2.4 .2Hạn chế
3.3 Kiến nghị
3.3.3 Kiến nghị với cơ quan Nhà nước
a. Thống nhất quy định chung cho công tác thẩm định giá
Muốn công tác này được thực hiện hiệu quả, minh bạch, Nhà nước cần đưa ra hệ thống văn bản pháp luật, quy định thống nhất chung cho công tác thẩm định giá BĐS. Hiện nay, các văn bản còn chưa được thống nhất, khớp nhau về mặt nội dung. Do mỗi một văn bản được ban hành lại kèm sau đó là rất nhiều các nghị định sửa đổi, bổ sung. Bên cạnh đó, chưa có văn bản quy định nào cho công tác thẩm định giá BĐS đảm bảo tiền vay. Do vậy, các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc khi áp theo các quy định đã được ban hành. Khi ban hành văn bản cần nêu rõ những nội dung: quy trình thực hiện, phương pháp, các điều kiện chung,.. .Điều đó cũng củng cố lòng tin cho khách hàng, đảm bảo rằng giá trị BĐS được thẩm định ở NH khác nhau thì không có sự chênh lệch lớn.
Muốn giải quyết được vấn đề này, Nhà nước cần yêu cầu các đơn vị liên quan cùng chung tay giải quyết các khúc mắc của vấn đề. Tiến hành rà soát lại toàn bộ các quy định đã ban hành, các bộ luật để tìm ra tất cả sự chồng chéo, sự sai khác giữa chúng. Những vấn đề nào cần phải đưa ra để thảo luận, thống nhất lại thì cần được sớm triển khai để có những phương pháp, ý kiến thảo luận nhằm đưa đến quyết định chung trong sự thay đổi này.
b. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra
Công tác này rất quan trọng bởi riêng đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động này giống như một công cụ đắc lực giúp ngân hàng rà soát các lỗi sai trong khi vận hành hoạt động. Có vậy, ngân hàng mới tồn tại được bền vững, lâu dài. Thẩm định
giá BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến HMTD cấp cho khách hàng. Nhiều ngân hàng hiện nay đã xảy ra tình trạng vỡ nợ, nợ xấu cao, điều này cũng xuất phát từ chính hoạt động đánh giá tín dụng, thẩm định TSBĐ cho vay.
Để thực hiện tốt nhiệm vụ này, Nhà nước cần:
- Tiến hành kiểm tra thường xuyên, định kỳ sẽ có đợt kiểm tra đối với từng ngân hàng, từng đơn vị cơ quan làm nhiệm vụ thẩm định giá.
- Đột xuất kiểm tra để phát hiện những sai phạm, việc không tuân thủ quy định của Nhà nước. Có sự đánh giá chân thực, khách quan, sát sao hơn về việc thực hiện của các đơn vị.
- Có các hình thức xử phạt, răn đe thật nghiêm đối với các cá nhân, tổ chức có hành vi sai phạm trong công tác TĐG.
c. Ôn định và minh bạch thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản ngày càng phát tiển sôi động, liên tục biến động hàng ngày hàng giờ. Do vậy việc mất cân bằng thông tin giữa “cung” và “cầu” là điều khó tránh khỏi. Thị trường thường có xu hướng “cầu” nhiều hơn “cung”, cộng với việc bất cân xứng thông tin giữa hai bên mua bán dẫn đến giá các BĐS ngày càng được đẩy lên cao. Do vậy, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần vào cuộc, có những biện pháp xử phạt với cá nhân, tổ chức đẩy giá lên cao. Cung cấp nguồn thông tin cập nhật về giá cả các BĐS, tình hình biến động giá cả trên thị trường. Đầu tư cung cấp nguồn vốn phát triển thị trường BĐS.
“ Tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. Đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đối với các nhà đầu tư, điều chỉnh một số nội dung trong quy định về giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đặc biệt là thời hạn công bố công khai phương án. Tiếp tục hoàn thiện các cơ chế tài chính, tìm các nguồn vốn hỗ trợ cho các nhà đầu tư, cải cách thủ tục cho vay, hỗ trợ các dự án đầu tư trong lĩnh vực phát triển thị trường bất động sản.
