2.2.1. Chủ thể thế chấp
Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “Bên bảo đám là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ bacam kếtbảo đảmthực hiệnnghĩa vụdân sự, bao gồm bên cầm cố, bênthế chấp, bên đặtcọc, bên kỷ cược, bên kỷ quỹ, bên bảo lãnhvàtổ chức chính trị -xã hội tại cơ sớtrongtrường hợp tín chắp
Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều cùa Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định:
“Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu củamình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uytín hoặc cam kếtthực hiện cơngviệc đối vớibên nhận bảo đảmđể bảo đảmviệcthựchiện nghĩa vụ dân sự của chính mìnhhoặccủangười khác,baogồm bên cầmcố, bênthếchấp, bên đặtcọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnhvà tốchứcchính trị - xã hộitại cơ sởtrong trường hợptín chấp”.
Trên cơ sở quy định trên, có thế định nghĩa: Bên thế chấp quyền sử dụng đất là bên dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự của mình hoặc của người khác. Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất có thể
đơng thời là chủ thê có nghĩa vụ, nhưng cũng có thê chỉ là người thứ ba trong quan hệ bảo đảm.
LĐĐ năm 2013 đã quy định cụ thể về chủ thể được thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Khoản
1 Điều 179 LĐĐ năm 2013).
+ Hộ gia đinh, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyền mục đích sử dụng đất từ đất khơng thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
(Khoản 2 Điều 180 LĐĐ năm 2013). - Đối với tổ chức trong nước:
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 2 Điều 174 LĐĐ năm 2013); nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 2 Điều 176 LĐĐ năm 2013).
+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật và khơng chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyến mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
(Khoản 3 Điêu 176 LĐĐ năm 2013); được cơ quan Nhà nước có thâm qun cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sừ dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điều 176 LĐĐ năm 2013); được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng cơng trình ngầm
(Khoản 1 Điều 178 LĐĐ năm 2013).
+ Tố chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền th đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 3 Điều 174 LĐĐ năm 2013).
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện các dự án đầu tư
(Khoản 1, khoản 3 Điều 183 LĐĐ năm 2013);
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản
5Điềul83LĐĐ năm 2013).
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 3 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Khoản 1 Điều 185 LĐĐ năm 2013).
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vơn đâu tư nước ngồi đi th, đi thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại (Khoản 2 Điều 185 LĐĐ năm 2013).
- Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi:
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần mà sau khi nhận chuyển nhượng hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp là được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê (Khoản 4 Điều 183 LĐĐ năm 2013).
+ Doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp hên doanh mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho thời gian th mà tiền đã nộp khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng cũng khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 1 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn có là doanh nghiệp trong nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách Nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và khơng phải hồn trả tiền th đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 2 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó khơng thuộc trường
hợp được sử dụng đê thực hiện dự án đâu tư nhà ở đê bán và nay chuyên thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sừ dụng đất mà quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán và nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
2.2.2. Chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 đã quy định: Bên nhận bảo đảm là bên có quyền yêu cầu hay trái chủ trong quan hệ nghĩa vụ mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, bên nhận ký quỹ....
Theo đó, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là bên có quyền yêu cầu bên thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp bên có nghĩa vụ vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ và có quyền yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp theo quy định của pháp luật.
2.2.3. Chủ thể liên quan đến thế chấp quyền sủ’ dụng đất
2.2.3.1.Chủ thếcỏ nghĩa vụ
Trong trường hợp chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất khơng đồng thời là chủ thể có nghĩa vụ trong quan hệ nghía vụ được bào đảm thì chủ thế có nghĩa vụ là chủ thể có liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên có nghĩa vụ có quan hệ ràng buộc với nhau về quyền và nghĩa vụ. Theo quy định tại Điều
299 BLDS năm 2015 thì trường hợp đên hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ thì bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ bảo đảm theo quy định của pháp luật.
2.2.
J.2. Chủ thể giữ tàisản thế chấp
Khoản 2 Điều 307 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sảnthếchấp do bên thếchắp giữ. Các bên có thế thỏa thuậngiao cho ngườithứba giữtài sản thế chấp”. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có thể là một bên trong quan hệ gửi giữ
tài sản được hình thành từ sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp; hoặc quan hệ thuê tài sản giữa bên thế chấp và bên giữ tài sản thế chấp. Theo Điều 301 và 324 BLDS năm 2015 thì người thứ ba giữ tài sản thế chấp phải có nghĩa vụ bàn giao tài sản thế chấp khi tài sản bị xử lý theo quy định của pháp luật.
2.2.3. J. Chủ thể có tài sản gắnliền vớiđất
Trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu của tài sản gắn liền với đất thì chủ thể có tài sán gắn liền với đất là chú thể liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất. Theo Điều 326 BLDS năm 2015 thì trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.