7. Bố cục khóa luận
2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Agribank ch
2.2.4 Tình huống so sánh
Khách hàng: Đoàn Văn Tiềm
Tài sản đảm bảo: 3 QSD đất và 2 tài sản gắn liền với đất Thời điểm định giá: 06/03/2019
Bước 1: Kiểm tra hồ sơ
CBTD nhận hồ sơ từ ông Đoàn Văn Tiềm. Sau khi kiểm tra hồ sơ, CBTD xuống khảo sát sơ bộ TS và lập phiếu ĐNĐG.
Quyền sử dụng đất thứ nhất:
+ Vị trí: thửa đất số: 85 + Tờ bản đồ số: 09
+ Địa chỉ: Thôn Hải An, xã Quỳnh Nguyên, huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình
+ Diện tích: 67,5 ( Ghi bằng chữ: Sáu mươi bẩy phẩy năm mét vuông) + Hình thức sử dụng: sử dụng riêng
+ Thời hạn sử dụng: Lâu dài
+ Nguồn gốc sử dụng: Nhận chuyển nhượng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
+ Đánh giá: đất nằm trên trục đường ĐT 455, giao thông thuận lợi, có khả năng chuyển nhượng
+ Giấy tờ chứng minh QSD đất:
Giấy chứng nhận QSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành CK816900, số vào sổ cấp GCN: CS03570 do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Thái Bình cấp ngày 13 tháng 4 năm 2018
Quyền sử dụng đất thứ hai:
+ Vị trí: thửa đất số: 86/(204,205), + Tờ bản đồ: 09/01
+ Địa chỉ: Thôn Hải An, xã Quỳnh Nguyên, huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình
+ Diện tích: 67,5 ■■■':'( Ghi bằng chữ: Sáu mươi bẩy phẩy năm mét vuông) + Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng
+ Mục đích sử dụng: Đất thổ cư + Thời hạn sử dụng: Lâu dài
+ Nguồn gốc sử dụng: Đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
+ Đánh giá: thửa đất nằm trên trục đường ĐT 455, giao thông thuận lợi, có khả năng chuyển nhượng.
+ Giấy tờ chứng minh QSD đất:
Giấy chứng nhận QSD đất số phát hành AĐ172972, số vào sổ cấp GCN: 00007H/CNQSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện Quỳnh Phụ cấp ngày 22 tháng 2 năm 2006
Bản cung cấp dữ liệu thửa đất trên bản đồ địa chính
Quyền sử dụng đất thứ ba:
+ Tờ bản đồ: 09/02
+ Địa chỉ thửa đất: Thôn Hải An, xã Quỳnh Nguyên, huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình
+ Diện tích: 67,5 ,( Ghi bằng chữ: Sáu mươi bẩy phẩy năm mét vuông) + Hình thức sử dụng: sử dụng riêng
+ Mục đích sử dụng: Đất ở tại nông thôn + Thời hạn sử dụng: Lâu dài
+ Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
+ Đánh giá: đất nằm trên trục đường ĐT 455, giao thông thuận lợi, có khả năng chuyển nhượng
+ Giấy tờ chứng minh QSD đất:
Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành BA633701, số vào sổ cấp GCN: CH00001 do Ủy ban nhân dân huyện Quỳnh Phụ cấp ngày 02 tháng 02 năm 2010, bản cung cấp thông tin thửa
Nhà ở:
+ Mô tả tài sản: Nhà ở xây 3 tầng và công trình phụ khép kín + Diện tích: diện tích xây dựng: 67 , diện tích sàn: 200:ʌ'
+ Ket cầu: tường gạch, xi măng, khung cột bê tông cốt thép, mái bằng + Thời điểm xây dựng: năm 2016
Nhà bán hàng
+ Mô tả: Nhà ở xây cấp 4 lợp ngói
+ Diện tích: diện tích xây dựng: 40 :•?;■, diện tích sàn: 40∙jr + Kết cầu: tường gạch, xi măng, mái ngói
+ Xây dựng: năm 2005
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Cam kết tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng do UBND xã Quỳnh Nguyên xác nhận
Xã Quỳnh Nguyên Bảng giá đất điều chỉnh và sửa đổi bổ sung theo Quyết định số 258/QĐ- UBND ngày 20/01/2017 (ĐVT: 1.000 đồng/m2) Hệ số điều chỉnh giá đất ở năm 2018 Xã Quỳnh Nguyên VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 VT3 Khu vực 1
Trưởng phòng KH&KD xem xét phiếu ĐNĐG, hồ sơ được chứng nhận bởi các cơ quan có thẩm quyền, đúng theo yêu cầu của ngân hàng Agribank. Trưởng phòng kí xác nhận và phân công CBTD là Bà Phan Thị Thủy thẩm định khoản vay.
