2.4 .2Hạn chế
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tạ
3.2.1 Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá
Định giá TSBĐ là công việc đóng vai trò quan trọng đối với các ngân hàng. Ngân hàng có thể xác định HMTD cho khách hàng đồng thời dự trù được các rủi ro. Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình đã tuân thủ nghiêm chỉnh quy định của Agribank trong thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay. Việc thống nhất chung quy định đó giúp CBTD xác định rõ từng bước cần thực hiện, tuần tự, hạn chế các sai sót. Chi nhánh cần bổ sung những thay đổi trong công tác thẩm định giá theo sự thay đổi của pháp luật và thị trường.
- Quy trình
Ve cơ bản, quy trình được xây dựng khá đầy đủ, rõ ràng, khoa học, hợp lí. Quy trình này được Agribank ban hành dựa trên các văn bản pháp luật hiện hành, các tiêu chuẩn TĐG. Đối với bất động sản luôn luôn có sự biến động trên thị trường về cung-cầu, xu hướng giá, lãi suất,... đòi hỏi CBTD phải cập nhật thông tin thường xuyên, chủ động để kịp thời có những bổ sung trong công tác thẩm định giá của chi nhánh. Các CBTD cần tuân thủ chặt chẽ theo quy trình đã đặt ra. Việc thu thập và phân tích thông tin về BĐS là hết sức quan trọng, cần được thực hiện chi tiết.
- về phương pháp sử dụng
Có thể nói, các CBTD còn áp dụng các phương pháp một cách riêng lẻ, chưa có sự kết hợp linh hoạt giữa các phương pháp. Cần phối kết hợp sử dụng phương pháp thu nhập để định giá các tài sản tạo ra nguồn thu nhập và phương pháp thặng dư trong việc định giá đất trống. Hai phương pháp được sử dụng còn gặp nhiều hạn chế, đăc biệt còn mang nặng cảm tính CBTD. Điều này đòi hỏi các CBTD phải được trau đồi, rèn luyện, bù đắp những lỗ hổng trong kiến thức cũng như trong thực hành. Khi đã có kiến thức chắc chắn, CBTD mới có thể áp dụng linh hoạt, kết hợp giữa các phương pháp trong công tác thẩm định giá. Việc áp dụng mỗi một phương
pháp thích hợp đối với từng loại bất động sản là hết sức quan trọng. Vì mỗi BĐS lại có những đặc điểm, tính chất khác nhau nên khi chọn hoặc kết hợp các phương pháp thẩm định giá chuẩn chỉnh sẽ giúp KQĐG mang tính chính xác cao hơn. Như vậy, chúng ta đã hình dung và thấy được tầm quan trọng trong việc sử dụng các phương pháp, đồng thời phải sử dụng đúng và đủ mới đem lại kết quả tốt nhất.
+ Đối với phương pháp so sánh, khi xác định giá trị bất động sản cần có sự điều chỉnh tuyệt đối, tương đối TSSS. Khi có những điều chỉnh như vậy thì giá trị thẩm định mới bảo đảm được yếu tố hợp lí, tính chính xác cao. Muốn làm được điều này, phải đánh giá chi tiết được các yếu tố cấu thành, yếu tố liên quan tới đất. Và do vậy, kiến thức chuyên sâu của cán bộ thẩm định được đặt lên hàng đầu.
+ Phương pháp chi phí, CBTD phải xác định cụ thể tỷ lệ % hao mòn của từng bộ phận cấu thành. Xác định đơn giá xây dựng mới và tính ra giá trị còn lại của CTXD. Hiện tại phương pháp này mới chỉ dừng lại ở việc tham khảo đơn giá xây dựng trên địa bàn huyện, ước lượng chung chung về mức độ hao mòn của công trình mà không có đánh giá cụ thể nào về tỷ lệ % hao mòn từng bộ phận, tỷ lệ % hao mòn của cả công trình.
Muốn việc áp dụng một hay nhiều phương pháp để xác định giá trị BĐS có hiệu quả tốt nhất thì ở thời điểm này, kiến thức và kĩ năng của cán bộ thẩm định được đặt lên hàng đầu. Vì có kiến thức tốt thì các cán bộ mới có thể áp dụng vào thực tế để giải quyết tình huống tốt nhất được. Do vậy, vấn đề cấp bách lúc này là cần nâng cao kiến thức cho các CBTD.
3.2.2 Nâng cao nghiệp vụ cho cán bộ tín dụng
Tại Agribank Quỳnh Phụ, việc thẩm định BĐS phục vụ cho vay do CBTD thực hiện. Các CBTD hiện tại đều là những người trẻ tuổi, năng động, nhiệt huyết, có trình độ. Các cán bộ đều có kiến thức chuyên sâu tín dụng vững chắc, tuy nhiên kiến thức của các CBTD về mảng thẩm định giá không chuyên sâu như các thẩm định viên ở công ty định giá.
