Khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điếm đăng ký vào
sổ địa chính”.
Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định: “Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp:...Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp”.
Điều 319 BLDS năm 2015 quy định hiệu lực của thế chấp tài sản như sau: “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu
lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Ngoài ra, hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 117 của BLDS năm 2015:
“a) Chủthêcủ năng lựcpháp luật dânsự, năng lực hànhvi dân sựphù hợpvới giaodịch dân sựđượcxác lập;
b)Chủthê tham giagiao dịch dân sự hồntồntự nguyện;
c)Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điêu câm của luật, khôngtráiđạo đức xã hội”.
BLDS năm 2015 đã quy định về ’’hiệu lực đối kháng với người thứ ba” của hợp đồng thế chấp sau khi việc thế chấp tài sản được đăng ký (bản chất là một hình thức cơng khai hóa quyền của mình). Đây là một quy định tiến bộ so với BLDS năm 2005 vì BLDS năm 2005 khơng có quy định về ’’hiệu lực đối kháng với người thứ ba” mà chỉ có quy định về "đăng ký giao dịch bảo đảm" và thứ tự ưu tiên thanh toán về nguyên tắc được xác định trên cơ sở theo thứ tự "đăng ký giao dịch bảo đảm". Quy định trên đã đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp đối với người thứ ba; đảm bảo quyền ưu tiên của người thứ ba khi xử lý quyền sử dụng đất bị thế chấp theo quy định của pháp luật.
2.7. Đăng ký thể chấp quyền sử dụng đất
Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là thủ tục pháp lý do cơ quan Nhà nước có thấm quyền thực hiện để xác lập việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của minh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp. Đây là một trong các biện pháp nhằm công khai hóa giao dịch bảo đảm và xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định rõ các trường hợp thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan đáng ký giao dịch bảo đảm bao gồm:
“1. Các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký: a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) Câm cô tàu bay, thê châp tàu bay; d) Thế chấp tàu biển.”
Khoản 1 Điều 4 Thông tư liên tịch số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm:
“a) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;
c) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;
d) Đăng ký thê châp tài sản găn hên với đât hình thành trong tương lai; đ) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
e) Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật;
g) Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;
h) Đăng ký văn bản thông báo về việc xừ lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp;
i) Xóa đăng ký thê châp”.
Theo đó, thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất có đăc điểm sau:
- Thứ nhất, cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường và Chi
nhánh của Văn phịng đăng ký đât đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phô thuộc tỉnh. Thủ tục đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 và Thông tư liên tịch số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sừ dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Theo đó, người yêu cầu đăng ký thế chấp (có thể là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp) phải nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trực tiếp hoặc thông qua dịch vụ bưu chính tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bao gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có cơng chứng, chứng thực; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền. Sau khi nhận được hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả đối với các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sừ dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hồn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thi cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.
- Thứ hai, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực đối với người thứ ba. Như đã phân tích ở mục 2.2.5, về nguyên tắc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhưng không đương nhiên phát sinh hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba. Vì vậy, để người thứ ba biết được tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp và đế ràng buộc trách nhiệm pháp lý đối với người thứ ba, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký theo quy định của pháp luật.
- Thứ ba, thông tin về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất bị thế chấp khi đăng ký thế chấp được lưu giữ và cung cấp công khai cho mọi tổ chức, cá nhân có liên quan đến tài sản thế chấp.
- Thứ tư, thời điểm đăng ký thế chấp là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thê châp khi quyên sừ dụng đât được
dùng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ trả nợ.
Do đó, đăng ký thế chấp quyền sừ dụng đất là biện pháp hữu hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích cho các bên tham gia quan hệ thế chấp, đồng thời ngăn ngừa các hành vi vi phạm có thể xảy ra trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
__A -XX -
2.8. Quyên và nghĩa vụ ciía các bên tham gia quan hệ thê châp quyên sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất làm phát sinh quyền và nghĩa vụ
r F r r r r
của của các bên trong quan hệ thê châp (bên thê châp, bên nhận thê châp và
r r
người thứ ba giữ tài sản thê châp).
2.8.1. Quyên vànghĩavụ củabên thê châp
* Nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại Điều 320 BLDS năm 2015.
- Thứ nhất, giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác. Theo đó, bên thê chấp phải chuyển giao các giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện hợp pháp để thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên thế chấp, là cơ
sở pháp lý đê bên nhận thê châp bảo vệ qun lợi của mình khi có tranh châp xảy ra.
