định xử phạt
Mục đích của việc nhận chuyển nhượng DA NOTM là có thể tiếp tục triển khai dự án nhằm thu được lợi nhuận từ việc bán sản phẩm nhà ở sau khi dự án hoàn thành. Việc thu hồi dự án, thu hồi đất thực hiện dự án đồng nghĩa với việc dự án sẽ không được triển khai nữa. Do đó, LKDBĐS năm 2014 tại điểm d khoản 1 Điều 49 quy định dự án bất động sản muốn được trở thành đối tượng của giao dịch chuyển nhượng thì: “Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt”.
Về thuật ngữ “thu hồi dự án” cả LĐT năm 2020 và LĐĐ năm 2014 đều không có quy định mà chỉ có trường hợp “thu hồi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư” đối với các dự án đầu tư chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 Điều 48 LĐT năm 2020 và “thu hồi đất”. Trong khi đó, LKDBĐS năm 2014 đưa ra cụm từ “thu hồi dự án” gây ra sự bất nhất về mặt từ ngữ. Tuy nhiên về cơ bản, bản chất nội dung của hai cụm từ trên là như nhau bởi vì khi dự án bị thu hồi thì giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cũng sẽ bị thu hồi.
Khi DA NOTM đã chấm dứt hoạt động và bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc thu hồi đất thì CĐT không còn quyền sở hữu đối với dự án đó. Trong
khi, cơ sở việc chuyển nhượng là CĐT phải có quyền sở hữu đối với dự án đưa vào giao dịch. Trường hợp có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất, CĐT cũ sẽ không thể tiếp tục thực hiện dự án nên việc chuyển nhượng dự án, phần dự án cho chủ thể khác tiếp tục thực hiện hiển nhiên là không thể được.
Tương tự, trường hợp CĐT có vi phạm pháp luật trong quá trình triển khai dự án và có quyết định xử phạt thì sau khi chấp hành quyết định xử phạt với tính chất là một quyết định hành chính mà CĐT vẫn được tiếp tục thực hiện dự án thì có thể chuyển nhượng dự án này cho CĐT khác thực hiện. Nếu vi phạm của CĐT liên quan tình trạng chậm tiến độ thì CĐT mới có tiềm lực sẽ giúp sớm tháo gỡ vấn đề này, còn vi phạm của CĐT liên quan đến công trình xây dựng sai phép thì CĐT cũ phải xử lý xong những công trình xây dựng trái phép này trước khi chuyển giao cho CĐT mới64
.
Trước đây, quy định tại Điều 7 và Điều 10 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, CĐT vi phạm và bị xử lý sẽ không được phép chuyển nhượng dự án. Những trường hợp CĐT có vi phạm theo quy định tại Điều 10 Nghị định 153/2007/NĐ-CP bị thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư gồm có:
(i) Khi CĐT vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lý đấy đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(ii) Khi CĐT không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ được duyệt.
LKDBĐS năm 2014 có một bước tiến thay vì quy định các vi phạm dẫn tới việc dự án bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư thì không được chuyển nhượng như Luật cũ, LKDBĐS năm 2014 quy định trực tiếp dự án bị thu hồi sẽ không được chuyển nhượng. Thêm vào đó, LKDBĐS năm 2014 đã bổ sung trường hợp CĐT có vi phạm trong quá trình triển khai dự án nhưng đã chấp hành xong quyết định xử phạt thì vẫn được phép chuyển nhượng mà Luật trước đây chưa có câu trả lời. Quy định này hoàn toàn hợp lý vì những dự án này vẫn đang còn hoạt động, dù CĐT có vi phạm nhưng chưa đến mức bị thu
64
Nguyễn Ngọc Thục (2020), Chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, tr.45.
hồi dự án thì quyền sở hữu của CĐT đối với dự án vẫn còn cần được thừa nhận và bảo vệ. Hơn nữa, khi CĐT đã chấp hành xong quyết định xử phạt thì những rủi ro có thể xảy ra đối với việc thực hiện dự án cũng không còn nên không có lý do gì để cấm họ chuyển nhượng dự án.65