Thực trạng hoạt động định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay tại NHTMCP bưu điện liên việt chi nhánh hòa bình khoá luận tốt nghiệp 671

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BÔ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG *****- - - - KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHÀN BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT CHI NHÁNH HỊA BÌNH Họ tên sinh viên : TẠ THỊ VÂN Lớp : K15TCL Khóa : 2012-2016 Khoa : TÀI CHÍNH Hà Nội, tháng 05 năm 2016 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BÔ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG -*****- - - - KHÓA LUẬN TθT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ' THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BAO LÀ BAT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHÀN BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT CHI NHÁNH HỊA BÌNH Họ tên sinh viên : TẠ THỊ VÂN Lớp : K15TCL Khóa : 2012-2016 Khoa : TÀI CHÍNH Giáo viên hướng dẫn : THSNGUYỄN THỊ LÂM ANH Hà Nội, tháng 05 năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp với đề tài” Thực trạng hoạt động định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình” cơng trình nghiên thân em, dựa kiến thức chuyên môn học, xuất phát từ việc nghiên cứu thực tiễn đơn vị thực tập hướng dẫn Ths Nguyễn Thị Lâm Anh Cơ sở lý luận tham khảo từ tài liệu chuyên ngành, nội dung tình hình thực tiễn đơn vị thơng tin thực tế, mang tính trung thực Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình cung cấp Một lần em xin khẳng định tính trung thực lời cam đoan Hà Nội, ngày 17 tháng 05 năm 2016 Sinh viên Tạ Thị Vân DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT LỜI TẮT CÁM ƠN Em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến thầy khoa tài đặc biệt Ths Nguyễn Thị Lâm Anh tận tình bảo hướng dẫn em hồn thành tốt khóa luận Đồng thời em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới ban lãnh đạo toàn thể anh chị Ngân hàng TPCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình tạo điều kiện, hướng dẫn giúp đỡ em nhiều trình thực tập Ngân hàng Do trình độ hiểu biết có hạn, viết em chắn có nhiều thiếu sót Em mong nhận lưu tâm, đóng góp từ phía thầy bạn đọc Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 17 tháng 05 năm 2016 Sinh viên BĐS Bất động sản LienVietPostBank Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên TSĐB Việt Tài sản đảm bảo NĐ-CP Nghị định -chính phủ TT-NHNN Thông tư-ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TMCP Thương mại cổ phần TG KKH Tiền gửi không kỳ hạn TG CKH Tiền gửi có kỳ hạn TCKT Tổ chức kinh tế GTCG Giấy tờ có giá CVKH Chuyên viên khách hàng ĐVKD Đơn vị kinh doanh QLTD Quản lý tín dụng Tạ Thị Vân CVQLTD Chuyên viên quản lý tín dụng CVTĐTS Chuyên viên thẩm định tài sản SXKD Sản xuất kinh doanh QSD/QSH Quyền sử dụng/ Quyền sở hữu UBND Ủy ban nhân dân BĐS SS Bất động sản so sánh HĐQT Hội đồng quản trị Trang số Sơ đồ 2.1: sơ đồ tổ chức máy ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình 35 Bảng 2.1: Bảng kết kinh doanh 36 DANH MỤC BẢNG BIỂU LienVietPostBank chi nhánh Hịa Bình năm gần _ Bảng 2.2: Tình hình hoạt động cho vay LienVietPostBank chi nhánh Hịa Bình 37 Bảng 2.3: Cơ cấu nguồn vốn huy động LienVietPostBank Hịa Bình 37 Bảng 2.4: Cơ cấu tín dụng LienVietPostBank chi nhánh Hịa Bình 39 Bảng 2.5: Các tiêu phản ánh chất lượng nợ Ngân hàng LienVietPostBank Hịa Bình 40 Bảng 2.6: Bảng dư nợ theo hình thức đảm bảo ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình 42 Bảng 2.7: Phân loại tài sản đảm bảo theo loại tài sản tổng dư nợ tín dụng năm 2015 43 Bảng 2.8: Giá trị thẩm định loại tài sản làm TSĐB 44 Sơ đồ 2.2: Quy trình triển khai thẩm định giá 45 Bảng 2.9: Đối chiếu hồ sơ pháp lý thực tế tài sản 55 Bảng 2.10: Thông tin thị trường 57 Bảng 2.11: Kết điều chỉnh 59 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU Chương 1: Lý luận chung bất động sản hoạt động thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo 1.1 