duyệt
Theo quy định của pháp luật hiện hành, CĐT chỉ được chuyển nhượng DA NOTM khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng. Quy hoạch chi tiết 1/500 là một hình thức triển khai cụ thể hóa quy hoạch đô thị với tỉ lệ 1/2000, là cơ sở để thực hiện các dự án xây dựng khi đã có đầy đủ giấy tờ cấp phép và luôn gắn liền với một dự án đầu tư cụ thể.66
Nhìn chung, một dự án DA NOTM, CĐT cần phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 sau khi khu vực đầu tư đã có quy hoạch 1/2000. Tuy nhiên, có ngoại lệ là dự án đầu tư do một CĐT tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5ha (riêng nhà ở
chung cư nhỏ hơn 2ha) thì không bắt buộc phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng
phải đảm bảo bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 đã được phê duyệt, đảm bảo đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực xung quanh (Điều 10 Nghị định 44/2015/NĐ- CP ngày 06/5/2015 quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng).
Khác với quy hoạch chi tiết 1/2000 được lập ra để định hướng và quản lý quy hoạch cho cả một khu vực rộng lớn trong đô thị, quy hoạch chi tiết 1/500 là quy hoạch đã có các công trình kiến trúc, có thiết kế cơ sở của DA NOTM. Trong đó có đầy đủ các yếu tố cần thiết của một thiết kế công trình như hình dáng, kích thước công trình, nội dung các phòng, các bộ phận của công trình, vị trí ra vào lối của công trình, từ đó xác định được mối quan hệ giữa công trình với các yếu tố bên
65
Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, tlđd (39), tr.50.
66
Hoàng Hằng, “Quy định đầy đủ về quy hoạch chi tiết 1/500”, https://www.tapdoantrananh.com.vn/tin-tong- hop/quy-dinh-day-du-ve-quy-hoach-chi-tiet-1500-moi-nhat, truy cập ngày 28/8/2021.
ngoài như sân vườn, đường đi.67
Trước khi được đưa vào giao dịch chuyển nhượng, DA NOTM bên cạnh việc đảm bảo tính hợp pháp còn phải được CĐT tiến hành lập quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt. Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của DA NOTM được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương nơi có dự án, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn xây dựng, phù hợp với điều kiện kinh tế, văn hóa của từng địa phương đảm bảo ổn định cuộc sống của nhân dân68. Ý nghĩa của điều kiện này nhằm giúp cho dự án hoặc phần dự án sẽ được triển khai thực hiện theo đúng quy hoạch chung của khu vực, đồng bộ với thiết kế quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án sau khi chuyển nhượng.
Theo quan điểm của tác giả việc áp dụng chung điều kiện có quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt đối với cả trường hợp chuyển nhượng toàn bộ và chuyển nhượng một phần dự án là chưa phù hợp. Nếu chuyển nhượng toàn bộ dự án thì không cần yêu cầu dự án đã phải có quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch tồng mặt bằng được phê duyệt. Bởi vì, như đã trình bày trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án về bản chất là điều chỉnh doanh nghiệp CĐT dự án, không làm ảnh hưởng đến quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của dự án và sau khi nhận chuyển nhượng dự án CĐT có thể lập quy hoạch đối với toàn bộ dự án của mình mà không có bất cứ trở ngại gì. Riêng đối với chuyển nhượng một phần DA NOTM quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng thật sự cần thiết và có giá trị để làm cơ sở xác định ranh giới phần dự án chuyển nhượng, tránh việc chuyển nhượng làm phá vỡ quy hoạch, kết các hạ tầng đô thị chung của toàn dự án làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị.
Hiện nay, pháp luật không có sự phân định rõ các điều kiện chuyển nhượng một phần DA NOTM và điều kiện chuyển nhượng toàn bộ DA NOTM mà quy định chung tại Điều 49 LKDBĐS năm 2014 dẫn đến sự không thống nhất trong nhận
67
Xem Quyết định số 5983/QĐ-UBND ngày 13/11/2015 của Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu nhà ở Phường Bình Trưng Đông, quận 2 tại Phụ lục 1.
