Hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP việt nam thương tín PGD nguyễn khánh toàn

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong giai đoạn kinh tế hội nhập, xu tồn cầu hố diễn ngày nhanh hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại quan trọng Hoạt động tín dụng đóng vai trị trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư, góp phần khơng nhỏ tới phát triển kinh tế Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Việt Nam thương tín ngân hàng khác hoạt động nguyên tắc an toàn lợi nhuận Chính vấn đề an tồn, giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng địi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới cơng tác tín dụng Ngân hàng Để thực điều tiến hành cho vay Ngân hàng thường địi hỏi khách hàng phải có tài sản chấp, tài sản chấp đa dạng chủ yếu bất động sản Ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản để xác định mức cho vay giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, định giá bất động sản đóng vai trị quan trọng Định giá bất động sản xuất giới từ lâu Việt nam hoạt động định giá mẻ nhiều hạn chế, thiếu xác Trong thời gian thực tập phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín PGD Nguyễn Khánh Tồn em định chọn đề tài : “Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam thương tín PGD Nguyễn Khánh Tồn” làm khóa luận tốt nghiệp Với việc chọn đề tài em hi vọng đóng góp phần vào công tác định giá bất động sản Ngân hàng, làm cho hoạt động ngày có chất lượng cao, tạo niềm tin uy tín khách hàng Mục tiêu nghiên cứu Đề tài hệ thống hoá mặt sở khoa học liên quan đến định giá bất động sản, khái niệm, quy định, vai trò, phương pháp định giá kinh nghiệm số nước giới Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản Ngân hàng, nắm bắt quy trình, cơng việc phải làm tiến hành thực định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung sâu vào nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín PGD Nguyễn Khánh Toàn Số liệu nghiên cứu sử dụng năm gần : 2017- 2019 Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng phương pháp vật biện chứng, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh Kết cấu , nội dung khóa luận Ngồi lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, khóa luận gồm chương: Chương I : Cơ sở khoa học định giá bất động sản Chương II : Thực trạng định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín PGD Nguyễn Khánh Tồn Chương III : Phương hướng giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín PGD Nguyễn Khánh Tồn Do trình độ thời gian có hạn, chun đề cịn nhiều thiếu sót Em mong đóng góp ý kiến thầy mơn để có viết hoàn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín PGD Nguyễn Khánh Tồn tạo điều kiện giúp đỡ để em hồn thành khóa luận tốt nghiệp cách tốt CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG 1.1 Khái niệm vai trò bất động sản kinh tế quốc dân 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản định giá bất động sản Mỗi quốc gia có nguồn tài sản vơ q giá thiên nhiên ban tặng người sáng tạo Tài sản cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng Nhìn chung, tất nước phân chia tài sản thành hai loại bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng nghìn năm từ thời La mã cổ đại ghi luật La mã Bộ luật Dân điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản tài sản di dời ” Như bất động sản trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác di dời Bất động sản đất đai vật thể cố định gắn liền với đất đai Những vật thể gắn liền với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái khơng tách rời đất vật thể di chuyển bị hư hại tốn nhiều công sức, chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép Theo điều 181 Bộ Luật Dân nước ta bất động sản bao gồm : - Đất đai : + Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng bất động sản ) + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng, chất lượng đất đai ) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng : + Nhà cửa xây dựng cố định khơng thể di dời, di dời không đáng kể : nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng (những nhà bạt gánh xiếc, lâu đài lằm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn bất động sản mà động sản, công cụ lao động ) + Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng : đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ xây dựng gắn liền với đất đai + Các tài sản khác gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng : máy điều hồ trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản tháo rời mà giá trị cơng chúng khơng thay đổi khơng phải bất động sản như: máy điều hoà di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh, thiết bị đồ dùng khác ) + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hố thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai : + Vườn lâu năm : bao gồm trồng đất trồng + Các cơng trình ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ + Các tài sản khác pháp luật quy định Định nghĩa bao trùm hầu hết loại bất động sản, tạo thống nước, giúp cho người dân nhìn nhận cách đắn bất động sản, góp phần giúp cho quan quản lý nhà nước thống ý kiến việc đưa sách cho việc quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản sở tuân theo quy định bất động sản kể Bất động sản bao gồm nhiều loại kể trên, nhiên để chấp BĐS phải đáp ứng đầy đủ yêu cầu mặt pháp lý thuộc sở hữu, sử dụng người vay hay bảo lãnh vay, khơng có tranh chấp việc sở hữu, sử dụng Bất động sản Vậy định giá bất động sản việc bên vay (bên chấp) dùng tài sản bất động sản vật bảo đảm với bên cho vay (bên nhận chấp) bên cho vay chấp nhận Như thông qua hoạt động cho vay bất động sản, Ngân hàng giảm thiểu rủi ro khách hàng vay tín dụng Ngân hàng khơng có khả trả nợ Trong tình Ngân hàng phải xiết nợ việc thu hồi bất động sản để trang trải khoản nợ mà khách hàng không trả Ngân hàng 1.1.1.2 Vai trò cho vay chấp kinh tế quốc dân Cho vay chấp ngân hàng đóng vai trị quan trọng, cầu nối cung cầu vốn vay Việc bất động sản ngân hàng để vay vốn giúp cá nhân, tổ chức kinh tế có nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất tinh thần người dân, góp phần thúc đẩy ngành kinh tế liên quan phát triển đồng thời đóng góp vào phát triển chung kinh tế chung đất nước Trong khách hàng bất động sản khách hàng vừa có vốn để sản xuất kinh doanh vừa tiếp tục sử dụng bất động sản chấp, nâng cao hiệu sử dụng bất động sản Đồng thời khách hàng đến bất động sản để vay vốn bất động sản phải có giấy tờ hợp pháp, muốn khách hàng cần đến quan quản lý nhà nước để hoàn thành giấy tờ Việc vừa giảm thiểu bất động sản khơng có giấy tờ hợp pháp đồng thời thúc đẩy nhanh tiến độ cấp loại giấy tờ, cải cách thủ tục hành Các ngân hàng thực cho vay chấp bất động sản thu lợi nhuận từ cho vay, từ lợi nhuận hoạt động cho vay chấp góp phần làm tăng lợi nhuận chung ngân hàng, từ ngân hàng đảm bảo hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển quy mơ chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thơng sách tiền tệ Ngân hàng Nhà nước từ thúc đẩy thị trường tài phát triển lành mạnh bền vững Thị trường tài lành mạnh yếu tố thiết yếu để đảm bảo kinh tế vĩ mô, góp phần tăng trưởng kinh tế nâng cao khả cạnh tranh kinh tế Từ cho thấy việc cho vay bất động sản hoạt động không quan trọng ngân hàng thương mại mà yếu tố thúc đẩy phát triển kinh tế, cần nâng cao chất lượng hoạt động cho vay chấp 1.1.1.3 Khái niệm cần thiết định giá bất động sản Khái niệm Có thể hiểu đơn giản định giá xác định giá tài sản thị trường Tuy nhiên nhiều trường hợp khơng có thị trường định giá, nhà định giá phải dựa sở phi thị trường Định giá bất động sản dạng đặc biệt xác định giá, công việc định giá nhà chuyên mơn đào tạo, có kiến thức có kinh nghiệm có tính trung thực nghề nghiệp thực Để phản ánh nét đặc trưng này, nhiều học giả cho khái niệm định giá cần xác định cách rõ ràng, thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành : - Theo từ điển Oxford : “Định giá (valuation) ước tính trị giá tiền tài sản ”, “là ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh ” - Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth vương quốc Anh : “Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ” - Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing AVO ( Hiệp hội đánh giá Austraylia ) trình bày lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999 “Định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm, có tính đến chất bất động sản mục đích định giá Do định giá áp dụng kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập phân tích , sau so sánh với tài sản định giá để xác định giá trị chúng” - Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường xây dựng bất động sản Đại học quốc gia Singapore “Định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể, tài