7. Bố cục khóa luận
3.2.1. Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá
Định giá TSBĐ là công việc đóng vai trò quan trọng đối với các ngân hàng. Ngân hàng có thể xác định HMTD cho khách hàng đồng thời dự trù được các rủi ro. Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình đã tuân thủ nghiêm chỉnh quy định của Agribank trong thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay. Việc thống nhất chung quy định đó giúp CBTD xác định rõ từng bước cần thực hiện, tuần tự, hạn chế các sai sót. Chi nhánh cần bổ sung những thay đổi trong công tác thẩm định giá theo sự thay đổi của pháp luật và thị trường.
- Quy trình
Ve cơ bản, quy trình được xây dựng khá đầy đủ, rõ ràng, khoa học, hợp lí. Quy trình này được Agribank ban hành dựa trên các văn bản pháp luật hiện hành, các tiêu chuẩn TĐG. Đối với bất động sản luôn luôn có sự biến động trên thị trường về cung-cầu, xu hướng giá, lãi suất,... đòi hỏi CBTD phải cập nhật thông tin thường xuyên, chủ động để kịp thời có những bổ sung trong công tác thẩm định giá của chi nhánh. Các CBTD cần tuân thủ chặt chẽ theo quy trình đã đặt ra. Việc thu thập và phân tích thông tin về BĐS là hết sức quan trọng, cần được thực hiện chi tiết.
- về phương pháp sử dụng
Có thể nói, các CBTD còn áp dụng các phương pháp một cách riêng lẻ, chưa có sự kết hợp linh hoạt giữa các phương pháp. Cần phối kết hợp sử dụng phương pháp thu nhập để định giá các tài sản tạo ra nguồn thu nhập và phương pháp thặng dư trong việc định giá đất trống. Hai phương pháp được sử dụng còn gặp nhiều hạn chế, đăc biệt còn mang nặng cảm tính CBTD. Điều này đòi hỏi các CBTD phải được trau đồi, rèn luyện, bù đắp những lỗ hổng trong kiến thức cũng như trong thực hành. Khi đã có kiến thức chắc chắn, CBTD mới có thể áp dụng linh hoạt, kết hợp giữa các phương pháp trong công tác thẩm định giá. Việc áp dụng mỗi một phương
pháp thích hợp đối với từng loại bất động sản là hết sức quan trọng. Vì mỗi BĐS lại có những đặc điểm, tính chất khác nhau nên khi chọn hoặc kết hợp các phương pháp thẩm định giá chuẩn chỉnh sẽ giúp KQĐG mang tính chính xác cao hơn. Như vậy, chúng ta đã hình dung và thấy được tầm quan trọng trong việc sử dụng các phương pháp, đồng thời phải sử dụng đúng và đủ mới đem lại kết quả tốt nhất.
+ Đối với phương pháp so sánh, khi xác định giá trị bất động sản cần có sự điều chỉnh tuyệt đối, tương đối TSSS. Khi có những điều chỉnh như vậy thì giá trị thẩm định mới bảo đảm được yếu tố hợp lí, tính chính xác cao. Muốn làm được điều này, phải đánh giá chi tiết được các yếu tố cấu thành, yếu tố liên quan tới đất. Và do vậy, kiến thức chuyên sâu của cán bộ thẩm định được đặt lên hàng đầu.
+ Phương pháp chi phí, CBTD phải xác định cụ thể tỷ lệ % hao mòn của từng bộ phận cấu thành. Xác định đơn giá xây dựng mới và tính ra giá trị còn lại của CTXD. Hiện tại phương pháp này mới chỉ dừng lại ở việc tham khảo đơn giá xây dựng trên địa bàn huyện, ước lượng chung chung về mức độ hao mòn của công trình mà không có đánh giá cụ thể nào về tỷ lệ % hao mòn từng bộ phận, tỷ lệ % hao mòn của cả công trình.
Muốn việc áp dụng một hay nhiều phương pháp để xác định giá trị BĐS có hiệu quả tốt nhất thì ở thời điểm này, kiến thức và kĩ năng của cán bộ thẩm định được đặt lên hàng đầu. Vì có kiến thức tốt thì các cán bộ mới có thể áp dụng vào thực tế để giải quyết tình huống tốt nhất được. Do vậy, vấn đề cấp bách lúc này là cần nâng cao kiến thức cho các CBTD.