Để có thể tiếp tục triển khai xây dựng và hoàn thành dự án theo đúng nội dung, tiến độ đã được phê duyệt đòi hỏi CĐT nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ phải có đủ năng lực tài chính theo quy định của pháp luật. Năng lực tài chính của CĐT nhận chuyển nhượng được xác định qua tổng mức đầu tư của dự án, cơ cấu nguồn vốn đầu tư: vốn chủ sở hữu của CĐT (vốn góp của nhà đầu tư), vốn huy động (vay ngân hàng, tổ chức tài chính, công ty mẹ,…) để chứng minh năng lực tài chính của mình40.
Như thế nào được xem là CĐT có “đủ năng lực tài chính” thì cả LKDBĐS năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP đều không có quy định. Năng lực tài chính có thể hiểu là khả năng đảm bảo nguồn lực tài chính cho hoạt động của doanh nghiệp nhằm đạt được mục tiêu doanh nghiệp đề ra. Hay hiểu chính xác, năng lực tài chính chính là nguồn vốn tự có và khả năng huy động vốn để đáp ứng các hoạt động của doanh nghiệp và khả năng đảm bảo an toàn tài chính cho doanh nghiệp.41
Theo quy định tại khoản 2, Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về
40
Vũ Thị Lợi, “Những điểm cần lưu ý khi chứng minh năng lực tài chính đối với hồ sơ dự án đầu tư”,
https://sotaichinh.binhduong.gov.vn/Lists/TinTuc/DispForm.aspx?ID=404&PageIndex=2&CategoryId=Th% C3%B4ng%20tin%20ho%E1%BA%A1t%20%C4%91%E1%BB%99ng&InitialTabId=Ribbon.Read,truy cập ngày 15/8/2020.
41
Phạm Thị Vân Anh và Nguyễn Thị Bảo Hiền, “Tác động của năng lực tài chính tới tăng trưởng bền vững trong doanh nghiệp, https://tapchitaichinh.vn/tai-chinh-kinh-doanh/tac-dong-cua-nang-luc-tai-chinh-toi-tang- truong-ben-vung-trong-doanh-nghiep-331111.html, truy cập ngày 15/8/2020.
điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư thì CĐT dự án phải:
“a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên.
b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.”
Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP trong hồ sơ của CĐT nhận chuyển nhượng dự án phải có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai42
. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án thì thực hiện như sau:
(i) Đối với doanh nghiệp đang hoạt động: có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng);
(ii) Đối với doanh nghiệp mới thành lập: ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp (số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ), nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.
Như vậy, CĐT nhận chuyển nhượng dự án phải chứng minh năng lực tài chính thông qua nguồn tiền thực có để thực hiện dự án (tùy quy mô sử dụng đất của dự án) hoặc thông qua báo cáo tài chính hai năm gần nhất. Nội dung báo cáo tài chính thể hiện được các nguồn tài sản khác nhau của CĐT là cơ sở để chứng minh năng lực thực hiện dự án của CĐT, khả năng thanh toán chi phí thi công cho các nhà thầu, chi phí mua các vật liệu phục vụ cho công tác xây dựng, nhân công thực hiện dự án. Dựa trên các chỉ số trong báo cáo tài chính để kết luận về nguồn vốn tự có
42
Xem Công văn số 274/BXD-QLN ngày 27/11/2018 của Bộ Xây dựng trả lời kiến nghị của Công ty cổ phần Địa ốc Mỹ Hạnh Đức Hòa về văn bản chứng minh vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản xem Phụ lục 1
của CĐT có đáp ứng được khả năng tiếp tục thực hiện DA NOTM sau khi nhận chuyển nhương được hay không 43.
Quy định về vốn thuộc sở hữu của CĐT dự án có sử dụng đất như trên được hiểu là số vốn sở hữu của CĐT đã được tính vào vốn sở hữu cần thiết để thực hiện một dự án này sẽ không được sử dụng để tính vào vốn sở hữu cần thiết để thực hiện một dự án khác của cùng một CĐT nữa. Nói cách khác, nếu một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời là CĐT của hai dự án NOTM thì CĐT đó phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% hoặc 20% tổng mức đầu tư cộng gộp của cả hai dự án đã được phê duyệt đang thực hiện.