sản cụ thể, thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản, xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn” - Theo Luật Kinh doanh bất động sản : Định giá bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định Nhưng theo cách tổng quát định giá nghệ thuật khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản bao gồm lĩnh vực đầu tư Tính khoa học thể thơng qua việc phân tích liệu, phép tính, mơ hình tính tốn khoa học xử lý thơng tin để đưa giá trị bất động sản Tính nghệ thuật việc người định giá có kĩ năng, dùng kiến thức để nắm thơng tin, để đánh giá liệu trợ giúp cho trình định giá từ hình thành quan điểm để khách hàng chấp nhận, nhiều mang tính chủ quan có tính thuyết phục Đó bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt giá trị cụ thể cho bất động sản phục vụ cho mục tiêu cụ thể thời điểm định Sự cần thiết định giá bất động sản : Hiện kinh tế quốc dân, định giá ngày thể rõ vai trò quan trọng Định giá sử dụng nhiều hoạt động, lĩnh vực kinh tế : - Khi có giao dịch thay đổi chủ sở hữu , chuyển đổi mục đích sử dụng Ví dụ có giao dịch mua bán bất động sản, khách hàng tìm đến dịch vụ định giá để xác định giá trị thị trường bất động sản; định giá cho thuê, thuê bất động sản người định giá phải dựa thông tin bất động sản mục tiêu thị trường để đưa giá thuê thị trường cư vào thời điểm thuê, vào điều khoản hợp đồng - Một hoạt động quan trọng, chủ yếu định giá định giá bất động sản Như trình bày phần trên, bất động sản có vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Đối với hoạt động tín dụng ngân hàng định giá khâu quan trọng thiếu Khi cho khách hàng vay khoản tiền để đảm bảo an toàn giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay ngân hàng phải yêu cầu người vay chấp tài sản đảm bảo thông thường bất động sản Ngân hàng tiến hành xác định giá trị thực tế tài sản chấp thông qua hoạt động định giá để định số lượng cho vay mà khơng làm tổn hại tới lợi ích ngân hàng - Ngoài hoạt động định giá sử dụng trường hợp bảo hiểm, giải phóng mặt bằng, tính thuế, thực nghĩa vụ tài chính, định giá cho mục đích kế thừa, phân chia tài sản, định giá cho đầu tư 1.1.1.4 Các định giá - Căn vào yếu tố tạo bất động sản Đất : quy mơ, vị trí mảnh đất Vật liệu xây dựng : số lượng , chủng loại Lao động : lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng lao động, chất lượng lao động tham gia tạo dựng bất động sản Đó chi phí để tạo bất động sản, để đánh giá theo phương pháp chi phí - Chi phí hội việc sử dụng bất động sản: chi phí hội việc sử dụng bất động sản việc sủ dụng cao nhất, tốt bất động sản, phản ánh giá trị thị trường bất động sản Nghĩa bất động sản sử dụng hợp lý kĩ thuật, pháp lý, kinh tế để tạo khả sinh lời cao cho chủ sở hữu Thơng qua chi phí hội tính tỉ lệ vốn hố, sử dụng phương pháp vốn hóa - Căn vào thay đổi kinh tế quốc dân Giá trị bất động sản bị tác động nhiều yếu tố Các yếu tố kinh tế biến động, thay đổi có tác động trực tiếp vào giá bất động sản, đánh giá phải xác định xu hướng biến động nhân tố có tác động tích cực hay tiêu cực xu hướng thị trường ảnh hưởng đến bất động sản - Căn vào phù hợp bất động sản đóng góp bất động sản Yếu tố thể phù hợp mục đích đầu tư mục đích sử dụng: thể qua phù hợp bất động sản với bất động sản xung quanh, mơi trường xung quanh tạo hài hồ mặt chức kiến trúc tổng thể; thể mối quan hệ cấu thành nên bất động sản đóng góp bất động sản việc làm tăng giá trị bất động sản xung quanh ngược lại - Căn vào yếu tố cấu thành bất động sản Giá trị bất động sản phụ thuộc vào quy mô, số lượng phận cấu thành nên công trình Bất động sản có giá trị tỉ lệ kết hợp phận cấu thành nên bất động sản đạt tỉ lệ tối ưu - Căn vào khả cạnh tranh bất động sản Việc phân tích khả cạnh tranh dựa nhiều yếu tố gồm cạnh tranh cung, cầu, cung cầu, cạnh tranh nội vùng, khu vực khu vực nước thời điểm định giá, cạnh tranh phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng Điều chứng tỏ Ngân hàng khẳng định uy tín chất lượng hoạt động mình, khơng thể khơng kể tới nỗ lực, nhiệt tình, chun mơn tốt cán tín dụng phịng kinh doanh Ngân hàng Vietbank PGD Nguyễn Khánh Toàn Trong trình định giá bất động sản ngân hàng luôn đề cao mục tiêu việc định giá bất động sản phải sát với giá thực tế thị trường Những thông tin sử dụng nguồn thơng tin cán tín dụng thu thập qua nhiều nguồn khác báo, mạng internet, tham khảo ý kiến văn phịng, cơng ty bất