Thực trạng thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại agribank chi nhánh huyện quỳnh phụ bắc thái bình,khoá luận tốt nghiệp

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH HUYỆN QUỲNH PHỤ - BẮC THÁI BÌNH Sinh viên thực hiện: Lớp: Khóa học: Nguyễn Thị Trang K18TCA 2015 - 2019 18A4010550 Mã sinh viên: Giảng viên hướng dẫn: TS Bùi Thị Mến Hà Nội, tháng 05 năm 2019 i LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan đề tài nghiên cứu riêng em hướng dẫn khoa học TS Bùi Thị Mến Những kết số liệu khóa luận thực Ngân hàng Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình, khơng chép nguồn khác Bên cạnh đó, khóa luận cịn sử dụng số nội dung, khái niệm, nhận xét khác trích dẫn thích nguồn gốc Em hoàn toàn chịu trách nhiệm trước trường Học viện Ngân hàng Ngân hàng Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình cam đoan Hà Nội, tháng 05 năm 2019 Sinh viên thực ii LỜI CẢM ƠN Em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới Giám đốc tất giảng viên Học viện Ngân hàng nói chung thầy khoa Tài nói riêng giảng dạy, truyền đạt cho em nhiều kiến thức suốt bốn năm học tập trường Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn tới giảng viên TS Bùi Thị Mến hướng dẫn em suốt q trình viết khóa luận Nhờ kiến thức q báu trau dồi suốt bốn năm học hướng dẫn tận tình TS Bùi Thị Mến, em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban lãnh đạo anh chị đồng nghiệp ngân hàng Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình tạo điều kiện cho em học tập, tìm hiểu, trải nghiệm cơng tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Trong suốt trình ba tháng thực tập, em có thêm nhiều kiến thức, kinh nghiệm thực tiễn để áp dụng việc hồn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! iii MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Tổng quan nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đóng góp khóa luận .4 Bố cục khóa luận CHƯƠNG 1.CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ THẦM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO VAY 1.1 Bất động sản .5 1.2 Thẩm định giá bất động sản .6 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Vai trò 1.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản 1.4.Phương pháp thẩm định giá bất động sản 12 KẾT L UẬN CHƯƠNG 21 CHƯƠNG THỰC TRẠNG THẦM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH HUYỆN QUỲNH PHỤ - BẮC THAI BÌNH 22 2.1 Khái quát ngân hàng Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình 22 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 22 2.1.2 Chức nhiệm vụ ngân hàng Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình 23 2.1.3 Cơ cấu tổ chức 24 2.1.4 Tình hình KQHĐKD Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình giai đoạn 2016-2018 26 2.1.5 Dư nợ cho vay có bảo đảm tài sản .27 2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình 28 2.2.1 Quy định hồ sơ sử dụng công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình 28 iv 2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình 29 2.2.3 Các phương pháp sử dụng thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình 33 2.2.4 Tình so sánh 34 2.3 So sánh công tác thẩm định giá bất động sản Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình với ngân hàng cơng ty thẩm định giá khác 40 2.3.1 Công tác thẩm định giá TSBĐ ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank) - Chi nhánh Bắc Ninh .40 2.3.2 Công tác định giá TSBĐ Công ty cổ phần thẩm định giá Avalue Việt Nam (Avalue Việt Nam) 2.3.3 So sánh quy trình thẩm định giá bất động sản 2.3.4 So sánh phương pháp sử dụng 44 53 54 2.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình 55 2.4.1 Kết đạt 55 2.4.2 Hạn chế 55 2.5.3 Nguyên nhân 56 KẾT L UẬN CHƯƠNG 58 CHƯƠNG 3.GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẦM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH HUYỆN QUỲNH PHỤ - BẮC THAI BÌNH ' .' 