2.2. Thực trạng hoạt động định giá TSĐB bất động sản để phục vụ cho vay tại Ngân
2.2.1. Bộ phận định giá bất động sản của LienVietPostBankHịa Bình
Tổ định giá của ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình được
thành lập cùng với chi nhánh gồm có 01 tổ trưởng: Ơng Mai Khắc Hùng, 01 tổ phó bà
Nguyễn Thanh Hương và 03 thành viên thực hiện các chức năng và nhiệm vụ sau: - Thực hiện thẩm định giá TSĐB kịp thời, chính xác và hiệu quả theo quy định
hiện hành của nhà nước và những quy định riêng của ngân hàng Bưu Điện Liên Việt tạo điều kiện cho vay với mức độ vốn phù hợp nhất, vừa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng và vừa đảm bảo an toàn cho hoạt động của ngân hàng.
- Ln đề xuất, đóng góp ý kiến với lãnh đạo trong việc xây dựng các chính sách, kế hoạch, chiến lược.. .góp phần xây dựng ngân hàng ngày càng vững mạnh.
- Ln đóng góp ý kiến xây dựng quy trình, hướng dẫn, các quy định, các quy định chính sách chung liên quan đến công tác định giá. Và điều quan trọng nhất của các cán bộ định giá ln khơng ngừng cố gắng hồn thiện cơng tác định giá tại Ngân hàng.
2.2.2. Thực trạng hoạt động công tác định giá bất động sản tại LienVietPostBank chi nhánh Hịa Bình.
Hoạt động tín dụng là hoạt động chính của ngân hàng, đem lại nguồn lợi nhuận chính cho ngân hàng, do vậy các nghiệp vụ cho vay được ngân hàng đặc biệt chú trọng và phát triển. Tăng cường dư nợ hàng năm, đảm bảo cho vay an toàn, hiệu quả là mục tiêu chính của ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình, đặc biệt cho vay có đảm bảo bằng bất động sản đem lại dư nợ không hề nhỏ hàng năm cho ngân hàng.
Tổng dư nợ tín dụng của chi nhánh đến ngày 31/12/2015 là 430,432 triệu đồng, trong đó dư nợ có tài sản đảm bảo chiếm 90.05% tổng dư nợ. Cụ thể được thể hiện trong bảng sau:
Bảng 2.6: Bảng dư nợ theo hình thức đảm bảo tại ngân hàng Bưu Điện Liên Việt
3.Dư nợ dưới hình thức bảo lãnh 22.59 87,598
4.Tài sản hình thành từ vay vốn 7,81 30,273
Số dư nợ được đảm bảo bằng bất động sản 70.28 272,408 Số dư nợ được đảm bảo bằng dây truyền
máy móc, thiết bị 20.56 79,692
khác 9J6 35,504
Tổng 100 387,604
(Nguồn: Phịng quan hệ khách hàng NHLienVietPostBank chi nhánh Hịa Bình)
Chi nhánh đã áp dụng tất cả các hình thức đảm bảo tiền vay gồm có: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Với mục đích hạn chế rủi ro dễ phát sinh trong q trình cấp tín dụng mà việc đảm bảo khoản bay được chi nhánh thực hiện tương đối tốt và các tài sản đảm bảo được đánh giá đúng mức nhằm đề phịng rủi ro tín dụng. Số dư nợ có tài sản đảm bảo chiếm tỷ lệ rất lớn trên tổng dư nợ(90.05% tổng dư nợ), trong đó dư nợ được đảm bảo dưới hình thức thế chap(45.25%) chiếm tỷ trọng lớn hơn so với ba hình thức cịn lại.
Trong 90.05% tương ứng với 387,604 (triệu đồng )dư nợ tín dụng có tài sản đảm bảo tính đến ngày 31/12/2015 thì dư nợ được đảm bảo bằng bất động sản(bao gồm quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền trên đất) thống kê qua bảng dưới đây: Bảng 2.7. Phân loại tài sản đảm bảo theo loại tài sản trong tổng dư nợ tín dụng năm
Dây truyền máy móc, thiết bị________
79,692 62.82% 126,857
Tài sản khác 35,504 53.72% 66,090
Tổng 387,604 588,716
(Nguồn: Phòng quan hệ khách hàng NH LienVietPostBank chi nhánh Hịa Bình)
Trong cơ cấu tài sản được đảm bảo cho hoạt động tín dụng thì bất động sản chiếm một tỷ lệ lớn khoảng 70.28%, dây truyền sản xuất hay máy móc thiết bị chiếm 20.56% và đảm bảo khác như: giấy tờ có giá, sổ tiết kiệm, kim loại quý ...chiếm tỷ trọng 9.16%. Tài sản được lựa chọn để đảm bảo tại ngân hàng là BĐS chiếm một tỷ lệ rất lớn gấp nhiều lần so với các loại tài sản khác.