Đứng trước những khó khăn lớn về kiến thức, nghiệp vụ chuyên sâu, đòi hỏi CBTD tại chi nhánh cần trau dồi thêm nhiều kiến thức, học hỏi, cập nhật những biến động trên thị trường bất động sản, thông tin về các tài sản so sánh, tình hình
cung cầu, lãi suất,... Lúc này, các cán bộ phải là người tự chủ động học tập, tự nâng cao ý thức tự giác, tổ chức của bản thân để sẵn sang học hỏi, tiếp thu cái mới, cái cần thiết cho công việc mà mình đang đảm nhiệm. Ngân hàng cần có những hình thức cũng như các cách thức để giúp cho các CBTD có nhiều hiểu biết về TĐG ví dụ như hàng quý có những buổi học đào tạo chuyên sâu, tạo điều kiện cho CBTD đi học các lớp nghiệp vụ, tham gia hội thảo... Đồng thời, ngân hàng cũng cần thường xuyên có những buổi họp, rút kinh nghiệm để các cán bộ thảo luận, đưa ra những ý kiến và đề xuất ý kiến góp phần hoàn thiện công tác thẩm định giá. Ngoài ra, cần đề cao trách nhiệm cá nhân trong các khâu trong quy trình định giá. Dựa vào kết quả công việc của từng cán bộ mà đánh giá năng lực của họ, không vì bằng cấp hay quan hệ mà đánh giá chủ quan. Đưa ra những quy chế khen thưởng hay kỉ luật để các cán bộ nâng cao tinh thần trách nhiệm trong công việc, hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao.
3.2.3 Xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin
Với sự phát triển không ngừng của khoa học - công nghệ, các thông tin liên tục được cập nhật hàng ngày hàng giờ. Việc xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin phục vụ công tác thẩm định giá là rất cần thiết cho Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình nói riêng và toàn hệ thống Agribank nói chung. Đây là cơ sở dữ liệu vô cùng hữu ích, thực tế, tiện lợi cho các CBTD. Với việc có một hệ thống dữ liệu đầy đủ sẽ giúp ích rất nhiều cho cán bộ trong việc rà soát thông tin, cập nhật tình hình thị trường. Đồng thời, ở Hội sở của Agribank có thể hoàn toàn chủ động kiểm tra hoạt động cũng như thông tin trên hệ thống mà cán bộ nhập lên. Từ đó giúp kiểm soát chặt chẽ nguồn thông tin và đánh giá sát sao công việc của các cán bộ.
NH nên đầu tư kinh phí để xây dựng hệ thống đảm bảo nguồn thông tin luôn được cập nhật kịp thời. Các cán bộ cần liên tục theo dõi, thu thập thông tin từ các cơ quan có chức năng định giá của Nhà nước, thông tin trên internet, bảng giá đất do UBND tỉnh quy định,. Các thông tin này sẽ được nhập lên hệ thống lưu trữ của ngân hàng, làm căn cứ tham khảo cho những lần thẩm định giá tiếp theo. Thực tế, để làm được việc này cũng mất khá nhiều thời gian vì hiện nay số lượng giao dịch cũng như các thông tin về thị trường bất động sản, thẩm định giá BĐS đã diễn ra rất
nhiều. Khi xây dựng hệ thống này, cần tổng hợp càng nhiều dữ liệu càng tốt. Nên yêu cầu NH có đội ngũ nhân viên có trình độ, năng lực thực sự tốt mới đảm nhiệm được khối lượng của công việc này.
Tuy nhiên, cũng phải nói tới kinh phí cũng như khả năng thực hiện phương án này tại Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình sẽ còn gặp rất nhiều khó khăn. Vì số lượng nhân viên tại chi nhánh làm về công tác thẩm định giá là không nhiều. Hơn nữa, các cán bộ phải giải quyết rất nhiều công việc khác nên thời gian để có thể tự đi tổng hợp, cập nhật thông tin quả là điều khó khăn. Do vậy, để thực hiện được công tác này, Hội sở Agribank nên đứng ra xây dựng hệ thống và cung cấp quyền truy cập dữ liệu cho các chi nhánh. Nhờ đó, ngân hàng cũng sẽ quản lí được chất lượng dữ liệu cho toàn hệ thống.
3.2.4 Hạn chế sai sót trong công tác thẩm định giá.
Kết quả thẩm định sẽ là căn cứ để ngân hàng đưa ra HMTD cấp cho khách hàng và dự báo các rủi ro. Như vậy, nếu để xảy ra tình trạng sai sót trong trong công tác thẩm định giá sẽ không chỉ ảnh hưởng đến mức vay của khách hàng mà còn ảnh hưởng đến rủi ro của ngân hàng. Do vậy, đảm bảo tính chính xác, cẩn thận, thận trọng trong thẩm định giá là rất cần thiết và nên được ưu tiên hàng đầu.
Thông tin được sử dụng trong công tác định giá rất quan trọng. Các thông tin, dữ liệu mà CBTD tại chi nhánh thu thập được chủ yếu do khách hàng gửi đến. Có thể trong nhiều trường hợp khách hàng giả mạo giấy tờ hoặc giấy tờ thông tin sai lệch với bản gốc nhằm mục đích được vay với số tiền cao. Vì vậy trong mọi trường hợp, CBTD cần phải xem xét cẩn thận, chi tiết hồ sơ của khách hàng tránh sai sót xảy ra. Nguồn thông tin thu thập từ bên ngoài cũng cần phải được chọn lọc, khách quan, tránh sử dụng những thông tin đã quá lâu. Các CBTD và kiểm soát viên phải kiểm tra kết quả định giá cẩn thận, trung thực, đảm bảo KQĐG là chính xác.
“Bên cạnh đó, để điều chỉnh hành vi và ngăn chặn những hành vi gian dối trong quá trình thẩm định giá TSBĐ như thông đồng với khách hàng, đưa vào báo cáo thẩm định những thông tin sai lệch về tình trạng pháp lý hay hiện trạng của BĐS làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết quả định giá, Ngân hàng có thể ban
hành thêm các quy định trách nhiệm pháp lý đối với cán bộ thẩm định. Vì kết quả định giá có liên quan trực tiếp đến mức vay vốn tối đa ngân hàng cấp, gắn liền với quyền lợi của cả ngân hàng và người đi vay. Nếu cán bộ thẩm định thông đồng với khách hàng, đưa ra các thông tin sai lệch, qua đó nâng cao giá trị BĐS so với giá trị thực. Như vậy sẽ gây ảnh hưởng đến quyền lợi và gia tăng rủi ro cho Ngân hàng. Ngược lại, nếu cán bộ thẩm định mong muốn định giá BĐS thấp hơn giá trị thực đảm bảo an toàn thì sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng vay” (Trần Phương Linh, 2014)
3.2.5 Thành lập phòng thẩm định giá
Việc thành lập phòng thẩm định giá riêng biệt tách rời khỏi phòng KH&KD là điều cấp thiết đối với Agribank. Chi nhánh nói riêng và ngân hàng Agribank nói chung cần thành lập phòng thẩm định giá tài sản.
Hiện tại, việc thẩm định giá BĐS trên địa bàn huyện còn nhiều bất cập, giá thẩm định còn thấp so với giá trị thực tế của bất động sản. Bởi vậy, HMTD mà ngân hàng cho vay thường thấp, không đáp ứng được nguồn vốn mà khách hàng muốn vay. Mục đích của việc thành lập phòng thẩm định giá đó là tăng cường chất lượng thẩm định của ngân hàng để có những đánh giá khách quan, chuyên nghiệp hơn về giá trị của TSBĐ. Đó cũng là cách ngân hàng đang củng cố và khẳng định về chất lượng thẩm định giá của ngân hàng, nâng cao vị thế cạnh tranh, giữ chân khách hàng. Giá thẩm định thấp nên có những trường hợp, khách hàng và ngân hàng không thỏa thuận, thống nhất được mức giá thẩm định. Trong trường hợp này cần thuê công ty định giá để tiến hành định giá lại TSBĐ. Đó cũng là cách mà khách hàng bảo vệ quyền lợi của mình khi mong muốn được vay với mức vay cao nhất có thể. Xét trên góc độ phía ngân hàng, việc các TSBĐ được định giá thấp hơn thực tế làm mức cấp cho vay thấp hơn. Điều đó cũng là biện pháp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tín dụng. Như vậy, việc thành lập phòng thẩm định là rất cần thiết, vừa giúp bảo vệ quyền lợi của khách hàng, vừa để các CBTD tập trung vào chuyên môn của mình mà không tốn nhiều thời gian đảm nhiệm thêm công tác thẩm định giá. Từ đó, thời gian giải ngân một bộ hồ sơ sẽ được rút ngắn đáng kể, các CBTD sẽ cải thiện được năng suất lao động của chính mình.
Để thành lập phòng thẩm định giá, Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình cần tuyển thêm nhân sự. Tuy nhiên khó khăn đặt ra là nguồn nhân sự có chuyên môn thẩm định giá ở địa bàn huyện hoặc các khu vực lân cận là rất ít hoặc không có. Vì ở Thái Bình, chỉ ở trên thành phố mới có chi nhánh của các công ty thẩm định giá, còn ở huyện là hoàn toàn không có. Do vậy, để tuyển được nhân sự về làm việc tại địa bàn huyện là hết sức khó khăn. Vậy, việc tự thành lập một phòng thẩm định tại chi nhánh là khó có thể làm được. Lúc này, cần đến sự hỗ trợ của Agribank hội sở trong việc tuyển nhân sự về làm việc tại các chi nhánh ở tỉnh, huyện. Đồng thời phải đảm bảo được nguồn kinh phí hỗ trợ các chi nhánh thành lập phòng thẩm định, đào tạo cán bộ.