59 3.1 Phương hướng hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản ngân hàng Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình 59 3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình 60 3.2.1 Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá .60 3.2.2 Nâng cao nghiệp vụ cho cán tín dụng 61 3.2.3 Xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin 62 3.2.4 Hạn chế sai sót cơng tác thẩm định giá .63 3.2.5 Thành lập phòng thẩm định giá .64 3.3 Kiến nghị 65 vi v DANH MỤC VIẾT TẮT 3.3.1 Kiến nghị với khách hàng 65 3.3.2 Kiến nghị với Hội sở Agribank 66 3.3.3 Kiến nghị với quan Nhà nước 68 KẾT LUẬN CHƯƠNG 71 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Từ viết tắt Nguyên nghĩa Agribank Ngân hàng nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam Avalue Việt Nam Công ty cổ phần thẩm định giá Avalue Việt Nam BĐS Bất động sản BTCVALUE Công ty cổ phần thẩm định giá BTCVALUE CBĐG Cán định giá CBTD Cán tín dụng CENVALUE Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế kỷ CTXD Cơng trình xây dựng ĐNĐG Đề nghị định giá GCN Giấy chứng nhận GP Bank Ngân hàng thương mại cổ phần Dầu Khí Tồn Cầu GTCL Giá trị cịn lại HMTD Hạn mức tín dụng KH Khách hàng IVC Việt Nam Công ty thẩm định giá IVC Việt Nam KH&KD Kế hoạch Kinh doanh KQĐG Kết định giá KQHĐKD Kết hoạt động kinh doanh LienVietPostBank Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt NH Ngân hàng PGD Phòng giao dịch QHKH Quan hệ khách hàng QSD Quyền sử dụng vii Sacombank Ngân hàng Sài Gịn Thương Tín TĐG Thẩm định giá TMCP Thương mại cổ phần TNHH Trách nhiệm hữu hạn TS Tài sản TSBĐ Tài sản bảo đảm TSSS Tài sản so sánh UBND Ủy ban nhân dân VAI Công ty TNHH thẩm định giá giám định Việt Nam Sơ đồ, Bảng Trang viii Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức ngân hàng Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình DANH MỤC BẢNG BIỂU 24 Bảng 2.1: KQHĐKD Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình giai đoạn 2016 - 2018 26 Bảng 2.2 : Tỷ trọng cho vay có TSBĐ tổng dư nợ cho vay giai đoạn 2016 - 2018 27 Bảng 2.3: Bảng giá đất khu vực xã Quỳnh Nguyên 38 Bảng 2.4: Bảng thông tin điều chỉnh tài sản định giá tài sản so sánh 42 Bảng 2.5: Bảng thông tin văn vản quy phạm pháp luật 45 Bảng 2.6: Bảng thông tin tài sản thẩm định TSSS 46 Bảng 2.7: Bảng điều chỉnh TSSS tài sản thẩm định 49 Bảng 2.8: Kết định giá CTXD đất 52 Bảng 2.9: Bảng so sánh phương pháp sử dụng công tác thẩm định giá bất động sản 54 60 nắm thông tin Các nhân viên cần cố gắng, nỗ lực hết mình, tn thủ quy định tồn hệ thống Agribank 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình 3.2.1 Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá Định giá TSBĐ cơng việc đóng vai trị quan trọng ngân hàng Ngân hàng xác định HMTD cho khách hàng đồng thời dự trù rủi ro Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình tuân thủ nghiêm chỉnh quy định Agribank thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay Việc thống định giúp CBTD xác định rõ bước cần thực hiện, tuần tự, hạn chế sai sót Chi nhánh cần bổ sung thay đổi công tác thẩm định giá theo thay đổi pháp luật thị trường - Quy trình Ve bản, quy trình xây dựng đầy đủ, rõ ràng, khoa học, hợp lí Quy trình Agribank ban hành dựa văn pháp luật hành, tiêu chuẩn TĐG Đối với bất động sản ln ln có biến động thị trường cung-cầu, xu hướng giá, lãi suất, đòi hỏi CBTD phải cập nhật thơng tin thường xun, chủ động để kịp thời có bổ sung công tác thẩm định giá chi nhánh Các CBTD cần tuân thủ chặt chẽ theo quy trình đặt Việc thu thập phân tích thơng tin BĐS quan trọng, cần thực chi tiết - phương pháp sử dụng Có thể nói, CBTD cịn áp dụng phương pháp cách riêng lẻ, chưa có kết hợp linh hoạt phương pháp Cần phối kết hợp sử dụng phương pháp thu nhập để định giá tài sản tạo nguồn thu nhập phương pháp thặng dư việc định giá đất trống Hai phương pháp sử dụng gặp nhiều hạn chế, đăc biệt cịn mang nặng cảm tính CBTD Điều đòi hỏi CBTD phải trau đồi, rèn luyện, bù đắp lỗ hổng kiến thức thực hành Khi