CĐT nhận chuyển nhượng DA NOTM là chủ thể kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của CĐT cũ đối với toàn bộ hoặc một phần dự án được chuyển nhượng
45
Thùy Dương, “Điều kiện để một dự án bất động sản được ngân hàng cho vay là gì”,
http://videc.com.vn/dieu-kien-de-mot-du-an-bds-duoc-ngan-hang-cho-vay-la-gi/, truy cập ngày 16/10/2020.
46
Xem Văn bản số 214/BIDV.Q9SG-KHDN ngày 07/10/2019 của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Quận 9 Sài Gòn về việc cung cấp tín dụng cho dự án “khu đô thị mới Lê Quý Đôn, khu vực 1, Phường 3, TP. Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang” của CTCP Đầu tư Ameee Hậu Giang tại Phụ lục 1.
nên có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án theo đúng các mục tiêu, nội dung dự án đã được chấp thuận và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
Mục tiêu của dự án là đích đến cần đạt được khi thực hiện dự án của CĐT. Ngay từ khi bắt đầu lập dự án đầu tư thì CĐT phải thể hiện được tất cả các mục tiêu này trong dự án của mình và trải qua sự kiểm tra, xét duyệt rất chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư để đảm bảo việc thực hiện dự án là thực chất và chỉ chuyển nhượng khi không thể tiếp tục chứ không phải lập dự án để chuyển nhượng hưởng chênh lệch47. Mục tiêu của CĐT khi thực hiện DA NOTM chính là những lợi ích, lợi nhuận thu được từ dự án, những lợi ích, những tiện ích mà dự án mang lại cho xã hội và những đóng góp của dự án cho mục tiêu chung của quốc gia, của xã hội.48
Nội dung của dự án là cơ sở để chứng minh năng lực chủ thể, năng lực đầu tư và khả năng vận hành dự án đi đến thành công của một CĐT. Đây cũng chính là yếu tố để cơ quan nhà nước sàng lọc lựa chọn CĐT này mà không phải là CĐT khác để thực hiện dự án ngay từ ban đầu khi tiếp nhận hồ sơ xin thực hiện dự án. Các DA NOTM phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tuân theo đúng quy chế, tiêu chuẩn quy định về quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lý sử dụng dự án…49
.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 49 LKDBĐS năm 2014 về điều kiện đối với CĐT nhận chuyển nhượng dự án bất động sản phải: “cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án” để tránh trường hợp DA NOTM được sang tay nhiều CĐT nhưng vẫn “án binh bất động” hoặc dự án vẫn được triển khai nhưng không đảm bảo đúng tiến độ, nội dung đã được phê duyệt gây ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng mua nhà của dự án và các bên có liên quan.
Thực tiễn, có những dự án sau khi được chuyển nhượng tiếp tục được triển khai xây dựng bởi CĐT có năng lực như dự án Park City là một siêu dự án nhưng
47
Bích Lan,“Đề xuất bổ sung các điều kiện để kiểm soát hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư”,
http://quochoi.vn/UserControls/Publishing/News/BinhLuan/pFormPrint.aspx?UrlListProcess=/content/tintuc/ Lists/News&ItemID=45955, truy câp ngày 20/10/2020.
48
Trương Thế Côn (2019), Chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội, tr.38.
49
Trịnh Diệp Ly (2017), Pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại và thực tiễn thi hành tại Thành phố Thanh Hóa, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, tr.17.
khi còn thuộc Công ty Cổ phần Phát triển Quốc tế Việt Nam (VIDC), siêu dự án này lại bị bỏ hoang nhiều năm, giờ được tiếp tục triển khai khi về tay chủ mới Perdana Parkcity (Malaysia). Một dự án hoang hóa nhiều năm khác là Hanoi Complex City cũng hồi sinh khi được Lotte mua lại từ Deawoo, đổi tên thành Lotte Centre Hanoi. Kể từ khi nhận chuyển nhượng xong, cao ốc này đã nhanh chóng được tiến hành xây dựng và hoàn thiện, trở thành tòa cao ốc cao thứ 2 Hà Nội và dự kiến khai trương vào ngày 2-9 tới.50
Tuy nhiên, không phải DA NOTM nào cũng có cơ sở được hoàn thiện đúng nội dung, tiến độ sau khi chuyển nhượng, có nhiều dự án vẫn không thể tiếp tục triển khai khiến quyền lợi của khách hàng tham gia dự án không được đảm bảo. Tòa nhà CT2-105 thuộc dự án Usilk City (khu đô thị Văn Khê, Hà Đông, Hà Nội), sau khi nhận chuyển nhượng Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát Thủ Đô đã đổi tên dự án thành dự án chung cư Landmark Tower Lê Văn Lương, nhưng những lùm xùm, kiện tụng xoay quanh dự án này vẫn chưa hề chấm dứt... Khách hàng của dự án này chia sẻ, họ không những mệt mỏi vì chờ đợi hàng chục năm không được nhận nhà trong khi đã đóng một khoản tiền lớn mà còn rất đau đầu về việc CĐT vô trách nhiệm, “đem con bỏ chợ” khi đã chuyển nhượng dự án mà không hề tổ chức bất kỳ buổi họp đàm phán, xin ý kiến khách hàng nào. Theo phản ánh của 400 khách hàng đã mua nhà tại tòa nhà CT2-105, thì tính đến thời điểm hiện tại, dự án này mới chỉ hoàn thiện được xong phần thô và chưa có khách hàng nào được nhận nhà51
.