Trong năm 2015 thì tổng dư nợ tín dụng là 430,432 triệu đồng, dư nợ có TSĐB chiếm 90.05% tổng dư nợ và đạt 387,604 triệu đồng , để đảm bảo an toàn trong hoạt động Ngân hàng thì tỷ lệ cho vay của Ngân hàng xấp xỉ và dưới 70% thể hiện
qua bảng sau:
triệu đồng khoảng 65.84% trên tổng giá trị thẩm định. Giá trị thẩm định chủ yếu là từ bất động sản đạt 395,769 triệu đồng chiếm 67.23% tổng giá trị thẩm định ( trong đó giá trị của các lô BĐS được đảm bảo xung quanh tỉnh Hịa Bình giá trị thường hơn 1000 triệu đồng và trong năm 2015 số lô BĐS thẩm định được khoảng 30 lô), giá trị thẩm định từ các dây truyền cơng nghệ máy móc thiết bị là 126,857 (triệu đồng) tương ứng với 21.55% tổng giá trị thẩm định, còn tài sản khác đạt 66,090 (triệu đồng) tương ứng với 12.61%. Với mục đích hạn chế rủi ro dễ phát sinh trong q trình cấp tín dụng mà việc đảm bảo các khoản vay bằng TSĐB của chi nhánh được thực hiện khá tốt. Giá trị thẩm định từ BĐS là rất lớn, do vậy để hạn chế rủi ro ngân hàng mất vốn khi khách hàng khơng trả được nợ thì cần quản lý chặt chẽ nhất đối với BĐS.
I. Các quy định chung và căn cứ áp dụng.
Tại Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt, các công tác định giá tài sản đảm bảo được thực hiện theo các căn cứ quy định các văn bản luật hiện hành, cụ thể như sau:
- Căn cứ giấy phép thành lập và hoạt động số 91/GP-NHNN ngày 28/03/2008 của thống đốc NHNN Việt Nam cấp cho ngân hàng TMCP Liên Việt(Được đổi tên thành ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt theo quyết định số 1633/QĐ-NHNN ngày 22/07/2011);
- Căn cứ quy chế đảm bảo tiền vay ban hành kèm theo quyết định số 141/2011/QĐ-HĐQT ngày 05/04/2011 của HĐQT;
- Căn cứ quy chế tổ chức và hoạt động của bộ máy điều hành Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt số 510/2012/QC-HĐQT ngày 25/06/2012 của HĐQT;
- Căn cứ về quy định đảm bảo tiền vay của Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt 1774/2011/QĐ-LienVietPostBank ngày 25/08/2011 của tổng giám đốc. - Căn cứ quy định mức giá trị: chi nhánh được tự định giá đối với các khoản
vay và tài sản có giá trị ≤ 300 triệu đồng.
II. Quy trình thẩm định giá tại NH LienVietPostBankHịa Bình.
Đề nghị và tiếp nhận hồ sơ định giá TSĐB Thành lập tổ chức định giá và phân cơng K i ể TSĐB
Kiểm tra, kiểm sốt, phê duyệt kết quả định Lập biên bản định giá TSĐB Khảo sát, thẩm đ ị TSĐB
Sơ đồ 2.2: Quy trình triển khai thẩm định giá. Bước 1: Đề nghị và tiếp nhận hồ sơ định giá TSĐB.
- Khi khách hàng có nhu cầu đưa tài sản vào cầm cố/ thế chấp tại Ngân hàng, CVKH hướng dẫn khách hàng cung cấp hồ sơ TSĐB theo quy định của Ngân hàng và pháp luật hiện hành.
- Khi tiếp nhận hồ sơ vay vốn từ khách hàng, CVKH Phải thực hiện kiểm tra tính đầy đủ và tính pháp lý của hồ sơ do khách hàng cung cấp. Kiểm tra đối chiếu các hồ sơ của TSĐB theo quy định của Ngân hàng ban hành theo từng thời kì và của pháp luật.
- Nếu khách hàng chưa cung cấp đầy đủ hồ sơ, CVKH hướng dẫn khách hàng bổ sung đầy đủ hồ sơ. Trường hợp tài sản không đủ điều kiện về pháp lý để nhận làm TSĐB thì ĐVKD đưa ra ý kiến từ chối khách hàng.
- CVKH có trách nhiệm lập 02 biên bản giao nhận tài sản, hồ sơ tài sản đảm bảo tiền vay, 01 bản chuyển giao khách hàng, 01 bản lưu hồ sơ tín dụng theo mẫu: 01A/QTTĐ-LPB/2012.
- Đối với trường hợp tài sản có thơng tin sai lệch, không thống nhất trong hồ sơ cung cấp, không đầy đủ theo mẫu quy định của cơ quan ban hành văn bản, tài sản khơng có thơng tin quy hoạch rõ ràng thì ĐVKD có trách nhiệm liên hệ với cơ quan có thẩm quyền kiểm tra xác minh bằng văn bản trước khi thẩm định và nhận làm TSĐB.
- Trường hợp tính pháp lý chưa có rõ ràng so với quy định, đặc điểm của tài sản phức tạp, chứa đựng rủi ro, ĐVKD xin ý kiến của phòng pháp chế và phịng ban có liên quan trước khi tiến hành thẩm định.