T quan BĐS hoạt động thẩm định giá BĐS làm TSĐB phục vụ cho vay ngân hàng 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản .4 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.1.4 Bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay ngân hàng 1.2 Thẩm định giá bất động sản 13 1.2.1 Giá trị bất động sản 13 1.2.2 Thẩm định giá bất động sản 14 1.2.3 Căn định giá bất động sản 14 1.2.4 Nguyên tắc định giá bất động sản 14 1.2.5 Phương pháp định giá bất động sản: .16 1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định giá bấtđộng sản 22 1.2.7 Kinh nghiệm định giá bất động sản làm TSĐB số nước giới 26 Ket luận chương 29 Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá BĐS làm TSĐB phục vụ cho vay ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình 30 2.1 Giới thiệu chung ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình 30 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng .30 2.1.2 Sơ đồ tổ chức máy .32 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình 33 2.2 Thực trạng hoạt động định giá TSĐB bất động sản để phục vụ cho vay Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình 38 2.2.1 Bộ phận định giá bất động sản LienVietPostBank Hịa Bình 38 2.2.2 Thực trạng hoạt động công tác định giá bất động sản LiênVietPostBank chi nhánh Hịa Bình 39 2.3 Đánh giá khái quát công tác định giá 56 2.3.1 Ket công tác định giá đạt 56 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 57 Kết luận chương 65 Chương 3: Định hướng phát triển giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS làm TSĐB Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình 66 3.1 Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản thời gian tới 66 3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình 67 3.2.1 Phương pháp quy trình định giá 67 3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, đánh giá, xử lý hệ thống thông tin .69 3.2.5 Tăng cường thiết bị công nghệ phục vụ công tác định giá 72 3.2.6 Gắn chặt hoạt động định giá bất động sản với hoạt động khác ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt 72 3.2.7 Thường xuyên đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo 73 3.2.8 Về chế quản lý 73 3.3 Một số kiến nghị 74 3.3.1 Kiến nghị phía ngân hàng Bưu Điện Liên Việt .74 3.3.2 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền .74 65 Kết luận chương Trong chương khóa luận khái quát lên lịch sử hình thành kết kinh doanh Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình; đưa thực trạng hoạt động định giá BĐS làm TSĐB Ngân Hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình Từ phân tích từ chương sở cho giải pháp, kiến nghị nêu chương góp phần hồn thiện cơng tác định giá Ngân hàng 66 Chương 3: Định hướng phát triển giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS làm TSĐB Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình 3.1 Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản thời gian tới Trong tình hình kinh tế giới nói chung kinh tế Việt Nam nói riêng cịn gặp nhiều khó khăn hoạt động kinh doanh ngân hàng bị ảnh hưởng có nhiều hạn chế Tuy nhiên xu hội nhập toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế quốc tế hội cho hoạt động tài chính, tín dụng khơng ngừng hoàn thiện phát triển Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt bước hồn thiện cơng tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo cho hoạt động cho vay Để đảm bảo cho trình hoạt động diễn liên tục, ổn định, hạn chế rủi ro cho hoạt động Ngân hàng nhằm mục đích trì cho Ngân hàng phát triển vững mạnh thời gian tới Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình đề số định hướng cụ thể sau: V Thường xuyên nâng cao chất lượng cán thẩm định, cử cán học chuyên sâu lớp đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá, định kỳ tổ chức kì thi để đánh giá lực cán thẩm định Bên cạnh cần quan tâm đến tính chuyên nghiệp thân thiện đội ngũ cán nhân viên ngân hàng, đảm bảo hài lòng tuyệt đối khách hàng đem lại kết tốt cho giao dịch