Quy trình được trích từ “Hướng dẫn thẩm định tài sản đảm bảo” ban hành ngày 12/9/2016
Tùy vào loại tài sản là bất động sản hoặc động sản, NVTĐ sẽ áp dụng một trong hai phương thức sau để thẩm định và xác định giá trị TSBĐ. Cụ thể:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và cơ sở thẩm định giá - Kiểm tra sơ bộ giấy tờ pháp lý của TSBĐ.
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định.
- Mục đích thẩm định.
- Xác định thời điểm thẩm định.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá, đảm bảo thông tin có độ tin cậy, chính xác cao.
- Xác định cơ sở giá trị tài sản.
- Lên lịch khảo sát thực tế BĐS cần thẩm định BĐS so sánh.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
- Việc lập kế hoạch nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho việc thẩm định tài sản.
Bước 3: Khảo sát hiện trạng và thu thập thông tin
Thực hiện khảo sát hiện trạng và lập “Biên bản khảo sát hiện trạng” theo biểu mẫu BM-TD-90.
Khảo sát hiện trạng và thu thập thông tin số liệu về: Chủ sở hữu, sử dụng BĐS; Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS; Mục đích sử dụng BĐS; Thông tin quy hoạch của BĐS.
a) Về chủ sở hữu, sử dụng BDS: NTVĐ phải xác định được các vấn đề sau: - Ai là chủ sở hữu, có đồng sở hữu, sử dụng BĐS như thế nào?
- Đối với tổ chức thì người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp BĐS là ai? - Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng BĐS với bên vay vốn?
+ Các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS như Giấy chứng nhận Quyền sử dụng/ Quyền sở hữu BDS;...
+ Hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS.
- Cách thức xác định, NVTĐ thực hiện thẩm định thức tế nơi BĐS tọa lạc, phỏng vấn, quan sát và đối chiếu các quy định pháp luật, quy định của DongA
Bank để làm rõ nội dung cần thẩm định.
- về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS phải đảm bảo xác định được:
- Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chúng từ sở hữu, sử dụng BĐS. - Diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ, sử dụng BĐS. - BĐS có bị tranh chấp hay không.
- BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật; BĐS đã có đầy đủ các điều kiện đề được thế chấp hay chưa.
- BĐS có đang được thế chấp, đang được đăng ký giao dịch đảm bảo, chuyển nhượng. góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không.
- BĐS có đang bị ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng hay không. - Vị trí thực tế của BĐS so với vị trí trên bản đồ địa chính, mật độ dân cư, các
mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến
trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng - Những rủi ro tiềm tang mà BĐS có thể gặp phải
- Đối với CTXD dở dang, người thẩm định phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với bảo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng công trình.
- Căn cứ xác định: tình trạng thực tế của BĐS, chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS và các nguồn tin khác.
- Cách thức xác định có thể:
+ Đối chiếu các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS với các quy định của pháp luật, của DongA Bank để xác định.
+ Thẩm định thực tế BĐS.
b) về mục đích sử dụng của BĐS
- Mục đích sử dụng thực tế của BĐS là gì
c) Mục đích sử dụng thực tế của BĐS so với công năng thiết kế
- Về quy hoạch sử dụng đất: Nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa
- Trường hợp đã có quy hoạch thì phải xác định tình trạng và tiến độ thực hiện quy hoạch
- Căn cứ xác định:
+ Chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác.
+ Trường hợp cần cung cấp thông tin quy hoạch thì NVTĐ đề nghị khách hàng (đối với NVTĐ tại ĐVKD)/ ĐVKD (đối với Bộ phận thẩm định TSBĐ Hội sở) cung cấp văn bản của cơ quan có thẩm quyền để xác định quy hoạch sử dụng.
+ Đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt với vị trí của BĐS do chủ tài sản cung cấp để xác định quy hoạch.
