mặt bằng và xây dựng xong kết cấu hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ đã được duyệt
Bồi thường giải phóng được mặt bằng là công việc trọng tâm và hết sức quan trọng mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức, tiền của và cũng là nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai. Trong từng thời kỳ phát triển của đất nước, Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đối với đất đai sẽ điều chỉnh, phân bổ đất đai đưa vào sử dụng nột cách hợp lý theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội của đất nước. Trong giai đoạn mới, việc thu hồi đất để phục vụ cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước là việc tất yếu khách quan75.
Để có cơ sở cho việc triển khai, thực hiện DA NOTM thì CĐT phải đảm bảo có quỹ đất sạch.Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành có hai hình thức thu hồi đất để thực hiện dự án: Một là, Nhà nước thu hồi đất của người dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi sau đó sẽ giao lại cho chủ đầu tư thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất. Hai là, cơ chế Nhà nước không thu hồi đất mà CĐT và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Có thể thấy rằng, dù QSDĐ thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi hay do CĐT và người dân tự thỏa thuận thì người sử dụng đất vẫn luôn được bồi thường76
. Mặc dù các quy định của pháp luật về bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đã từng bước được hoàn thiện, ngày càng rõ ràng, cụ thể về nguyên tắc, điều kiện, đơn giá thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư…Tuy nhiên, đất đai và công tác bồi
75
Phạm Thu Thủy (2014), “Bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013”,
Tạp chí Luật học, Đặc san số 11, tr.53.
76
thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất để thực hiện DA NOTM vẫn luôn là vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của nhiều hộ dân.
Khi chuyển nhượng DA NOTM từ CĐT này sang CĐT khác, điểm b khoản 1 Điều 49 LKDBĐS 2014 quy định dự án, phần dự án chuyển nhượng phải đảm bảo điều kiện là“đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng”. DA NOTM phải có được mặt bằng “sạch” trước khi chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án nhằm đảm bảo dự án sau khi chuyển nhượng phải có quỹ đất trống để tiếp tục đầu tư, thực hiện dự án ngay.
Xoay quanh vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện DA NOTM có không ít khó khăn, vướng mắc giá đền bù còn thấp so với thực tế, chính sách hỗ trợ cho người bị thu hồi đất còn thiếu, vấn đề tái định cư còn chậm77. Trường hợp CĐT trực tiếp thỏa thuận với từng người sử dụng đất về giá bồi thường thì việc có được mặt bằng cũng không phải điều dễ dàng. CĐT thỏa thuận để nhận chuyển nhượng được hầu hết diện tích đất để thực hiện dự án, nhưng chỉ cần có một chủ sở hữu không đồng ý thì dự án không thể triển khai thực hiện. Hệ quả là các DA NOTM bị đình trệ, chậm tiến độ, không thể triển khai và CĐT cũng không thể chuyển nhượng dự án do chưa hoàn thành xong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
Bên cạnh những nguyên nhân khách quan kể trên, hiện nay, đa phần DA NOTM chưa thể hoàn tất quá trình giải phóng mặt bằng là do CĐT thiếu nguồn vốn, thiếu năng lực để thực hiện. Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có cả ngàn dự án treo, trong đó có nhiều dự án treo hàng chục năm một trong những nguyên nhân cơ bản là khâu giải phóng mặt bằng. Điển hình là dự án khu dân cư Phước Kiển, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh của Công ty Quốc Cường Gia Lai có quy mô, diện tích lớn, vị trí “ngon” nhưng vấp phải rào cản trong tiến độ giải phóng mặt bằng vì xuất hiện “đất da beo” - đất công xen kẹt khiến cho doanh nghiệp này phải vận động giao dịch linh hoạt sang nhượng cho Sunny Land78. Theo đó, công ty
77
Nguyễn Tuấn, Đức Thịnh, Văn Thi, “Kinh nghiệm trong thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng”,
http://danvan.vn/Home/Khoa-hoc-nghiep-vu/8851/Kinh-nghiem-trong-thuc-hien-den-bu-giai-phong-mat- bang, truy cập ngày 18/6/2021.
78
Lê Mỹ, “Dự thảo Luật bất động sản: Nên quản lý chặt việc chuyển nhượng dự án”,
https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-thao-luat-bat-dong-san-nen-quan-chat-viec-chuyen-nhuong-du-an- 20191027072234686.htm, truy cập ngày 15/4/2021.
Quốc Cường Gia Lai ứng trước vốn trả nợ tương đương giá giao dịch chuyển nhượng dự án, song vẫn chưa thể khép lại giao dịch này do đến nay, khâu đền bù bồi thường để có 100% đất sạch vẫn còn cần thời gian.