Có thể nhận thấy quy định của pháp luật về cam kết của CĐT nhận chuyển nhượng chưa thực sự rõ ràng để có thể bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng. Cụ thể về hình thức cam kết (bằng miệng hay bằng văn bản, có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền hay không), thời hạn của cam kết hay cơ chế để theo dõi, kiểm tra, giám sát việc thực hiện cam kết của CĐT nhận chuyển nhượng và chế tài đối với trường hợp CĐT nhận chuyển nhượng vi phạm cam kết không tiếp tục triển khai, thực hiện dự án đúng tiến độ, nội dung dự án thì pháp luật vẫn còn bỏ ngỏ. Pháp luật hiện hành thiếu hẳn quy định để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng khi một phần hoặc toàn bộ DA NOTM được chuyển nhượng
50 Báo Sài Gòn đầu tư, “Mua lại dự án - Không đơn giản”,
https://www.bvsc.com.vn/NewsTools/Print.aspx?newsid=294752, truy cập ngày 27/3/2021. 51
Ngọc Mai, “Dự án bất động sản dở dang đổi chủ, dân bơ vơ”, https://tienphong.vn/du-an-bat-dong-san-do- dang-doi-chu-dan-bo-vo-post1015409.tpo, truy cập ngày 27/3/2021.
mà CĐT nhận chuyển nhượng vi phạm cam kết về tiến độ và chất lượng nhà bàn giao.
Vậy, liệu có cách nào giúp khách hàng tự bảo vệ mình trong trường hợp đã mua, thuê mua nhà ở của DA được chuyển nhượng?
Theo khoản 1 Điều 56 LKDBĐS năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến
độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách
ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.”
Theo quy định trên thì CĐT trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng. Trường hợp CĐT (bên được bảo lãnh) không thực hiện bàn giao nhà đúng quy định, ngân hàng (bên bảo lãnh) có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng (bên nhận bảo lãnh) theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Tiền ứng trước là tiền thanh toán cho giá trị căn nhà. Mức tối đa số tiền mua nhà mà bên bán có quyền ứng trước từ bên mua trước khi bàn giao nhà không vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Riêng đối với trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, số tiền ứng trước không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng (khoản 1 Điều 57 LKDBĐS năm 2014). Các bên có quyền thỏa thuận về phạm vi bảo lãnh nhưng phải bảo đảm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở (khoản 2, 3 Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014). Số tiền này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa bên được bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh về việc CĐT phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 09/8/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng (“Thông tư số 07/2015/TT-NHNN”).
Bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản là quy định mới được LKDBĐS năm 2014 bổ sung rất hợp lý. Ý nghĩa quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể này trước những rủi ro về tiến độ bàn giao vì tại thời điểm giao dịch tài sản chưa hiện hữu và người tiêu dùng cũng là bên yếu thế trong mối quan hệ này.52
Vấn đề đặt ra, khi chuyển nhượng DA NOTM cho CĐT khác thì bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ bàn giao nhà cho khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của CĐT ban đầu sẽ như thế nào?
Theo Điều 371 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về chuyển giao nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm thì: “Trường hợp nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm được chuyển giao thì biện pháp bảo đảm đó chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo tinh thần của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN và Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 15/11/2017 về sửa đổi, bổ sung Thông tư số 07/2015/TT- NHNN quy định về bảo lãng Ngân hàng (“Thông tư số 13/2017/TT-NHNN”) của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định khi chuyển nhượng dự án cho một CĐT khác, nghĩa vụ bàn giao nhà cho khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của CĐT ban đầu – là bên được ngân hàng bảo lãnh – cũng chấm dứt. Vì vậy, cam kết bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản tiền khác mà người mua, thuê mua đã trả cho CĐT trong trường hợp CĐT vi phạm tiến độ bàn giao nhà sẽ mặc nhiên chấm dứt. Bảo lãnh chấm dứt, đồng nghĩa với việc bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của dự án từ vị thế được đảm bảo quyền lợi đứng trước rủi ro không được bàn giao nhà theo đúng tiến độ như cam kết ban đầu.
