4.3. Giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
4.3.5. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng
Trong một số trường hợp hợp đồng vi phạm về hình thức về cơng chứng, chứng thực, pháp luật cần sửa đối phù hợp với thực tiễn, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể xác lập quan hệ hợp đồng và phù hợp nguyên tắc tự do ý chí, tự do giao kết hợp đồng, cụ thể:
Trường hợp các bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ hoặc toàn bộ nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp (các bên đã giao tiền và nhận tài sản thế chấp, ký hợp đồng vay tiền và thế chấp tài sàn). Trường họp một bên có u cầu cơng nhận hợp đồng thì pháp luật cơng nhận hiệu lực của hợp đồng. Tịa án nhân dân tối cao có thể xây dựng Án lệ về trường hợp này để công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
4.3.6. Hoàn thiện cácquy định củapháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Hiện nay các quy phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định tại nhiều luật và văn bản dưới luật, gây khó khăn cho cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo quan điểm cá nhân tác giả, cần có sự thay đổi về đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:
Một là, cần thiết phải pháp điến hóa thành Luật giao dịch bảo đảm thay vì các Nghị định hướng dẫn thi hành như hiện nay, vừa phản ánh tầm quan trọng của quan hệ bảo đảm trong xã hội, vừa thống nhất các quy định tản mạn tại các
văn bản pháp luật khác nhau, tạo điêu kiện cho các tô chức, cá nhân trong việc thực hiện trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm.
Hai là, công khai, minh bạch thông tin về các giao dịch bảo đảm được đăng ký đế người dân, doanh nghiệp có thể dễ dàng tra cứu tình trạng pháp lý của tài sản. Thời điếm công khai phải được thực hiện ngay sau thời điếm đăng ký giao dịch bảo đảm. Từ đỏ, nâng cao trình độ ứng dụng khoa học kỹ thuật, nâng cao chất lượng của đội ngũ cán bộ phụ trách việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
4.3.7.Hoàn thiệnpháp luật về xử lỷtài sản thế chấp
về quyền thu giữ tài sản bảo đảm của bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng): Điều 7 Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng có hiệu lực vào ngày 15/08/2017 quy định thì: “Trườnghợp hên hảođảm,bên giữ tài sản khơng giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngânhàng nước ngoài,tỏ chức mua hán, xử lý nợxấu để xử lỵ thì tơchức
tín dụng, chi nhảnh ngân hàngnước ngoài, tổchức mua hán, xử lỵ nợxấu được thugiữtài sản hảo đám theo quyđịnh tại Điều này
Theo quy định trên, tố chức tín dụng được quyền thu giữ tài sản bảo đảm trong trường hợp bên thế chấp không giao tài sản thế chấp để xử lý. Tuy nhiên, pháp luật cần hạn chế quyền thu giữ của các tổ chức tín dụng nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thế chấp, cụ thể: Các tổ chức tín dụng thực hiện việc thu giừ tài sản bảo đảm trong trường hợp khơng liên lạc được với bên bảo đảm, khó khăn trong quá trình làm việc với bên bảo đảm đế thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp và quyền sử dụng đất khơng có ai sinh sống ở đó.
4.3.8. Hồn thiện phápluậtvêhiệu lực của họp đơng thê chãp quyên sử dụngđất.
Như đã phân tích tại mục 2.2.1.1, Án lệ số 11 và Án lệ số 36 đã công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản. Án lệ chỉ áp dụng đối với những vụ án có tình tiết, sự kiện pháp lý tương tự, vậy đối với trường hợp trên đất chỉ có tài sản của người thứ ba (khơng có tài sản của bên thế chấp) thì có được Áp dụng Án lệ số 11 để công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản không? Trường hợp đối với những giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện xong trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực, việc cấp và đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật là lỗi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, dẫn đến việc ký kết hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất vi phạm về chú thể thì có được áp dụng quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong BLDS năm 2015 để cơng nhận hợp đồng thế chấp có hiệu lực hay khơng? Do vậy, càn ban hành quy định pháp luật đế hướng dẫn cụ thể về việc công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
4.2.9. Hoàn thiện pháp luậtvề nghĩavụthanh toán tài sản trên đất
Theo mục 2.2.1.1 và 2.2.1.2, tùy từng trường hợp mà yêu cầu bên nhận thế chấp hay bên thế chấp phải có nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trên đất của người thứ ba. Hiện nay, pháp luật và Án lệ không điều chỉnh nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trên đất của người thứ ba? Ai là chủ thể có nghĩa vụ thanh tốn giá trị tài sản trên?. Việc không quy định rõ ràng đã ảnh hường đến quyền lợi của chủ sở hữu tài sản (không phải là bên thế chấp). Do đó, pháp luật cần ban hành quy định cụ thế về nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trên đất cho người thứ ba; đồng thời không điều chỉnh quy định chủ sở hữu tài sản được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình.
4.2.10.Hồn thiện pháp luật vê hơi thường thiệthạido họpđơng thê chấp vơhiệu
Như đã phân tích tại mục 2.2.1.2, trường hợp hợp đồng thế chấp vô hiệu do lỗi của Phịng Cơng chứng trong việc thực hiện công chứng và lỗi của ủy ban nhân dân trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thiệt hại sẽ bao gồm những thiệt hại gì? Căn cứ để tính mức cụ thể của thiệt hại? Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể nào về bồi thường thiệt hại do hợp đồng thế chấp vơ hiệu. Do đó, cần ban hành hướng dẫn quy định cụ thể về vấn đề này.
