371 hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại NH TMCP đông á,khoá luận tốt nghiệp

ĐỀ TÀI: TRƯỜNG HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH Sinh viên thực Mã sinh viên Lớp Khóa :PHẠM THÙY DƯƠNG :19A4010112 :K19TCD :2016-2020 KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NH TMCP ĐÔNG Á Giảng viên hướng dẫn:TS.DƯƠNG NGÂN HÀ Hà Nội - Tháng 6/2020 i LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu thực riêng em, em thực dựa lý thuyết sở trải nghiệm thực tế thân đơn vị thực tập hướng dẫn giảng viên TS.Dương Ngân Hà Các số liệu cung cấp phòng kinh doanh NH Đơng Á số liệu có nguồn gốc cụ thể Một lần em xin khẳng định lại tính trung thực lời cam đoan Sinh viên (Ký ghi rõ họ tên) Phạm Thùy Dương iii ii LỜI CẢM ƠN TẮT DANH MỤC CHỮ VIẾT Trong suốt quãng thời gian làm sinh viên năm gắn bó xn mái trường Học Viện Ngân Hàng, em cảm thấy thân vô may mắn học tập dẫn dắt tận tình đầy nhiệt huyết giảng dạy thầy cô khoa đặc biệt thầy khoa Tài Chính Thầy người tận tâm với công việc giảng dạy, truyền cảm hứng học tập, dìu dắt mang đến cho sinh viên nguồn lượng tích cực, khối lượng kiến thức dồi để giúp chúng em có móng vững đường nghiệp tương lai Em xin chân thành cảm ơn đến ban Giám Đốc Học Viện thầy cô trường tạo cho chúng em môi trường học tập bổ ích động vơ gần gũi Lời cảm ơn em muốn gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy khoa Tài Chính tạo điều kiện cho em có hội để hoàn thiện kiến thức thân đặc biệt cô giáo TS.Dương Ngân Hà định hướng, hướng dẫn đóng góp ý kiến, tận tình dạy, quan tâm để em hồn thiện viết cách hồn thiện Tiếp đến em muốn gửi lời cảm ơn chân thành đến anh chị nhân viên NH TMCP Đông Á PGD Đông Anh cho em hội để trải nghiệm công việc giúp đỡ tạo điều kiện để em hồn thành Và cuối cùng, em muốn gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè người thân yêu, bạn sinh viên K19TCD bên cạnh đồng hành cổ vũ tinh thần, giúp đỡ để tạo động lực cho em suốt q trình viết khóa luận Em xin chân thành cảm ơn! Từ viết tắt BDS NH TMCP NVTD PGD NVTD Nguyên nghĩa Bất động sản Hà Nội, ngày 18 tháng năm 2020 Ngân Hàng Thương mại cổ phần Nhân viên tín dụng Phịng giao dịch Nhân viên thẩm định TSTD Tài sản thẩm định TSSS Tài sản so sánh BPTD Bộ phận thẩm định GCN Giấy chứng nhận UBND Uy ban nhân dân QSDD Quyền sử dụng đất CTXD Cơng trình xây dựng Tên Bảng 3.1 Sơ đồ tổ chức phòng định giá iv Trang ^31 Bảng 3.2 Một số Phương Pháp địnhDANH giá củaMỤC cơng ty định giá ĐỒ, HÌNH “33 ẢNH BẢNG, BIỂU Bảng 3.3 Quy trình định giá ^35 Bảng 3.4 Thông tin tài sản ^45 Bảng 3.5 Giá trị quyền sử dụng đất 18 Bảng 3.6 Giá trị CTXD “49 Bảng 3.7 Giá trị TSTĐ “49 Bảng 3.8 Thông tin tài sản ^50 Bảng 3.9 Giá trị quyền sở hữu CTXD 12 Bảng 3.10 Giá trị TSTĐ “53 Bảng 3.11 