Có ý kiến cho rằng, quy định điều kiện phải hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng đối với một phần hoặc toàn bộ DA NOTM chuyển nhượng có phần cứng nhắc vì việc chuyển nhượng dự án mới là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau không gây ảnh hưởng tới người tiêu dùng và Nhà nước. Đa phần các doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng đang ở tình trạng thiếu nguồn tài chính để có được mặt bằng trống, nếu cứ để dự án nằm “chờ chết” thì các khoản chi phí phát sinh sẽ làm cho doanh nghiệp ngày càng kiệt quệ79, dự án vẫn chậm tiến độ mà không thể triển khai hay chuyển nhượng dự án. Hệ quả gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường”80.
Tham khảo quy định từ Luật Quản lý bất động sản đô thị của Trung Quốc (Điều 37) cho thấy điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định thông thoáng hơn nhiều so với pháp luật Việt Nam. Pháp luật Trung Quốc quy định về việc chuyển nhượng dự án là hoạt động đầu tư của dự án đó đã phải được triển khai, nếu dự án chưa hoàn thành: đối với dự án nhà ở thì dự án chỉ cần hoàn thành ít nhất 25%, đối với dự án khác thì phải hoàn thành việc cải tạo mặt đất và tạo lập hạ tầng cần thiết sẵn sàng cho xây dựng. Nếu dự án đã hoàn thành thì phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với tài sản trên đất.81
Kinh doanh luôn đi kèm với những rủi ro. Nguy cơ tiềm ẩn rủi ro trong kinh doanh bất động sản lại càng lớn bởi thị trường này hết sức nhạy cảm, chịu tác động trực tiếp bởi sự thay đổi như chế độ chính trị, chính sách pháp luật, tỷ giá hổi đoái, sự tăng trưởng của nền kinh tế82…Do vậy, LKDBĐS năm 2014 quy định điều kiện
79
Dương Ninh, “Chuyển nhượng một phần dự án vẫn còn nhiều vướng mắc”, https://plo.vn/bat-dong- san/chuyen-nhuong-mot-phan-du-an-van-con-nhieu-vuong-mac-644672.html, truy cập ngày 15/8/2021.
80
Linh Trang, “Giải phóng mặt bằng “cục nghẹn” của doanh nghiệp địa ốc”, http://tapchitaichinh.vn/thi- truong-tai-chinh/giai-phong-mat-bang-cuc-nghen-cua-doanh-nghiep-dia-oc-317420.html, truy cập ngày 7/9/2021.
81
Trích theo “Đỗ Xuân Trọng, “Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản những bất cập từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/chuyen-nhuong-du-an-dau-tu-kinh- doanh-bat-dong-san-nhung-bat-cap-tu-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-2014-64929.htm”, truy cập ngày 25/10/2021.
82
chuyển nhượng dự án, phần dự án “phải hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ đã được phê duyệt (đối với chuyển nhượng toàn bộ dự án)” là hợp lý để ngăn ngừa tình trạng “chạy” xin dự án sau đó chuyển nhượng cho tổ chức khác để kiếm lời (bán dự án trên giấy).
Mục đích của hoạt động chuyển nhượng DA NOTM là giúp các CĐT không còn đủ năng lực tài chính được giải phóng khỏi nghĩa vụ hoàn thành dự án, tạo lập kênh tiếp cận DA NOTM cho các CĐT mới tiếp tục thực hiện và hoàn thiện dự án theo đúng tiến độ, thời gian cam kết với khách hàng. Doanh nghiệp chỉ chuyển nhượng khi không thể tiếp tục thực hiện chứ không phải lập dự án để sau đó chuyển nhượng hưởng chênh lệch, trục lợi chính sách. Vì vậy, quy định điều kiện đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng phải hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng kết cấu hạ tầng theo đúng tiến độ như hiện nay là yêu cầu cần thiết.
Các doanh nghiệp không đủ năng lực để hoàn thiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dưng kết cấu hạ tầng theo tiến độ đã được phê duyệt liên quan nhiều đến cách huy động và sử dụng nguồn vốn. Điều này có thể khắc phục bằng việc trước khi giao dự án cho CĐT, phải có các quy định hiệu quả để đánh giá năng lực của CĐT và tạo cơ chế huy động vốn thông thoáng hơn cho những CĐT thiếu vốn có thể hoàn thành được việc giải phóng mặt bằng. Không thể vì một số trường hợp CĐT không đủ khả năng bồi thường mà pháp luật lại cho phép chuyển nhượng dự án trong khi việc chuyển nhượng này có khả năng xâm phạm đến quyền lợi của khách hàng và nguy cơ gây “mất trật tự” cho thị trường. Hơn nữa, so với quy định điều kiện chuyển nhượng DA NOTM trước đây, Luật KDBĐS 2014 đã có nhiều điểm tiến bộ và có lợi hơn cho CĐT khi cho phép được chuyển nhượng một phần dự án thay vì chỉ được chuyển nhượng toàn bộ dự án như trước đây.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
Tiếp nối điều kiện về chủ thể của hoạt động chuyển nhượng dự án, ở Chương 3, tác giả tiến hành phân tích điều kiện về đối tượng của giao dịch, đó là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là một loại giao dịch đặc thù, chịu sự kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vì vậy, ngoài những điều kiện chuyển nhượng như tài sản thông thường, pháp luật quy định những điều kiện riêng biệt khác. Ở Chương này, tác giả tập trung phân tích các điều kiện yêu cầu phải đáp ứng cho phù hợp với đặc thù về đối tượng của giao dịch – dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bao gồm: điều kiện về tính hợp pháp của dự án: dự án được phê duyệt, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính, không bị thu hồi dự án, thu hồi đất…, điều kiện dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt, điều kiện hoàn thành xong công tác bối thường giải phóng mặt bằng và xây dựng xong các công trình hạ tầng tương ứng theo tiến độ đã phê duyệt.
Thông qua việc nghiên cứu, tìm hiểu về những điều kiện mà đối tượng của giao dịch chuyển nhượng dự án cần tuân thủ, tác giả đánh giá những điểm mới mà của pháp luật hiện hành so với trước đây. Trong đó nổi bật là việc đặt cơ sở pháp lý cho hoạt động chuyển nhượng một phần dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thay vì chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án như trước đây. Bên cạnh đó, tác giả chỉ ra bất cập và đề xuất hướng hoàn thiện liên quan đến việc xác định một phần trong tổng thể dự án được chuyển nhượng, phân biệt rõ ràng yêu cầu đối với một phần hoặc toàn bộ dự án chuyển nhượng để giúp cho việc nhận thức và thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có hiệu quả.
KẾT LUẬN
Hiện nay, quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sản tương đối chi tiết và hoàn thiện, được kỳ vọng sẽ giúp sàng lọc những chủ đầu tư yếu kém, giữ lại cho thị trường những chủ đầu tư thực sự có năng lực để tiếp tục triển khai hoàn thiện dự án và đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng đã bộc lộ một số bất cập, tạo ra những khó khăn cho chủ đầu tư trong việc nhận thức và thực hiện thống nhất các quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên có liên quan.
Thông qua việc phân tích những yêu cầu pháp lý tiên quyết về chủ thể và đối tượng của việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và thực tiễn áp dụng, tác giả nhận diện được một số bất cập liên quan đến hoạt động này. Cụ thể việc thông báo và giải quyết thỏa đáng mọi quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng (thông qua hình thức huy động vốn của chủ đầu tư) và các bên có liên quan khi chuyển nhượng dự án chỉ được xem như một thủ tục mang tính hình thức (được thực hiện sau khi đã có quyết định phê duyệt chấp thuận cho chuyển nhượng dự án từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không có bất cứ một cơ chế giám sát nào cho việc này) hay quy định chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án phải cam kết tiếp tục thực hiện dự án theo đúng nội dung tiến độ đã được phê duyệt chưa thực sự rõ ràng để có thể bảo đảm khách hàng đã tham gia góp vốn vào dự án được nhận bàn giao nhà theo đúng thời hạn đã cam kết trước đó. Đồng thời, việc không quy định rõ như thế nào là một phần trong tổng thể dự án được chuyển nhượng và điều kiện đối với trường hợp chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án có sự khác biệt ra sao đã khiến cho các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc thực hiện và dễ dẫn tới tình trạng phá vỡ quy hoạch chung của toàn bộ dự án sau khi chuyển nhượng.
Để giải quyết những bất cập phát sinh trong quy định của pháp luật thực định và thực tiễn áp dụng nêu trên, tác giả đưa ra các kiến nghị sửa đổi bổ sung nhằm hoàn thiện quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại như sau:
Một là, sửa đổi, bổ sung quy định về việc thông báo, giải quyết quyền lợi hợp
pháp của khách hàng và các bên liên quan sẽ được thực hiện trước thời hạn ít nhất 30 ngày tính đến ngày nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự và trong hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phải có văn bản thông báo và giải
quyết ý kiến khách hàng, các bên có liên quan (nếu có) về việc chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật.
Hai là, bổ sung điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần hoặc
toàn bộ dự án phải tiếp tục duy trì biện pháp bảo bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết đối với khách hàng đã mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lại của dự án, phần dự án trước đó.
Ba là, bổ sung khái niệm cụ thể về “chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động
sản”, “chuyển nhượng một phần dự án bất động sản”, các tiêu chí để xác định rõ
một phần dự án được phép chuyển nhượng, một phần dự án không thể tách rời trong tổng thể dự án và tách biệt quy định về điều kiện chuyển nhượng đối với toàn bộ hoặc một phần dự án thành hai điều luật khác nhau, trong đó xem xét bỏ quy định dự án phải có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.
Luận văn có thể còn nhiều thiếu sót nhưng thông qua những giải pháp đề xuất trên cơ sở phân tích, đánh giá pháp luật thực định và việc áp dụng quy định trên thực tế, tác giả hy vọng có thể mang lại những kiến nghị thiết thực để hoàn thiện quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Đây cũng là một