68
Nguyễn Minh Oanh và các tác giả khác (2018), Bình luận Luật Nhà ở 2014, Nxb. Lao Động, Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 54.
thức và thực hiện. Về bản chất, CĐT khi chuyển nhượng toàn bộ dự án sẽ chuyển giao toàn bộ trách nhiệm, nghĩa vụ thực hiện dự án cho CĐT mới khác với chuyển nhượng một phần dự án (trách nhiệm, nghĩa vụ hai bên còn ràng buộc trong quá trình thực hiện tiếp theo) và mức độ ảnh hưởng tới quy hoạch chung, kết cấu hạ tầng của hai trường hợp là khác nhau. Do đó, theo tác giả quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng toàn bộ dự án sẽ phải đơn giản hơn trường hợp chuyển nhượng một phần dự án.
Tuy nhiên, việc xác định một phần DA NOTM trong tổng thể của dự án được phép chuyển nhượng và điều kiện cụ thể đối với trường hợp chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ DA NOTM để đảm bảo vấn đề về quy hoạch thì LKDBĐS năm 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan chưa có quy định cụ thể.69
Tác giả cho rằng để phân định cụ thể điều kiện đối với trường hợp chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ DA NOTM trước tiên cần xác định một phần trong tổng thể của dự án và toàn bộ dự án được phép chuyển nhượng là như thế nào? Từ đó mới có cơ sở đặt ra những điều kiện phù hợp cho hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, không nên quy định chung chung như hiện nay.
Thông thường, một phần DA NOTM được chuyển nhượng có thể được hiểu theo tiến độ thực hiện dự án hoặc theo quy mô, diện tích của phần dự án chuyển nhượng. Khi CĐT cũ chuyển giao một phần các tài sản đã có, một phần quyền thực hiện dự án cho CĐT mới thì trường hợp này có thể được hiểu là chuyển nhượng một phần dự án (theo quy mô, diện tích). Theo tiến độ (giai đoạn đầu tư) chuyển nhượng một phần dự án là việc CĐT cũ đã tiến hành một hoặc một số hoạt động đầu tư (dự án chưa hoàn thành) sau đó chuyển nhượng cho CĐT mới tiếp tục triển khai các công đoạn còn lại để đưa dự án vào sử dụng. Hiện nay, cách hiểu chuyển nhượng một phần dự án dưới góc độ quy mô, diện tích là phổ biến, vì trường này, sau khi chuyển nhượng, CĐT cũ vẫn còn một phần đất đai, công trình xây dựng thuộc dự án (còn quyền và nghĩa vụ gắn với phần dự án còn lại). Trường hợp mà tất cả các quyền, nghĩa vụ của CĐT cũ đối với dự án đều chấm dứt là chuyển nhượng toàn bộ DA NOTM. Trách nhiệm thực hiện và hoàn thiện dự án của các CĐT là khác nhau trong trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA NOTM nên điều kiện chuyển nhượng cần được tách bạch giữa hai trường hợp này.