có kiến thức chắn, CBTD áp dụng linh hoạt, kết hợp phương pháp công tác thẩm định giá Việc áp dụng phương 61 pháp thích hợp loại bất động sản quan trọng Vì BĐS lại có đặc điểm, tính chất khác nên chọn kết hợp phương pháp thẩm định giá chuẩn chỉnh giúp KQĐG mang tính xác cao Như vậy, hình dung thấy tầm quan trọng việc sử dụng phương pháp, đồng thời phải sử dụng đủ đem lại kết tốt + Đối với phương pháp so sánh, xác định giá trị bất động sản cần có điều chỉnh tuyệt đối, tương đối TSSS Khi có điều chỉnh giá trị thẩm định bảo đảm yếu tố hợp lí, tính xác cao Muốn làm điều này, phải đánh giá chi tiết yếu tố cấu thành, yếu tố liên quan tới đất Và vậy, kiến thức chuyên sâu cán thẩm định đặt lên hàng đầu + Phương pháp chi phí, CBTD phải xác định cụ thể tỷ lệ % hao mòn phận cấu thành Xác định đơn giá xây dựng tính giá trị cịn lại CTXD Hiện phương pháp dừng lại việc tham khảo đơn giá xây dựng địa bàn huyện, ước lượng chung chung mức độ hao mòn cơng trình mà khơng có đánh giá cụ thể tỷ lệ % hao mòn phận, tỷ lệ % hao mịn cơng trình Muốn việc áp dụng hay nhiều phương pháp để xác định giá trị BĐS có hiệu tốt thời điểm này, kiến thức kĩ cán thẩm định đặt lên hàng đầu Vì có kiến thức tốt cán áp dụng vào thực tế để giải tình tốt Do vậy, vấn đề cấp bách lúc cần nâng cao kiến thức cho CBTD 3.2.2 Nâng cao nghiệp vụ cho cán tín dụng Tại Agribank Quỳnh Phụ, việc thẩm định BĐS phục vụ cho vay CBTD thực Các CBTD người trẻ tuổi, động, nhiệt huyết, có trình độ Các cán có kiến thức chuyên sâu tín dụng vững chắc, nhiên kiến thức CBTD mảng thẩm định giá không chuyên sâu thẩm định viên công ty định giá Đứng trước khó khăn lớn kiến thức, nghiệp vụ chuyên sâu, đòi hỏi CBTD chi nhánh cần trau dồi thêm nhiều kiến thức, học hỏi, cập nhật biến động thị trường bất động sản, thơng tin tài sản so sánh, tình hình 62 cung cầu, lãi suất, Lúc này, cán phải người tự chủ động học tập, tự nâng cao ý thức tự giác, tổ chức thân để sẵn sang học hỏi, tiếp thu mới, cần thiết cho cơng việc mà đảm nhiệm Ngân hàng cần có hình thức cách thức để giúp cho CBTD có nhiều hiểu biết TĐG ví dụ hàng q có buổi học đào tạo chuyên sâu, tạo điều kiện cho CBTD học lớp nghiệp vụ, tham gia hội thảo Đồng thời, ngân hàng cần thường xuyên có buổi họp, rút kinh nghiệm để cán thảo luận, đưa ý kiến đề xuất ý kiến góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá Ngoài ra, cần đề cao trách nhiệm cá nhân khâu quy trình định giá Dựa vào kết công việc cán mà đánh giá lực họ, khơng cấp hay quan hệ mà đánh giá chủ quan Đưa quy chế khen thưởng hay kỉ luật để cán nâng cao tinh thần trách nhiệm cơng việc, hồn thành tốt nhiệm vụ giao 3.2.3 Xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin Với phát triển không ngừng khoa học - công nghệ, thông tin liên tục cập nhật hàng ngày hàng Việc xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin phục vụ công tác thẩm định giá cần thiết cho Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình nói riêng tồn hệ thống Agribank nói chung Đây sở liệu vơ hữu ích, thực tế, tiện lợi cho CBTD Với việc có hệ thống liệu đầy đủ giúp ích nhiều cho cán việc rà sốt thơng tin, cập nhật tình hình thị trường Đồng thời, Hội sở Agribank hồn tồn chủ động kiểm tra hoạt động thông tin hệ thống mà cán nhập lên Từ giúp kiểm sốt chặt chẽ nguồn thơng tin đánh giá sát công việc cán NH nên đầu tư kinh phí để xây dựng hệ thống đảm bảo nguồn thông tin cập nhật kịp thời Các cán cần liên tục theo dõi, thu thập thơng tin từ quan có chức định giá Nhà nước, thông tin internet, bảng giá đất UBND tỉnh quy định, Các thông tin nhập lên hệ thống lưu trữ ngân hàng, làm tham khảo cho lần thẩm định giá Thực tế, để làm việc nhiều thời gian số lượng giao dịch thông tin thị trường bất động sản, thẩm định giá BĐS diễn 63 nhiều Khi xây dựng hệ thống này, cần tổng hợp nhiều liệu tốt Nên yêu cầu NH có đội ngũ nhân viên có trình độ, lực thực tốt đảm nhiệm khối lượng công việc Tuy nhiên, phải nói tới kinh phí khả thực phương án Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình cịn gặp nhiều khó khăn Vì số lượng nhân viên chi nhánh làm công tác thẩm định giá không nhiều Hơn nữa, cán phải giải nhiều cơng việc khác nên thời gian để tự tổng hợp, cập nhật thông tin điều khó khăn Do vậy, để thực cơng tác này, Hội sở Agribank nên đứng xây dựng hệ thống cung cấp quyền truy cập liệu cho chi nhánh Nhờ đó, ngân hàng quản lí chất lượng liệu cho tồn hệ thống 3.2.4 Hạn chế sai sót cơng tác thẩm định giá Kết thẩm định để ngân hàng đưa HMTD cấp cho khách hàng dự báo rủi ro Như vậy, để xảy tình trạng sai sót trong cơng tác thẩm định giá không ảnh hưởng đến mức vay khách hàng mà ảnh hưởng đến rủi ro ngân hàng Do vậy, đảm bảo tính xác, cẩn thận, thận trọng thẩm định giá cần thiết nên ưu tiên hàng đầu Thông tin sử dụng công tác định giá quan trọng Các thông tin, liệu mà CBTD chi nhánh thu thập chủ yếu khách hàng gửi đến Có thể nhiều trường hợp khách hàng giả mạo giấy tờ giấy tờ thông tin sai lệch với gốc nhằm mục đích vay với số tiền cao Vì trường hợp, CBTD cần phải xem xét cẩn thận, chi tiết hồ sơ khách hàng tránh sai sót xảy Nguồn thơng tin thu thập từ bên ngồi cần phải chọn lọc, khách quan, tránh sử dụng thông tin lâu Các CBTD kiểm soát viên phải kiểm tra kết định giá cẩn thận, trung thực, đảm bảo KQĐG xác “Bên cạnh đó, để điều chỉnh hành vi ngăn chặn hành vi gian dối trình thẩm định giá TSBĐ thông đồng với khách hàng, đưa vào báo cáo thẩm định thơng tin sai lệch tình trạng pháp lý hay trạng BĐS làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết định giá, Ngân hàng ban 64 hành thêm quy định trách nhiệm pháp lý cán thẩm định Vì kết định giá có liên quan trực tiếp đến mức vay vốn tối đa ngân hàng cấp, gắn liền với quyền lợi ngân hàng người vay Nếu cán thẩm định thông đồng với khách hàng, đưa thơng tin sai lệch, qua nâng cao giá trị BĐS so với giá trị thực Như gây ảnh hưởng đến quyền lợi gia tăng rủi ro cho Ngân hàng Ngược lại, cán thẩm định mong muốn định giá BĐS thấp giá trị thực đảm bảo an tồn làm ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng vay” (Trần Phương Linh, 2014) 3.2.5 Thành lập phòng thẩm định giá Việc thành lập phòng thẩm định giá riêng biệt tách rời khỏi phòng KH&KD điều cấp thiết Agribank Chi nhánh nói riêng ngân hàng Agribank nói chung cần thành lập phòng thẩm định giá tài sản Hiện tại, việc thẩm định giá BĐS địa bàn huyện nhiều bất cập, giá thẩm định thấp so với giá trị thực tế bất động sản Bởi vậy, HMTD mà ngân hàng cho vay thường thấp, không đáp ứng nguồn vốn mà khách hàng muốn vay Mục đích việc thành lập phịng thẩm định giá tăng cường chất lượng thẩm định ngân hàng để có đánh giá khách quan, chuyên nghiệp giá trị TSBĐ Đó cách ngân hàng củng cố khẳng định chất lượng thẩm định giá ngân hàng, nâng cao vị cạnh tranh, giữ chân khách hàng Giá thẩm định thấp nên có trường hợp, khách hàng ngân hàng không thỏa thuận, thống mức giá thẩm định Trong trường hợp cần thuê công ty định giá để tiến hành định giá lại TSBĐ Đó cách mà khách hàng bảo vệ quyền lợi mong muốn vay với mức vay cao Xét góc độ phía ngân hàng, việc TSBĐ định giá thấp thực tế làm mức cấp cho vay thấp Điều biện pháp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tín dụng Như vậy, việc thành lập phịng thẩm định cần thiết, vừa giúp bảo vệ quyền lợi khách hàng, vừa để CBTD tập trung vào chun mơn mà khơng tốn nhiều thời gian đảm nhiệm thêm cơng tác thẩm định giá Từ đó, thời gian giải ngân hồ sơ rút ngắn đáng kể, CBTD cải thiện suất lao động 65 Để thành lập phòng thẩm định giá, Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ Bắc Thái Bình cần tuyển thêm nhân Tuy nhiên khó khăn đặt nguồn nhân có chun mơn thẩm định giá địa bàn huyện khu vực lân cận khơng có Vì Thái Bình, thành phố có chi nhánh cơng ty thẩm định giá, cịn huyện hồn tồn khơng có Do vậy, để tuyển nhân làm việc địa bàn huyện khó khăn Vậy, việc tự thành lập phòng thẩm định chi nhánh khó làm Lúc này, cần đến hỗ trợ Agribank hội sở việc tuyển