Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu nhiều thập kỷ nay. Tại các quốc gia như Mỹ, Anh, Pháp, Úc, Thụy Điển, Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia..., định giá bất động sản đã và đang trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các công trình nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê,
thế chấp... diễn ra thuận lợi.Đặc điểm của công tác định giá bất động sản trên thế giới được thể hiện dựa trên hai khía cạnh sau đây:
về công tác tổ chức định giá bất động sản
Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá:
Nhìn chung, có hai mô hình tổ chức định giá là: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Cụ thể là:
Tổ chức định giá của Nhà nước có chức năng xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện quản lý Nhà nước về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá đất và bất động sản được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn chỉ có hiệu lực khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt. Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra tòa án để giải quyết, quyết định của tòa sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
Tổ chức định giá của tư nhân: vẫn chịu sự quản lý của Nhà nước, được hình thành
và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức Công ty trách nhiệm hữu hạn.
về quy định pháp luật: Đa số luật liên quan đến bất động sản và môi giới bất động sản ở các nước đều chỉ rõ hoạt động định giá bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết. Để tạo điều kiện cho hoạt động định giá phát triển, Chính phủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật. Định chế định giá luôn
được xem là một trong những nội dung quan trọng để Nhà nước điều hành giá cả nhằm thực hiện tốt việc bình ổn giá cả trên thị trường, khuyến khích cạnh tranh, thực hiện công
bằng thương mại và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng.
về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá là các loại đất và bất động sản
thuộc diện phải chịu thuế và chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng. Việc định giá đất và tài sản gắn liền với đất được tiến hành theo định kỳ từ 4 đến 6 năm tùy theo quy định từng quốc gia. Trong các trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận
thừa kế, thế chấp hay chuyển mục đích sử dụng đất thì việc định giá sẽ được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
Có thể lấy kinh nghiệm định giá bất động sản từ Úc làm ví dụ. Lịch sử về định giá bất động sản tại Úc đã được ghi nhận từ cuối những năm 1960 và đầu những năm 1970, khi các bang ở Úc đều đã xây dựng Luật quy định về giá đất. Từ thời điểm đó, các
văn bản luật này liên tục được chỉnh sửa nhiều lần để công tác định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn. Bộ luật này quy định rất chi tiết các vấn đề xoay quanh định giá đất, từ người chịu trách nhiệm và quyết định các vấn đề về định giá đất đến phương pháp, quy trình thực hiện định giá. Mỗi bang ở quốc gia này đều có cơ quan chịu trách nhiệm định giá, đại hiện là Giám đốc và Phó giám đốc định giá. Cũng như hầu hết các nước khác trên thế giới, bên cạnh phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thì so sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất tại Úc
về phương pháp đinh giá bất đông sản
Tất cả các quốc gia trên thế giới đều sử dụng những phương pháp định giá truyền
thống là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Trong hoạt động tín dụng Ngân hàng, các thẩm định viên hoặc các đơn vị định giá tiến hành thực hiện định giá bất động sản theo các phương pháp mà pháp luật
tại nước sở tại quy định, ví dụ như:
Tại Ân Độ, việc định giá bất động sản dựa trên cả ba phương pháp. Tuy nhiên, việc lựa chọn và áp dụng phương pháp như thế nào là do thẩm định viên quyết định. Tuy
nhiên, phương pháp thường sử dụng nhất là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập.
Tại Thái Lan, phương pháp đang được áp dụng phổ biến nhất là phương pháp so sánh. Lý do chủ yếu là các cơ quan quản lý Nhà nước đã hỗ trợ cho người định giá rất nhiều về mặt thông tin thị trường. Năm 1998, Thái Lan đã xây dựng hệ thống thông tin địa lý (GIS), thiết lập hệ thống bản đồ cơ bản với các kích thước khác nhau của các thành
tin về chủ sở hữu bất động sản, hệ thống giá trên thị trường cũng được lưu trữ đầy đủ trong hệ thống này. Cơ sở dữ liệu này có thể cung cấp số liệu một cách thuận tiện cho các tổ chức định giá bất động sản.
KẾT LUẬN PHẦN 2
Phần hai này đã khái quát một cách tổng quan nhất tất cả những lí thuyết liên quan
đến các khái niệm, cơ sở, nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá dựa trên lý thuyết chung về ngành định giá ở nước ta và từ đó sẽ có những cơ sở làm tiền đề cho việc phân tích và thực hiện đánh giá ở phần tiếp theo.