V Ứng dụng triển khai phần mềm quản lý giá, thông tin quy hoạch, phần mềm quản lý quy trình thẩm định bất động sản nhằm nâng cao chất lượng thẩm định nhanh chóng tăng khả cạnh tranh ngân hàng V Phát triển loại hình cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản theo phương châm an tồn hiệu Khi khách hàng phải có nguồn tài ổn định, phương án sử dụng vốn khả thi Đối với khách hàng có lịch sử tín dụng khơng tốt ngân hàng hạn chế có biện pháp theo dõi chặt chẽ khoản vay 67 S Xây dựng hệ thống quản lý rủi ro đồng bộ, hiệu chuyên nghiệp để đảm bảo cho tăng trưởng bền vững S Đẩy mạnh công tác marketing, quảng cáo, giới thiệu, đưa sản phẩm dịch vụ cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản tới gần với tầng lớp dân cư thông qua việc kết hợp với phương tiện truyền thơng báo chí, băng rơn, áp phích, S Và đặc biệt thời gian tới ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình triển khai sâu rộng cơng tác thẩm định giá, nâng cao chất lượng dịch vụ với yêu cầu khắt khe hơn, chuyên nghiệp đại hơn, phát triển cách toàn diện nhất, đáp ứng nhu cầu nhiều tầng lớp khách hàng đa dạng, phong phú Với kế hoạch định hướng phát triển tương lai lần khẳng định công tác thẩm định giá quan trọng, đảm bảo cho Ngân hàng hoạt động an toàn, thu hồi đầy đủ vốn trường hợp khách hàng gặp rủi ro 3.2 Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình 3.2.1 Phương pháp quy trình định giá > Trong công tác lập kế hoạch Ở ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình bước lập kế hoạch chưa quy định chi tiết quy trình Nếu việc thực không diễn cách chi tiết theo kế hoạch ảnh hưởng nhiều đến hiệu công tác định giá Việc lập kế hoạch nhằm xác định rõ bước, công việc phải làm hay kết cần phải đạt giai đoạn Trong bước cần thực số công việc cụ thể sau: • Lên kế hoạch thu thập tài liệu có liên quan đến bất động sản để nhận biết đặc điểm mặt vật chất, quyền tài sản, trạng thái cung cầu đặc điểm thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá 68 • Lên kế hoạch khảo sát thực tế bất động sản bất động sản so sánh sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp khác có yếu tố so sánh • Nhận biết tài liệu sử dụng trình định giá, bao gồm: tài liệu tài sản mục tiêu, văn pháp quy hành có liên quan, tài liệu chứng động thái thị trường • Phân cơng cơng việc cụ thể cho cán định giá chịu trách nhiệm • Lên chương trình thời gian biểu cơng tác, lịch trình cơng việc mục tiêu giai đoạn • Lập đề cương báo cáo kết thẩm định giá > Áp dụng phù hợp phương pháp định giá Hiện hầu hết việc định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh hịa bình sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí Hai phương pháp đơn giản, dễ thực phù hợp xác định giá trị bất động sản nhà riêng lẻ thị trường BĐS sôi động nhiều thông tin so sánh Nếu thị trường BĐS đóng băng, lượng thơng tin giao dịch hay định giá bất động sản nhà riêng lẻ mà tòa nhà cao ốc, văn phòng, trung tâm thương mại, khu đất trống có diện tích lớn áp dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí khơng khả thi Tuy nhiên phụ thuộc vào điều kiện khách hàng vay, đặc điểm bất động sản tài sản lớn,có tính khan hiến, khơng có bất động sản giống nhau, bất động sản khác lại có phương pháp định giá khác nhau, ngân hàng linh hoạt việc áp dụng phương pháp điều chỉnh yếu tố khác biệt để đưa giá trị bất động sản mục tiêu Ngân hàng nên kết hợp sử dụng nhiều phương pháp định giá thích hợp hơn, kiểm tra chéo kết cho phương pháp khác nhau, phương pháp mà ngân hàng áp dụng cần phải có khoa học, rõ ràng, xác định giá trị bất động sản khách hàng công nhận, sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí để định giá bất động sản đảm bảo cán định giá cần có linh 69 hoạt, mềm dẻo để đưa mức giá trị có độ xác cao Bên canh ngân hàng cần trọng vào nghiên cứu, tham khảo áp dụng phương pháp định giá tiên tiến, phù hợp với thực tiễn khách quan Trên sở ban hành văn hướng dẫn chi tiết việc áp dụng phương pháp đánh giá cụ thể loại tài sản, để việc định giá chuẩn