nhân làm việc chi nhánh tỉnh, huyện Đồng thời phải đảm bảo nguồn kinh phí hỗ trợ chi nhánh thành lập phịng thẩm định, đào tạo cán 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với khách hàng Khách hàng người đóng vai trị quan trọng hoạt động TĐG Đó hồ sơ khách hàng trực tiếp cung cấp Mặc dù, CBTD người thẩm định, tự tính tốn ước lượng giá cho TSBĐ Tuy nhiên không kể đến tầm quan trọng khách hàng việc phối hợp để công tác thẩm định diễn cách thuận lợi Rõ ràng, khách hàng gần bị động, chấp nhận theo KQĐG mà ngân hàng đưa Điều dễ hiểu khách hàng khơng có am hiểu bất động sản, cơng tác thẩm định giá Do đồng nghĩa với việc khách hàng hoàn toàn phụ thuộc vào mức giá thẩm định mà ngân hàng đưa Để đảm bảo cho quyền lợi mình, khách hàng cần: - Có hiểu biết, kiến thức BĐS, thẩm định giá BĐS Có kiến thức này, khách hàng phải tự đọc, tìm kiếm, tham khảo sách, báo, internet - Có thái độ trung thực, hợp tác trình TĐG - Chấp hành nghiêm chỉnh cam kết với ngân hàng, thực nghĩa vụ, quyền hạn ghi rõ hợp đồng - Có ý thức giữ gìn, bảo quản TSBĐ thời gian vay vốn Các khách hàng tự nâng cao vốn hiểu biết, nhận thức, uy tín thân ngân hàng; thực nghĩa vụ, trách nhiệm cơng tác 66 thẩm định giá Dựa KQĐG ngân hàng, khách hàng tự đánh giá kết mà ngân hàng thẩm định TSBĐ để có cân nhắc đảm bảo mục đích vay Nếu khơng có trí với kết quả, khách hàng hồn tồn có quyền yêu cầu ngân hàng xem xét lại kết Hoặc khách hàng yêu cầu bên thứ ba tham gia định giá cơng ty thẩm định giá Như vậy, khách hàng tự bảo đảm quyền lợi cho xác định rõ quyền hạn, trách nhiệm ngân hàng, TSBĐ Từ có ý thức chấp hành nghiêm chỉnh theo hợp đồng kí nghĩa vụ xảy tình trạng nợ xấu với ngân hàng 3.3.2 Kiến nghị với Hội sở Agribank a Xây dựng hệ thống liệu thẩm định giá bất động sản cho tồn hệ thống Mục đích việc xây dựng hệ thống liệu thẩm định giá giúp cho nhân viên đảm nhiệm cơng tác thẩm định có sở, có thơng tin đáp ứng đầy đủ cho cơng việc Nếu có hệ thống này, CBTD dễ dàng tra cứu thông tin việc cập nhật thông tin lên hệ thống Agribank dễ dàng quản lí bất động sản mà CBTD thẩm định Hệ thống phải bảo đảm nguồn thơng tin thống, xác, cập nhật liên tục giá cả, thị trường, lãi suất, giao dịch mua bán, hoạt động thẩm định giá ngân hàng Nếu thông tin bị xảy sai sót, ngân hàng cần kịp thời bổ sung, sửa chữa, thơng báo cho chi nhánh để có biện pháp ngăn ngừa rủi ro cho ngân hàng Các chi nhánh có quyền truy cập vào hệ thống chung có quyền đưa phản hồi để xây dựng hệ thống liệu ngày hoàn thiện Agribank nên có kế hoạch cụ thể xác định ngân hàng xây dựng hệ thống ước lượng mức chi phí bỏ để hoàn thiện toàn hệ thống b Tuyển nhân phục vụ công tác thẩm định giá Để thành lập phịng thẩm định giá chi nhánh đỏi hỏi Agribank cần có kế hoạch tuyển dụng nhân thật chi tiết, rõ ràng Ngân hàng tình trạng thiếu hụt nguồn nhân lực thẩm định giá công tác thẩm định giá bất động sản CBTD đảm nhiệm Như nêu trên, CBTD khơng có kiến thức 67 chun sâu thẩm định nên cơng tác thẩm định chi nhánh cịn gặp nhiều bất lợi Do vậy, Agribank hội sở cần sớm triển khai phương thức, cách thức tuyển dụng nhân có trình độ Thứ nhất, cần xác định rõ số lượng cán cần tuyển dụng: xem xét số lượng chi nhánh ngân hàng, mức độ phân bổ chi nhánh địa bàn để có phương án thành lập phịng thẩm định theo cụm chi nhánh, theo vùng để dễ làm việc Vì cụm chi nhánh có phịng thẩm định việc giải trường hợp thẩm định dễ dàng cho cán thẩm định Bởi họ tìm hiểu kĩ lưỡng đặc điểm BĐS khu vực, thị trường, kinh tế, thuận lợi cho công việc Thứ hai, lên phương án tuyển dụng tập trung, đề tiêu chí, yêu cầu nguồn cán Bên cạnh đó, có phúc lợi khuyến khích cán tỉnh, huyện làm việc Đưa mức lương, thưởng phù hợp, tạo động lực cho nhân viên làm việc Thứ ba, ngân hàng cần xác định chi phí để tuyển dụng, trang bị sở vật chất cho phòng thành lập Ngân hàng cần cân đối mức chi phí xem thành lập phòng thẩm định giá đặt tỉnh Phấn đấu đến năm 2024, tất chi nhánh có phịng thẩm định giá tài sản Đây