❖ Hạn chế.
Công tác định giá tài sản đảm bảo tại chi nhánh có thể nói là khá thành cơng và đạt được những kết quả nhất định, kết quả định giá vì thế có độ tin cậy cao, chiếm được niềm tin của khách hàng với các giá trị bám sát thị trường. Tuy nhiên quá trình thực hiện cũng không tránh khỏi những hạn chế nhất định, việc tìm ra những hạn chế và nguyên nhân của là là hết sức quan trọng cũng từ đó mà giúp cho chi nhánh hoàn thiện hơn trong cơng tác định giá của mình.
Quy trình định giá BĐS tại Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình cũng tồn tại các sai sót trong một số khâu và một số bước. Trong q trình thực hiện cơng việc thời gian cụ thể trong từng khâu cũng không được quy định rõ ràng cho nên ngân hàng đã gặp phải tình trạng có những khâu đã bỏ quá nhiều thời gian lại có những khâu khơng cịn đủ thời gian dẫn tới nghiên cứu sơ sài, qua loa.
Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt có xây dựng quy trình định giá riêng nhưng thực tế việc đảm bảo thực hiện theo đúng quy trình, đầy đủ các bước cịn hạn chế đối với những bất động sản đơn giản thì thường được khảo sát trong thời gian ngắn, bỏ bớt những quy trình rườm và dựa chủ yếu vào kinh nghiệm, ước tính chủ quan của thẩm định viên. Do đó, hiệu quả cơng việc, chất lượng của kết quả thẩm định chưa thực sự đáng tin cậy.
Về phương pháp định giá TSĐB của ngân hàng thì chưa đa dạng. Cơng tác định giá BĐS của chi nhánh thường sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Các thơng tin mà TĐV thu thập để so sánh giữa các BĐS là: vị trí, điều kiện pháp lý, hình thức sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng, lợi thế kinh doanh và các tài sản gắn liền trên đất. Các yếu tố này được xác định một cách chủ quan, những yếu tố trên được đánh giá là tốt hay kém hơn BĐS định giá dựa chủ yếu vào bản thân người định giá, và đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh cho là phù hợp nhất, như ví dụ thực tế mà ngân hàng làm thì tỷ lệ về lợi thế kinh doanh là 4% đưa ra trong ví dụ thực tế để điều chỉnh BĐS SS đều là do cán bộ thẩm định đã đánh giá trên quan điểm cá nhân của họ, chưa có một cơ sở tính tốn khoa học nào. Giá trị của BĐS rất lớn khi chỉ sai sót một tỷ lệ điều chỉnh nhỏ cũng đã làm ảnh hường nghiêm trọng tới kết quả thẩm định giá. Và nếu trong trường hợp cán bộ thẩm định có móc nối với khách hàng thì hồn tồn có thể điều chỉnh tỷ lệ % theo hướng có lợi cho khách hàng, do đó giá trị BĐS thiếu chính xác và ít thuyết phục.
Thứ hai, về năng lực chuyên môn của cán bộ thẩm định giá: Đội ngũ cán bộ trẻ tuy có sự hướng dẫn chỉ bảo của các anh chị đi trước nhưng vẫn cần được đào tạo bài bản và trải nghiệm với thực tế. Tại chi nhánh việc tiến hành định giá TSĐB đều
do các cán bộ thẩm định thuộc tổ định giá của Ngân hàng đảm nhận, Ngân hàng chưa nhận được sự giúp đỡ của các cơ quan độc lập có chun mơn cao về thẩm định giá. Đối với các tài sản phải đánh giá dựa trên nguyên giá và tỷ lệ khấu hao, các cán bộ thẩm định thường vấp phải khó khăn trong việc xác định giá trị tài sản vơ hình( đó là sự giảm giá trị của tài sản khi ra đời các sản phẩm mới có tính năng cao hơn), thế giới cơng nghệ phát triển khơng ngừng chính vì sự thay đổi đó đã gây khó khăn rất nhiều cho công tác định giá tại chi nhánh. Do năng lực có hạn thẩm định viên cịn chưa đánh giá hết xu hướng biến động của thị trường cũng như cơ hội phát triển của bất động sản trong tương lai. Việc điều chỉnh BĐS cịn ít quan tâm đến sự biến động của giá trong tương lại do sự tác động của các yếu tố thị trường.