- Thứ hai, bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị. Xuất phát từ đặc trưng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là không phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác. Quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng, quản lý của bên thế chấp. Vì vậy, để đảm bào quyền lợi hợp pháp của người nhận thế chấp, pháp luật quy định bên thế chấp phải có nghĩa vụ bảo đảm giá trị của tài sản, thông qua việc bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ giảm giá trị hoặc mất giá trị của tài sản thế chấp. Bởi vi, giá trị của tài sản thế chấp chính là sự bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, nên đối với tài sản là quyền sử dụng đất giao có thời hạn (đất rừng, đất canh tác...) phải bào đảm thời hạn đó cịn sử dụng không dưới 30 năm. Trong trường hợp tài sản thế chấp khơng cịn hoặc bị giảm giá tri, thời hạn sử dụng tài sản quá ngắn, thì bên nhận thế chấp khơng cịn cơ sở đề đảm bảo cho quyền lợi hợp pháp của mình...
- Thứ ba, bên thế chấp có nghĩa vụ cung cấp thơng tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp như diện tích, số thửa, tứ cận, thực trạng sử dụng diện tích đất, tài sản của người thứ ba được xây dựng trên đất hay thực trạng về
việc diện tích đất đang cho người thứ ba thuê, cho ở nhờ....
- Thứ tư, giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ hoặc bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được
bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
- Thứ năm, thông báo cho bên nhận thê châp vê các quyên của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Xuất phát từ đặc điểm của tài sản thế chấp, có thể thế chấp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu, sử dụng của người thứ ba (thường là cho thuê, thuê khoán, cho mượn...). Vì vậy, bên thế chấp có nghĩa vụ thơng báo các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp để bên nhận thế chấp biết về tình trạng thực tế của tài sản. Trường hợp không thông báo thi bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
- Thứ sáu, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trù’ các trường họp do pháp luật quy định.
Khi giao kết hợp đồng thế chấp, quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng, quản lý của bên thế chấp. Sự bảo đảm cho quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp rõ ràng đứng trước nguy cơ bị đe dọa nếu bên thế chấp chuyển giao quyền sở hữu tài sản thơng qua hình thức bán, trao đổi tặng cho cho chủ thể khác. Do đó, nghĩa vụ này được đặt ra mục đích chính là để duy trì được giá trị bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của thế chấp. Quyền định đoạt tài sản thế chấp của người thế chấp bị hạn chế. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, người thế chấp vẫn có thể thực hiện việc định đoạt tài sản thế chấp. Quy định này không trái ngược với ý nghĩa của biện pháp bảo đàm mà là sự điều chỉnh biện pháp bảo đảm một cách phù hợp. Bởi vi, chính sự định đoạt tài sản thế chấp là yếu tố để giữ được giá trị của tài sản và để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp.
* Quyền của bên thế chấp tài sản được quy định tại Điều 321 BLDS năm 2015. Theo đó bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau:
- Thứ nhất, khai thác công dụng, hưởng hoa lọi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
Hoa lợi, lợi tức là các sản vật tự nhiên hoặc khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản. Đặc điểm của hoa lợi, lợi tức là khi thu nhận các giá trị này thi tài sản gốc vẫn tồn tại mà không ảnh hưởng đến giá trị của nỏ nên bên thế chấp có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu việc khai thác tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút thì bên thế chấp có nghĩa vụ ngừng ngay việc khai thác công dụng của tài sản.
- Thứ hai, quyền đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
Quyền đầu tư làm tăng giá trị của tài sản thế chấp có thể hiểu là việc làm tăng giá trị bảo đảm đối với nghĩa vụ đã được bảo đảm. Trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp có quyền đầu tư làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. Theo quy định của pháp luật, giá trị tăng thêm cũng thuộc giá trị của tài sản thế chấp.
- Thứ ba, quyền nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
Khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp có nghĩa vụ chuyển giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Việc chuyển giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp về bản chất là giúp ổn định sự tin tưởng của bên nhận thế chấp mà cũng là một trong những biện pháp hữu hiệu ngăn chặn sự chuyển giao quyền sử dụng đất của bên thế chấp cho chú thể khác. Tuy nhiên, khi nghĩa vụ chính được bảo đảm đã chấm dứt hoặc thế chấp được
thay thê băng biện pháp bảo đảm khác thì bên thê châp có quyên nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, các bên còn phải yêu cầu co quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xóa đăng ký thế chấp.
- Thứ tư, thực hiện các giao dịch chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử