a. Kết quả đạt được
Tuy còn tồn tại những mặt hạn chế nhất định nhưng hoạt động này vẫn đạt được một số kết quả như sau:
về cơ sở pháp lý: NH Đông Á đã nắm và cập nhật rất đầy đủ, đảm bảo những văn
bản mới nhất, được hoàn thiện và bổ sung liên tục nhằm phù hợp với sự thay đổi của các
công văn, các quy định, nghị định từ các bộ Luật.
về phương pháp định giá: Đối với việc áp dụng các phương pháp định giá vào hoạt động thẩm định giá tại chi nhánh và các PGD thì các nhân viên thuộc phòng thẩm định đã áp dụng đúng quy định chung về các phương pháp định giá. NVTĐ có sự linh hoạt nhất định trong việc chọn lựa những phương pháp phù hợp để thực hiện. Phương pháp so sánh và chi phí được các nhân viên thực hiện làm các phương pháp chính. So sánh là phương pháp được coi là phù hợp và sử dụng rất phổ biến tại Việt Nam khi đánh giá một BĐS trên cơ sở giá trị thị trường của nó. Bên cạnh đó, với các BĐS có thêm tài sản gắn liền với đất thì nhân viên sẽ kết hợp hai phương pháp trên với nhau để xác định giá trị của BĐS với một tỉ lệ thích hợp. Các mức điều chỉnh cũng được dựa trên thực tế thị trường cũng như là bám sát theo những quy định của NH Đông Á đưa ra để có thể tạo được một kết quả khách quan, chuyên nghiệp và có thể hài lòng được khách hàng.
về quy trình định giá: Dưới một cách nhìn tổng quát từ việc thực tế trải nghiệm, tại đơn vị thực tập cũng như nhìn vào bảng ý kiến đánh giá của khách hàng em thấy quy trình thẩm định giá tại NH được diễn ra một các linh hoạt, thuận tiện cho từng loại tài sản. Đối với những tài sản phổ biến, tài sản dễ tìm kiếm thông tin sẽ được nhân viên trực
nhánh thì sẽ được nhân viên chuyển về phòng thẩm định tại hội sở. Trường hợp tài sản có độ khó cao mới cần đi thuê công ty định giá thẩm định.
b. Hạn chế và nguyên nhân
Hạn chế
về phương pháp định giá: bên cạnh những kết quả đạt được thì cũng gặp một vài điểm hạn chế như sau:“
Thứ nhất, đối với phương pháp so sánh, việc khó khăn nhất cho nhân viên thẩm định đó là tìm kiếm các thông tin cũng như độ tin cậy của chất lượng thông tin đối với các TSSS. Vì các giao dịch với mức giá bán của tài sản so sánh thường đã qua giao dịch thành công nên thông tin mang tính lịch sử nên cần phải lựa chọn các tài sản giao dịch trong thời gian 1 năm để đảm bảo tính khách quan. Đối với thị trường trong mỗi giai đoạn, đặc biệt khi thị trường có những sự biến động bởi các hiện tượng đầu cơ, “ bong bóng giá” thì mức giá từ thị trường cũng có thể không còn độ tin cậy nhiều nữa. Nếu khó
khăn hoặc thông tin về tài sản so sánh hạn chế thì sẽ rất khó khăn trong việc thực hiện thẩm định. Không những thế, việc hoạt động của phương pháp này còn mang tính chủ quan của người thực hiện do đó đòi hỏi thẩm định viên phải là một người có kinh nghiệm
làm việc, có chính kiến để có thể đưa ra được quyết định chính xác nhất. Và đôi khi dưới
sức ép và áp lực công việc phải thực hiện nhiều hồ sơ thẩm định cũng khiến việc áp dụng
các phương pháp còn xảy ra những sai sót nhất định. Việc lồng ghép giữa các phương pháp để cho ra kết quả chính xác nhất cũng sẽ ít được thực hiện mà nhân viên đa phần sử dụng so sánh để thực hiện.
Thứ hai, các tỉ lệ điều chỉnh trong báo cáo thẩm định đều mang tính cá nhân của nhân viên và mức giá của các tài sản so sánh hầu như thu thập được đều là mức giá giao bán nên khi lấy mức giá so sánh này thì có thể dẫn đến thiếu chính xác. Cộng hưởng hai yếu tố thì kết quả thẩm định còn mang tính chủ quan của nhân viên.
Thứ ba, một trong những hạn chế lớn khi sử dụng phương pháp chi phí đó là chi phí chung không bằng giá trị nên việc xác định giá trị bằng chi phí đôi khi không đem
lại kết quả chính xác. Các tỉ lệ hao mòn và các mức giá, chi phí đều tính toán dựa trên kinh nghiệm của nhân viên mà đôi khi nó có thể bị xác định cao hoặc thấp vì mỗi người lại có một cách nhìn nhận về mức độ hư hại cũng như giá trị còn lại khác nhau dẫn đến kết quả có thể chênh lệch. Vì thế, NVTĐ cũng phải đòi hỏi có những kiến thức nhất định
về kĩ thuật xây dựng, giá xây dựng. Và đặc biệt theo quan sát của em khi trải nghiệm thực tế, đối với những nhân viên kinh nghiệm chưa nhiều sẽ cần sự hỗ trợ rất nhiều từ người đi trước hoặc người am hiểu trong lĩnh vực xây dựng. Chính nó sẽ tạo nên sự bị động trong khi làm việc có thể ảnh hường đến hiệu quả làm việc. Và với quy mô hoạt động còn nhỏ ở các PGD hoặc chi nhánh thì việc linh hoạt xử lý và thực hiện tốt công việc định giá đôi khi còn chưa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, có những tài sản phức tạp có thể phải đi thuê công ty định giá bên ngoài, điều này cũng dẫn đến giảm doanh thu cho đơn vị kinh doanh.
“ Thẩm định giá vừa mang tính khoa học lại vừa mang tính nghệ thuật”, khoa học ở chỗ là áp dụng theo các số liệu chính xác, phương pháp quy định cụ thể nhưng tính nghệ
thuật là do đánh giá dựa trên cái nhìn của NVTĐ nên đôi khi chính nó lại tạo ra những hạn chế cho việc định giá. ”
về quy trình định giá:
Đôi khi quy trình được thực hiện chưa thực sự đầy đủ và có một vài công đoạn nhân viên có thể sẽ bỏ qua để tiết kiệm thời gian vì họ có thể xem xét dựa trên kinh nghiệm của mình, với những khoản vay có giá trị không quá lớn thì quy trình này còn được diễn ra sơ sài hơn nữa. Việc thu nhận thông tin để phục vụ cho việc lập kế hoạch định giá có khi còn chưa thực sự cẩn thận và chi tiết. Nguồn thông tin trên các trang báo mạng có thể mang tính chủ quan của người giao bán và các thông tin nhiễu dẫn đến việc
thu thập rất khó khăn. Đặc biệt đối với những người không thuộc địa phương, khu vực có tài sản định giá thì sẽ khó khăn hơn rất nhiều.
Về công tác tổ chức định giá, tại Đông Á bank thì hiện này bộ phận thẩm định đã được xây dựng thành một bộ phận độc lập thuộc chi nhánh và hội sở nên công tác xử lý
hồ sơ từ PGD đến chi nhánh sau đó đến hội sở thì còn nhiều bước, đôi khi gây ảnh hưởng
đến hiệu quả công việc.
=> Những điểm hạn chế trên đã vô hình trở thành vật cản cho hoạt động định giá BĐS của NH nói chung cũng như PGD nói riêng, dưới sự tác động từ lãnh đạo, từ khách hàng
và sức ép của công việc, của thời gian dẫn đến kết quả thẩm định có thể thiếu chính xác.
Nguyên nhân
Nguyên nhân chủ quan
Từ cơ sở vật chất, do sự hạn chế nhất định về nguồn vốn vì NH đang thuộc diện kiểm soát đặc biệt của nhà nên sự đầu tư những cơ sở vật chất cũng như các trang thiết bị hiện đại phục vụ cho hoạt động kinh doanh nói chung cũng như hoạt động định giá nói riêng. Các yếu tố về cơ sở vật chất, các thiết bị sử dụng trong văn phòng còn hạn chế
do ngân sách của công ty có hạn, điều này ảnh hưởng gián tiếp đến hoạt động định giá tại NH. Không có những bộ phận nhỏ để giúp thực hiện công việc nhanh chóng mà hầu hết khi nhận hồ sơ mỗi nhân viên phải tự thực hiện toàn bộ quy trình khiến cho hiệu quả công việc giảm sút.
Từ nguồn nhân lực và năng lực nhân viên, hiện nay một số các chi nhánh lớn của NH còn đang thiếu nhân viên cho bộ phận định giá tài sản, việc thiếu hụt nhân sự cũng gây cản trở công việc. Với những BĐS ở quá xa cũng tạo nên sự e ngại khiến cho nguồn
nhân lực ở bộ phận định giá không chỉ tại chi nhánh và PGD nói riêng mà toàn bộ ngành
định giá đều đang có nhân công hạn chế. Và quan trọng hơn trước sự tác động của dịch bệnh CO-VID 19 thì hầu hết nhân viên đều lo sợ khi phải ra ngoài cũng như đi xa để có thể thẩm định, việc này có thể làm doanh thu giảm sút nhưng sức khỏe là ưu tiên hàng đầu không chỉ với nhân viên mà còn toàn xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh đó thì vẫn có những nhân viên còn có những thiếu xót nhất định trong kiến thức từ hoạt động định giá,
điều này cũng dẫn đến những trường hợp rủi ro trong định giá khiến NH phải chịu những
thiệt hại về cả uy tín lẫn doanh thu. Vì sự đánh giá hoàn toản dựa trên ý kiến của nhân viên thẩm định nên sẽ có những tính cá nhân trong mỗi báo cáo.
Từ quy định tại NH, quy trình cũng như phương pháp thẩm định do NH xây dựng
nên có thể mang tính chủ quan, vẫn có những thứ bất cập mà cần xem xét và sửa đổi thường xuyên đảm bảo tính ứng dụng với thực tiễn. Bên cạnh đó cần có những nguyên tắc nhất định để đưa ra với nhân viên thẩm định nhằm đảm bảo sự tuân thủ theo đúng và
chấp hành đầy đủ để tránh những tình huống xấu xảy ra.
Từ quy trình thu thập thông tin, do việc thu thập thông tin hầu hết do nhân viên định giá lấy từ các trang như batdongsan, nhadat,... hoặc đến nơi BĐS định giá để tự tìm
hiểu và thu thập nhưng hầu như mức giá giao dịch thật sự thì rất khó để có thể biết chính
xác. Mà không có một trang web hay kênh thông tin nào công khai được mức giá trong hợp đồng mua bán nên cũng gây khó khăn cho công tác định giá của nhân viên.
Nguyên nhân khách quan:
Từ khách hàng, tất cả các nguồn thông tin liên quan đến tài sản cần thẩm định, hồ
sơ, thông tin cá nhân đều từ phía khách hàng cung cấp mà họ luôn muốn có được một hạn mức vay cao mà điều này cũng rất dễ tạo nên rủi ro cho NH. Đặc biệt là họ có thể tạo hồ sơ, tài sản thông tin gian dối, có thể có nợ xấu nhưng lại đăng kí bằng 2 chứng minh thư khác nhau, việc tra CIC cũng phải cẩn thận. Kiểm tra thông tin khách hàng phải bảo đảm độ chính xác để có thể giảm thiểu rủi ro cho NH và giảm khó khăn trong công tác định giá.
Từ thị trường, thị trường BĐS nước ta đang là một thị trường còn trong giai đoạn đoạn đang phát triển và chịu tác động của rất nhiều các yếu tố kinh tế, văn hóa, chính trị,
xã hội, khoa học công nghệ...nên việc dự đoán cũng như lường trước được những rủi ro và dự báo các biến động trên thị trường là rất khó khăn. Đặc biệt trong khoảng 2 quý đầu
năm 2020 tình hình dịch bệnh CO-VID19 đang diễn biến hết sức phức tạp gây ra ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS. Thị trường gần như đóng băng và có dấu hiệu suy
giảm. Trong khi đó đầu cơ giá, những tin đồn làm nên hiện tượng “ bong bóng” giá không phải là ít. Có thể lấy ví dụ như khu vực huyện Đông Anh năm 2019 khi mà có thông tin rằng Đông Anh sẽ được lên quận thì có rất nhiều nhà đầu cơ, nhà đầu tư đổ xô
mua đất làm giá bị độn lên gấp 3,4 lần. Nhưng do thông tin này chưa chính thức nên sau
khi lắng xuống thì đã khiến thị trường tại đây biến động giá một cách mạnh mẽ. Do đó việc lấy thông tin từ thị trường cũng vừa là ưu điểm vừa là hạn chế cho nhân viên thẩm định.
Từ tính chất của BĐS, là một tài sản có giá trị lớn và vô cùng phức tạp, có tính bền vững cũng như quỹ đất có hạn mà BĐS lại chịu tác động từ nhiều nhân tố nên việc định giá chúng cũng như tìm kiếm và am hiểu những thông tin liên quan đòi hỏi nhân viên phải có một lượng kiến thức lớn cũng như am hiểu về địa lý, xây dựng và có những
mối tương quan để có thể kết hợp lại và xác định được giá trị của BĐS.
Từ hệ thống Pháp Luật, với một tài sản có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế thị trường như BĐS thì việc đặt ra được một hệ thống các văn bản pháp luật chuẩn chỉnh và đảm bảo xử lý được tất cả các tình huống trong thực tế thì còn hết sức khó khăn. Vai trò của nhà nước là rất cần thiết trong việc quản lý, giám sát thông qua luật, tuy nhiên thì vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, chưa thống nhất nên thường sửa đổi bổ sung sao cho tương ứng với thị trường. Vì thế, các nhân viên phải liên tục cập nhật những
KẾT LUẬN PHẦN 3
Từ những cơ sở lý thuyết được xây dựng ở phần hai, trong phần ba em tập trung đi sâu vào phân tích quy trình làm việc cho hoạt động thẩm định tại NH và đưa ra một số những ví dụ để góp phần cụ thể hóa hơn. Và em cũng tổng kết lại những kết quả đạt được cũng như những hạn chế còn tồn động và nguyên nhân của chúng để làm cơ sở cho
PHẦN 4: GIẢI PHẢP HOÀN THIỆN CÔNG TẢC ĐỊNH GIẢ BĐS PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NH TMCP ĐÔNG Ả