hóa thống nhất, góp phần giảm thiểu việc bất động quan điểm định giá đơn vị 3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, đánh giá, xử lý hệ thống thông tin Ở ngân hàng Bưu Điện Liên Việt cán định giá thực định giá theo quy trình định giá chung Ngân hàng Quy trình tương đối hồn chỉnh, nhiên có số đặc điểm liên quan đến việc thu thập thơng tin, phân tích xử lý liệu cịn trọng đến tính pháp lý tài sản mà không đặt vấn đề giá trị thực bất động sản thị trường Do nguồn thông tin vô phong phú đa dạng, để có nguồn thơng tin đáng tin cậy vấn đề không ngân hàng Bưu Điện Liên Việt nói riêng mà vấn đề hệ thơng ngân hàng thương mại Có thể nói bước phân tích thơng tin chưa chi tiết, cụ thể hóa ngân hàng Bưu Điện Liên Việt, mà vấn đề đề cập đến tổng quát Trong quy trình bước cần nêu chi tiết cụ thể hóa cán định giá cần tiến hành cơng việc: i ii iii Phân tích sử dụng tốt có hiệu nhất: nhằm đảm bảo cách hợp lý, hợp pháp điều kiện cho phép mặt kỹ thuật, kinh tế mang lại giá trị cao cho tài sản Phân tích thị trường: thông tin thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá, yếu tố cung- cầu bất động sản, thay đổi sách, pháp luật, phát triển khoa học, công nghệ yếu tố khác Phân tích bất động sản thẩm định bất động sản so sánh: Phân tích thơng tin đặc điểm tài sản( pháp lý, kinh tế, kỹ thuật) nắm rõ đặc điểm bất động sản phân tích chúng gắn với biến động thị trường 70 - - - Phân tích số liệu: số liệu thu thập phải từ nguồn thơng tin đáng tin cậy, có khả kiểm chứng, số liệu cập nhật phản ánh nhanh kịp thời biến động thị trường bất động sản Khi thu thập thông tin hay phân tích liệu cán thẩm định giá cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng từ thị trường Những thông tin bất động sản giao dịch tương tự xảy gần nhất, điều kiện giao dịch bình thường thị trường, người mua sẵn sàng mua người bán sẵn sàng bán Sau thu thập, cán thẩm định giá nhập thơng tin vào phần mềm quản lý giá Đây phần mềm lưu trữ hữu ích cho việc tra cứu, lưu trữ thơng tin, giúp ich nhiều cho trình định giá 3.2.3 Nâng cao trình độ chun chun mơn, đạo đức đội ngũ cán định giá Trong tổ chức, thuộc tất lĩnh vực người ln yếu tố quan trọng, định đến thành bại tổ chức Trong lĩnh vực định giá yếu tố lại khơng thể thiếu có ảnh hưởng trực tiếp đến kết hoạt động định giá vừa khoa học vừa nghệ thuật Kết định giá phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn kinh nghiệm cán định giá Kết định giá chi nhánh có hạn chế lực chun mơn có hạn, kinh nghiệm định giá cịn Do để thể cải thiện nâng cao chất lượng cơng tác định giá trước hết phải nâng cao chất lượng đội ngũ cán định giá Để nâng cao lực chuyên môn kinh nghiệm cán định giá cần phải: Thường xuyên cập nhật văn pháp quy liên quan đến hoạt động định giá lĩnh vực có liên quan: xây dựng, đầu tư, nghĩa vụ tài đất đai sở phải hiểu rõ văn pháp lý cán định giá áp dụng chúng cách có hiệu vào thực tiễn, tạo sở pháp lý cho hoạt động định giá Chi nhánh cần có quy định cụ thể trách nhiệm nghề nghiệp cán định giá việc thẩm định giá nêu cao tính tự giác, tinh thần trách nhiệm công việc 71 hạn chế trường hợp cán định giá thỏa thuận giá trị tài sản với khách hàng vay vốn Đồng thời tạo môi trường làm việc thân thiện, thoải mái để chuyên viên phát huy lực làm việc cách hiệu Ngân hàng nên thường xuyên tổ chức lớp đào tạo nâng cao nghiệp vụ thẩm định giá, cử cán thẩm định giá học để nâng cao trình độ, kỹ Bất động sản lĩnh vực luôn biến động nên việc cập nhật thông tin cách thường xuyên có hệ thống điều cần thiết Ngân hàng nên tăng cường giám sát hoạt động tổ định giá thường xuyên, kiểm tra phát kịp thời sai sót Xây dựng hệ thống đánh giá kết thẩm định giá giai đoạn, cán thẩm định giá cán có liên quan phải kiểm tra lại kết tính tốn, sai sót mắc phải đánh máy, hoàn tất thủ tục hồ sơ, giấy tờ trước trình lãnh đạo phê duyệt Trong thời gian tới Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình cần bổ sung thêm nhân đào tạo lĩnh vực định giá để góp phần nâng cao chất lượng cho phận định giá Cán