động sản, tham khảo ý kiến người dân sống xung quanh khu vực bất động sản cần định giá , kết định giá phản ánh dược diễn biến thị trường Khi tiến hành định giá bất động sản cán tín dụng ln cố gắng cho kết định giá xác nhiên với bất động sản đặc biệt có giá trị lớn khó định giá ngân hàng sử dụng thêm giá trị tham khảo từ quan, tổ chức định giá chuyên nghiệp Chất lượng định giá công nhận từ phía khách hàng Có nhiều yếu tố liên quan tới bất động sản cần định : thị trường, đặc điểm, vị trí, đặc biệt yếu tố pháp luật yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản rủi ro tín dụng ngân hàng Trong q trình định giá, cán tín dụng ln ln phải ý đến yếu tố Các yếu tố cán tín dụng kiểm tra, xem xét cẩn thận ghi báo cáo định giá Trong trình định giá, định giá viên chủ yếu thường sử dụng hai phương pháp chủ yếu phương pháp so sánh phương pháp chi phí cách linh hoạt hợp lý Phương pháp so sánh thường sử dụng cho định giá nhà đất, phương pháp chi phí dùng cho định giá cơng trình đất Trong hoạt động kinh doanh tín nhiệm khách hàng, uy tín tạo dựng lòng khách hàng quan trọng Phòng kinh doanh Ngân hàng Vietbank PGD Nguyễn Khánh Toàn chiếm lòng tin khách hàng Điều phản ánh qua số lượng khách hàng vay vốn bất động sản ngày tăng lên, nhiều khách hàng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ lại tái chấp Niềm tin khách hàng khẳng định chất lượng phịng kinh doanh Ngân hàng Vietbank PGD Nguyễn Khánh Tồn Ngân hàng Vietbank PGD Nguyễn Khánh Toàn thành lập cách 18 năm, với thành tích đạt được, với kinh nghiệm tích luỹ với đội ngũ nhân viên có chun mơn nghiệp vụ, có đạo đức nghề nghiệp cơng nhận tổ chức ngồi nước, tạo niềm tin vững nơi khách hàng Chính thành lập, nhiên số khách hàng tìm đến với Ngân hàng giao dịch ngày tăng Phòng kinh doanh với chức nhiệm vụ giao có cố gắng lớn, nhân viên hồn thành tốt nhiệm vụ để ngân hàng ngày lớn mạnh Họ người trẻ tuổi, nhiệt tình với cơng việc, có chun môn nghiệp vụ vững vàng, đào tạo định giá trường Đại học nên chất lượng định giá cao khách hàng công nhận Bên cạnh Ngân hàng đưa quy trình định giá khoa học , quy định định giá sát với điều kiện khách quan thị trường Tất quy định dựa pháp luật hành, quy định chuẩn tắc định giá nói chung có tính đến hoạt động rủi ro Ngân hàng Tất quy định, quy trình tín dụng phải thông qua họp đại hội cổ đông gồm thành viên có kinh nghiệm lâu năm hoạt động Ngân hàng nói chung lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng Các quy định định giá đảm bảo chất lượng cao, tạo tiền hoạt động sau 2.4.2 Những mặt tồn nguyên nhân Mặc dù công tác định giá chấp Ngân hàng TMCP Thương tín PGD Nguyễn Khánh Toàn đạt kết đáng khích lệ bên cạnh cịn tồn hạn chế Theo lý thuyết phương pháp so sánh tìm bất động sản so sánh phải từ 3-6 bất động sản nhiên thực tế công tác định giá Ngân hàng tìm từ 2-3 bất động sản so sánh, số trường hợp có bất động sản so sánh, việc ước tính giá trị bất động sản nhiều chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cịn mang nhiều tính chủ quan, điều làm giảm tính xác cơng tác định giá bất động sản Chưa thống cách xác định giá đất, có trường hợp xác định theo khung giá Nhà nước, có trường hợp xác định theo khung giá thị trường Khơng phân tích kĩ giá loại đất mà tính chung đất đất vườn cho loại đất điều dẫn đến tăng giá trị cho bất động sản dẫn đến Ngân hàng gặp rủi ro khách hàng khơng trả nợ Bên cạnh xác định mức điều chỉnh hồn tồn mang tính chủ quan, thiếu chứng thị trường, giá trị bất động sản định giá thiếu xác, gây thiệt thịi cho Ngân hàng khách hàng Trong thời gian qua thị trường bất động sản có biến động thất thường có nhiều thay đổi sách, thị trường bất động sản chưa minh bạch, lúc lên sốt lúc lại rơi vào trạng thái đóng băng Điều làm cho thông tin thị trường giá trở nen thiếu xác, biến động thất thường, khơng phản ánh xác giá trị thực bất động sản cần định giá Việc thu thập thông tin khó, nhiều nhiều thơng tin thu thập lại khơng hồn tồn tin cậy, nhiều nguồn thơng tin gây nhiễu Do sử dụng thông tin để định giá bất động sản làm cho kết định giá bất động sản thiếu xác, không phản ánh giá thị trường bất động sản, Ngân hàng gặp phải phản ánh khơng tốt từ khách hàng Đây khó khăn lớn với phận định giá, khắc phục cịn phụ thuộc vào yếu tố khách quan khác Ngân hàng ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mà quên việc khách hàng vay số tiền nhiều hơn, khả phát triển từ nguồn vốn vay đạt hiệu cao ngân hàng thực tốt việc giám sát khách hàng…Giá trị bất động sản bảo đảm tín dụng sau định giá thấp so với giá trị thực tài sản, gây thiệt thịi cho khách hàng Cũng điều đơi ngân hàng bỏ lỡ khách hàng thực tốt Giá trị mà bất động sản mục tiêu ước tính lại thấp giá trị thị trường, sau tỷ lệ cho vay lại tối đa 70% so với giá bất động sản đảm bảo định giá Như khách hàng cho vay với mức không cao, dẫn đến khả cạnh tranh ngân hàng thị trường bị sụt giảm Ngân hàng sử dụng đơn giá xây dựng áp dụng phương pháp chi phí để tính chi phí xây dựng nhà không hợp lý ngơi nhà lại có mục đích sử dụng riêng, có kiến trúc, cách xây dựng, cấu trúc, nguyên vật liệu khác phí xây dựng ngơi nhà khác giá trị ngơi nhà bị ước tính giảm nhiều so với giá trị thực Thị trường bất động sản nước ta giai đoạn hình thành phát triển, chưa thực ổn định, yếu tố giai đoạn hoàn thiện khơng thể tránh khỏi sai sót chỉnh sửa Mặc dù Nhà nước đóng vai trị quan trọng việc điều tiết thị trường bất động sản chưa phát huy hết vai trị mình, chưa thể hết hiệu sách ban hành, hệ thống văn pháp luật liên quan đến thị trường nhiều chồng chéo, bất cập, chưa thống luật luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản dẫn đến trị trường nhiều tình trạng đầu cơ, lách luật làm cho thi trường bất động sản thêm phức tạp Thông tin mua bán chưa thực phản ánh nhu cầu người dân, chưa phản ánh giá trị thực bất động sản giá bất động sản thường bị kẻ đầu đẩy lên cao Do mà thơng tin cán tín dụng thu thập chưa phản ánh giá trị thị trường, phản ánh giá trị bất động sản Giá đất UBND tỉnh thành phố ban hành vào ngày 1/1 hàng năm đơn giá xây dựng thấp nhiều so với giá thực tế thị trường Khi áp dụng khung giá Nhà nước để định giá cho khách hàng làm giảm giá trị bất động sản khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín Ngân hàng có nhiều ngân hàng hoạt động, mức độ cạnh tranh lĩnh vực tín dụng cao Việc quản lý hoạt động định giá thị trường nhiều bất cập chồng chéo lên nhau: việc quản lý giá bất động sản thuộc thẩm quyền Bộ Tài chính, cấp giấy phép hoạt động xây dựng lại thuộc thẩm quyền Bộ xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất thuộc thẩm quyền Bộ Tài nguyên Môi trường, chế gây nhiều khó khăn cho cán định giá Theo quy định Ngân hàng hồ sơ vay vốn bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) Nhưng thực tế thủ tục để cấp loại giấy cịn nhiều bất cập, thủ tục hành rườm rà, thời gian chờ đợi xác minh lâu nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu vay vốn khơng có đủ hồ sơ để vay vốn làm ảnh hưởng đến số lượng khách hàng vay Khó khăn xuất phát từ phía khách hàng không hợp tác khách hàng, thông báo thông tin sai lệch không thật, giấy tờ giả mạo dẫn đến người định giá gặp nhiều khó khăn công tác định giá Ở Việt Nam ngành định giá ngành xuất nên tài liệu tham khảo định giá bất động sản khó kiếm, chưa tích luỹ nhiều kinh nghiệm thực tiễn để rút học quý giá Đối với nhiều người quan niệm định giá mẻ xa lạ, tiến hành hoạt động mua bán, chuyển nhượng người tìm đến với dịch vụ định giá, tới chuyên gia định giá để tư vấn tham khảo Đa số người dân dựa vào kinh nghiệm thân hỏi ý kiến người xung quanh tham gia giao dịch bất động sản để đưa giá trị mà không vào sở khoa học Điều dẫn đến thơng tin mà cán tín dụng thu thập thị trường thường thiếu tính xác, phần lớn mang tính chủ quan dẫn đến kết định giá khơng tránh khỏi thiếu sót CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THƯƠNG TÍN PGD NGUYỄN KHÁNH TỒN Phương hướng phát triển Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín PGD Nguyễn Khánh Tồn thời gian tới Trong tình hình kinh tế tồn cầu nói chung kinh tế Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn hoạt động tín dụng Ngân hàng bị ảnh hưởng Tuy nhiên với xu hướng toàn cầu hố, hội nhập kinh tế hoạt động tài chình tín dụng phát triển cách nhanh chóng Bên cạnh việc nước có khối lượng lớn ngân hàng hoạt động theo xu hội nhập quốc tế thời gian tới có nhiều tổ chức kinh tế - tài giới xâm nhập vào thị trường tài Việt Nam Điều làm cho Ngân hàng phải đối mặt với nhiều thách thức khó khăn Trước sụ cạnh tranh khốc liệt thị trường địi hỏi Ngân hàng phải hồn thiện nâng cao chất lượng định giá bất động sản để thu hút khách hàng Để mang lại lợi ích cao cho khách hàng cho Ngân hàng Ngân hàng phải áp dụng hệ thống định giá chuyên nghiệp khoa học Trên thực tế Ngân hàng xây dựng quy trình định giá tương đối chuyên nghiệp, không ngừng cố gắng việc cải thiện, nâng cao chất lượng định giá, hài hoà cao lợi ích khách hàng lợi ích ngân hàng Những quy định xét thấy không phù hợp với điều kiện thực tế bổ sung, sửa chữa thay hoàn toàn quy định hợp lý Trong thời gian tới chi nhánh Hà Nội chủ trường phát triển phận định giá ngày càn chuyên nghiệp hơn, làm việc hiệu hơn, giải hết lượng hồ sơ khách hàng với chất lượng thời gian nhanh có thể, phấn đấu giảm lượng hồ sơ mà khách hàng kiến nghị xuống mức thấp không Tài sản chấp thường tài sản có giá trị lớn để đảm bảo trang trải khoản nợ vay trường hợp khách hàng không thực nghĩa vụ trả nợ, tài sản chấp có vai trị giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng Chính giá trị bất động sản phải xác định xác Định hướng Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín việc định giá BĐS chấp ước tính cho sát với giá trị thị trường nhất, sở dựa vào giao dịch bất động sản so sánh trước đó, để đảm bảo khách hàng khơng có khả trả nợ thu hồi khoản nợ cách phát mại bất động sản thị trường Tuy nhiên giá bất động sản định giá thực tế chưa thực sát với giá thị trường, nguốn thơng tin thường khơng hồn tồn xác Ngân hàng ln có chủ trương tìm kiếm thông tin từ nguồn thông tin đáng tin cậy trung tâm bất động sản, công ty bất động sản lớn uy tín, sàn giao dịch đồng thời cử cán thẩm định trực tiếp xuống kiểm tra trường Bộ phận kinh doanh thời gian tới phấn đầu nắm bắt hết thị trường Hà Nội tỉnh lân cận, nhân viên định giá ngày tiếp cận với thị trường xa Hà nội, nắm bắt thông tin thu thập liệu để tạo thành hệ thống sở liệu để phục vụ công tác định giá Việc giúp cho việc lấy thông tin liệu cán thẩm định nhanh có sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện Ngân hàng hướng tới việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, phân tích, lưu trữ liệu thị trường bất động sản Tất hoạt động từ lúc tiếp nhận hồ sơ, giấy tờ từ phía khách hàng lúc hoàn thành giao dịch xử lý nhanh qua hệ thống máy vi tính nhằm tiết kiệm thời gian chi phí Trong thời gian tới Ngân hàng có chủ trương tăng cán thẩm định mặt số lượng chất lượng Hiện phịng kinh doanh PGD Nguyễn Khánh Tồn số lượng nhân viên 12 người khối lượng hồ sơ khách hàng vay vốn tương đối lớn, khơng đủ nhân lực để hồn thành cơng việc cách nhanh chóng xác Bên cạnh việc tăng số lượng nhân viên ngân hàng có sách tạo điều kiện cử nhân viên tham gia khoá học định giá thuộc quan có thẩm quyền tổ chức lớp đào tạo định giá khoa bất động sản kinh tế tài nguyên thuộc trường Đại học kinh tế quốc dân tổ chức giảng dạy, phấn đâu tới năm 2010 nhân viên phịng kinh doanh có chứng định giá Một số cá nhân ưu tú, thành tích xuất sắc ngân hàng tạo điều kiện sang nước ngồi học hỏi Bên cạnh việc đào tạo quy định rõ quyền hạn trách nhiệm cán định giá điều cần thiết Điều nhằm hạn chế tiêu cực công tác định giá chấp số bất động sản không đủ tiêu chuẩn để chấp nhiều cán tình cảm riêng tư chấp nhận cho chấp, trường hợp định giá bất động sản cao giá trị thật, ảnh hưởng tới lợi ích Ngân hàng Khi phát trường hợp phải xử lý nghiêm minh, có hình thức kỉ luật với cán làm sai Với cán ưu tú, xuất sắc có chế độ khen thưởng để động viên họ ngày công tác tốt Trên số giải pháp đưa nhằm giúp ngân hàng hồn thiện phần công tác định giá bất động sản, góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng hoạt động cho vay bất động sản nâng cao uy tín, vị Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín thị trường Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín PGD Nguyễn Khánh Toàn Trước yêu cầu ngày cao thị trường cạnh tranh khốc liệt tổ chức tài chính, ngân hàng đặt ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín vào yêu cầu khơng ngừng nâng cao, hồn thiện chất lượng hoạt động tồn hệ thống nói chung phịng kinh doanh nói riêng Với mục tiêu phương hướng đề để đạt mục tiêu ngân hàng cần tiến hành thực giải pháp sau Thứ thúc đẩy nhanh việc cập nhật xây dựng đơn giá đất thị trường Việc có ý nghĩa vai trị lớn với việc định giá bất động sản Khi có sẵn đơn giá đất thị trường tuyến đường tạo điều kiện thuận lợi dễ dàng việc xác định khơng cơng tìm kiếm thơng tin, khảo sát bất động sản xung quanh Điều dẫn đến việc rút ngắn thời gian giải hồ sơ vay vốn, tiết kiệm thời gian chi phí Tuy nhiên việc xác định đơn giá đất tuyến đường khơng kề đơn giản, địi hỏi nhiều công sức, nỗ lực lớn từ cán thẩm định nhận thức tầm quan trọng tác dụng việc xây dựng đơn giá đất cán thẩm định nỗ lực để hoàn thành tốt việc Thứ hai tăng chất lượng nguồn thông tin thu thập từ thị trường Trong q trình thu thập thơng tin nhân viên định giá phải bám sát thị trường, thông tin dùng để so sánh, đối chiếu, phân tích lấy từ thị trường Tuy nhiên trình bày phần nguồn thơng tin mà cán thẩm định thu thập nhiều khơng hồn tồn xác, thị trường nhiều bị nhiễu thông tin Thông tin công bố từ nhiều nguồn khác nhau, thơng tin dựa sở khoa học nào, thu thập thơng tin cán định giá khó rút nguồn tin tin cậy Để khắc phục tượng này, ngân hàng xây dựng hệ thống thông tin mà nguồn gốc thông tin đưa vào hệ thống phải rõ ràng, chất lượng thông tin đáng tin cậy để đảm bảo kết định giá có từ nguồn thơng tin sát với thị trường Để có thơng tin nguồn thơng tin nên lấy từ quan, đơn vị có uy tín cao sang giao dịch bất động sản, cơng ty bất động sản, tờ báo tạp chí bất động sản kiểm duyệt việc đăng tải thông tin, từ quan nhà nước trường hợp Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất Đối với nguồn thơng tin khác cần có sàng lọc thông tin tiến hành xác minh lại thông tin, tiến hành kiếm tra khảo sát thực địa để đối chiếu với thông tin rao bán Bên cạnh cán định giá khả kinh nghiệm, mối quan hệ xã hội để có nguồn thơng tin đáng tin cậy Thứ ba giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản áp dụng Ngân hàng : phương pháp so sánh, phương pháp chi phí sử dụng số phương pháp khác cho phù hợp trường hợp cụ thể Ví dụ phải tăng số lượng bất động sản so sánh, xác định mức điều chỉnh giá trị cịn lại cơng trình cho hợp lý xác nhất, thống cách thức định giá với bất động sản khác Thứ tư giải pháp Ngân hàng phải liên tục cập nhật quy định pháp lý liên quan đến đất đai cơng trình xây dựng Thứ năm giải pháp khoa học công nghệ Ngân hàng ý thức tầm quan trọng việc áp dụng công nghệ khoa học vào trình định giá tiến hành áp dụng vào trình định giá bất động sản Ngân hàng đặt hàng phần mềm định giá minh chứng rõ ràng cho đầu tư công nghệ Bên cạnh việc phát triển cơng nghệ thơng tin việc tìm hiểu, áp dụng nghiên cứu vào định giá quan tâm, ngân hàng thường xuyên cập nhật tài liệu định giá sau tổ chức khố học để phổ biến cho nhân viên, thường xuyên tổ chức hội nghị trao đổi kinh nghiệm để nâng cao chất lượng định giá Thứ sáu giải pháp nguồn nhân lực Nguồn nhân lực nhân tố sống cịn tổ chức nào, sách phù hợp nguồn nhân lực quan trọng Trong trình mở rộng thời gian tới Ngân hàng nâng cao nguồn nhân lực chất lượng số lượng Ngân hàng tạo điều kiện tối đa cho nhân viên tham dự lớp huấn luyện đào tạo nghiệp vụ theo yêu cầu công việc, với nhân viên xuất sắc cử cán nước đào tạo Đồng thời ngân hàng có chế độ khen thường cho nhân viên dựa kết hoạt động kinh doanh chất lượng công việc, động viên kịp thời nỗ lực tinh thần làm việc nhân viên, tạo gắn kết ngân hàng nhân viên Những kiến nghị Định giá bất động sản không công việc quan trọng hệ thống ngân hàng mà quan trọng kinh tế Việt Nam giai đoan hội nhập, vai trị Chính phủ quan chức năng, quan quản lý Nhà nước ngày càn phát triển ổn định lành mạnh Thứ phải đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Do thủ tục bắt buộc mặt pháp lý người dân vay vốn ngân hàng bất động sản bất động sản phải đáp ứng nhiều yếu tố Tại Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín khách hàng có nhu cầu vay vốn bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận sổ hữu nhà Tuy nhiên nước ta thủ tục hành cịn phức tạp, rườm rà, trải qua nhiều công đoạn nhiều thời gian, để cấp giấy tờ pháp lý bất động sản người dân phải nhiều thời gian công sức, điều dẫn đến người dân cần vốn để hoạt động sản xuất kinh doanh khơng có giấy tờ pháp lý bất động sản Do quan nhà nước có thẩm quyền nên cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy để cá nhân tổ chức huy động vốn từ tài sản Thứ hai thực giải pháp để quản lý thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định Khi thị trường phát triển ổn định đồng lúc giao dịch thị trường thuận lợi thơng tin thu thập tương đối xác, phản ánh giá trị thật bất động sản Do thông tin thu thập bất động sản so sánh xác kết định giá bất động sản sát với thị trường Nhà nước phải xây dựng hệ thống có sở liệu giao dịch bất động sản tồn quốc cách nhanh chóng, thuận tiện đáng tin cậy Đồng thời nhà nước cần xây dựng hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trường bất động sản minh bạch, công khai, bình đẳng Quy định rõ quyền hạn, nghĩa vụ trách nhiệm người sử dụng tham gia vào thị trường bất động sản Việc bổ sung hoàn thiện khung pháp lý dựa nguyên tắc đảm bảo tính quán tôn trọng quy định thị trường, tăng cường tính cạnh tranh hoạt động kinh doanh thị trường, khắc phục quy định chồng chéo, mâu thuẫn liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản Thứ ba nhà nước tăng cường quản lý hoạt động định giá Quản lý chặt chẽ tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá, cấp chứng định giá giấy phép hành nghề cho người có đủ tiêu chuẩn hành nghề định giá Biên soạn, nghiên cứu tài liệu định giá theo chuẩn chung, thống toàn quốc, tiến hành hợp tác quốc tế lĩnh vực định giá Thứ tư minh bạch hoạt động giao dịch bất động sản quy hoạch đất đai Chính phủ Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá, đấu thầu tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, kiểm soát giá cách hợp lý Thực thi biện pháp chống đầu cơ, tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất Bảo đảm quy hoạch phải trước bước: quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, phù hợp thực tế đảm bảo mục tiêu kinh tế xã hội KẾT LUẬN Cùng với phát triển kinh tế nước ta thời gian qua thị trường tài nói chung hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần trình phát triển hồn thiện Trong q trình ngân hàng chuẩn hoá hoạt động cho phù hợp với điều kiện yêu cầu khắt khe từ thị trường Trải qua 13 năm hoạt động lĩnh vực Ngân hàng, ngày ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín tạo uy tín niềm tin lịng khách hàng Đạt thành tựu ban quản trị Ngân hàng có phương hướng đắn với nỗ lực nhiệt tình cơng việc cán công nhân viên Một hoạt động ngày trọng phát triển nhằm hồn thiện chuẩn hố hoạt động định giá bất động sản chấp Định giá bất động sản chấp ngày đóng vai trị quan trọng kinh tế hoạt động ngân hàng Ngân hàng nhận thức tầm quan trọng hoạt động định giá bất động sản chấp trình vay vốn nên ban hành nguyên tắc, tiêu chuẩn chấp, quy trình định giá chặt chẽ khoa học, mang lại lợi ích cho khách hàng cho Ngân hàng Bên cạnh kết đạt thời gian qua cịn nhiều bất cập hạn chế, tồn cần nhận thức rõ ràng từ đề phương hướng giải pháp để nâng cao chất lượng định giá bất động sản chấp Ngân hàng Em hi vọng qua việc nghiên cứu đề tài giúp hiểu kiến thức thực tế, có nhìn tổng quan định giá bất động sản nói chung công tác định giá chấp bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín PGD Nguyễn Khánh Tồn nói riêng, từ đưa giải pháp để Ngân hàng nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản chấp Tuy nhiên hạn chế mặt kiến thức, hiểu biết, thơng tin kinh nghiệm đề tài nhiều thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến, giúp đỡ thầy cô giáo để em hoàn thành đề tài cách tốt DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Hoàng Văn Cường, TS.Nguyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo (2016), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội Bộ luật dân 2015 Luật Đất đai 2013 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 Các văn pháp luật quy định chấp tài sản Tài liệu lớp đào tạo ngắn hạn định giá bất động sản Tài liệu chuyên đề định giá bất động sản – Công ty cổ phần bất động sản Hòa Phát Quyết định số 106/2008/QĐ- HĐQT ngày 07/11/2008 Hội đồng quản trị việc ban hành quy định cho vay Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tin khách hàng Quyết định số 264/2008/QĐ- TGD ngày 12/11/1008 tổng giám đốc việc ban hành quy trình tín dụng hệ thống Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín 10 Báo cáo thường niên 2017, 2018, 2019của hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín PGD Nguyễn Khánh Toàn 11 http://vietbao.vn/Nha-dat/Tham-dinh-gia-bat-dong-san/65069359/511/ 12 http://vietnamnet.vn/dulieu/2003/4/9224/ ... THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THƯƠNG TÍN PGD NGUYỄN KHÁNH TỒN Một số nét khái quát ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín PGD Nguyễn Khánh Tồn... doanh Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín PGD Nguyễn Khánh Tồn em định chọn đề tài : “Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam thương tín PGD Nguyễn. .. lượng công tác định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thương tín Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung sâu vào nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thương