thế chấp là quan trọng nhất, và 2% không đánh giá được quyền nào là quan trọng nhất" [5].
Số liệu điều tra trên cho thấy, quyền thế chấp quyền sử dụng đất là lựa chọn ưu tiên hàng đầu của người sử dụng đất. Đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các tổ chức, cá nhân cần huy động vốn để sản xuất, kinh doanh thì thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm
hiệu quả nhât trong việc huy động vôn, giúp các tô chức, cá nhân giải quyêt một phần khó khăn trong bài tốn về vốn.
Hầu hết các giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Phịng, đặc biệt là quận Ngơ Quyền thường phát sinh giữa bên vay là các tổ chức, cá nhân và bên cho vay là tố chức tín dụng (Ngân hàng). Tính đến đầu năm 2020, thành phố Hải Phịng có trên 20 chi nhánh Ngân hàng. Sự phát triển của hệ thống Ngân hàng đã góp phần rất lớn vào hoạt động cung ứng nguồn vốn, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế thành phố. Tuy nhiên, hoạt động cho vay của Ngân hàng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm được lựa chọn hàng đầu của các tố chức tín dụng, bởi đặc tính cố định, giá trị quyền sử dụng đất cao và tính đặc thù về thủ tục đăng ký tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Đây là biện pháp an toàn nhất cho Ngân hàng trong việc xử lý tài sản bảo đảm khi bên vay vi phạm nghĩa vụ như đã thoa thuận tại hợp đồng tín dụng.
Theo số liệu điều tra của Văn phịng đăng ký đất đai chi nhánh quận Ngơ Quyền thì việc đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất từ năm 2015 đến năm 2019 tăng lên đáng kể, cụ thể như sau:
NĂMĐĂNG KÝ THẾ CHẤP XÓA ĐĂNG KÝ THÉ CHẮP 2015 1492 395 2016 1686 574 2017 1864 992 2018 2095 1094 2019 2400 1565 60
Bảng 1 - Sô liệu đăng ký, xóa thê châp của Văn phịng đăng ký đât đai chi nhánh quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến năm 2019
Như vậy, số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp năm 2019 là 2.400 hồ sơ (tăng 908 hồ sơ so với năm 2015); số lượng hồ sơ xóa thế chấp năm 2019 là 1.565 hồ sơ (tăng 1.170 hô sơ so với năm 2015). Bên thực hiện đăng ký thê châp quyên sừ dụng đất chủ yếu là bên nhận thế chấp (Ngân hàng).
Tuy nhiên, trong những năm trở lại đây, đặc biệt từ đầu năm 2020 đến nay, sự diễn biến phức tạp của dịch bệnh COVID-19 đã ảnh hưởng rất lớn đến sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt gia đình của các tố chức, cá nhân. Nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ thu hồi Giấy phép đăng ký kinh doanh, giải thể, phá sản; nhiều cá nhân khơng có tiền chi trả cho sinh hoạt gia đinh. Do đó, các tranh chấp về hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh trên địa bàn quận Ngô Quyền ngày càng gia tăng và diễn biến phức tạp.
3.1.2.2. Tình hình giảiquyếttranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất tại
___ __ \
Tịa ánnhân dânquận Ngơ Qun
Tịa án nhân dân quận Ngô Quyên được thành lập từ năm 1961 cùng với sự hình thành và phát triển của Quận Ngơ Quyền, có trụ sở chính: số 31 đường Trần Phú, phường cầu Đất (phường Lương Khánh Thiện cũ), quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phịng. Qua q trình 59 năm phấn đấu, trưởng thành Tịa án nhân
dân quận Ngơ Quyên không ngừng lớn mạnh, đáp ứng được yêu câu bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa, góp phần đảm bảo an sinh xã hội.
Tòa án nhân dân quận Ngô Quyền là cơ quan thực hiện chức năng xét xừ, giải quyết các vụ việc hình sự, dân sự, hơn nhân gia đình, kinh doanh thương mại, lao động, phá sản, hành chính, biện pháp xử lý hành chính tại Tịa án nhân dân và cơng tác thi hành án hình sự theo quy định của của pháp luật. Tịa án nhân
dân quận Ngô Quyên khi thực hiện chức năng xét xử phải đảm bảo nguyên tăc Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân xét xử độc lập và chỉ tuân theo pháp luật; nguyên tắc mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật, các hành vi vi phạm phải được xét xừ kịp thời, chính xác, nghiêm minh, đúng quy định của pháp luật.