Về lâu dài, để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường bất động sản, cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai. Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu về đất. Đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi
mới chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản. Tiếp tục hỗ trợ cho các nhà đầu tư để đưa nhanh bất động sản còn đang đóng băng vào thị trường để tăng cung, đặc biệt là các nhà đầu tư có năng lực thực sự.” (Trần Phương Linh, 2014)
d. Kiến nghị liên quan đến khung giá đất Nhà nước
Theo Quang Huy (2018) có đề cập “ nhiều chuyên gia cho rằng bảng giá đất do nhà nước ban hành hiện thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường làm ảnh hưởng đến việc thẩm định đúng giá nhà đất. Bản thân thẩm định viên hoặc cán bộ định giá khi định giá dù thấy rõ bất cập, nhưng do bảng giá đất đã ấn định nên không dán đẩy giá lên cao. Do vậy giá đền bù người dân bị giải tỏa tại nhiều dự án còn thấp dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện. Từ nhận định trên, các chuyên gia kiến nghị cần phải đẩy bảng giá đất lên cao bằng 70 - 80% giá thị trường.
Không nên quy định, ban hành khung giá đất làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành phố xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Thay vào đó, giao trực tiếp cho UBND tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất dựa trên điều tra, thu thập, khảo sát giá thị trường từng địa phương. Đồng thời, nhà nước sẽ quy định hệ số điều chỉnh phù hợp cho từng mục đích sử dụng bảng giá đất. Giá đất thường biến động, do vậy nên quy định thay đổi khung giá hàng năm, thay vì quy định 5 năm thay đổi một lần như hiện nay”
Như vậy, những bất cập trong sử dụng khung giá đất đã ảnh hưởng rất lớn đến công tác xác định giá trị của đất. Giá trị đất được định giá thấp hơn rất nhiều giá trị thực tế của nó. Điều này ảnh hưởng lớn quyền lợi của khách hàng, nhu cầu vay không được đáp ứng. Nhà nước cần có sự xem xét trong việc điều chỉnh khung giá đất định kì hàng năm để cập nhật tình hình thị trường. Bảo đảm rằng sự chênh lệch giữa giá trị thị trường và giá trị bảng giá đất là không quá lớn.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Trong chương 3, khóa luận đã đề xuất những giải pháp cho Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay. Đồng thời, nêu ra một số kiến nghị với khách hàng và cơ quan Nhà nước. Những giải pháp, kiến nghị của khóa luận là bám chắc trên cơ sở thực tế đã phân tích và nêu rõ ở chương 2.
KẾT LUẬN
Công tác thẩm đinh giá bất động sản phục vụ cho vay có vai trò rất quan trọng đối với các ngân hàng. Bên cạnh những thành tích đã đạt được, hiện nay, công tác này ở các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, bất cập do nhiều nguyên nhân.
Trong chương 1, khóa luận nêu cơ sở lí luận về TĐG bất động sản phục vụ cho vay. Chương 2, khóa luận đã nêu rõ và phân tích thực trạng TĐG bất động sản tại Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình. So sánh quy trình thẩm định giá và các phương pháp sử dụng với các ngân hàng và công ty thẩm định giá khác. Khóa luận đã chỉ ra những ưu điểm, hạn chế và nêu ra những nguyên nhân. Dựa trên những nguyên nhân đã nêu rõ ở chương 2, khóa luận đã đề xuất các giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình. Đồng thời có những kiến nghị với khách hàng, Agribank hội sở, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm nâng cao hoạt động TĐG.
Khóa luận đã sử dụng các số liệu thực tế được cung cấp bởi đơn vị thực tập, LienVietPostBank, Avalue Việt Nam. Đây đều là những số liệu thực tế nên đảm bảo phản ánh rõ thực trạng thẩm định giá tại các tổ chức này. Do vậy, nội dung thực tế, sát thực này cũng được phản ánh rõ trong khóa luận.