tuyển bên cạnh trình độ chun mơn phải có đạo đức, nhân phẩm tốt Định giá ngành yêu cầu phẩm chất đạo đức người định giá cao 3.2.4 Thường xuyên cập nhật văn pháp luật liên quan đến định giá Hiện văn pháp luật liên quan đến định giá nhiều thường xuyên có thay đổi, cập nhật phù hợp với tình hình kinh tế thị trường Khắc phục hạn chế tồn cán định giá phải thường xuyên cập nhật văn pháp luật Trên sở đó, cán định giá ngân hàng tiến hành phân tích, hệ thống hóa vận dụng linh hoạt văn vào hồn cảnh cụ thể Qua cán định giá tự rút thành công bất cập, rút kinh nghiệm cho thân Để có kiến thức hệ thống pháp luật, chi nhánh thường xuyên tạo điều kiện cho nhân viên tham gia 72 lớp huấn luyện, chí mời chuyên gia người có hiểu biết hướng dấn văn pháp luật 3.2.5 Tăng cường thiết bị công nghệ phục vụ công tác định giá Trang thiết bị công nghệ vấn đề vô quan trọng hoạt động định giá BĐS, góp phần đẩy nhanh tốc độ định giá BĐS Hiện Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt cần đầu tư phần mềm định giá, máy móc thiết bị đại, nâng cao sở vật chất kỹ thuật phục vụ tốt cho hoạt động định giá BĐS, máy tính chuyên viên cần phải nối mạng internet, truy cập nhanh với tốc độ cao để cập nhật tình hình thị trường BĐS, chuyên viên phải có điện thoại bàn để tiện cho việc liên lạc với khách hàng, chuyên viên tín dụng tìm hiểu thơng tin khác, có máy ảnh để chụp ảnh, có hình ảnh lưu trữ, mang tính cụ thể có nhìn chân thực, khách quan 3.2.6 Gắn chặt hoạt động định giá bất động sản với hoạt động khác ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt Hoạt động định giá BĐS khâu quan trọng quy trình tín dụng NHTM nay, kết định giá BĐS sở để Ngân hàng xét duyệt mức cho vay khách hàng Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt cần có kết hợp nhuần nhuyễn cán tín dụng cán định giá, khơng địi hỏi trình độ chuyên môn họ phải cao, khâu quan hệ khách hàng địi hỏi tính mềm dẻo, khả ứng biến nhanh,trong khâu thẩm định lại địi hỏi tính tỉ mỉ, cẩn thận cao, có trình độ thẩm định giá nhiều kinh nghiệm, cán tín dụng người tiếp nhận hồ sơ tài sản bảo đảm kiểm tra tính pháp lý tài sản bảo đảm đó, cịn cán định giá người định giá tài sản bảo đảm đó, cán tín dụng vào giá trị tài sản định cho khách hàng vay theo mức quy định Ngân hàng Do vậy, phận tín dụng phận định giá Ngân hàng có mối quan hệ khăng khít với nhau, để phát triển hoạt động định giá BĐS làm tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình cần phải gắn chặt, kết hợp hoạt động định giá BĐS với hoạt động khác Ngân hàng, đặc biệt hoạt động tín dụng, khắc phục nhược điểm 73 nhau, bổ sung hoàn thiện cơng việc hơn, bên cạnh cần kết hợp với hoạt động khác như: quản trị rủi ro từ làm cho hoạt động định giá BĐS Ngân hàng mang tính chun mơn hố cao, rút ngắn thời gian định giá, nâng cao mặt số lượng chất lượng hoạt động định giá BĐS 3.2.7 Thường xuyên đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo ln có khả giá theo thời gian nhiều yếu tố tác động vào hao mòn vật chất tài sản, giảm giá quan hệ cung cầu thị trường Giá trị tài sản đảm bảo để xác định lượng tiền tối đa mà Ngân hàng cho vay giá trị lại xác định thời điểm mà cán tín dụng tiến hành định giá Sau trình sử dụng vốn vay khách hàng (nhất tín dụng trung, dài hạn) tài sản khơng đủ giá trị để bảo đảm cho lượng vốn vay mà khách hàng sử dụng Đến khách hàng khơng cịn khả hồn trả khoản vốn vay hạn, dẫn tới việc phải bán tài sản đảm bảo, lúc giá thị trường mức thấp, dẫn đến giá bán BĐS đảm bảo mức thấp bù đắp tiền nợ làm ảnh hưởng tới khoản tín dụng cho vay Ngân hàng Chính mà định giá lại tài sản đảm bảo cần thiết, Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt cần tiến hành thường xuyên đánh giá lại tài sản đảm bảo, để đảm bảo cho hoạt động tín dụng an tồn tránh rủi ro Ngân hàng 3.2.8 chế quản lý Để nâng cao hiệu cơng tác định giá cần có sách cụ thể cán định giá nói chung cán định giá ngân hàng Bưu Điện Liên Việt nói riêng, cán định giá có trách nhiệm thực nghĩa vụ quyền hạn mình, không gây phiền hà cho khách