Tòa án nhân dân quận Ngơ Quyền có 23 cán bộ, cơng chức gồm: 01 Chánh án, 02 Phó Chánh án, 07 Thẩm phán, 09 Thư ký, 04 chức danh khác và 22 Hội thẩm nhân dân. 100% Thẩm phán, Thư ký Tịa án có trình độ đại học Luật; trong đó có 11 đồng chí có trinh độ Thạc sỹ luật, 08 đồng chí đang được đào tạo cao học luật.• •
Trong nhiều năm, Tịa án nhân dân quận Ngơ Quyền là một trong những Tịa án quận, huyện có số lượng án thụ lý, giải quyết hàng năm cao của thành phố Hải Phịng. Tính từ ngày 01/10/2014 đến 31/03/2020, Tồ án nhân dân quận Ngô Quyền đã thụ lý tồng số: 5.256 vụ, việc (tăng 1.710 vụ, việc so cùng kỳ:
3.546 vụ, việc); chuyển hồ sơ 19 vụ; còn 5.237 vụ việc; đã giải quyết được 5.100 vụ, việc; còn lại 137 vụ. Đạt tỷ lệ chung là 97,4% [4].
Trong đó, Tịa án nhân dân quận Ngô Quyền đã thụ lý và giải quyết 871 vụ án tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất, chiếm tỷ lệ 1.138/5100 = 22,3% tổng số án của Tòa án, chiếm tỷ lệ 1.138/1.361 = 83,7% tổng số án dân sự, kinh doanh thương mại. số liệu cụ thể của từng năm như sau:
Năm 2015: 142 vụ Năm 2016: 155 vụ Năm 2017: 227 vụ Năm 2018: 260 vụ Năm 2019: 271 vụ Từ 01/12/2020 đến ngày 31/3/2020: 83 vụ [4], 62
Từ năm 2015 đên tháng 3/2020, các vụ án tranh châp vê hợp đông thê chấp quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng và có tính chất phức tạp, đông người tham gia tố tụng. Hầu hết các tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng. Do việc ký kết hợp đồng thế chấp giữa tổ chức, cá nhân với các tổ chức tín dụng được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm nên các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ cúa các bên tham gia ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, thực tiễn tại Tịa án nhân dân quận Ngơ Quyền cho thấy: Một số trường hợp bên thế chấp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng vẫn dùng quyền sử dụng đất để thế chấp cho tổ chức tín dụng; một số trường hợp Ngân hàng không tiến hành thẩm định, định giá tài sản trước khi thế chấp dẫn đến không biết thực tế quyền sử dụng đất đang do người thứ ba quản lý, sử dụng thông qua hợp đồng thuê, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông qua quyền thừa kế tài sản..., không biết tài sản xây dựng trên đất là cùa người thứ ba có cơng sức đóng góp, xây dựng; một số trường hợp hiện trạng thực tế tài sản xây dựng trên đất thay đồi so với thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp. Quá trình thực hiện họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có nhiều tài sản thế chấp, Ngân hàng tự ý giải chấp một trong các tài sản thế chấp mà không thông báo cho bên thế chấp khác biết, dẫn đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ không được bảo đảm; nghĩa vụ bảo đảm mà Ngân hàng yêu cầu vượt quá nghĩa vụ bảo đảm trong hợp đồng thế chấp...
Bên cạnh đó, một số tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng vay tài sản, thường phát sinh giữa cá
nhân với cá nhân; tuy nhiên việc thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp
này thường không được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật nên khơng có giá trị pháp lý và khơng phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên.
Mặc dù quan hệ về thế chấp quyền sử dụng đất có tính chất phức tạp nhưng với trình độ chun mơn nghiệp vụ, bản lĩnh nghề nghiệp và kỹ năng giải quyết của các Thấm phán, các vụ án được xét xử nghiêm minh, đúng quy định của pháp luật; khơng có án q hạn, khơng có bản án, quyết định tun khơng rõ ràng gây khó khăn cho cơng tác thi hành án.