69
Thiếu quy định cụ thể trong việc xác định một phần dự án không thể tách rời trong tổng thể dự án, một phần dự án được phép chuyển nhượng và điều kiện cụ thể khiến cho hoạt động chuyển nhượng một phần dự án trở thành vấn đề nan giải. Nhiều dự án bất động sản rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan vì không thể chuyển nhượng từng phần dự án. Đơn cử như trường hợp Công ty L.V.A đã thực hiện đầu tư xây dựng một phần dự án tại huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. Dự án này đã được UBND huyện Nhà Bè phê duyệt, đã có quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, doanh nghiệp cũng đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật tương ứng, đã được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận đầu tư và đã có quyết định giao đất thực hiện dự án.Tuy nhiên, do CĐT dự án đang gặp khó khăn về tài chính, chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (cụ thể là chưa đóng thuế chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án). Công ty L.V.A đã có văn bản gửi lên Sở Tài nguyên - Môi trường Thành phố xin hướng dẫn về thủ tục đóng thuế cho một phần dự án và tách phần dự án công ty này đầu tư để chuyển nhượng. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên - Môi trường vẫn chưa đồng ý.70
Hay như trường hợp dự án Usilk City, quận Hà Đông, Hà Nội của Sông Đà Thăng Long. Với dự án nhiều tai tiếng, việc tìm được đơn vị mua trọn cả dự án là rất khó. Doanh nghiệp đang nợ gần 400 tỉ đồng tiền thuế và đã bị Cục Thuế Hà Nội phong tỏa hóa đơn. Nếu yêu cầu bên nhận chuyển nhượng một phần dự án bỏ hàng trăm tỉ đồng để đóng cho cả dự án là không thể. Đại diện lãnh đạo Công ty Hải Phát, đơn vị nhận chuyển nhượng dự án CT2-105 thuộc dự án Usilk City, cho biết để tháo gỡ vướng mắc, công ty đã kiến nghị cơ quan quản lý cho phép tách riêng để nộp thuế sử dụng đất từng cấu phần trong dự án. Do đó, việc các cơ quan quản lý linh hoạt tìm cách để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và cả dự án, đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà là điều cần thiết.71
LKDBĐS năm 2014 cho phép CĐT chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho CĐT khác khi đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định. Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa quy định như thế nào được xem là một phần dự án được
70 Báo Pháp luật, “Chuyển nhượng một phần dự án còn nhiều nan giải”, https://plo.vn/bat-dong-san/chuyen- nhuong-mot-phan-du-an-con-nhieu-nan-giai-638841.html, truy cập ngày 30/9/2021.
71 Báo Pháp luật, “Chuyển nhượng một phần dự án, vẫn còn nhiều vướng mắc”, https://plo.vn/bat-dong- san/chuyen-nhuong-mot-phan-du-an-van-con-nhieu-vuong-mac-644672.html, truy cập 01/10/2021.
phép chuyển nhượng trong tổng thể của một dự án, hay đưa ra các tiêu chí để xác định một phần của dự án đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Về nguyên tắc, CĐT nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện phần dự án nhận chuyển nhượng theo mục tiêu, nội dung đã được phê duyệt mà không được tách thành dự án độc lập. Đồng thời, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi phê duyệt quy hoạch chi tiết của DA NOTM đã xem xét đến các yếu tố kết nối hạ tầng dự án vào hạ tầng chung khu vực, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, các hạng mục công trình hạ tầng xã hội (trường học, công viên, bệnh viện…) để đảm bảo có sự thống nhất trong quy hoạch của dự án. Vì vậy, việc xác định và cho phép chuyển nhượng một phần trong tổng thể dự án phải đảm bảo sao cho phần dự án sau khi được chuyển nhượng sang cho CĐT mới thực hiện sẽ không làm ảnh hưởng đến các phần khác, quy hoạch chung của toàn bộ dự án và các phần còn lại của dự án cũng phải được phát triển đồng bộ với phần dự án đã chuyển nhượng.
Trên thực tế, một số dự án đã được CĐT tiến hành tách nhỏ để chuyển nhượng một phần DA NOTM nhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh của mình, cụ thể CĐT chuyển nhượng phần dự án kinh doanh thương mại dịch vụ trước trong tổng thể dự án nhằm thu hồi vốn để tiếp tục phát triển phần dự án còn lại. Điều này dẫn đến dự án bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều CĐT khác, thường các vị trí tốt sẽ được đầu tư trước, phần còn lại chậm triển khai thực hiện (đầu tư da beo) làm phân mảnh dự án, ảnh hưởng đến quyền lợi của bản thân CĐT nhận chuyển nhượng một phần công trình và người mua nhà trong dự án này vì các công trình hạ tầng khác chưa được đầu tư, không đảm bảo được sự đồng bộ về kết cấu hạ tầng, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tổng thể dự án lúc ban đầu72
. Việc chia nhỏ dự án, chuyển nhượng cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp rất phổ biến và dễ dẫn tới sai phạm trong quy hoạch như dự án Dự án Golden Silk (Kim Văn - Kim Lũ) của Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 (Vinaconex 2) chuyển nhượng một phần cho Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu. Việc chuyển nhượng này dẫn tới phá vỡ quy hoạch cũ khi đơn vị thứ cấp xây dựng dự án với số tầng nhiều và diện tích căn hộ nhỏ, khiến mật độ dân số tăng lên73.
