1.5.1. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp đểkhai thác đất đai có hiệu quả khai thác đất đai có hiệu quả
Thơng qua biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể khai thác hiệu quả những giá trị được chứa đựng bên trong tài sản đất đai. Đất đai thông qua thế chấp không chỉ thu được các giá trị và khả năng sinh lời một cách thuần túy từ sự tác động của con người đối với đất đai mà giá trị của nó cịn được nhân lên, được tái tạo thông qua việc trao đối một chứng thư pháp lý về quyền sừ dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.5.2. Thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho ngưịi có quyền sử dụng đất giải quyết nhu cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất
Vốn là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động của bất kỳ doanh nghiệp nào. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh là cơ hội tốt nhất cho các nhà đầu tư giải quyết được yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất; đồng thời là biện pháp thúc đẩy các doanh nghiệp phải trả nợ đầy đủ cho bên cho vay. Nếu không sử dụng nguồn vốn vay có hiệu quả, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong kinh doanh, có thể dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh toán; trong trường hợp này, quyền sử dụng đất của doanh nghiệp sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật thế chấp.
Đối với kinh tế hộ gia đình, đặc biệt là các hộ ở nơng thơn, với mức thu nhập bình quân trên đầu người thấp, kinh tế gia đình gặp nhiều khó khăn thì việc pháp luật quy định người sử dụng đất được thế chấp đế vay vốn là một giải pháp
linh hoạt đê mở rộng kênh huy động vôn của người dân; giúp giải qut những khó khăn về mặt tài chính và đảm bảo cuộc sống sinh hoạt hàng ngày.
1.5.3. Hạn chế rủi ro phát sinh trong thực hiện nghĩa vụ trả nợ
Thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm an tồn, có thế ngăn ngừa và giảm thiểu những tốn thất, rủi ro xảy ra đối với bên cho vay; đặc biệt trong quan hệ tín dụng. Bởi lẽ, việc thế chấp quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây là một trong những cách thức bảo vệ quyền và lợi ích của bên nhận thế chấp. Khi bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các điều khoản của hợp đồng tín dụng thì bên cho vay có thể khởi kiện tại Tịa án u cầu cơ quan có thẩm quyền phát mại tài sản thế chấp để đảm bảo cho các khoản vay của bên cho vay.
KÉT LUẬN CHƯƠNG I
Hiến pháp 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tồ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác cơng dụng từ đất và được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất. Đây là biện pháp bảo đảm an toàn, hiệu quả được các tổ chức, cá nhân, đặc biệt là các tổ chức tín dụng lựa chọn hàng đầu đế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự; đồng thời đây là kênh huy động vốn, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế thị trường
Vậy pháp luật vê thê châp quyên sử dụng đât được quy định cụ thê như thê nào? Những điểm mới của pháp luật hiện nay so với pháp luật trước đây là gì? Tác giả sẽ đi sâu tìm hiểu và phân tích tại Chương II của Luận văn này.
CHƯƠNG 2 - PHÁP LUẬT VÈ THẾ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT
2.1. Điêu kiện vê thê châp quyên sử dụng đât
Khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013 quy định: Nguời sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên đế bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như đã phân tích tại mục 1.1.1, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tố chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Do đặc trưng của quyền sử dụng đất là quyền tài sản nên người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác cơng dụng từ đất và được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình như quyền chuyển đồi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai không ghi nhận quyền được cầm cố, ký quỹ hay các biện pháp bảo đảm khác đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Đây là sự khác biệt của quyền sử dụng đất so với các tài sản khác. Đe đảm bảo việc thế chấp quyền sử dụng đất, phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giây chứng nhận quyên sừ dụng đât là chứng thư pháp lý xác định môi quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Điều 104 LĐĐ năm 2013 đã ghi nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất. Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Việc pháp luật quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất giúp Nhà nước quản lý đất đai và ràng buộc trách nhiệm pháp lý đối với chủ thế sử dụng đất, đồng thời hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật có thể xảy ra trong lĩnh vực đất đai.