+ Làm việc, phỏng vấn, trao đổi đối với các cơ quan có thẩm quyền, tổ chức, cá nhân khác để thu thập thông tin quy hoạch sử dụng đất nợi BĐS tọa lạc. d) Đánh giá khả năng chuyển nhượng (giao dịch) trên thị trường của BĐS
- Có dễ hay không? NVTĐ cần phải xét đến các yếu tố liên quan đến BĐS như:
- Vị trí của BĐS - Lợi thế kinh doanh
- Tình hình an ninh, xã hội nơi BĐS tọa lạc, trình độ dân trí, tính chất công việc
của những người sống tại khu vực đó, tình hình thị trường
- Quy hoạch về kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng và các yếu tố khác,... nơi mà BĐS tọa lạc
- Các yếu tố khác (nếu có)
- Từ các yếu tố tác động đến BĐS như trên, NTVĐ rút ra khả năng chuyển đổi của BĐS trên thị trường: có dễ dàng mua bán, trao đổi hay không.
- Khảo sát hiện trường, NTVĐ phải trực tiếp khảo sát thị trường và thu thập số liệu về:
- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí TSTĐ trên bản đồ, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS
- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: diện tích đất, công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng
- Đối với CTXD dở dang, NVTĐ phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình
e) Yêu cầu đối với các BĐS so sánh:
- Chọn vị trí theo thứ tự ưu tiên: cùng hẻm/ ngõ/ ngách,... đường/ ấp/ thôn/ phường/ xã/ khu vực.
- Có một số đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá.
- Thời điểm giá đất giao dịch không quá 6 tháng và được giao dịch trong điều kiện thương mại bình thường. Trường hợp thông tin giao dịch có thời điểm quá 6 tháng đến 1 năm, cần phải xem xét lại khả năng giao dịch tài sản thời điểm định giá.
- Xác minh, thu thập thông tin của TSSS và TSTĐ. Các thông tin bao gồm: + Cơ sở pháp lý: Quyền sở hữu, quyền sử dụng, tranh chấp, quy hoạch, giải tỏa,
lấn chiếm.
+ Đặc điểm: loại đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố, vị trí giao thông, vị trí về khả năng sinh lợi, kích thước, hình dáng
+ Cơ sở hạng tầng: Hệ thống chiếu sáng, cung cấp điện, cấp-thoát nước, điện thoại, viễn thông.
+ Môi trường: cảnh quan, không khí (bụi, khói, chất ô nhiễm.), nguồn nước (thủy triều, ngập nước, ô nhiễm), tiếng ồn, trật tự an ninh.
+ Tính thanh khoản của thửa đất so sánh: hình thức giao dịch, thời điểm giao dịch, tình hình thị trường BĐS,.
f) Tình hình giao dịch của thị trường BĐS
- Tìm kiếm các thông tin về giá giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương
mại bình thường: giá niêm yết hoặc giá chào bán của những BĐS tương tự BĐS thẩm định. Nguồn tài liệu phải đáng tin cậy, số liệu được sử dụng đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng.
- Tình hình thị trường lúc giao dịch của TSTĐ và các TSSS phải tương tự nhau.
Nếu có biến động giá phải thực hiện về điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công của TSSS theo chỉ số biến động giả của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do NVTĐ thống kê tính toán cho
phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này. g) Thu thập thông tin khác
- Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trạng, người thẩm định phải thu thập các thông tin sau:
+ Các tài liệu liên quan khác ví dụ đơn giá xây dựng công trình có cùng cấu trúc
và kết cấu với BĐS cần thẩm định.
+ Các tài liệu tổng hợp về các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại
chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các NVTĐ, các chứng cứ được
ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh...
- Nguồn: phỏng vấn, báo chí, số liệu thống kê, mạng internet, hiệp hội BĐS, các cơ quan quản lý nhà nước (UBND quận/huyện/phường/xã, thống kê, thuế vụ, Vp kiến trúc sư.)
- Thời gian thu thập thông tin gần với thời gian thẩm định giá nhất, tối đa không
quá 01 năm (nếu thị trường có biến động phải điều chỉnh theo chỉ số biến động
giá trước khi thực hiện điều chỉnh theo các yếu so sánh).
Bước 4: Phân tích thông tin:
NVTĐ đảm bảo tuân thủ các quy định về TSSS phải tương tự với TSTĐ, và lập bảng điều chỉnh mức giá cho từng ưu điểm và bất lợi của TSSS.
a) Nguyên tắc điều chỉnh giá:
- Mỗi sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng minh cứ điều tra thu thập được
- Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một số yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố
so sánh còn lại (coi như giống nhau). - Lấy tài sản cần thẩm định làm chuẩn.