72
Lệ Chi, “Bộ Xây dựng 'điểm mặt' những chồng chéo, bất cập trong chuyển nhượng dự án”,
https://vietnamfinance.vn/bo-xay-dung-diem-mat-nhung-chong-cheo-bat-cap-trong-chuyen-nhuong-du-an- 20180504224258782.htm, truy cập ngày 02/10/2021.
73
Nguyên Minh, “Những dự án bất động sản bị “băm nát” để chuyển nhượng”,
https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/nhung-du-an-bat-dong-san-bi-bam-nat-de-chuyen-nhuong- 92905.html, truy cập ngày 02/10/2021.
Trong khi pháp luật đang thiếu hẳn những quy định để điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng một phần dự án sao cho vừa tháo gỡ khó khăn cho CĐT vừa đảm bảo sự ổn định trong kết cấu hạ tầng, quy hoạch chung của dự án. Bộ Xây dựng có kiến nghị điều chỉnh, thay đổi, các nội dung quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong Nghị định số 76/2015/NĐ-CP cho phù hợp. Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất tách quy định chuyển nhượng một phần và chuyển nhượng toàn bộ dự án thành hai điều luật khác nhau (Điều 11 và Điều 12 dự thảo) điều chỉnh về thủ tục chuyển nhượng, để việc nhận thức và thực hiện hội dung này để được nhất quán, thông qua việc tạo cơ sở pháp lý để các doanh nghiệp dễ dàng thực hiện.74
Tác giả đồng quan điểm với ý kiến của Bộ Xây dựng cần bổ sung quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Bên cạnh đó, tác giả kiến nghị bổ sung thêm quy định xác định như thế nào là một phần dự án chuyển nhượng trong tổng thể của dự án và điều kiện để một phần dự án chuyển nhượng có khác biệt gì so với chuyển nhượng dự án vì hiện nay không có sự tách biệt giữa điều kiện chuyển nhượng của hai trường hợp này. CĐT lập dự án quy mô lớn, sau đó cắt nhỏ dự án tùy tiện để chuyển nhượng phần kinh doanh còn phần hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chậm đầu tư thực hiện làm ảnh hưởng đến quy hoạch chung và quyền lợi của khách hàng và làm mất mỹ quan, thiết kế của đô thị.
Kiến nghị thứ ba: Tác giả kiến nghị sửa đổi, bổ sung LKDBĐS năm 2014 và
Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng:
- Nghiên cứu bổ sung đầy đủ, cụ thể khái niệm “Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản”, “Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản”.
- Nghiên cứu bổ sung quy định cụ thể tiêu chí để xác định thế nào là một phần dự án được phép chuyển nhượng, thế nào là một phần dự án không thể tách rời trong tổng thể dự án nhằm đảm bảo được các nội dung, mục tiêu khi quyết định lập dự án, đảm bảo được quyền lợi cho CĐT nhận chuyển nhượng một phần dự án và đảm bảo sự phát triển của kinh tế - xã hội, định hướng quy hoạch, nâng cao hiệu
74
Diệu Hoa, “Gỡ khó chuyển nhượng một phần dự án”, https://diendandoanhnghiep.vn/go-kho-chuyen- nhuong-mot-phan-du-an-206585.html, truy cập ngày 27/10/2021.
quả áp dụng pháp luật.
- Nghiên cứu tách riêng quy định về điều kiện chuyển nhượng một phần và