KÉT LUẬN CHƯƠNG IV
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường và chủ động hội nhập quốc tế, các quan hệ dân sự, kinh doanh thương mại, trong đó có quan hệ về thế chấp quyền sử dụng đất diễn ra hết sức đa dạng. Vì vậy, việc hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất theo hướng minh bạch, thơng thống, ổn định, đảm bảo sự binh đẳng, an toàn và hiệu quả cho các chủ thể tham gia giao dịch dân sự là việc làm hết sức cần thiết.
Bên cạnh tính đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thực tiễn của đời sống xã hội, tương tích với tập quán và điều ước quốc tế, pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất cần được sửa đổi, bổ sung và trên hết cần ban hành một số Án lệ quy định về nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trên đất của người thứ ba và trách nhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi của các cơ quan, tổ chức, cá nhân khi hợp đồng thế chấp vơ hiệu. Có như vậy, pháp luật mới giải quyết triệt để và bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu tài sản trên đất; đồng thời ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các tố chức, cá nhân, đặc biệt là các cơ quan Nhà nước có thấm quyền trong việc thực hiện trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy
định của pháp luật, các tố chức hành nghề công chứng trong việc thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật.
KẾT LUẬN
Hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng trong việc thực hiện biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự. Quán triệt nội dung của Hiến pháp, pháp luật dân sự, pháp luật đất đai về quyền sử dụng đất "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcđại diện chủsỏ’ hữuvà thốngnhấtquản lý.Nhà nướctrao quyền sửdụng đất chongườisử dụng đất theo quyđịnh Thế chấp quyền sử
dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất. Đi dọc theo tiến trình lịch sử cho đến nay, pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng hoàn thiện, các quy định đã tương đối cụ thể, rõ ràng; đặc biệt việc ban hành Án lệ số 11 và Án lệ số 36 về việc công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản theo Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 về quy tình
lựa chọn, cơng bố và áp dụng án lệ đã bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch dân sự, tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án,.
Thực tiễn giải quyết, xét xử tại Tịa án nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phòng cho thấy các vụ án tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất đã được giải quyết đúng quy định của pháp luật; phán quyết của bản án đà tun có tính thuyết phục, bảo vệ quyền cơng lý, quyền con người. Tuy nhiên, q trình giải quyết và áp dụng pháp luật tại Tịa án có một số khó khăn, vướng mắc do các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất chưa đồng bộ, thống nhất, còn nhiều mâu thuẫn, đan xen, chồng chéo. Vì vậy, việc sửa đổi, bổ sung, hồn thiện các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng và thế chấp tài sản nói chung là việc làm hết sức cần thiết. Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi
X• • • < X • ••• ••
cho các tơ chức, cá nhân trong việc thực hiện trình tự câp Giây chứng nhận quyên sử dụng đất; trong việc đăng ký, xóa thế chấp quyền sử dụng đất. Các cơ quan ban hành pháp luật, các cơ quan tiến hành tố tụng có trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân nâng cao hiểu biết pháp luật trong việc ký kết, thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và bảo đảm quyền lợi cho các tổ chức, cá nhân khi có tranh chấp phát sinh.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHÁO
1. Bộ luật Dân sự năm 2015. 2. Bộ luật Dân sự Pháp
3. Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan
4. Báo cáo tổng kết phong trào thi đua 05 năm từ năm 2015 đến năm 2020 của Tịa án nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phòng.
5. Báo cáo kết quả về đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất của Vãn phòng đăng ký đất đai quận Ngô Quyền năm 2019, trang 09.
6. Báo cáo sơ kết 03 năm thực hiện cơng tác phát triển án lệ ngày 23/10/2018 của Tịa án nhân dân tối cao.
7. Hiến pháp năm 2013.
8. Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình cao cấp lý luận chính trị, Tập 11, Nxb Lý luận chính trị, HàNội.
9. Hồ Quang Huy (2010), "Vật quyền bảo đảm - những vấn đề pháp lý đặt ra trong quá trình hồn thiện pháp luật dân sự cúa nước ta”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật (Số chuyên đề), tr.3-4.
10. Luật Đất đai năm 2013 11. Luật Nhà ở năm 2014
12. Luật Doanh nghiệp 2014.
13. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014
14. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
15. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006.
16. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiêt thi hành một sô điều của Luật Đất đai.
17. Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm.
18. Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. 19. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
20. Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6//2019 về quy trình lựa chọn, cơng bố và áp dụng án lệ.
21. Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng có hiệu lực vào ngày 15/08/2017.
22. Nguyễn Minh Oanh, Thế chấp tài sản theo pháp luật của Pháp và Thái Lan- Đại học Luật Hà Nội
23. Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 về việc hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
24. Thơng tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bàng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
25. Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bàn thực hiện quyền của người
sử dụng đất.
26. Thông tư liên tịch sô 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
27. Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
28. Trang web: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/trao-doi-y-kien/the-chap-quyen- su-dung-dat-cua-nguoi-thu-ba-de-bao-dam-vay-von-la-khong-trai-phap-luat
29. Trang web: ttps://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2012/08/07/mot-so-van-de- php-l-ve-hop-dong-the-chap-quyen-su-dung-dat-cua-bn-thu-ba/