Em rất mong nhận được những góp ý của các thầy cô để bài khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Agribank (2012), Quyết định số 600/QĐ-HĐTV
3. Aluko và Bioye Tajudeen (2000), Impact of real estate mortgage valuation in Nigeria, Journal of Social Economics Review
Bộ Tài Chính (2015), Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05
5. BIS. (2004), Bank failures in mature economies, BIS Working papers. Basel: Bank for International Settlements.
6. Davis, E. P., & Zhu, H. (2009), Commercial property prices and bank performance, The Quarterly Review of Economics and Finance,
http://doi.org/10.1016/j.qref.2009.06.001
7. Đoàn Ngọc Sơn (2018), Thực trạng thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay tại ngân hàng Thương mại cổ phần Quân Đội, Khóa luận tốt nghiệp, Học viện Ngân hàng.
8. Đỗ Thị Hà (2018), Công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH thẩm định giá và giám định Việt Nam (VAI). Thực trạng và giải pháp, Khóa luận tốt nghiệp, Học viện Ngân hàng.
9. Elli Pagourtzi, Vassilis Assimakopoulos, Thomas Hatzichristos, Nick French (2003), Real estate appraisal: A review of valuation methods, Journal of Property Investment & Finance.
10. Graaskamp (1977), An Approach to Real Estate Finance Education by Analogy to risk Management Principles, Real Estate Issues 2 (Summer)
11. Hendriks, Dave (2005), Apportionment in property valuation: should we separate the inseparable, Journal of Property Investment & Finance.
12. Hoàng Thị Vân (2018), Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần thẩm định giá BTCVALUE, Khóa luận tốt nghiệp, Học viện Ngân hàng.
13. Kimberly Amadeo (2019), Real Estate, What it is and how it works,
https://www.thebalance.com/real-estate-what-it-is-and-how-it-works-3305882
14. Kwong Chaw, Wailai (2002), Valuation of real estate assets in China, Journal of Property Valuation and Investment
Học viện Ngân hàng.
16. LienVietPostBank, quy trình số 15233/2018/QT-LienVietPostBank, 2018
17. Lusht, K. M. (1997), Real Estate Valuations Principals and Applications. Irwin, 1997
18. Maria Trojanek (2010), The Application of Income Approach in Property Valuation in Poland, Economics & Sociology.
19. Mc Kenzie and Betts (1996), Essentials of Real Estate Economics, Prentice Hall 20. Ngô Thị Phương Thảo (2011), Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân
hàng thương mại Việt Nam, luận án tiến sĩ kinh tế, Đại học kinh tế quốc dân.
21. Nguyễn Văn Thọ (2008), Thẩm định giá Bất động sản, Lý luận và thực tiễn, Nhà xuất bản Tổng hợp TP. Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh.
22. Nguyễn Việt Dũng (2009), Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam tại Hà Nội, luận văn thạc sỹ quản trị kinh doanh, Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội.
23. Phạm Tiến Đạt (2015), Nguyên lý chung định giá tài sản, Nhà xuất bản tài chính, Hà Nội.
24. Phạm Tiến Đạt (2016), Thẩm định giá bất động sản, Nhà xuất bản Bách Khoa Hà Nội, Hà Nội.
25. Quang Huy (2018), Định giá và thẩm định giá đất còn nhiều bất cập, Báo Sài Gòn Giải phóng, từ http://www.sggp.org.vn/dinh-gia-va-tham-dinh-gia-dat-con-nhieu-bat- cap-526584.html
26. Tạp chí tài chính (2016), http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu--trao-doi/trao-doi-binh- luan/dinh-gia-bat-dong-san-the-chap-tai-ngan-hang-nhung-ton-tai-va-de-xuat-111682.html
27. Trần Phương Linh (2014), Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam, Luận án thạc sĩ, Đại học kinh tế quốc dân.
28. Trần Thị Thanh Hà (2018), Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài chính
Nang
30. Võ Thị Như Ánh (2015), Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập khẩu Việt Nam, Luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh, Đại học Đà Nang.
31. Zhu, H. (2005), The importance of property markets for monetary policy and financial stability, The importance of property markets for monetary policy and financial stability