- Thứ hai, đất khơng có tranh chấp
Đe bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, pháp luật quy định chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi đất khơng có tranh chấp. Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể thế nào là đất khơng có tranh chấp. Tuy nhiên, qua thực tiễn có thể hiểu “đất khơng cótranhchấp ” là tại thời điểm thế chấp, quyền sử dụng đất của bên thế
chấp khơng có bất kỳ khiếu kiện với chủ thể khác. Trường hợp đất có tranh chấp thì người sử dụng đất khơng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án được hiểu là: Quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ dân sự đã được cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ra quyết định kê biên để bảo đảm thi hành án. Thông qua quyết định kê biên của cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền, người sử dụng đất khơng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Đối với quyền sử dụng đất khơng bị kê biên thì mới đủ điều kiện để thế chấp theo quy định của pháp luật.
- Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đât
LĐĐ năm 2013 quy định thời hạn sừ dụng đất gồm: Sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Người sử dụng đất chỉ có quyền thế chấp quyền sừ dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Đây là quy định ràng buộc trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất đặc biệt đối với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, các tố chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, kinh
doanh...
2.2. Chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất2.2.1. Chủ thể thế chấp 2.2.1. Chủ thể thế chấp
Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “Bên bảo đám là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ bacam kếtbảo đảmthực hiệnnghĩa vụdân sự, bao gồm bên cầm cố, bênthế chấp, bên đặtcọc, bên kỷ cược, bên kỷ quỹ, bên bảo lãnhvàtổ chức chính trị -xã hội tại cơ sớtrongtrường hợp tín chắp
Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều cùa Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định:
“Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu củamình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uytín hoặc cam kếtthực hiện cơngviệc đối vớibên nhận bảo đảmđể bảo đảmviệcthựchiện nghĩa vụ dân sự của chính mìnhhoặccủangười khác,baogồm bên cầmcố, bênthếchấp, bên đặtcọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnhvà tốchứcchính trị - xã hộitại cơ sởtrong trường hợptín chấp”.
Trên cơ sở quy định trên, có thế định nghĩa: Bên thế chấp quyền sử dụng đất là bên dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự của mình hoặc của người khác. Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất có thể
đơng thời là chủ thê có nghĩa vụ, nhưng cũng có thê chỉ là người thứ ba trong quan hệ bảo đảm.
LĐĐ năm 2013 đã quy định cụ thể về chủ thể được thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Khoản
1 Điều 179 LĐĐ năm 2013).
+ Hộ gia đinh, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyền mục đích sử dụng đất từ đất khơng thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
(Khoản 2 Điều 180 LĐĐ năm 2013). - Đối với tổ chức trong nước:
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 2 Điều 174 LĐĐ năm 2013); nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 2 Điều 176 LĐĐ năm 2013).
+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật và khơng chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyến mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
(Khoản 3 Điêu 176 LĐĐ năm 2013); được cơ quan Nhà nước có thâm qun cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sừ dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điều 176 LĐĐ năm 2013); được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng cơng trình ngầm
(Khoản 1 Điều 178 LĐĐ năm 2013).
+ Tố chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền th đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 3 Điều 174 LĐĐ năm 2013).
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện các dự án đầu tư
(Khoản 1, khoản 3 Điều 183 LĐĐ năm 2013);
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản
5Điềul83LĐĐ năm 2013).
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 3 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Khoản 1 Điều 185 LĐĐ năm 2013).
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vơn đâu tư nước ngồi đi th, đi thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại (Khoản 2 Điều 185 LĐĐ năm 2013).
- Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi:
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần mà sau khi nhận chuyển nhượng hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp là được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê (Khoản 4 Điều 183 LĐĐ năm 2013).
+ Doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp hên doanh mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho thời gian th mà tiền đã nộp khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng cũng khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 1 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn có là doanh nghiệp trong nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách Nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và khơng phải hồn trả tiền th đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 2 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó khơng thuộc trường
hợp được sử dụng đê thực hiện dự án đâu tư nhà ở đê bán và nay chuyên thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sừ dụng đất mà quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực