3.2. Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản tại ngân hàng Bưu
3.2.1. Phương pháp và quy trình định giá
> Trong công tác lập kế hoạch.
Ở ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình bước lập kế hoạch vẫn chưa được quy định chi tiết trong quy trình. Nếu việc thực hiện không được diễn ra một cách tuần tự và chi tiết theo kế hoạch sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến hiệu quả của công tác định giá. Việc lập kế hoạch nhằm xác định rõ những bước, những công việc phải làm hay những kết quả cần phải đạt được ở từng giai đoạn. Trong bước này cần thực hiện một số công việc cụ thể như sau:
• Lên kế hoạch thu thập các tài liệu có liên quan đến bất động sản để có
thể nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá.
• Lên kế hoạch khảo sát thực tế bất động sản và các bất động sản so sánh nếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và các phương pháp khác có yếu tố so sánh.
• Nhận biết các tài liệu được sử dụng trong quá trình định giá, bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp quy hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cứ và các động thái thị trường.
• Phân cơng công việc cụ thể cho từng cán bộ định giá chịu trách nhiệm.
• Lên chương trình thời gian biểu cơng tác, lịch trình cơng việc và mục tiêu trong từng giai đoạn.
• Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá. > Áp dụng phù hợp các phương pháp định giá.
Hiện nay hầu hết việc định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo của ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh hịa bình đều sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Hai phương pháp này chỉ đơn giản, dễ thực hiện và phù hợp xác định giá trị bất động sản nhà ở riêng lẻ trong thị trường BĐS sôi động và nhiều thông tin so sánh. Nếu thị trường BĐS đóng băng, lượng thơng tin giao dịch ít hay khi định giá bất động sản khơng phải là nhà ở riêng lẻ mà là các tòa nhà cao ốc, văn phòng, trung tâm thương mại, hoặc các khu đất trống có diện tích lớn thì áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí là khơng khả thi. Tuy nhiên phụ thuộc vào điều kiện khách hàng vay, đặc điểm của bất động sản là những tài sản lớn,có tính khan hiến, khơng có bất động sản nào là giống nhau, mỗi bất động sản khác nhau lại có phương pháp định giá khác nhau, ngân hàng đã linh hoạt trong việc áp dụng các phương pháp điều chỉnh các yếu tố khác biệt để đưa ra giá trị bất động sản mục tiêu. Ngân hàng nên kết hợp và sử dụng nhiều phương pháp định giá thích hợp hơn, kiểm tra chéo kết quả cho nhau bằng những phương pháp khác nhau, các phương pháp mà ngân hàng áp dụng cần phải có căn cứ khoa học, rõ ràng, xác định được giá trị bất động sản và được khách hàng công nhận, khi sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để định giá bất động sản đảm bảo cán bộ định giá cần có sự linh
hoạt, mềm dẻo để có thể đưa ra mức giá trị có độ chính xác cao nhất. Bên canh đó thì ngân hàng cần chú trọng hơn vào nghiên cứu, tham khảo và áp dụng các phương pháp định giá tiên tiến, phù hợp với thực tiễn khách quan. Trên cơ sở đó ban hành những văn bản hướng dẫn chi tiết việc áp dụng các phương pháp đánh giá cụ thể đối với từng loại tài sản, để việc định giá được chuẩn hóa và thống nhất, cũng như góp phần giảm thiểu việc bất động trong quan điểm định giá tại đơn vị.