PHẦN 3: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG NGHIÊN CỨU
3.1. Giới thiệu đôi nét về NH TMCP Đông Á
3.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của NH TMCP Đông Á
NH TMCP Đông Á được thành lập và chính thức đi vào hoạt động ngày 01/07/1992 với số vốn điều lệ 20 tỷ đồng, 56 cán bộ công nhân viên và 3 phòng ban nghiệp vụ, qua 23 năm hoạt động, với tầm nhìn, mục tiêu, chiến lược hướng đến lĩnh vực
bán lẻ, DongA Bank đã khẳng định vị trí hàng đầu về việc phát triển ứng dụng công nghệ
không ngừng của mình trong hệ thống Ngân hàng thương mại cổ phần tại Việt Nam. Những thành tựu vượt bậc của DongA Bank được thể hiện qua những con số ấn tượng:
• 5.000 tỷ đồng là số vốn điều lệ tính đến 31.12.2014
• 87.258 tỷ đồng: tổng tài sản đến cuối năm 2014
• 9 Khối 36 phòng ban trung tâm thuộc hội sở cùng 3 công ty thành viên và 223 chi
nhánh, phòng giao dịch trên toàn quốc
• 4.183 người: tổng số cán bộ, nhân viên
• Trên 7,5 triệu khách hàng Cá nhân và Doanh nghiệp
• 1,6 tỷ USD doanh số chi trả Kiều hối. Tầm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi
Tầm nhìn: Tập đoàn Tài chính Ngân hàng hàng đầu Việt Nam - Vươn ra quốc tế, được khách hàng mến yêu, tín nhiệm và giới thiệu.
Sứ mệnh: Bằng trách nhiệm, niềm đam mê và trí tuệ, chúng ta cùng nhau kiến tạo nên những điều kiện hợp tác hấp dẫn khách hàng, đối tác, cổ đông, cộng sự và cộng đồng.
Giá trị cốt lõi: Chúng tôi xác định giá trị cốt lõi của DongA Bank chính là Niềm tin - Trách nhiệm - Đoàn kết - Nhân văn - Tuân Thủ - Nghiêm Chính - Đồng hành - Sáng tạo”
Tuy ngân hàng đã trải qua một giai đoạn khó khăn sau những sai phạm trong kinh doanh của một số bộ phận và rơi vào tình trạng kiểm soát đặc biệt từ ngày 1/1/2016 đến nay. Nhưng trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, tình hình kinh doanh và hoạt động của Ngân Hàng đang bước đầu được phục hồi và khởi sắc trở lại. Trong tương lai không xa, NH sẽ có khả năng bình ổn và cạnh tranh với những ngân hàng khác trên thị trường.
3.1.2. Sơ đồ bộ máy tổ chức hoạt động của Đông Á bank
Hình 3.1 Sơ đồ tổ chức hoạt động của Đông Á bank bao gồm các bộ phận
S0ĐỔĨỔCHỨC HOATDONGCUADONGABANK
ĐẠI HỘI OỚNG có ĐÔNG
CAςι∙Mθ**G GlAO DKH
Qua sơ đồ bộ máy tổ chức của NH TMCP Đông Á ta thấy kết cấu được xây dựng
với một quy mô cơ cấu hoạt động rõ ràng, mỗi phòng ban đều có những vai trò và nhiệm
vụ nhất định và chịu sự quản lý trực tiếp từ ban điều hành. Mỗi phòng ban đều được đảm
nhận những công việc và chức năng cụ thể tạo ra một môi trường làm việc chuyên nghiệp, gắn kết với nhau.
3.1.3. Giới thiệu về bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội
Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội là một bộ phận trực thuộc phòng Thẩm
định tài sản của NH TMCP Đông Á. Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội được thành lập vào ngày 20/8/2008 theo quyết định số 2341/DAB-TĐTS.08 của hội sở.
Bảng 3.1 Sơ đồ tổ chức của phòng định giá
Trưởng Phó phòng Nhân viên bộ phận định giá độnn sản Nhân viên bộ phận định giá bất động sản
3.2. Thực trạng về hoạt động định giá BĐS tại NH TMCP Đông Á
3.2.1. Các căn cứ pháp lý
Căn cứ pháp lý của hoạt động thẩm định giá tại NH TMCP được xây dựng dựa trên một số các bộ, điều luật sau được trích từ văn bản hướng dẫn quy trình thẩm định giá NH Đông Á:
Công ty( CT) Phương pháp áp dụng chủ yếu
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Giá về Thẩm định giá;
Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 và 04;
Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07;
Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10;
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/ 2013;
Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014; Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014;
Bảng giá đất 2016 tại các địa phương.
