Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật việt nam (luận văn thạc sỹ luật)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH TRẦN THỊ HIỀN ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Định hƣớng nghiên cứu Mã số CN: 8380103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Minh Hùng Học viên: Trần Thị Hiền Lớp: Cao học Luật khóa 28 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sĩ Luật học “Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam” cơng trình nghiên cứu riêng tơi, thực hướng dẫn khoa học Phó giáo sư, Tiến sĩ Lê Minh Hùng Nội dung Luận văn bảo đảm tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Trần Thị Hiền DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CĐT Chủ đầu tư DA NOTM GCN QSDĐ LĐĐ LĐT Dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Đất đai Luật Đầu tư LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản LNO Luật Nhà QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 1.1 Khái quát điều kiện chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 1.1.1 Khái niệm điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại 1.1.2 Đặc điểm điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại 10 1.1.3 Ý nghĩa quy định điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại .12 1.2 Các điều kiện chung để chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 16 1.2.1 Điều kiện chủ thể chuyển nhượng 16 1.2.2 Điều kiện đối tượng chuyển nhượng 20 1.3 Các thủ tục pháp lý phải thực trƣớc tiến hành chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại thực tế 22 1.3.1 Nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng 22 1.3.2 Có định cho phép chuyển nhượng 24 1.3.3 Thông báo giải quyền, lợi ích hợp pháp khách hàng bên có liên quan 27 KẾT LUẬN CHƢƠNG 34 CHƢƠNG ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI CHỦ THỂ THAM GIA CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 35 2.1 Điều kiện bên chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 35 2.1.1 Là chủ sở hữu dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại 35 2.1.2 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn phần dự án chuyển nhượng 41 2.2 Điều kiện bên nhận chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 44 2.2.1 Thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 44 2.2.2 Có đủ lực tài theo quy định pháp luật 45 2.2.3 Cam kết tiếp tục triển khai dự án tiến độ, nội dung dự án 48 KẾT LUẬN CHƢƠNG 55 CHƢƠNG ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI DỰ ÁN, PHẦN DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐƢỢC CHUYỂN NHƢỢNG 56 3.1 Điều kiện tính hợp pháp dự án, phần dự án chuyển nhƣợng 56 3.1.1 Dự án phê duyệt, khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước 56 3.1.2 Dự án định thu hồi dự án, thu hồi đất, trường hợp có vi phạm q trình triển khai dự án chủ đầu tư phải chấp hành xong định xử phạt 62 3.2 Điều kiện tiến độ thực dự án, phần dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại đƣợc chuyển nhƣợng .64 3.2.1 Dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt duyệt 64 3.2.2 Dự án, phần dự án chuyển nhượng hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt xây dựng xong kết cấu hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ duyệt 70 KẾT LUẬN CHƢƠNG 74 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản diễn phổ biến Một đối tượng kinh doanh doanh nghiệp trọng đầu tư dự án nhà thương mại Đầu tư xây dựng dự án nhà thương mại mang lại nhiều lợi nhuận hàm chứa khơng rủi ro cho chủ đầu tư Bên cạnh việc tạo lập ngành nghề kinh doanh mang tính chuyên nghiệp cao, kích thích phát triển kinh tế, đem lại diện mạo cho đất nước tồn khơng dự án “đắp chiếu” nhiều năm Trước bất ổn kinh tế giới, kinh tế nước chịu tác động tiêu cực, việc huy động vốn để thực dự án đầu tư kinh doanh nói chung dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản "đóng băng" dẫn đến việc chủ đầu tư khơng cịn đủ lực tài để tiếp tục thực dự án Lúc này, chuyển nhượng dự án xem giải pháp tối ưu mở hội cho nhà đầu tư tiềm tiếp tục thực hoàn thiện dự án Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đời thay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 mở rộng đối tượng kinh doanh bất động sản, tạo bình đẳng doanh nghiệp nước, giúp sàng lọc nhà đầu tư yếu kém, giữ lại cho thị trường nhà đầu tư thực có lực, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại nhà đầu tư gia tăng mạnh mẽ, thị trường bất động sản Việt Nam có dấu hiệu “rã đơng” sau thời gian dài đóng băng, tạo điều kiện để dự án tiếp tục triển khai xây dựng Dưới điều chỉnh, tác động sách pháp luật, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại nước ta có bước tiến đáng kể sớm bộc lộ vướng mắc trình thực thi như: tượng “lách luật” để chuyển nhượng dự án, chủ thể đối tượng tham gia giao dịch chưa đảm bảo lực, tính pháp lý, chưa cân quyền lợi ích hợp pháp khách hàng, bên có liên quan đến dự án Tồn hạn chế này, phần xuất phát từ quy định điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại cịn có bất cập, mâu thuẫn, thiếu quán, chưa phù hợp với thực tiễn, thiếu tính đồng Bên cạnh đó, khó khăn từ thực tiễn áp dụng pháp luật trở ngại lớn khiến cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại chưa thực diễn hiệu Trước thách thức trên, việc nghiên cứu, đánh giá cách toàn diện quy định pháp luật điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại thực cần thiết Nhận thức điều này, tác giả lựa chọn đề tài“Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam” để làm Luận văn Thạc sĩ Luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại nội dung quan trọng quy định chuyển nhượng dự án Việc nghiên cứu vấn đề có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Hiện nay, số lượng viết, cơng trình nghiên cứu khoa học vấn đề lại khơng nhiều, kể đến như: Giáo trình Pháp luật tài sản, quyền sở hữu tài sản thừa kế Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Lê Minh Hùng (Chủ biên), Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Giáo trình đề cập cách khái quát khái niệm loại tài sản không đề cập trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại Tuy nhiên với nội dung giáo trình cung cấp tảng để tác giả sâu, nghiên cứu tính chất, đặc điểm dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại từ phân tích điều kiện cần đáp ứng tài sản để đưa vào giao dịch chuyển nhượng dự án Sách Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất động sản hành tác giả Nguyễn Quang Tuyến (2019), Nxb Chính trị quốc gia thật Cơng trình nghiên cứu cách tổng qt có bình luận chun sâu hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản vấn đề quản lý Nhà nước kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản hành Tại Mục Chương cơng trình phân tích hoạt động chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản, điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản nêu mà chưa lý giải cách rõ ràng, song với nội dung giúp tác giả định hình yêu cầu đặt chủ thể, dự án, phần dự án bất động sản đưa vào giao dịch chuyển nhượng Sách Pháp luật kinh doanh bất động sản tác giả Lưu Quốc Thái (2018) Nxb Lao động Cơng trình nghiên cứu chung hoạt động kinh doanh bất động sản, giới thiệu đến đọc giả nội dung nhất, từ khái quát khái niệm liên quan hoạt động kinh doanh bất động sản đến chi tiết quy định cụ thể quản lý thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, hợp đồng lĩnh vực kinh doanh bất động sản Cơng trình nêu tập trung phân tích quy định pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung mang tính chất “gợi mở” mà chưa sâu phân tích cụ thể điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại cần tuân thủ để đảm bảo tính hợp pháp giao dịch Bài viết “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản” tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh đăng Tạp chí Khoa học pháp lý số 02/2014 Trên sở đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản, tác giả đề xuất, kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản (hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản) thuật ngữ chuyển nhượng dự án bất động sản, thực ký quỹ chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, xử lý chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trường hợp vi phạm cam kết, xâm phạm quyền lợi ích khách hàng, hình thức xử lý trường hợp chuyển nhượng dự án không đáp ứng yêu cầu việc đơn giản trình tự, thủ tục chuyển nhượng Tuy nhiên, cơng trình viết theo văn pháp luật cũ nên không trùng lặp với nội dung đề tài mà tác giả dự kiến trình bày Luận văn Bài viết “Sửa đổi quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản” tác giả Lê Minh Hùng đăng Tạp chí Khoa học pháp lý số 02/2014 Bài viết làm rõ vấn đề bất cập Luật Kinh doanh bất động sản dự thảo Luật sửa đổi có đề cập khái quát đối tượng điều kiện đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản Đây sở để tác giả tìm hiểu, nghiên cứu điều kiện dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại để tham gia vào giao dịch chuyển nhượng dự án Luận văn Thạc sĩ tác giả Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương với đề tài Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017) Luận văn sâu phân tích quy định liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định pháp luật hành điều kiện, chủ thể, hợp đồng, trình tự thủ tục, có đối chiếu với với quy định cũ để nêu điểm chưa phù hợp pháp luật kiến nghị hoàn thiện quy định chuyển nhượng dự án bất động sản Luận văn Thạc sĩ tác giả Trịnh Diệp Ly với đề tài Pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thực tiễn thi hành thành phố Thanh Hóa, Trường Đại học Luật Hà Nội (2017) Luận văn khái quát vấn đề lý luận pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại, hệ thống hóa quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại chủ thể, điều kiện, hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án nhà thương mại Từ đó, tác giả đánh giá thực trạng thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thành phố Thanh Hóa đưa giải pháp để hồn thiện Nhìn chung, hai Luận văn Thạc sĩ mang đến cho tác giả góc nhìn tồn diện quy định pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản nói chung, dự án nhà thương mại nói riêng Các cơng trình nghiên cứu nhiều khía cạnh khác nội dung quy định chuyển nhượng dự án mà chưa sâu tập trung phân tích quy định điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại - nội dung quan trọng chuyển nhượng dự án mà tác giả dự kiến trình bày Luận văn Kế thừa thành nghiên cứu cơng trình đây, tác giả sâu tìm hiểu cách có hệ thống, tập trung quy định pháp luật điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại đưa giải pháp để hồn thiện quy định góp phần thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại có hiệu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu chuyên sâu vấn đề lý luận pháp luật thực định điều kiện, yêu cầu chủ thể tham gia dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại cần phải đáp ứng trước tiến hành giao dịch chuyển nhượng dự án Từ phân tích, đánh giá bất cập quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng đề xuất hướng giải nhằm đảm bảo tính hợp pháp giao dịch chuyển nhượng nâng cao hiệu hoạt động chuyển nhượng dự án Để đạt mục đích nêu trên, Luận văn có nhiệm vụ cụ thể sau đây: Thứ nhất, khái quát vấn đề lý luận khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, phân tích ... nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại? ?? 1.1.2 Đặc điểm điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại Thứ nhất, điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại yêu... kiện chuyển nhượng án đầu tư xây dựng nhà thương mại; Chương 2: Điều kiện chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại; Chương 3: Điều kiện dự án, phần dự án đầu tư xây dựng. .. luật điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại thực cần thiết Nhận thức điều này, tác giả lựa chọn đề tài? ?Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại theo pháp