3.2. Các vụ án cụ thể giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sủ’ dụng đất và một số bất cập, khó khăn vưóng mắc trong việc áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.1. Vụ án thế chấp quyền sử dụng đất, trên đấtcó tàisảncủa ngườithứ ba thứ ba
3.2.1.1. Vụ án có ápclụngán lệ (Vụ ánthứ nhất)
Thuật ngữ án lệ trong tiếng Anh là “Precident” có nghĩa là tiền lệ, tức là dựa vào cái có trước để làm theo thành lệ. Án lệ là một loại tiền lệ bởi án lệ là các giải pháp pháp lý trong bản án của tòa án trước tạo ra được áp dụng để giải quyết cho các vụ việc tương tự về sau.
Nghị quyết số 03/2015/NQ-HĐTP ngày 28/10/2015 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao được thay thế bởi Nghị quyết số 04/2019/NQ- HĐTP ngày 18/6//2019 về quy trình lựa chọn, cơng bố và áp dụng án lệ đưa ra định nghĩa án lệ như sau: “Án lệ là những lập luận, phán quyết trong bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án về một vụ việc cụ thế được HộiX •••XX • • • • • *4 đồng Thấm phán Toà án nhân dân tối cao lựa chọn và được Chánh án Tồ án nhân dân tối cao cơng bố là án lệ đế các Toà án nghiên cứu, áp dụng trong xét
Theo Báo cáo sơ kêt 03 năm thực hiện công tác phát triên án lệ ngày 23/10/2018 của Tòa án nhân dân tối cao, ngay sau khi án lệ được cơng bố, các Tịa án đã chủ động nghiên cứu để viện dẫn, áp dụng án lệ khi giải quyết các vụ việc tương tự; phân tích, viện dẫn án lệ trong các bản án, quyết định; bảo đảm những vụ việc có tình tiết, sự kiện pháp lý giống nhau phải được giải quyết như nhau; qua đó bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật trong xét xử tại các Tòa án. Theo số liệu thống kê đến ngày 31-7-2018, có 181 bản án, quyết định của các Tòa án đã viện dẫn, áp dụng án lệ [6].
Đen nay, Tòa án nhân dân tối cao đã cơng bố 37 án lệ về hình sự, dân sự, hành chính, kinh doanh thương mại, lao động. Trong đó có 02 án lệ số 11 và án lệ số 36 được áp dụng công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Thực tiễn giài quyết, xét xử cho thấy việc áp dụng án lệ về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân quận Ngô Quyền đã đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên hiện nay Tòa án mới chi áp dụng án lệ số 11 trong việc giài quyết vụ án. Dưới đây là dẫn chứng vụ án về việc áp dụng Án lệ:
* Vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản, giữa:
-Nguyên đơn: Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng; địa chỉ: Đường Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
- BỊđơn: Công ty Trách nhiệm hữu hạn Nam Sơn; địa chỉ trụ sở: số 100 lô 26D đường Lê Hồng Phong, phường Đông Khê, quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phịng.
- Người có quyền lợivànghĩavụ liên quan:
+ Ơng Nguyễn Quang Khánh; nơi cư trú: số 48 đường Minh Khai, phường Minh Khai, quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
Người bảo vệ quyền vàlợi ích hợp pháp của ơng Ngun Quang Khánh'.
Ơng Nguyễn Khắc Lợi - Luật sư Văn phịng luật sư Khắc Lợi thuộc đoàn luật sư thành phố Hải Phòng.
+ Bà Nguyễn Thị Nga; nơi cư trú: số 47/29 đường Ngô Quyền, phường Máy Chai, quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.
* Bản án số 05/2020/KDTM-ST ngày 22 tháng 3 năm 2020 của Tịa án nhân dân quận Ngơ Quyền
Căn cứ vào khoản 1 Điều 30, điểm b khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, điểm b khoản 1 Điều 203, điểm b khoản 2 Điều 227, khoán 1 Điều 228, Điều 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ các điều 121, 122, 124, khoản 1 Điều 319, các điều 342, 388, 389, 471, 474, 476, 715, 721 của Bộ luật Dân sự năm 2005;
Căn cứ các điều 90, 91, 94, 95, 98 của Luật các Tổ chức Tín dụng;