tiền đề vững để đẩy mạnh hoạt động thẩm định giá nói riêng uy tín, lực cạnh tranh ngân hàng nói chung Tuy nhiên, để đảm bảo thành lập phòng thẩm định giá phân bổ chi nhánh chắn cơng tác cịn gặp nhiều khó khăn Bởi số lượng thẩm định viên Việt Nam chưa nhiều, thị trường có cơng ty thẩm định giá chuyên nghiệp với mức đãi ngộ hấp dẫn thu hút lượng ứng viên Bên cạnh đó, số lượng nhân nên việc bảo đảm tuyển đủ lượng nhân viên cho ngân hàng lúc tương đối khó khăn Địi hỏi ngân hàng cần có chế độ đãi ngộ tốt tương ứng với khối lượng cơng việc đặt để tuyển nhân chất lượng cao c Đào tạo nâng cao nghiệp vụ thẩm định cho CBTD 68 Nâng cao trình độ cho CBTD lúc cần thiết CBTD người trực tiếp thẩm định giá BĐS Các cán chưa có kiến thức chuyên sâu thẩm định Do vậy, chất lượng công việc chưa đảm bảo Agribank cần lên kế hoạch triển khai đào tạo tập chung, hàng quý có buổi học đào tạo chuyên sâu, tạo điều kiện cho CBTD học lớp nghiệp vụ, tham gia hội thảo Đối với chi nhánh tỉnh, định kỳ hàng quý có chuyên gia giảng dạy giải đáp thắc mắc cho cán Như đảm bảo việc trang bị kiến thức cho cán nhằm thực tốt công việc 3.3.3 Kiến nghị với quan Nhà nước a Thống quy định chung cho công tác thẩm định giá Muốn công tác thực hiệu quả, minh bạch, Nhà nước cần đưa hệ thống văn pháp luật, quy định thống chung cho công tác thẩm định giá BĐS Hiện nay, văn chưa thống nhất, khớp mặt nội dung Do văn ban hành lại kèm sau nhiều nghị định sửa đổi, bổ sung Bên cạnh đó, chưa có văn quy định cho công tác thẩm định giá BĐS đảm bảo tiền vay Do vậy, ngân hàng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc áp theo quy định ban hành Khi ban hành văn cần nêu rõ nội dung: quy trình thực hiện, phương pháp, điều kiện chung, Điều củng cố lòng tin cho khách hàng, đảm bảo giá trị BĐS thẩm định NH khác khơng có chênh lệch lớn Muốn giải vấn đề này, Nhà nước cần yêu cầu đơn vị liên quan chung tay giải khúc mắc vấn đề Tiến hành rà soát lại toàn quy định ban hành, luật để tìm tất chồng chéo, sai khác chúng Những vấn đề cần phải đưa để thảo luận, thống lại cần sớm triển khai để có phương pháp, ý kiến thảo luận nhằm đưa đến định chung thay đổi b Tăng cường công tác tra, kiểm tra Công tác quan trọng riêng ngân hàng hoạt động giống công cụ đắc lực giúp ngân hàng rà soát lỗi sai vận hành hoạt động Có vậy, ngân hàng tồn bền vững, lâu dài Thẩm định 69 giá BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến HMTD cấp cho khách hàng Nhiều ngân hàng xảy tình trạng vỡ nợ, nợ xấu cao, điều xuất phát từ hoạt động đánh giá tín dụng, thẩm định TSBĐ cho vay Để thực tốt nhiệm vụ này, Nhà nước cần: - Tiến hành kiểm tra thường xuyên, định kỳ có đợt kiểm tra ngân hàng, đơn vị quan làm nhiệm vụ thẩm định giá - Đột xuất kiểm tra để phát sai phạm, việc không tuân thủ quy định Nhà nước Có đánh giá chân thực, khách quan, sát việc thực đơn vị - Có hình thức xử phạt, răn đe thật nghiêm cá nhân, tổ chức có hành vi sai phạm cơng tác TĐG c Ơn định minh bạch thị trường bất động sản Thị trường bất động sản ngày phát tiển sôi động, liên tục biến động hàng ngày hàng Do việc cân thông tin “cung” “cầu” điều khó tránh khỏi Thị trường thường có xu hướng “cầu” nhiều “cung”, cộng với việc bất cân xứng thông tin hai bên mua bán dẫn đến giá BĐS ngày đẩy lên cao Do vậy, quan Nhà nước có thẩm quyền cần vào cuộc, có biện pháp xử phạt với cá nhân, tổ chức đẩy giá lên cao Cung cấp nguồn thông tin cập nhật giá BĐS, tình hình biến động giá thị trường Đầu tư cung cấp nguồn vốn phát triển thị trường BĐS “ Tiếp tục cải cách thủ tục hành liên quan đến đất đai Đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê nhà đầu tư, điều chỉnh số nội dung quy định giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đặc biệt thời hạn công bố công khai phương án Tiếp tục hoàn thiện chế tài chính, tìm nguồn vốn hỗ trợ cho nhà đầu tư, cải cách thủ tục cho vay, hỗ trợ dự án đầu tư lĩnh vực phát triển thị trường bất động sản Về lâu dài, để tháo gỡ khó khăn phát triển