Tổng dư nợ có thê chấp băng TSĐB ^54 Bảng 3.12 Số dư nợ đảm bảo băng BĐS phân theo loại hình chủ sở hữu “55 Bảng 3.13 Số hồ sơ khách hàng tiêp nhận thẩm định “56 Hình 3.1 Sơ đồ máy tổ chức NH Đông A ^30 v MỤC LỤC PHẦN 1: LỜI MỞ ĐẦ U 1.1 Đặt vấn đề: 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.5 Kết cấu đề tài 1.6 Phương pháp nghiên cứu .3 1.7 Phạm vi nghiên cứu 1.8 Các cơng trình nghiêncứu trươc khoảng trống nghiên cứu PHẦN 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THÂM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NH TMCP ĐÔNG Á .’ 2.1 Tổng quan bất động sản thị trường BĐS .6 2.1.1 Bất động sản .6 2.2 Thị trường bất động sản 2.2.1 Thị trường BĐS 2.2.2 Định giá BĐS 2.3 Vai trò định giá bất động sản 14 2.4 Phương pháp định giá 14 2.4.1 Phương pháp so sánh 14 2.4.2 Phương pháp chi phí .16 2.4.3 Phương pháp thu thập .18 2.4.4 Phương pháp thặng dư 21 2.5 Quy trình định giá bất động sản 23 2.6 Hoạt động định giá bất động sản giới 25 PHẦN 3: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG NGHIÊN CỨU 29 3.1 Giới thiệu đôi nét NH TMCP Đông Á 29 3.1.1 Lịch sử hình thành phát triển NH TMCP Đông Á .29 3.1.2 Sơ đồ máy tổ chức hoạt động Đông Á bank .30 3.1.3 Giới thiệu phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội .31 3.2 Thực trạng hoạt động định giá BĐS NH TMCP Đông Á 31 vi 3.2.1 Các pháp lý 31 3.2.2 Các phương pháp định giá áp dụng 33 3.2.3 Quy trình định giá BĐS chấp tạiNH 35 3.2.4 Một số trường hợp áp dụng cụ thể vàođịnh giá NH .45 3.3 3.4 Tác động hoạt động thẩm định giá BĐS tới hoạt động tín dụng NH 55 3.3.1 Quy mơ tín dụng TSĐB BĐS 55 3.3.2 Tỉ trọng BĐS định giá qua năm 57 3.3.3 Sự phối hợp phận định giá với phận tín dụng 58 Ý kiến khách hàng hoạt động định giá BĐS NH 59 3.5 Đánh giá kết nghiên cứu công tác định giá BĐS phục vụ cho vay NH TMCP Đông Á 61 PHẦN 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NH TMCP ĐÔNG Á ’ 68 4.1 Những định hướng cho phát triển hoạt động thẩm định giá thời gian tới 68 4.2 4.3 Giải pháp nhằm hồn thiện quy trình định giá NHTMCP Đơng Á 69 4.2.1 Giải pháp hồn thiện phương 4.2.2 Các nhóm giải pháp pháp định giá 69 khác 71 Kiến nghị với số bên liên quan 78 4.3.1 Đối với khách hàng 78 4.3.2 Đối với quan nhà nước vàcơ quan liên quan 79 PHẦN 5: KẾT L UẬN 83 PHẦN 1: LỜI MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề: Bình ổn sống đầu tư sinh lời mục tiêu to lớn mà hầu hết cơng dân tồn Thế Giới muốn hướng đến tương lai gần Chính để thực hóa mục tiêu hầu hết người tìm cho kênh đầu tư phù hợp với lực thân, xu hướng đầu tư trở nên phổ biến giúp kinh tế quốc gia mở rộng phát triển Và đất nước Việt Nam ta không ngoại lệ,trong suốt năm trở lại đây, đất nước ta đẩy mạnh kinh tế thị trường để tiếp tục phát triển sớm trở thành quốc gia có tiềm lực kinh tế mạnh để sánh vai với cường quốc năm châu Sự phát triển trở thành đòn bẩy giúp lĩnh vực kinh doanh trở nên phát triển thị trường vốn nói chung ngành Tài Chính - Ngân Hàng nói riêng Khoảng thập kỉ vừa qua, ngành Ngân Hàng trở nên nóng hết trước phát triển mạnh mẽ hoạt động cung vốn thị trường Ngân Hàng trở thành kênh đem lại lợi nhuận lớn cho Ngân Hàng Tuy nhiên cạnh nguồn lợi nhuận lớn tiềm ẩn rủi ro cao cho Ngân Hàng, để giảm thiểu rủi ro từ người vay việc cho vay yêu cầu có tài sản đảm bảo cách giúp NH đẩy lùi rủi ro đặc biệt với khoản vay lớn Trong đó, tài sản đảm bảo ưu tiên sử dụng hàng đầu giá trị tiềm phát triển mà đem lại cho người sử dụng bất động sản Và để xác định giá trị mà đem lại hoạt động thẩm định giá NHTM trở nên vô quan trọng cấp thiết để giúp NH đưa định cho vay đắn nhằm vừa đảo bảo mức lợi nhuận mà hạn chế mức rủi ro Đứng trước vai trò to lớn quan trọng mà công việc định giá tài sản đem lại em cảm thấy đề tài vơ cần thiết để giúp hồn thiện cơng tác định giá nhằm đem lại hiệu cao cho Ngân Hàng đảm bảo lợi ích cho khách hàng thúc đẩy phát triển kinh tế Bên cạnh em sinh viên khoa Tài Chính với chuyên ngành định giá tài sản, thông qua kiến Địa BĐS TĐ Phường Đống Đa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Chủ sở hữu tài sản Công ty TNHH Đại Dương Khách hàng vay Công ty TNHH Đại Dương Mối quan hệ CSH KH vay Khách hàng vay chủ sở hữu Đơn vị đề nghị thẩm định CN Vĩnh Phúc Ngày khảo sát 25/06/2015 Tái thẩm định (giá trị định giá trước 5.436 triệu đồng) Tên văn - nội dung Số - ngày cấp Cơ quan cấp/ xác nhận Nội dung/ Thay đổi nội dung Mục đích TT VI.MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ChứngQS từ phápVào lý sổ cấp GCN Giấy chứng 4.nhận - Thửa đất 152, TBĐ 10, thuộc DĐ quyền sử dụng đất số quyền sử dụng Công ty TNHH quyền sở hữu nhà CT07167 sở tìa Đại Dương, Cụ thể: tài sản khác gắn liền với nguyên mơi trường + Diện tích: 1050,0 m2 đất số BS 870201 tỉnh Vĩnh Phúc cấp + Mục đích sử dụng: Đất thương ngày 23/12/2014 mại, dịch vụ + Thời hạn: 14/11/2052 + Nguồn gốc: Nhà nước cho thuê nộp tiền lần +CTXD : Nhà làm việc (89,0 m2), xưởng may (302,4m2) - Cấp phép xây dựng sử dụng cho cơng trình nhà riêng lẻ thị, gồm hạng mục xây dựng: Giấy phép xây dựng Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước tiền mặt Hồ sơ thiết kế vẽ thi công nhà điều hành, nhà sản xuất, nhà kho chứa hàng hạng mục phụ trợ - Cơng ty TNHH Đại Dương Dự tốn cơng trình nhà điều hành, nhà sản xuất, nhà kho chứa hàng hạng mục phụ trợ Công Hồ thiết kế Số 76/GPXD sổ xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc cấp ngày 15/07/2005 Mẫu số 02/TNS DT/03 0023742 + Nhà làm việc xưởng may diện tích xây dựng 01 tầng: 423 m2, tổng diện tích sàn 532 m2,chiều cao cơng trình 09m (2 tầng) Nộp tiền thuê đất lần theo hợp đồng thuê đất số 457/HĐ-TĐ sở tài nguyên môi trường tỉnh Vĩnh Phúc doanh nghiệp tư nhân may Tuấn Linh Ký kết công ty TNHH Đại Dương - Thỏa thuận điều khoản thi công ty cổ phần tư công khối lượng, chất lượng vấn xây dựng CIT Ký kết công ty TNHH Đại Dương - Bảng dự toán dự thầu hạng công ty cổ phần tư mục vấn thi công xây dựng CIT Ký kết công ty Thỏa thuận điều khoản thi công TNHH Đại Dương khối lượng, chất lượng, tiến độ, công ty cổ phần tư vấn xây dựng CIT nghiệm thu, bàn giao, bảo hành, giá trị hợp đồng, hình thức tốn, hạng mục thi cơng nhà văn phịng, nhà ăn công nhân, nhà công nhân, cổng hàng rào, nhà bảo vệ, sân đường bê tông Tên tài STT sản Diệ Mơ tả Kích thước CLCL n tích Các cơng trình xây dựng cụ thể, chi tiết theo bảng sau: Vị trí tọa lạc BĐS: Vị trí cụ thể BĐS theo phụ lục sơ đồ vị trí đính kèm - BĐS tọa lạc Phường Đống Đa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, theo quy định UBND tỉnh Vĩnh Phúc BĐS thuộc đoạn phố Ngô Quyền (Từ bưu điện tỉnh đến ga Vĩnh Yên) đoạn từ phố Nguyễn Viết Xuân đến Ga Vĩnh Yên thuộc khu dân cư vật tư nông nghiệp cũ BĐS cách cổng ga Vĩnh Yên khoảng 30m - BĐS tọa lạc trung tâm thành phố Vĩnh Yên Đặc điểm BĐS: Hiện trạng BĐS theo phụ lục hình ảnh đính kèm 3.1 Quyền sử dụng đất: - Thửa đất số: 151 , Tờ đồ số: 10 - Mục đích sử dụng đất: Thương mại, dịch vụ - Thời hạn sử dụng: Đến ngày 14/11/2052 - Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần - Diện tích cơng nhận: 1050,0 m2 + Chiều dài: không xác định + Chiều rộng: khơng xác định + Diện tích phù hợp quy hoạch cơng nhận: 1050,0 m2 + Diện tích khơng phù hợp quy hoạch công nhận: m2 - Diện tích thực tế: #1050,0 m2 + Mặt tiền: 4,2m - Hình dáng: Đa giác 3.2 tài sản gắn liền với đất: - Loại tài sản: Hệ thống nhà văn phịng, nhà cơng nhân, nhà bếp, nhà để xe, nhà ăn, nhà vệ sinh, xưởng may, kho chứa hàng, hệ thống tường rào Năm hoàn thành xây dựng:2014 Cấu trúc: Nhà điều hành văn phòng làm việc Nhà điều hành xây dựng (số ) Ket cấu chính: Nhà xây tường gạch ống 20cm, lợp tôn UASTNAM dày 0,42mm, xà gồ thép hộp 100x60x5, dàn kèo thép hình, lớp xốp chống nóng dày 5cm, trần nhựa xương thép, lát gạch Ceramic30x30, bê tông mác 150 dày 100, tường sơn, cửa dùng cửa pano kính gỗ Hiện trạng: Mới đưa vào sử dụng, Nhà để xe chất Năm hoàn thành xây dựng:2014 (Số 2) Cấu trúc: Nhà để xe khối nhà mối khối nhà có diện tích 12m x 4m 10m x 10m 96 95% 100 95% Kết cấu chính: Lợp tôn UASTNAM, trụ đỡ tuýp nước Hiện trạng: Sử dụng bình thường, chất lượng cịn tốt Năm hồn thành xây dựng:2014 Cấu trúc: Nhà xưởng kho chứa hàng Nhà xưởng kho chứa hàng (Số 3) Kết cấu chính: Nhà xây tường gạch ống 20cm, lợp tơn UASTNAM dày 0,42mm, xà gồ thép hộp 100x60x5, dàn kèo thép hình, lớp xốp chống nóng dày 5cm, trần nhựa xương thép, lát gạch Ceramic30x30, bê tông mác 150 dày 100, 18 trụ thép chịu lực, tường sơn, cửa dùng cửa 650 95% Hiện trạng: Sử dụng bình thường, chất Năm hồn thành xây dựng:2014 Cấu trúc: Cơng trình phụ trợ Cơng trình phụ trợ (Gạch lát sân, cổng tường rào) STT Ket cấu chính: lát gạch Ceramic30x30 Tổng diện tích lát gạch 288m2 (tổng diện tích lát 288m2), Tường xây dài 21m cao 1,94m tường rào xây trụ gạch Cổng 1,7m X2,5m 22cm X 22cm,tường xây 11 cm, chiều cao tường 1,94m, tổng chiều dài 21m, cổng làm thép rộng Hiện trạng: Sử dụng bình thường, chất cịn tốt Hạng mục Số 76/GPXD sổ xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc cấp ngày 15/07/2005 80% Diện tích xây dựng te (m2) - Diện tích xây dựng cơng nhận: Nhà điều hành Nhà xưởng 520 746 Hiện trạng: Theo trạng hạng mục cơng trình: Nhà điều hành, kho chứa hàng, xưởng may, nhà để xe, cơng trình phụ trợ Hiện BĐSTĐ hoàn thành xây dựng hạng mục cấp phép - Trong trình khảo sát phần diện tích xây dựng thêm ngồi GPXD cấp năm 2005 khách hàng trình xin GPXD - Cơng trình xây dựng hồn thành đưa vào năm 2014 VII KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH Hiện trạng sử dụng BĐS: Trang trại chăn nuôi heo Thẩm định BĐS: 2.1 Phương pháp thẩm định BĐS: a Quyền sử dụng đất: Căn theo Điều 10 Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước sử dụng đất thuê nhà nước theo quy chế bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á ban hành ngày 16/06/2011 quy định với đất nhà nước cho thuê (Đất thuê trước ngày 01/7/2004) thu tiền thuê đất lần , tiền trả tiền thuê đất nguồn ngân sách nhà nước thời hạn đất thuê lại tối thiểu năm quyền chấp quyền sử dụng đất thuê tài sản gắn liền với đất thuê thời hạn trả tiền thuê đất để vay vốn theo quy định (đối với tổ chức) Tại thời điểm thẩm định NVTĐ khơng tìm TSSS (do quyền sử dụng đất thuê nằm trung tâm thành phố nên khơng có TSSS tương đồng) Nhân viên thẩm định ước tính giá trị chuyển nhượng quyền thuê đất tài sản thẩm định dựa vào phương pháp chi phí: - Căn vào định Số: 61/2014/QĐ-UBND UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2015-2019 ban hành ngày 31 tháng 12 năm 2014, theo điều mục quy định đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị nhà nước giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất có thời hạn, giá đất tính 60% giá đất liền kề BĐS thẩm định tọa lạc đoạn phố Ngô Quyền (Từ bưu điện tỉnh đến ga Vĩnh Yên) đoạn từ phố Nguyễn Viết Xuân đến Ga Vĩnh Yên thuộc khu dân cư vật tư nông nghiệp cũ có giá theo quy định UBND tỉnh Vĩnh Phúc 7.000.000/m2 Vậy theo định Số: 61/2014/QĐ-UBND UBND tỉnh Vĩnh Phúc giá trị quyền sử dụng đất thuê là: 7.000.000 X 60% X 1050 = 4.410.000.000 đồng cho thời hạn 49 năm (588 tháng) Khách hàng bắt đầu sử dụng nộp tiền thuê đất từ ngày 14/11/ 2003 đến ngày thẩm định tài sản ngày 31/05/2015 khách hàng sử dụng quyền thuê đất 11 năm tháng (138 tháng) Vậy giá trị quyền sử dụng đất thuê lại: 4.410.000.000 X (588-138)/588 = 3.374.999.999 đồng (theokhung giá nhà nước tỉnh Vĩnh Phúc) - Tại thời điểm khảo sát giá thị trường BĐS đất khu phố Nguyễn Viết Xuân liền kề với TSTĐ khoảng 24.000.000 đồng/m2 theo giá tham khảo theo link: http://phonhadat.com/ban-nha-rieng-duongnguyen-viet-xuan-phuong-dong-da-2/ban-nha-mat-duong-nguyenviet-xuan-dong-da-vinh-yen-vinh-phuc-pr6424125.htm (Khách hàng bán trước tết) Do BĐS bán nằm mặt đường Nguyễn Viết Xn có vị trí tốt BĐS TĐ nên NVTĐ điều chỉnh giảm giá vị trí tài sản so sánh 30%, TSTĐ có diện tích lớn nhiều lần so với TSSS có tính khoản NVTĐ đề xuất giảm 20% giá trị Vậy giá thị trường đất vị trí TSTĐ 24.000.000 X 0,5 = 12.000.000 đồng/m2 Vậy quyền thuê đất lại TSTĐ tính theo giá đất thị trường theo 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Vĩnh Phúc là: 1050 X 12.000.000 X 60% X (588-138)/588 = 5.142.857.142 đồng - Cách tính theo thơng tư số 94/2011/TT-BTC Bộ Tài Chính ký ngày 29/06/2011 việc hướng dẫn thực nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Theo định điều thơng tư hướng dẫn tiền th đất hàng năm tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất năm tính 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định định theo quy định thời điểm Do BĐS TĐ nằm trung tâm thành phố cạnh ga Vĩnh Yên nên theo khoản mục 1.2 điều quy định Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả sinh lợi đặc biệt, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất kinh doanh, thương Cơng trình xây dựng cấp phép xây dựng cịn•lạiĐơn 7.000.000 2% X 1050 X 37,5mái = 3.307.500.000 giá xây X dựng nhà60% xe,Xkhung thép, tole, bê đồng tông, (theo khung khônggiá nhà nước tỉnh Vĩnh Phúc) - Tại thời điểm khảo sát giá thị trường2BĐS đất khu phố có tường bao: 1.000.000 đồng/m Nguyễn Viết Xuân liền kề với TSTĐ khoảng 24.000.000 đồng/m2 Đơn giá khảo CTXDtheo theolink: DongA Bank: 1.000.000 đồng/m x 90% = theo giá tham http://phonhadat.com/ban-nha-rieng900.000 đồng/m2 duong-nguyen-viet-xuan-phuong-dong-da-2/ban-nha-mat-duong• Đơn giá xây dựng lát sân gạch Ceramic30x30: 200.000 nguyen-viet-xuan-dong-da-vinh-yen-vinh-phuc-pr6424125.htm (Kháchđồng/m hàng bán trước tết) Do BĐS bán nằm mặt đường NguyễnĐơn Viết giá Xn có vị trí tốtDongA BĐS TĐ nên NVTĐ điều chỉnh giảm CTXD theo Bank: 200.000 đồng/m x 90% = giá 180.000 vị trí đồng/m tài sản so sánh 30%, TSTĐ có diện tích lớn nhiều lần •so với có tính NVTĐ ĐơnTSSS giá xây dựng tường ràokhoản cao 2,0m, tường gạchđề+xuất caygiảm dày 20% giá trị Vậy giá thị trường đất vị trí TSTĐ 20cm: 24.000.000 X 0,5 = 12.000.000 đồng/m2 Vậy tiền thuê đất tính theo số 400.000 đồng/m 94/2011/TT-BTC Bộ Tài Chính ký ngày 29/06/2011 việc hướng Đơn giánghị CTXD DongA Bank: 400.000 đồng/m2 x 90% = dẫn thực định theo số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 360.000 đồng/m phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 12.000.000 X 2% X 60% X 1050 - Chất lượng lại cơng trình xây dựng tham khảo cách xác định tỷ lệ= cịn lại cácđồng kết cấu Thông tư số 13/LB-TT ngày X 37,5 5.670.000.000 18/8/1994 Liên Bộ chínhthuê - Vật phủsản - Nhân viên thẩm định ước Xây tính dựng, giá trịTài quyền đấtgiáđối với tài trạng tài sản thời điểm thẩm định giá tài sản thẩm thẩm định khoảng 5.670.000.000 đồng định: b Quyền sở hữu công phương chinăm phí ■ Thời gian tínhtrình khấuxây hao dựng: nhàTheo xưởng, nhà ởpháp tính 20 ■ Nhà xưởng,được cơngước trình sử dựng dụng cơng năm - Đơn giá CTXD tínhphụ dựatrợ vàokhác Suấtmới vốnđưa đầu vào tư xây 2014, trình QĐ số 439/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 BXD điều chỉnh chất lượng lạivà: tham 95%, khảo phù hợp tế trung bình số giá xây dựng đơnvới giá thực xây dựng - Giá sởtại hữu CTXD: đơn trị vị quyền thi công tỉnh Vĩnh Phúc thời điểm thẩm định: - Chủ TS chưa cung cấp cácxưởng hóa đơn, hồn cơng6m, trình xây dựng • Đơn giá xây dựng nhà độ công cao tường gạch, kèo thép, mái tole, hệ thống thiết bị điện nước: 2.500.000 đồng/m2 Đơn giá CTXD theo DongA Bank: 2.500.000 đồng/m2 x 90% = Do 2.250.000 đồng/m2 • Đơn giá xây dựng nhà tầng, tường gạch, mái tole, trần nhựa, lát gạch men: 2.000.000 đồng/m2 Đơn giá CTXD theo DongA Bank: 2.000.000 đồng/m2 x 90% = 1.800.000 đồng/m2 STT Hạng mục Số 76/GPXD sở xây dựng tỉnh Diện tích Đơn giá xây dựng Xây dựng thực tế (m2) CLCL Thành tiền Vĩnh Phúc cấp ngày 15/07/200 50 161.760.000 % Nhà xưởng may 424 424 2.900.000 50 614.800.000 % Cơng trình xây dựng chứng nhận sổ hồng số BS 870201 STT Nhà điều hành 96 96 Hạng mục Diện tích xây dựng sổ hồng 3.370.000 Diện tích Đơn giá CLCL xây dựng Xây dựng thực tế (m2) Nhà làm việc 89,0 96 Nhà xưởng may 302,4 650 Tổng cộng 3.370.000 50 % 50 2.877.000 % 149.965.000 435.002.400 584.967.400 Làm trịn Diện Khoản mục tích (m2) Thành tiền 585.000.000 Đơn giá DAB (đồng/m2) Thành tiền (đồng) CLCL Công trình xây dựng chưa cấp phép xây dựng mới: Nhà điều hành Nhà xưởng kho chứa hàng 96 2.250.000 95% 95% 650 Nhà đê xe 2.250.000 900.000 1.389.375.000 95% 100 Cơng trình phụ trợ (Gạch lát sân) 85.500.00 180.000 288 205.200.00 95% 49.248.00 42 Tường Rào+cổng 360.000 95% 14.364.00 Tổng cộng (I) Khoản mục I Cơng trình xây dựng: 1.743.687.00 Thành tiền (đồng) - - NVTĐ công nhận sổ hồng, theo Giá trị QSH CTXD (phần diện đề xuất tính phần diện tích được585.000.000 chất lượng cịn lại 50% 585.000.000 vnđ tích CTXD cấp giấy chứng 2.2 Tổng giá trị BĐS: nhận QSH) II Ước tính giá trị chuyển nhượng quyền thuê đất mà chủ tài sản nhận chuyển nhượng III Tổng cộng (I+II) 5.670.000.00 6.255.000.00 2.Làm tròn 6.255.000.00 Bằng chữ: Sáu tỷ hai trăm năm mươi năm triệu đồng chẵn GPXD theo Số 76/GPXD sở xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc cấp ngày 15/07/2005, diện tích sàn xây dựng thay đổi tiến hành đo đạc lại Việc nhận chấp tài sản giá trị quyền sở hữu cơng trình xây dựng đất đơn vị áp dụng quy định pháp luật hành phù hợp với thực tế địa phương, đơn vị liên hệ phịng pháp chế để tư vấn hướng dẫn cụ thể - Trên giấy phép xây dựng, cấp phép xây dựng cơng trình gồm hạng mục: nhà xưởng cơng trình nhà điều hành, hạng mục khác khơng cấp phép xây dựng - Giấy phép xây dựng cấp phép xây dựng hạng mục đất theo giấy chứng nhận QSH nhà TS khác gắn liền với đất số BS 870201, Vào sổ cấp GCN quyền sử dụng đất số CT07167 sở tài nguyên môi trường tỉnh Vĩnh Phúc cấp ngày 23/12/2014 Đơn vị cần xác minh lại thơng tin cho xác - Kết thẩm định giá xác nhận giá trị thị trường cho Quyền sở hữu đất quyền sở hữu Cơng trình xây dựng (Đất th 49 năm) có đặc điểm phápthông lý, đặc 2.3 Các tin điểm khác:kinh tế kỹ thuật, chất lượng lại trạng mô tả chinăng tiết chuyển trênnhượng: thời điểm địa điểm thẩm định giá - Khả Trungvàbình - Giá trị CTXD giáđất trị nơi thị trường vàolạc: thờikhông điểm thẩm định.tinTrong - Quy hoạch sử dụng BĐS tọa có thơng quy trường hợp phải giải tỏa (để trả lại đất hay thực quy hoạch) hoạch giá trị lý cịn lại CTXD kết cấu thép Nhà xưởng sản VIII NHỮNGxuất, KIẾN HẠNcác CHẾ CỦAnhà KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH: vàNGHỊ khungVÀ sắt ngăn phòng điều hành Trên tích đất thuê 1050,0 Đống Yên, Giádiện trị chuyển nhượng quyền m thuêPhường đất nhân viên Đa, thẩmthành định phố ước Vĩnh tính mang tỉnh Vĩnhchủ Phúc, chủtùy tàithuộc sản cóvào xây hệ thống thuộc cơng tính chất quan, thịdựng trường thờinhà điểmxưởng đó, tùy trình vào nhà điều hành chưa có biên hồn cơng quan nhà nước xác nhận, chưa cung cấp hóa đơn xây dựng, tiến hành đăng ... có ? ?nh hưởng lớn đến giá bất động sản thái độ nh? ? đầu tư thị trường bất động sản 2.2.2 Đ? ?nh giá BĐS a Đ? ?nh giá bất động sản Khái niệm đ? ?nh giá bất động sản Khác với giá bán bất động sản, giá. .. dựng công ty kinh doanh bất động sản người mua nh? ? riêng 2.5 Quy tr? ?nh đ? ?nh giá bất động sản Quy tr? ?nh đ? ?nh giá BĐS gồm bước sau: Bước 1: Xác đ? ?nh vấn đề Trong bước quy tr? ?nh đ? ?nh giá bất động sản, ... chức đ? ?nh giá Nh? ? nước có chức xây dựng giá đất bất động sản, thực quản lý Nh? ? nước công tác đ? ?nh giá đất bất động sản phạm vi nước Theo đó, giá đất bất động sản đ? ?nh giá ban h? ?nh theo chu kỳ định