hàng Các cán cấp quản lý cần nhanh chóng phê duyệt hồ sơ, tránh gây tồn đọng hồ sơ, giấy tờ làm ảnh hưởng không tốt tới công tác hoạt động ngân hàng Ngân hàng ln có chế độ khen thưởng với cán công nhân viên dựa kết hoạt động kinh doanh chất lượng công việc, động viên kịp thời nỗ lực tinh thần làm việc, tạo gắn kết nhân viên ngân hàng 74 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị phía ngân hàng Bưu Điện Liên Việt Tại LienVietPostBank chi nhánh Hịa Bình tồn số vấn đề liên quan đến định giá BĐS làm tài sản đảm bảo cho khoản vay, là: • Hệ thống văn cịn chưa đầy đủ vấn đề liên quan đến việc áp dụng chúng • Hệ thống kho liệu thơng tin cịn hạn chế, chưa xây dựng đồng • Cán định giá thường xuyên sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí để tiến hành định giá BĐS làm TSĐB Là chi nhánh lớn hệ thống ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình có kiến nghị với hội sở Ngân hàng Bưu Điện Liên Viêt để tháo gỡ vấn đề cách: • Ban hành đầy đủ văn hướng dẫn tài sản đảm bảo để cán thẩm định thực với quy định luật dân sự, luật có liên quan nghị định, thơng tư hướng dẫn phủ bộ, ngành • Xây dựng hệ thống liệu, thông tin đồng để đảm bảo cho nguồn thông tin thống theo chuẩn mực định, giúp tiết giảm thời gian chi phí q trình tìm kiếm thơng tin cán thẩm định • Tăng cường tổ chức chương trình đào tạo định giá tài sản để cán định giá có kỹ hồn thiện cơng tác định giá tài sản đảm bảo Từ cán định giá vận dụng thành thục phương pháp định giá vào công việc thực tế, nâng cao hiệu quả, chất lượng công tác định giá tài sản đảm bảo 3.3.2 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền Trong năm qua, kinh tế nước ta có bước phát triển mạnh mẽ, thị trường BĐS giai đoạn hình thành phát triển.Tuy nhiên, thị trường cịn có nhiều yếu tố mang tính tự phát chưa có định hướng Hoạt động quản lý diễn thiếu hiệu gây khó khăn việc thực hiện, thời gian phải qua nhiều khâu trung gian phận chịu 75 trách nhiệm Đây vấn đề đáng quan tâm cần Nhà nước quan chức sớm giải nhằm tạo thơng thống làm việc nâng cao tính thống hiệu việc quản lý BĐS cịn gặp nhiều khó khăn Nhà nước có vai trị quan trọng việc quản lý, định hướng phát triển thị trường BĐS đặc biệt hoạt động định giá BĐS Hiện nay, Nhà nước thông qua việc xây dựng chế, sách, hồn thiện quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy quản lý phát triển hoạt động hệ thống tài thị trường bất động sản nói riêng ❖ Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật liên quan đến định giá TSĐB Hoạt động định giá TSĐB ngân hàng bị chi phối hệ thống văn pháp luật liên quan đến định giá, văn liên quan đến hoạt động đảm bảo tín dụng văn pháp luật khác có liên quan Có nhiều văn pháp luật chi phối, lại văn thường chồng chéo, lại văn quy định chi tiết điều gây khơng khó khăn cho cán định giá Ngân hàng Trong thời gian tới quan nhà nước nên cho đời văn pháp luật thay cho văn pháp luật cũ có nhiều sửa đổi, bổ sung kèm theo, để tránh sai sót việc áp dụng văn vào cơng tác định giá ❖ Thứ hai, quản lý hiệu thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản > Tinh giản thủ tục hành Do hạn chế thị trường BĐS nước ta chưa phát triển có nhiều trở ngại giao dịch nên ảnh hưởng không nhỏ đến công tác định giá Hiện nay, phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền giao dịch thị trường BĐS chưa hợp pháp hoàn toàn, văn liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu quán, tạo nhiều kẽ hở Các cấp quyền nhân dân lung túng việc thực thủ tục quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm bất động sản Tình trạng thị trường tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Đất đai 76 BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ thu nhập bất Thủ tục phiền hà, trải qua nhiều công đoạn nhiều thời gian, để hợp pháp hóa giấy tờ pháp lý BĐS người dân phải nhiều thời gian công sức điều dẫn đến việc đáp ứng vốn cho sản xuất kinh doanh bị chậm trễ, yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, thông tin BĐS thị trường bị hạn chế, hay