Bước 3: Khảo sát thực tế
CBTD hẹn lịch với KH để khảo sát thực tế. Các bên tham gia gồm có:
Về phía ngân hàng: Bà Phan Thị Thủy - CBTD Chủ tài sản: Ông Đoàn Văn Tiềm, Bà Đoàn Thị Tình
CBTD trực tiếp đo đạc chiều dài, chiều rộng của 3 mảnh đất để xác định diện tích thực tế từng mảnh. Sau đó đối chiếu diện tích đó với diện tích trong hồ sơ mà ông Tiềm đã cung cấp. CBTD khảo sát về vị trí địa lí, cảnh quan, giao thông của 3 mảnh đất thấy thông tin thực tế trùng khớp với thông tin trong hồ sơ.
về tài sản gắn liền với đất: nhà ở và nhà bán hàng
Nhà ở được xây dựng từ năm 2016, mức độ hao mòn ít. Nhà bán hàng xây dựng từ năm 2005, mức độ hao mòn cao.
Sau khi khảo sát xong, CBTD tiến hành chụp lại ảnh của bất động sản thẩm định
Bước 4: Ước tính giá trị BĐS
Định giá giá trị 3 QSD đất:
CBTD căn cứ vào bảng giá đất do UBND tỉnh Thái Bình quy định. Theo quyết định 258/QĐ-UBND năm 2017 về bảng giá đất điều chỉnh và sửa đổi, bổ sung quy định về bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình.
Từ giáp xã Quỳnh Bảo đến Trạm
bơm số 1 2.400 400 300 1,4 1,2 1,1
Từ giáp Trạm bơm số 1 đến hết địa phận xã Quỳnh Nguyên
1.200 400 300 1,2 1,2 1,1
Đường ĐH.80: Từ giáp đường ĐT.455 đến trụ sở Ủy ban nhân dân xã Quỳnh Nguyên
960 400 300 1,2 1,2 1,1
Đường ĐH.81: Từ giáp đường ĐT.455 đến giáp xã Quỳnh Châu (đường đi Ủy ban nhân dân xã Quỳnh Châu)
1200 400 300 1,4 1,2 1,1
Đường ĐH.74: Từ giáp đường ĐT.455 đến giáp xã Quỳnh Châu
720 400 300 1,2 1,2 1,1
Đường trục xã 720 400 300 1,2 1,2 1,1
Đường trục thôn 400 1,2
Cả 3 BĐS định giá đều nằm trên trục đường ĐT.455, thuộc vị trí giáp xã Quỳnh Bảo đến Trạm bơm số 1:
+ Vị trí 1: giáp đường trục giao thông chính, giao thông thuận lợi, có khả năng chuyển nhượng
+ Hệ số điều chỉnh giá đất: 1,4
Giá trị của 1 đất sau khi điều chỉnh là: 2.400.000 x 1,4 = 3.360.000 đ/:;'J Tổng diện tích 3 QSD đất = 67,5 + 67,5 + 67,5 = 202,5 :• ■: -
Tổng giá trị của 3 QSD đất là: 202,5 :■■■< x 3.360.000 d∕√ = 680.400.000 VNĐ
Định giá giá trị tài sản gắn liền với đất:
Nhà ở: Nhà ở được xây dựng từ năm 2016, nhà ở xây 3 tầng và công trình phụ khép kín với kết cấu tường gạch, xi măng, khung cột bê tông cốt thép, mái bằng.
Nhà bán hàng: được xây dựng đã lâu từ năm 2005, nhà xây cấp 4 lợp ngói với kết cấu tường gạch, xi măng, mái ngói.
CBTD dựa trên khảo sát thực tế thấy rằng do nhà ở xây dựng từ 3 năm trước nên công trình chưa bị hao mòn nhiều, còn nhà bán hàng xây dựng đã lâu nên mức độ hao mòn cao. CBTD tham khảo đơn giá xây dựng trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ và dựa vào kinh nghiệm định giá của mình cho thấy rằng nhà tầng xây cách hiện tại 2-3 năm thì giá trung bình rơi vào khoảng 3,5 - 4 triệu đồng/:•:;■, nhà cấp 4 xây cách hiện tại hơn 10 năm thì giá dưới 1 triệu đồng/>-. . Do vậy, CBTD định giá nhà ở có giá trị 4.000.000 d/:-:ʌ và nhà bán hàng có giá trị 500.000 d/:-:t'.
+ Nhà ở: 200 : x 4.000.000 d∕÷ = 800.000.000 VNĐ
+ Nhà bán hàng: 40 √√ x 500.000 d∕√√ = 20.000.000 VNĐ Giá trị TS gắn liền với đất là: 820.000.000 VNĐ
Giá trị TSBĐ = 680.400.000 + 820.000.000 = 1.500.400.000 VNĐ Bước 5: Kiểm soát, phê duyệt KQĐG
Cán bộ kiểm soát kiểm soát lại hồ sơ của KH, xét thấy KQĐG do CBTD trình là phù hợp. Cán bộ kiểm soát kí đồng ý, KQĐG được chuyển cho trưởng phòng KH&KD và phó giám đốc kí duyệt.
Bước 6: Lập biên bản xác định giá trị TSBĐ
Phòng KH&KD dựa vào các hồ sơ của KH, báo cáo thẩm định tài sản do CBTD trình, lập biên bản xác định giá trị tài sản đảm bảo theo mẫu quy định.