7. Bố cục khóa luận
2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Agribank ch
2.2.3 Các phương pháp sử dụng trong thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay
a, Phương pháp so sánh Các điều kiện:
“ Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá.
Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được. Thị trường phải ổn định.” ( Phạm Tiến Đạt, 2015, 46)
Phương pháp so sánh được sử dụng trong từng trường hợp cụ thể như sau: - “Giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất thì được xác định theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định, không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất dối với thời gian đã sử dụng;
- Giá trị quyền sử dụng đất không thuộc trong trường hợp nêu trên thì do Agribank và bên bảo đảm thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương nơi cho vay vào thời điểm thế chấp trên cơ sở thông tin: Giá chuyển nhượng đăng báo tại thời điểm định giá; giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng cùng loại; giá theo tài liệu của phòng Tài nguyên và Môi trường, Công ty môi giới kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản...;”(Quyết định số 35/QĐ-HĐTV-HSX, 2014).
Khi nhận được hồ sơ của KH, CBTD có trách nhiệm xem xét hồ sơ để nắm được thông tin cơ bản của BĐS. CBTD đánh giá về BĐS định giá dựa trên các tiêu chí: pháp lí, diện tích, cảnh quan, giao thông,. Sau đó tiến hành tìm thông tin về
các BĐS tương tự. CBTD thường tham khảo thông tin của các TSSS cùng khu vực với BĐS thẩm định vì có cùng những đặc điểm tương tự: giá đã bán, thông tin cơ bản về yếu tố pháp lí, diện tích, cảnh quan,... của các TSSS.
Khi đã có đầy đủ các thông tin về BĐS định giá, các tài sản so sánh thì CBTD tiến hành định giá đất. CBTD chỉ đánh giá một cách tương đối, so sánh giữa các BĐS để đưa ra một mức giá ước lượng trung bình cho BĐS thẩm định dựa vào giá đã bán của các TSSS.
b, Phương pháp chi phí
CBTD xác định giá trị CTXD trên đất, tuy nhiên đối với phương pháp này, CBTD áp dụng khá đơn giản. CBTD xem xét công trình đã xây dựng được bao nhiêu năm, thực trạng công trình hiện tại có hao mòn nhiều không. Sau đó tự ước lượng GTCL của công trình mà không xác định cụ thể các tỉ lệ % hao mòn từng bộ phận của CTXD. CBTD căn cứ vào mức độ hao mòn của CTXD, đơn giá xây dựng trên địa bàn huyện để ước lượng một mức giá cho CTXD.