thị trường bất động sản, cần tiếp tục đổi sách tài đất đai Nhà nước chủ động điều tiết giá đất thị trường quan hệ cung - cầu đất Đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng với trình đổi lữ sách đất đai; tạo chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản Tiếp tục hỗ trợ cho nhà đầu tư để đưa nhanh bất động sản cịn đóng băng vào thị trường để tăng cung, đặc biệt nhà đầu tư có lực thực sự.” (Trần Phương Linh, 2014) d Kiến nghị liên quan đến khung giá đất Nhà nước Theo Quang Huy (2018) có đề cập “ nhiều chuyên gia cho bảng giá đất nhà nước ban hành thấp nhiều so với giá thị trường làm ảnh hưởng đến việc thẩm định giá nhà đất Bản thân thẩm định viên cán định giá định giá dù thấy rõ bất cập, bảng giá đất ấn định nên không dán đẩy giá lên cao Do giá đền bù người dân bị giải tỏa nhiều dự án thấp dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện Từ nhận định trên, chuyên gia kiến nghị cần phải đẩy bảng giá đất lên cao 70 - 80% giá thị trường Không nên quy định, ban hành khung giá đất làm để UBND tỉnh, thành phố xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất địa phương Thay vào đó, giao trực tiếp cho UBND tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất dựa điều tra, thu thập, khảo sát giá thị trường địa phương Đồng thời, nhà nước quy định hệ số điều chỉnh phù hợp cho mục đích sử dụng bảng giá đất Giá đất thường biến động, nên quy định thay đổi khung giá hàng năm, thay quy định năm thay đổi lần nay” Như vậy, bất cập sử dụng khung giá đất ảnh hưởng lớn đến công tác xác định giá trị đất Giá trị đất định giá thấp nhiều giá trị thực tế Điều ảnh hưởng lớn quyền lợi khách hàng, nhu cầu vay không đáp ứng Nhà nước cần có xem xét việc điều chỉnh khung giá đất định kì hàng năm để cập nhật tình hình thị trường Bảo đảm chênh lệch giá trị thị trường giá trị bảng giá đất không lớn 71 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong chương 3, khóa luận đề xuất giải pháp cho Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay Đồng thời, nêu số kiến nghị với khách hàng quan Nhà nước Những giải pháp, kiến nghị khóa luận bám sở thực tế phân tích nêu rõ chương 72 KẾT LUẬN Công tác thẩm đinh giá bất động sản phục vụ cho vay có vai trị quan trọng ngân hàng Bên cạnh thành tích đạt được, nay, cơng tác ngân hàng cịn gặp nhiều khó khăn, bất cập nhiều nguyên nhân Trong chương 1, khóa luận nêu sở lí luận TĐG bất động sản phục vụ cho vay Chương 2, khóa luận nêu rõ phân tích thực trạng TĐG bất động sản Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình So sánh quy trình thẩm định giá phương pháp sử dụng với ngân hàng công ty thẩm định giá khác Khóa luận ưu điểm, hạn chế nêu nguyên nhân Dựa nguyên nhân nêu rõ chương 2, khóa luận đề xuất giải pháp để hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình Đồng thời có kiến nghị với khách hàng, Agribank hội sở, quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm nâng cao hoạt động TĐG Khóa luận sử dụng số liệu thực tế cung cấp đơn vị thực tập, LienVietPostBank, Avalue Việt Nam Đây số liệu thực tế nên đảm bảo phản ánh rõ thực trạng thẩm định giá tổ chức Do vậy, nội dung thực tế, sát thực phản ánh rõ khóa luận Em mong nhận góp ý thầy để khóa luận em hồn thiện DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Agribank (2014), Quyết định số 35/QĐ-HĐTV-HSX Agribank (2012), Quyết định số 600/QĐ-HĐTV Aluko Bioye Tajudeen (2000), Impact of real estate mortgage valuation in Nigeria, Journal of Social Economics Review Bộ Tài Chính (2015), Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 BIS (2004), Bank failures in mature economies, BIS Working papers Basel: Bank for International Settlements Davis, E P., & Zhu, H (2009), Commercial property prices and bank performance, The Quarterly Review of Economics and Finance, http://doi.org/10.1016/j.qref.2009.06.001 Đoàn Ngọc Sơn (2018), Thực trạng thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo hoạt động cho vay ngân hàng Thương