Do đó, cần đảm bảo cam kết bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ mà khách hàng đã ký kết với CĐT cũ không bị chấm dứt khi DA NOTM được chuyển giao. Để có được điều này, như vừa trình bày, cần được CĐT nhận chuyển nhượng dự án và bên bảo lãnh (ngân hàng đủ năng lực) đồng ý. Tuy nhiên, do bảo lãnh mang tính đối nhân, nên không thể buộc bên bảo lãnh (ngân hàng) phải tiếp tục cam kết việc thực hiện nghĩa vụ cho CĐT khác (bên nhận chuyển nhượng dự án) trái với
52
Châu Thị Khánh Khánh Vân (2018), “Bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê mua khi bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 7, tr.55.
ý chí của ngân hàng. Cho nên, không phải CĐT nào sau khi nhận chuyển nhượng dự án từ CĐT ban đầu (đã được ngân hàng bảo lãnh đối với khách hàng mua, thuê mua nhà của dự án) sẽ tiếp tục được duy trì cam kết bảo lãnh đó. Trong khi ngân hàng sẽ không tự nhiên đứng ra bảo lãnh mà chỉ khi pháp lý của dự án đầy đủ, nhận thấy dự án có tính khả thi và CĐT phải chứng minh năng lực có thể hoàn thành dự án thì ngân hàng mới chấp thuận bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ của CĐT đối với khách hàng.
Thực tiễn cho thấy, nếu vì bất cứ một lý do nào đó mà dự án không được bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà của CĐT thì nguy cơ cao người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không được nhận nhà ở đúng tiến độ, chất lượng nhà ở như đã cam kết lúc ban đầu, thậm chí là “mất trắng”. Điển hình là dự án Kingsway Tower (quận Bình Tân, TP.Hồ Chí Minh) do Công ty Siêu Thành làm CĐT, không có bảo lãnh ngân hàng nhưng vẫn bán nhà ở cho khách hàng khiến hàng trăm khách hàng lao đao vì sập bẫy huy động vốn của CĐT mà dự án xây mãi chẳng xong. Không chỉ chậm giao nhà, xây dựng sai phép, CĐT còn đem 01 căn hộ bán cho nhiều người. CĐT hiện nay đã bỏ trốn, cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.Hồ Chí Minh đã quyết định khởi tố vụ án hình sự “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” xảy ra tại Công ty TNHH Siêu Thành.53
Trên thị trường mua bán bất động sản có nhiều trường hợp CĐT không hoàn thành xong việc xây dựng hoặc đã hoàn thành xong, nhưng nhà ở không đáp ứng các yêu cầu như thỏa thuận, thậm chí vi phạm pháp luật đến mức không được nghiệm thu và không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, mặc dù người mua nhà đã trả gần như, thậm chí là toàn bộ số tiền cho bên bán54
. Các rủi ro này xuất phát từ nhiều yếu tố như: CĐT không đủ năng lực tài chính để thực hiện việc xây dựng, CĐT sử dụng tiền ứng trước từ người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để thực hiện dự án nhà ở không đúng mục đích, sự kiện bất khả kháng, điều kiện, hoàn cảnh thay đổi cơ bản so với thời điểm ký kết hợp đồng làm cho việc thực hiện nghĩa vụ trở nên không thể thực hiện được,... Dù xuất phát từ
53
Bảo Chương, “Chưa có bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư vẫn bán nhà trên giấy”, https://laodong.vn/kinh- te/chua-co-bao-lanh-ngan-hang-chu-dau-tu-van-ban-nha-tren-giay-935358.ldo, truy cập ngày 18/8/2021.
54
Hải Sơn, “Chế tài chưa đủ mạnh, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà”, https://vnbusiness.vn/toan-canh/che-tai- chua-du-manh-chu-dau-tu-cham-ban-giao-nha-1060951.html, truy cập ngày 19/9/2021.
nguyên nhân nào thì khách hàng luôn là người bị thiệt hại, vì vậy quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong các DA NOTM mới được bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản chính là nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể này.
Kiến nghị thứ hai: Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng mua,
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của dự án, phần dự án được chuyển nhượng, bên cạnh các quy định mang tính phòng ngừa như quy định về năng lực tài chính thực hiện dự án, về việc kiểm soát hoạt động huy động và sử dụng tiền ứng của khách hàng đúng mục đích,…Tác giả kiến nghị bổ sung quy định để khắc phục rủi ro về tiến độ bàn giao nhà đối với khách hàng (đã nhận bảo lãnh trước đó) khi một phần hoặc toàn bộ dự án được chuyển nhượng.
Theo đó, bổ sung quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án tại khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
“3. Điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án:
a) Là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính, cam kết
tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án;
b) Được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài
chính đối với khách hàng đã mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của dự án khi không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết”.