thiếu xác ảnh hưởng không nhỏ tới công tác định giá Do nhà nước cần giảm thời gian thủ tục hành như: cơng chứng, giấy tờ pháp lý BĐS cải cách đẩy nhanh tiến độ thủ tục hành Đặc biệt với giao dịch mua bán chấp bất động sản pháp luật quản lý thủ tục hành cơng chứng, đăng kí giao dịch đảm bảo, giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhiều, cần quan tâm tinh giản trước hết Như việc tinh giản thủ tục hành thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo môi trường BĐS đảm bảo Tức BĐS làm tài sản đảm bảo có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng > quản lý hiệu thị trường bất động sản Cần có biện pháp giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trường BĐS minh bạc, công khai, ngăn chặn hoạt động đầu giao dịch trái phép BĐS Khi thị trường phát triển ổn định đồng giao dịch diễn thị trường đồng thông tin thu thập có độ xác cao phản ánh giá trị thực BĐS Khi thông tin thu thập BĐS SS xác kết định giá sát với thị trường Bên cạnh để quản lý tốt thị trường BĐS việc xây dựng khung giá hợp lý vô quan trọng, với khung giá đất mà ủy ban nhân dân tỉnh đưa mà cán định giá làm sở để thẩm định giá thường thấp nhiều so với giá thị trường có nơi lên tới 10-15 lần, từ khơng đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng, điều khách hàng ngân hàng không mong muốn Quản lý hiệu thị trường BĐS sở cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định thơng tin thu thập đa dạng có độ xác cao góp phần 77 nâng cao chất lượng hiệu công tác định giá ❖ Thứ ba, tăng cường hoạt động kiểm soát đơn vị có chức định giá tài sản Hiện nay, ngân hàng tự thực công tác định giá tài sản đảm bảo cho vay sở định giá đó( thơng thường tối đa 70% giá trị tài sản đảm bảo) Điều không đảm bảo khách quan công tác định giá, cần quan định giá độc lập đứng giám sát quy trình định giá ngân hàng đảm bảo cơng từ phía ngân hàng khách hàng Trong trường hợp khách hàng có mối quan hệ thân thiết với ngân hàng khó tránh khỏi việc định giá cao lên để đạt khoản vay theo mong muốn khách hàng, ngược lại ngân hàng muốn cho vay mức độ an toàn cho ngân hàng, muốn khách hàng phải thể chấp nhiều tài sản đảm bảo tài sản đảm bảo lại có xu hướng bị đánh giá thấp giá trị, khách hàng lại người phải chịu thiệt thịi Vì vậy, thời gian tới quan Nhà Nước nên: S Xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng định giá, dựa vào sở chuẩn mực Nhà nước dễ dàng đánh giá chất lượng thực trạng công tác định giá S Thành lập tổ chức độc lập chuyên trách chất lượng thẩm định giá đơn vị S Tổ chức kiểm tra định kỳ đột xuất chất lượng định giá Ngân hàng có biện pháp xử lý thích hợp trường hợp vi phạm Đồng thời có quy định rõ mức xử phạt trường hợp vi phạm cụ thể ❖ Thứ tư, hình thành tổ chức định giá chuyên nghiệp Thị trường BĐS nước ta non trẻ, giai đoạn hình thành phát triển việc thành lập tổ chức định giá chuyên nghiệp tạo đội ngũ chuyên gia tư vấn chun nghiệp có lực chun mơn thực đội ngũ chuyên viên định giá chuyên nghiệp từ làm cho thị trường BĐS vào hoạt động ổn định 78 - Việc hình thành tổ chức định giá chuyên nghiệp góp phần thúc đẩy hoạt động định giá BĐS có hoạt động định giá BĐS làm tài sản đảm bảo, làm cho hoạt động định giá BĐS mang tính chuyên nghiệp cao, chuyên viên có nhiều hội để gặp gỡ trao đổi kinh nghiệm định giá BĐS hỗ trợ cán định giá Ngân hàng, từ thấy điểm cần lưu ý phải sửa chữa điểm cần phát huy tính tích cực hoạt động đó, qua nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cho chuyên viên, phương pháp quy trình định giá thống với theo mẫu chung, kết định giá BĐS phù hợp với thị trường, làm hài lòng khách hàng giảm thiểu rủi ro cho NH, hoạt động NH mang tính chun nghiệp hố cao ❖ Thứ năm, Tăng cường công tác đào tạo lĩnh vực định giá Ngày giao dịch liên quan đến đảm bảo, mua bán sáp nhập doanh nghiệp diễn phổ biến, từ địi hỏi ngày cao nhu cầu nguồn nhân lực lĩnh vực định giá Trên thực tế nước có số trường đào tạo chuyên ngành này, số lượng đào tạo đặc thù cơng việc ngành khó khăn, vất vả.Vì thời gian