mại cổ phần Quân Đội, Khóa luận tốt nghiệp, Học viện Ngân hàng Đỗ Thị Hà (2018), Công tác thẩm định giá bất động sản công ty TNHH thẩm định giá giám định Việt Nam (VAI) Thực trạng giải pháp, Khóa luận tốt nghiệp, Học viện Ngân hàng Elli Pagourtzi, Vassilis Assimakopoulos, Thomas Hatzichristos, Nick French (2003), Real estate appraisal: A review of valuation methods, Journal of Property Investment & Finance 10 Graaskamp (1977), An Approach to Real Estate Finance Education by Analogy to risk Management Principles, Real Estate Issues (Summer) 11 Hendriks, Dave (2005), Apportionment in property valuation: should we separate the inseparable, Journal of Property Investment & Finance 12 Hoàng Thị Vân (2018), Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản Cơng ty cổ phần thẩm định giá BTCVALUE, Khóa luận tốt nghiệp, Học viện Ngân hàng 13 Kimberly Amadeo (2019), Real Estate, What it is and how it works, https://www.thebalance.com/real-estate-what-it-is-and-how-it-works-3305882 Kwong Chaw, Wailai (2002), Valuation of real estate assets in China, Journal of Property Valuation and Investment 14 15 29 16 30 17 18 31 19 20 21 22 23 24 25 Võ Ngọc Lê Thị Bích LuânNgọc (2017), (2018), Hồn thiện Hồncơng thiệntácquy thẩm trình địnhvà giáphương bất độngpháp sản định giá bất độngvay cho sảntạitạingân cônghàng ty trách Thương nhiệm mạihữu cổ phần hạn kiểm Bản Việt, tốn Luận Châu văn Á, Khóa thạc sĩ, luận Đạitốt học nghiệp, Đà Học viện Ngân hàng Nang LienVietPostBank, Võ Thị Như Ánh (2015), quy trình Hồn số thiện 15233/2018/QT-LienVietPostBank, công tác thẩm định giá bất động2018 sản Lusht, cho vayK M ngân(1997), hàng thương Real Estate mại cổValuations phần xuất nhập Principals Việt andNam, Applications Luận văn Irwin, thạc 1997 sĩ quản trị kinh doanh, Đại học Đà Nang MariaH Trojanek Zhu, (2005), The(2010), importance The ofApplication property markets of Income for monetary Approach policy in andProperty Valuationstability, financial in Poland, The Economics importance & of Sociology property markets for monetary policy and Mc Kenzie financial stability and Betts (1996), Essentials of Real Estate Economics, Prentice Hall Ngô Thị Phương Thảo (2011), Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam, luận án tiến sĩ kinh tế, Đại học kinh tế quốc dân Nguyễn Văn Thọ (2008), Thẩm định giá Bất động sản, Lý luận thực tiễn, Nhà xuất Tổng hợp TP Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Việt Dũng (2009), Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh công ty cổ phần thông tin thẩm định giá miền nam Hà Nội, luận văn thạc sỹ quản trị kinh doanh, Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội Phạm Tiến Đạt (2015), Nguyên lý chung định giá tài sản, Nhà xuất tài chính, Hà Nội Phạm Tiến Đạt (2016), Thẩm định giá bất động sản, Nhà xuất Bách Khoa Hà Nội, Hà Nội Quang Huy (2018), Định giá thẩm định giá đất cịn nhiều bất cập, Báo Sài Gịn Giải phóng, từ http://www.sggp.org.vn/dinh-gia-va-tham-dinh-gia-dat-con-nhieu-bat- cap-526584.html 26 Tạp chí tài (2016), http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu trao-doi/trao-doi-binh- luan/dinh-gia-bat-dong-san-the-chap-tai-ngan-hang-nhung-ton-tai-va-de-xuat-111682.html 27 28 Trần Phương Linh (2014), Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam, Luận án thạc sĩ, Đại học kinh tế quốc dân Trần Thị Thanh Hà (2018), Hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài ... tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình 28 iv 2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay Agribank chi nhánh huyện Quỳnh. .. chọn đề tài khóa luận tốt nghiệp là: ? ?Thực trạng thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình” để làm rõ thực trạng thẩm định giá BĐS bảo đảm NH... dung cho khóa luận 22 CHƯƠNG THỰC TRẠNG THẢM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH HUYỆN QUỲNH PHỤ - BẮC THÁI BÌNH 2.1 Khái quát ngân hàng Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