Nghị định 32/2015/NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Luật Quy hoạch đô thị số 01/VBHN- VPQH ngày 20 tháng 7 năm 2015
Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2014 của Chính phủ về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành 1 số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và Hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở.
3.2.2. Các phương pháp định giá áp dụng
3.2.2.1. Các phương pháp áp dụng của một số NH và công ty định giá trong nước
a. Một số công ty định giá trong nước
Các phương pháp định giá áp dụng trong một số công ty định giá ở Việt Nam em thu thập được như sau:
Nam
Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam So sánh, Chi Phí, Thặng Dư, Thu Nhập
Công ty CP đầu tư và định giá AIC- Việt
Nam So sánh, Chi Phí, Thặng Dư, ThuNhập
Công ty CP đầu tư và thẩm định giá
BTCVALUE
So sánh, Chi Phí, Thặng Dư, Thu Nhập
Công ty TNHH Thẩm định giá Thiên Đức So sánh, Chi Phí,Thu Nhập Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt
Nam
So sánh, Chi Phí, Thặng Dư, Thu Nhập
Công ty CP Thẩm định giá Thành Đô So sánh, Chi Phí,Thặng Dư Công ty CP Thẩm định giá Hoàng Quân So sánh, Chi Phí,Thặng Dư, Thu
Nhập
Công ty CP Thẩm định giá Thế Kỷ So sánh, Chi Phí, Thặng Dư, Thu Nhập
Hầu hết các công ty thẩm định giá đều áp dụng từ 3 phương pháp thẩm định giá trở lên do sự đa dạng về các dịch vụ thẩm định như: Thẩm định BĐS, thẩm định động sản ( máy móc thiết bị, phương tiện vận tải,..), định giá Doanh Nghiệp, Thẩm định dự án
đầu tư, Tài sản vô hình...
b. Các NH trong nước
Đối với đa số các NH TMCP đều có bộ phận thẩm định tài sản hoặc công ty con để thẩm định tài sản. Trong trường hợp các tài sản thẩm định phức tạp hoặc bộ phận thẩm định chưa đủ khả năng để tiến hành thẩm định thì các NH TMCP sẽ liên kết với các công ty thẩm định giá để đảm bảo tính khách quan. Do vậy, đa phần các tài sản thẩm
định trong NH là Bất động sản hoặc động sản ( máy móc thiết bị, phương tiện vận tải...) nên phương pháp được áp dụng chủ yếu đó là hai phương pháp so sánh và chi phí bên cạnh đó phương pháp thu nhập cũng được áp dụng với một số tài sản.
3.2.2.2. Các phương pháp áp dụng của NH TMCP Đông Á
Cũng như phần lớn các NH TMCP trong nước thì các phương pháp định giá được
áp dụng tại NHTMCP Đông Á đó là phương pháp so sánh và chi phí do đa phần các tài sản cần định giá đều là bất động sản: đất trống, đất có nhà ở, chung cư,... hoặc một số động sản như máy móc thiết bị, các phương tiện vận tải. Ngoài ra thì một số phương pháp khác như thu nhập và thặng dư cũng được áp dụng trong một số trường hợp.
Đối với bất động sản như đất trống thì nhân viên thẩm định sẽ tìm các tài sản so sánh có những điểm tương đồng để nhằm thực hiện việc điều chỉnh và đưa ra một mức giá chỉ dẫn cho tài sản mục tiêu. Đối với các bất động sản có thêm tài sản gắn liền với đất thì sẽ áp dụng thêm phương pháp chi phí để xác định giá trị của công trình xây dựng trên đất. Hoặc đối với động sản cũng sẽ áp dụng phương pháp chi phí này.
3.2.3. Quy trình định giá BĐS thế chấp tại NH
Quy trình được trích từ “Hướng dẫn thẩm định tài sản đảm bảo” ban hành ngày 12/9/2016
Tùy vào loại tài sản là bất động sản hoặc động sản, NVTĐ sẽ áp dụng một trong hai phương thức sau để thẩm định và xác định giá trị TSBĐ. Cụ thể:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và cơ sở thẩm định giá