Thứ ba, quá trình thu thập thơng tin cịn nhiều thiếu sót: Trong q trình thu thập
thông tin về đặc điểm của tài sản, các cán bộ định giá đơi lúc vẫn cịn có những thiếu sót, chưa cập nhật nhạy bén với các yếu tố gia trên thị trường, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua-người bán tiềm năng.. .và cập nhật với những biến đổi của thị trường. Như tại ví dụ thẩm định thực tế của ngân hàng việc khảo sát giá BĐS SS của cán bộ là từ những người dân xung quang, qua lời nói mà thiếu các căn cứ, giấy tờ chứng minh tính xác thực của thơng tin. Bên cạnh đó các thơng tin được thu thập do cóp nhặt, dựa trên kinh nghiệm khảo sát mà có, vì vậy thơng tin có độ chính xác khơng cao, khơng mang tính hệ thống.
Thứ tư, về hệ thống văn bản pháp luật mà Ngân hàng áp dụng: Ngân hàng Bưu
Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình đã chậm trễ trong việc đổi mới, cập nhật quy trình định giá bất động sản dựa trên các văn bản pháp quy. Trong ví dụ thực tế năm thời điểm định giá năm 2015 nhưng Ngân hàng lại lấy khung giá đất của UBND Tỉnh Hịa Bình năm 2013 làm căn cứ cơ sở thay vì sử dụng khung giá đất năm 2014, sự thiếu cập nhật đó sẽ làm cho giá trị BĐS của ngân hàng thiếu tính chính xác, khơng sát với giá thị trường tại thời điểm hiện tại của tài sản. Việc chậm trễ trong các thủ tục pháp lý của BĐS cũng làm gián đoạn khơng ít thời gian của cơng tác định giá cũng như hiệu quả của hoạt động định giá.
❖Nguyên nhân.
Thứ nhất, về phương pháp và quy trình định giá BĐS.
Đối với các quy định về tài sản đảm bảo còn nhiều hạn chế, các quy định được dừng lại ở mức liệt kê chưa đi vào phân loại rõ khiến cán bộ định giá khó nắm bắt. Quy trình cịn q chung chung cho các tài sản, đối với các tài sản khác nhau có các đặc điểm khác nhau cần phải điều chỉnh các yếu tố thích hợp, ngân hàng chỉ đưa ra một số điểm riêng biệt trong định giá BĐS và động sản. Trong quy trình đưa ra cũng khơng nêu rõ trách nhiệm sẽ thuộc về ai nếu kết quả định giá thiếu chính xác như vậy sẽ làm giảm tinh thần trách nhiệm của các cán bộ thẩm định. Trong ngân hàng mỗi quy trình cần có một khoảng thời gian tương đối dài để tạo lập, phê duyệt, thử nghiệm rồi mới áp dụng vào thực tiễn, sẽ rất phức tạp khi thay đổi cả một quy trình định giá tài sản. Việc quy trình định giá được xây dựng chung chung cho các tài sản đảm bảo như vậy thì sẽ đánh giá thiếu chính xác giá trị của các tài sản đảm bảo ảnh hưởng tới kết quả thẩm định của Ngân hàng.
Trên lý thuyết xây dựng các phương pháp là như vậy nhưng thực tế quá trình thẩm định giá tại Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình hầu như chỉ áp dụng chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí cũng được sử dụng nhưng ít hơn, hai phương pháp trên thì khá đơn giản đánh giá hợp lý và phản ánh sát thực giá trị của BĐS, mang tính cập nhật vì bám sát giá trị thị trường nên đó là lý do mà các phương pháp trên thường xuyên được sử dụng. Bên cạnh đó một số phương pháp khác như phương pháp giá trị thặng dư, hay phương pháp lợi nhuận... ít được áp dụng do chúng quá phức tạp, tốn kém nhiều chi phí mà hiệu quả mà chúng đem lại không hề cao.
Thứ hai, do thiếu thông tin dữ liệu thị trường.
- Thực tế không phải lúc nào thị trường cũng cung cấp đầy đủ các thông tin và không phải lúc nào thông tin so sánh cũng được khai thác một cách dễ dàng. Ở
các khu vực ít có các giao dịch thị trường thì việc khai thác và tìm kiếm thơng tin so sánh là rất khó khăn, việc này sẽ làm chậm tiến độ của công tác thẩm định giá.
- Hơn nữa, hiện tại ở Việt Nam chưa có hệ thống thơng tin đồng bộ, giao dịch BĐS ở Việt Nam chủ yếu theo cơ chế trao tay do đó thơng tin về BĐS giao dịch đã thành cơng rất hạn chế và khơng có cơ sở để kiểm chứng. Mặc dù đã có quy định về BĐS qua sàn từ ngày 01/01/2009 nhưng tình trạng giao dịch vẫn rất khó kiểm sốt.
- Trong cơng tác định giá các cán bộ định giá thường thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như: từ thư viện dữ liệu, thông tin từ các sàn giao dịch tài sản, thị trường.. .do nguồn thông tin quá lớn và phong phú các cán bộ thẩm định đã tốn rất nhiều chi phí cũng như thời gian để thu được những thơng tin thực sự hữu ích cho cơng cuộc định giá của mình. Sau khi thu thập thơng tin, q trình điều tra xác minh tính chính xác của thơng tin của các cán bộ Ngân hàng thường bị bỏ qua do vậy các thơng tin thu thập được có độ chính xác khơng cao và khơng phát huy được hết tính tối ưu của nó.
- Trong q trình định giá BĐS đối với những BĐS ở xa trung tâm thành phố, Hịa Bình được biết đến là một tỉnh thành đang phát triển nhưng bên cách đó cũng có những khu vực rất khó khăn, điều kiện cơ sở-hạ tầng thấp kém, tính thanh khoản của BĐS khơng cao, các thơng tin về giao dịch mua bán thực tế rất hạn chế, các chuyên viên định giá mới vào nghề hay các cán bộ định giá có kinh nghiệm lâu năm tại Ngân hàng cũng gặp rất nhiều khó khăn.Với các điều khó khăn như vậy việc đưa ra các mức giá ước lượng và chủ quan là hồn tồn khơng thể tránh khỏi.
- Bên cạnh đó các thơng tin thu thập được cịn mang tính lịch sử, từ các giao dịch đã xảy ra, thơng tin thu thập được từ q khứ nên khó có thể phản ánh đúng giá trị hiện tại.
Thứ ba, năng lực và trình độ chun mơn của cán bộ thẩm định giá.
Chi nhánh cũng mới được thành lập vì vậy thâm niên hoạt động kinh doanh nói chung và hoạt động định giá TSĐB nói riêng cịn ít dẫn đến trình độ và kinh
nghiệm cán bộ cơng nhân viên cịn chưa đồng đều, sự phối hợp với hoạt động điều hành còn chưa nhịp nhàng, ăn khớp, chưa phát huy được hết hiệu quả trong công việc. Cùng với sự phát triển không ngừng của xã hội thì Ngân hàng lại chưa có nhiều khóa đào tạo thêm cho cán bộ định giá về trình độ chun mơn, kỹ năng tác nghiệp, do vậy đây cũng là yếu tố khiến các cán bộ thẩm định giá khó đáp ứng tốt nhất với u cầu cơng việc.
Thông thường các cán bộ định giá không phải là thẩm định giá 1 BĐS mà thường là 2 đến 3 BĐS trên khắp địa bàn thành phố, kết quả định giá được yêu cầu nhanh và chính xác để phục vụ cho hoạt động tín dụng của Ngân hàng, hai yêu cầu này ln đối nghịch nhau, muốn nhanh thì khó đảm bảo độ chính xác và ngược lại. Mỗi BĐS đều có những đặc điểm riêng biệt và đòi hỏi các cán bộ thẩm định cần phải bỏ nhiều thời gian và cơng sức để tìm hiểu, phân tích kỹ lưỡng mới có thể đưa ra kết mức giá có độ chính xác cao nhất. Trong khi đó các cán bộ định giá tại chi nhánh cũng chỉ phân tích một cách tương đối về các đặc điểm của BĐS như: vị trí tọa lạc của BĐS, điều kiện môi trường xung quanh, BĐS dùng để sinh sống hay được sử dụng với mục đích kinh doanh có khả năng sinh lời hay khơng, vấn đề pháp lý liên quan đến BĐS, các vấn đề phát sinh về quy hoạch, giải tỏa hay BĐS có đang được sử dụng đúng mục đích hay khơng. Các cán bộ định giá đã bỏ qua các yếu tố ảnh hưởng không nhỏ tới giá trị tài sản cũng như khả năng thanh khoản đó là các yếu tố về tâm linh hay phong thủy, rủi ro về thiên tai...do các cán bộ thẩm định khơng có đủ thời gian, cũng như năng lực và trình độ chun mơn có hạn khơng thể tìm hiểu một cách tường tận, đây cũng là nguyên nhân tại sao mức giá do ngân hàng đưa ra thường thấp hơn giá chuyển nhượng của tài sản tại thời điểm hiện tại.
Thứ tư, về hệ thống văn bản pháp luật.
Theo quy định của các văn bản hiện hành thì khi khách hàng dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo phải có giấy chứng nhận xác minh quyền sở hữu và sử dụng của mình đối với tài sản đó, cụ thể là đối với tài sản bảo đảm là BĐS thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Nhưng việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hiện nay còn chậm chạp và tồn tại nhiều bất cập. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm chạp sẽ hạn chế khả năng đưa BĐS tham gia vào các giao dịch trên thị trường, các hoạt động mua bán BĐS diễn ra ít, làm ảnh hưởng đến q trình thu thập thơng tin về BĐS so sánh đối với cán bộ thẩm định, hoạt động định giá BĐS vì thế mà diễn ra chậm, mất nhiều thời gian, có khi cịn dẫn đến tình trạng các thơng tin thu thập được sẽ khơng chính xác, làm ảnh hưởng đến kết quả của hoạt động định giá BĐS.
Việc sử dụng khung giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc Trung Ương ban hành từng năm làm căn cứ cũng như so sánh với giá trị BĐS được định giá theo giá thị trường tại các Ngân hàng hiện nay, trong một số trường hợp sẽ phản ánh không đúng giá trị thị trường của BĐS, nguyên nhân do giá đất do nhà nước quy dịnh là rất thấp so với thị trường thực tế, điều này làm cho việc định giá BĐS của Ngân hàng gặp nhiều khó khăn, kết quả định giá thiếu chính xác.Trước những biến động của thị trường nhà đất bất ổn, có nhiều thay đổi nhưng cán bộ thẩm định tại chi nhánh lại chưa cập nhật nhạy bén, áp dụng các quy định đã cũ không phản ánh đúng giá trị BĐS tại thời điểm hiện tại.
Thứ năm, cơ sở vật chất kỹ thuật còn hạn chế.
Hoạt động định giá tài sản muốn hiệu quả cần xác định đúng hiện trạng tài sản. Sự thiếu hút về số lượng và hạn chế về chất lượng các phương tiện kỹ thuật chuyên dụng như: máy ảnh, máy quay phim, các phương tiện đi lại...đã có ảnh hưởng khơng ít đến cơng tác định giá. Hiện nay các thiết thị tối tân, hiện đại để phục hoạt động định giá tại chi nhánh còn khá hạn chế do vẫn chưa thực sự được chú trọng. Các thiết bị này như một công cụ hỗ trợ không thể thiếu đối với các cán bộ định giá trong việc tìm kiếm thơng tin. Chất lượng cũng như hiệu quả của thông tin thu thập được chịu ảnh hưởng rất nhiều bởi các thiết bị cơ sở vật chất trên.
Thứ sáu, thông tin do khách hàng cung cấp.
- Tâm lý khách hàng luôn muốn BĐS đảm bảo của mình được định giá cao để có thể vay được nhiều vốn của Ngân hàng, cịn Ngân hàng lại muốn định giá thấp để
đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro xảy ra cho khoản cấp tín dụng của mình. Bên cạnh đó hệ thống giá cả của Nhà nước đề ra chưa sát với thực tế, không bao quát hết các tài sản cơ bản khiến cả hai bên đều khó chấp nhận. Khi thị trường biến động mạnh cũng gây khó khăn rất lớn cho cán bộ thẩm định khi không biết dựa vào nguồn thông tin ở đâu.
- Việc cung cấp các tư liệu mà khách hàng gửi đến nhiều khi khơng đảm bảo chính