Tuy nhiên, nếu hiểu điều kiện vốn sở hữu của CĐT khi thực hiện DA NOTM như vậy thì số vốn này sẽ rất lớn, sẽ gây ra những khó khăn cho doanh nghiệp trong nước và sẽ làm giảm tính cạnh tranh giữa doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp nước ngoài. Bởi vậy, có ý kiến cho rằng cần xem xét lại điều kiện về vốn chủ sở hữu có tính số học và cứng nhắc này44
. Đồng thời, trên thực tế nếu CĐT vẫn sử dụng số vốn này để thực hiện các dự án khác thì cơ quan nhà nước cũng không kiểm soát được, không có một cơ chế nào để xác định số vốn đầu tư thuộc sở hữu CĐT có được duy trì đúng như đã cam kết phù hợp với quy định của pháp luật hay không nên vẫn còn nhiều điều phải bàn về tính hiệu quả của điều kiện này.
Ngoài việc chứng minh được năng lực tài chính thông qua vốn tự có của mình, CĐT nhận chuyển nhượng DA NOTM còn phải có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác. Điều này đồng nghĩa với việc, trước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án CĐT nhận chuyển nhượng phải được ngân hàng hoặc các tổ chức, cá nhân đứng ra cam kết tài trợ cho dự án phần dự án mà mình nhận chuyển nhượng.
Mặc dù CĐT nhận chuyển nhượng DA NOTM có thể tiếp cận vốn từ nhiều nguồn khác nhau nhưng thường thông qua xin tài trợ của ngân hàng. Ngân hàng sẽ xem xét các yếu tố: (i) tính pháp lý cơ bản của dự án (nguồn gốc, tranh chấp), (ii) năng lực và tiềm lực tài chính của CĐT, (iii) các yếu tố của thị trường,… để quyết định việc cam kết tài trợ vốn cho dự án. Không có bất kỳ một chủ thể nào dám đứng
43
Nguyễn Thị Yên, tlđd (15), tr. 38.
44
ra cam kết tài trợ cho dự án khi không thấy được tiềm năng có thể tiếp tục triển khai thực hiện và phát triển dự án theo quy định pháp luật của CĐT nhận chuyển nhượng dự án. Vì vậy, trước khi ra quyết định cam kết tài trợ vốn cho dự án, các nhà tài trợ tìm hiểu rất kỹ về tính pháp lý, về tiềm năng của dự án hoặc phần dự án được chuyển nhượng và thẩm định được năng lực, khả năng của CĐT nhận chuyển nhượng cùng những vấn đề khác có liên quan.
Điển hình như dự án 283 Khương Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội – một trong những dự án có mức thanh khoản rất cao, nhận được sự phản hồi tích cực từ thị trường và hội tụ đầy đủ các yếu tố để Ngân hàng HD Bank xem xét tài trợ vốn cho dự án này như có pháp lý đầy đủ, rõ ràng, sở hữu mặt bằng sạch, toạ lạc trên lô đất rộng 5.769,7 m2
, số 283 Khương Trung, mặc dù sở hữu một vị trí địa lý không mấy nổi bật, nhưng lại có đầy đủ các yếu tố về cơ sở hạ tầng điện đường trường trạm, các tiện ích xã hội khác của một khu dân cư có sẵn. Đặc biệt, đơn vị CĐT dự án – Công ty cổ phần đầu tư thiết kế và xây dựng VN – VIDEC là doanh nghiệp có kinh nghiệm, chuyên nghiệp trong lĩnh vực này, họ có tâm huyết tạo ra những sản phẩm tốt hướng tới người tiêu dùng – đại diện HD bank cho biết.45
Như vậy, để được nhận chuyển nhượng DA NOTM, CĐT phải chứng minh được khả năng tài chính và phải chứng minh được tính khả thi của dự án thông qua khả năng thu hồi vốn và tiềm năng lợi nhuận từ việc bán hàng của mình. Từ đó, các ngân hàng sẽ có cơ sở để thẩm định và ra văn bản cam kết về việc cấp tín dụng cho DA NOTM của CĐT theo quy định46
. Tuy nhiên đây chỉ được xem là lời hứa về phía ngân hàng, còn thực tế tiến hành đầu tư phát triển dự án, CĐT phải đáp ứng các điều kiện nhất định thì các ngân hàng mới tài trợ vốn thông qua các hình thức và mức độ khác nhau.