tới nhà nước cần khuyến khích cấp phép cho số trường đại học mở thêm chuyên ngành định giá để đáp ứng nhu cầu thị trường Một điều khơng thể bỏ quan chất lượng đào tạo, tránh tình trạng đào tạo tràn lan đáp ứng số lượng mà không đáp ứng chất lượng Các trường đại học nên thường xuyên mời chuyên gia lĩnh vực định giá lẫn nước để trao đổi kinh nghiệm liên quan đến thực tiễn Bên cạnh để nâng cao chất lượng công tác thẩm định, chất lượng đội ngũ thẩm định viên tương lai, quan nhà nước thực tốt công tác đào tạo, tổ chức nghiêm túc kỳ thi cấp thẻ TĐV, tổ chức nhiều đợt thi năm để phục vụ nhu cầu ngày cao ứng viên, đồng thời quản lý chặt chẽ hoạt động TĐV cấp thẻ, xây dựng văn quy phạm để xử phạt trường hợp vi phạm 80 79 Nhà nước thường xuyên TÀI tổ LIỆU chức THAM lớp học KHẢO bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định, giúp cho TĐV nắm bắt quy định mới, kiến thức Giáo trình định giá bất động sản hoạt động tín dụng-cách tiếp cận từ ngân lĩnh vực định giá hàng thương mại tiến sĩ Phạm Tiến Đạt chủ biên Giáo trình “ nguyên lý chung định giá tài sản”( dùng cho chuyên ngành định giá tài sản-lưu hành nội bộ) Ket luận trình tìm2015 hiểu hoạt động định giá BĐS làm TSĐB Ngân hàng Bộ luậtQuá dân năm Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình cho thấy để nâng cao hoạt động Nghị giao dịch bảo Ngân định hàng163/2006/nđ-cp đồng nghĩa với việc nângđảm caongày chất 29/12/2006 lượng công tác địng giá tài sản đảm bảo Ngân hàng Định giá BĐS khâu quan trọng quy trình Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số tín dụng Ngân hàng nay, kết định giá xác, phù hợp với thị 163/2006 ngày cho 29 tháng 12 năm 2006 giao đảm trường NĐ-CP giúp định cấpcủa tín dụng phủ hiệuvề đápdịch ứngbảo nhu cầu vay ngày 22/02/2012 vốn khách hàng đề tài trên, làhướng lĩnh vực rộng lớn số quy phức tạpvềnên khóa Thơng Với tư 07/2003/TT-NHNN dẫn thực định đảm bảo luận tiền tập trung vào niệm hoạt động định giá Ngân hàng Bưu Điện vay tổ chứckhái tín dụng Liên Việt chi nhánh Hịa Bình, phân tích quy trình phương pháp định giá Pháp lệnhhiểu số 40/2002/PL-UBTVQH10 giá doQua quyđó định quản tìm trình định giá BĐSngày thực26/04/2002 tế ngânvềhàng đánh giálý thực trạngnhà công tác định giá Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình nước kết đạt hạn chế tồn nguyên nhân chúng Trên cở sở Công văn số 1863/TTGSNH6 ngày 31/07/2012 cănnhằm điều lệ phần Ngân thực tiễn lý luận em đưa số ý kiến góp hồnhàng thiệnBưu cơng tác Điện Việt làm TSĐB Ngân hàng Với điều kiện hạn chế mặt thời gian định Liên giá BĐS kiến thức nên khóa luận khơng thể tránh khỏi thiếu sót Vì em Căn quy tổ chức ýhoạt luận máy Bưu mong cácchế thầy góp để động khóa củađiều em hành hồn Ngân thiện hàng cóTMCP ý nghĩa mặt Điện Liên Việt 1774/2011/QĐ-LienVietPostBank ngày 25/08/2011 tổng giám thực tiễn đốc Quyết định HĐQT Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt định số 141/2011/QĐHĐQT ngày 05/04/2011 quy chế đảm bảo tiền vay Căn quy định đảm bảo tiền vay ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt 1774/2011/QĐ-LienVietPostBank ngày 25/08/2011 tổng giám đốc Công văn đề nghị thẩm định, định giá tài sản theo hướng dẫn 3207/2011/HDLienVietPostBank ngày 28/12/2011 hướng dẫn thẩm định tài sản bất động sản Quyết định số 30/2013/QĐ-UBND ngày 27/12/2013 ban hành quy định bảng giá loại đất năm 2014 địa bàn tỉnh Hịa Bình Website: LienVietP ostBank.ngan-hang.com/chi-nhanh/hoa-binh www.lienvietpostbank.com.vn ... TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình em định chọn đề tài: “ Thực trạng hoạt động định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng thương mại cổ phần Bưu Điện Liên Việt chi nhánh. .. hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình 33 2.2 Thực trạng hoạt động định giá TSĐB bất động sản để phục vụ cho vay Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh. .. động sản làm tài sản đảm bảo Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Bưu Điên Liên Việt chi nhánh Hịa Bình Chương 3: Định hướng phát