- Những yếu tố ở TSSS kém hơn so với TSTĐ thì điều chỉnh tăng đơn giá TSSS - Những yếu tố ở TSSS tốt hơn sơ với TSTĐ thì điều chỉnh giảm đơn giá TSSS - Những yếu tố ở TSSS giống (tương tự) với TSTĐ thì không điều chỉnh TSSS.
- Nếu TSTĐ không có thông tin giao dịch thị trường thì NVTĐ có thể khảo sát thông tin
thị trường tại các tuyến đường tương tự gần với TSTĐ và có tính tương đồng với TSTĐ,
sau đó điều chỉnh căn cứ theo bảng giá Nhà nước ban hành.
b) Phương thức điều chỉnh giá
- Điều chỉnh theo số tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô...
- Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả thì nhân với nhau, những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với nhau.
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không
thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí,....
- NTVĐ căn cứ vào điều tra thị trường, phân tích và đề xuất các mức chênh lệch giá của
từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.
c) Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.
d) Nguyên tắc khống chế: Phải đảm bảo độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh, nghĩa là chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh với mức giá cuối cùng (mức giá sau điều chỉnh) không quá cao, không phù hợp với các các chứng cứ thị trường.
e) Các yếu tố cần so sánh chủ yếu trong định giá:
- Tình trạng pháp lý: Tình trạng pháp lý giữa TSTĐ và các TSSS tương tự với nhau, nếu
không tương tự phải thực hiện điều chỉnh .
- Các điều khoản về tài chính: thanh toán trả tiền một hay nhiều lần, trả chậm có tính lãi,... Các điều khoản về tài chính giữa TSTĐ và các TSSS phải tương tự nhau, nếu không tương tự phải thực hiện điều chỉnh.
- Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: Nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vào mức giá giao dịch thành công.
- Giá trị tài sản không phải BĐS: trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải BĐS (nội thất, ..) thì xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này và giá bán tùy thuộc vào các trường hợp này thuộc TSSS hay TSTĐ.
- Địa điểm, địa thế: Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổi thành
chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng
cứ thu thập từ thị trường.
- Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng... - Quy hoạch: Khi xem xét so sánh giá bán của các BĐS, cần chú ý đến BĐS cần thẩm định giá với các BĐS đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch hoặc vi phạm quy phạm của khu vực hay không.
- Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh. Các CTXD trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành BĐS và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tình thẩm mỹ của BĐS.
Bước 5: Xác định giá trị TSTĐ
- Xác định giá trị của BĐS là một nội dung quan trọng khi thẩm định; đồng thời đó cũng
là kết quả của việc thực hiện các nội dung thẩm định nêu trên. Việc định giá BĐS phải đảm bảo xác định giá trị bằng tiền VNĐ của BĐS tại thời điểm định giá.
- Giá trị BĐS = Giá trị QSDĐ + Giá trị Tài sản gắn liền với đất
- NTVĐ phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định giá trị của TSTĐ, phương pháp nào là chính, phương pháp nào có tình chất bổ sung hoặc tham chiếu. Để
Số hồ sơ 113.15.06.004
Tài sản thẩm định Quyền sử dụng đất và CTXD trên đất.
lựa chọn được phương pháp dựa vào thuộc tính của tài sản, kỹ năng sử dụng các dữ liệu thị trường và nguyên tắc định giá.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định:
- Mục đích là truyền đạt kết quả và kết luận của người thẩm định một cách có hiệu quả và có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin.
- Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô
tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh mức giá của tài sản thẩm định giá. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự khoa học, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị của tài sản. Báo cáo phải có các lập luận, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường hình thành kết quả thẩm định giá. - Nội dung báo cáo thẩm định TSĐB, tối thiểu bao gồm các thông tin sau:
+ Thông tin về tài sản thẩm định, gồm: các mô tả chi tiết và phân tích liên quan như tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của tài sản.
+ Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá: NVTĐ cần đưa ra được căn cứ, lập luận để xác định cơ sở thẩm định giá của tài sản (gồm cơ sở giá trị thị trường và/hoặc cơ sở giá trị phi thị trường).
+ Áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá (trích dẫn nguồn tài liệu cần thiết cho việc định giá)
+ Xác định đơn giá TSTĐ, trên cơ sở nhận định, đánh giá của NVTĐ đối với