- ĐVKD chỉ định giá những tài sản có hồ sơ pháp lý đủ điều kiện nhân làm TSĐB theo quy định.
- CVKH báo cáo cán bộ quản lý ĐVKD về nhu cầu vay vốn của khách hàng và chuyển hồ sơ TSĐB đến PQLTD đề nghị thẩm định TSĐB.
- Đối với những tài sản đặc thù, phức tạp, khó xác định giá, cần phải do tổ chức có chun mơn định giá thì ĐVKD trao đổi/ phối hợp với các khối/phòng chức năng của Ngân hàng.
Căn cứ vào kết quả thẩm định giá được phát hành, ĐVKD có trách nhiệm xem xét, kiểm tra lựa chọn tài sản, giá trị tài sản đảm bảo phù hợp và lập thơng báo định giá gửi các khối/phịng chức năng.
- Thành lập tổ định giá: gồm 3 thành phần sau:
• Giám đốc ĐVKD/ Người được ủy quyền của giám đốc ĐVKD làm tổ trưởng tổ định giá;
• CVKH trực tiếp quản lý khách hàng;
• Trưởng/Phó phịng QLTD/cán bộ trực tiếp quản lý khách hàng đang được xem xét cho vay.
Bước 3: Kiểm tra chi tiết hồ sơ TSĐB
- Sau khi nhận được sự phân công của lãnh đạo ĐVKD/Người được ủy quyền, tổ định giá kiểm tra chi tiết TSĐB được cung cấp. Nội dung kiểm tra bao gồm:
• Đối chiếu các hồ sơ do CVKH cung cấp với hồ sơ quy định của ngân hàng theo quy định của pháp luật hiện hành.
• Kiểm tra tính pháp lý của TSĐB.
- Trường hợp hồ sơ TSĐB chưa đầy đủ CVQLTD/CVTĐTS thơng báo ngay cho trưởng phịng kinh doanh, CVKH yêu cầu bổ sung tài liệu và đồng thời thông báo cho lãnh đạo ĐVKD/Người được ủy quyền, Tổ trưởng tổ định giá. - Trường hợp tính pháp lý chưa rõ ràng so với quy định, đặc điểm của tài sản
phức tạp, chứa đựng rủi ro, ĐVKD xin ý kiến phòng pháp chế và các phịng ban có liên quan trước khi tiến hành thẩm định.
Bước 4: Khảo sát, thẩm định thực tế TSĐB:
- CVQLTD/CVTĐTS phối hợp với CVKH để lên kế hoạch thẩm định tài sản. - Căn cứ vào kế hoạch thẩm định, tổ định giá tiến hành khảo sát, thẩm định
thực tế tài sản. Trong quá trình khảo sát hiện trạng thực tế, tùy thuộc vào loại tài sản thẩm định tổ định giá lập biên bản thẩm định hiện trạng theo các mẫu khác nhau. Biên bản thẩm định hiện trạng có xác nhận chữ ký của thành viên tổ định giá tham gia khảo sát, đại diện khách hàng/chủ sở hữu TSĐB.
- Nội dung khảo sát, thẩm định thực tế TSĐB bao gồm ( chi tiết theo mẫu biên bản thẩm định hiện trạng tài sản):
• Đối với tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:
S Kiểm tra tính pháp lý, quyền sở hữu, sử dụng của chủ tài sản tại thời điểm
thẩm định.
S Xác minh tính quy hoạch của tài sản trước khi nhận thế chấp.
S Kiểm tra sự phù hợp về hiện trạng thực tế của tài sản với hồ sơ của TSĐB
được cung cấp.
S Xác định vị trí, hình dáng, kích thước, diện tích thửa đất và đối chiếu với các hồ sơ pháp lý được cung cấp, chiều rộng mặt đường, ngõ hẻm....
S Xác định diện tích xây dựng, diện tích sàn xây dựng, kết cấu, số tầng, cấp cơng trình, năm xây dựng, năm xây dựng và đối chiếu với các hồ sơ pháp lý được cung cấp; đánh giá mức độ hư hỏng, % hao mịn, tình trạng cũ/mới của kết cấu cơng trình, trang thiết bị nội thất, cơng năng sử dụng.
S Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của tài sản như: Môi trường khu vực, hạ tầng, giao thơng, an ninh, hướng, vị trí, lợi thế kinh doanh.
S Chụp ảnh hiện trạng tài sản các vị trí như: Toàn cảnh, cận cảnh chi tiết, mặt đường/ngõ/ngách/hẻm, mặt cắt ngang nhỏ nhất của ngõ/ngách/hẻm, cơ sở hạ tầng xung quanh và nội thất cơng trình và chú thích các thơng tin đó trên ảnh hiện trạng, quay phim trong trường hợp nếu thấy cần thiết.
S Vẽ sơ đồ vị trí TSĐB.
S Đánh giá khả năng phát mại của tài sản.
S Tùy theo tính chất của tài sản tổ định giá tiến hành kiểm tra các đặc điểm khác của TSĐB.
Bước 5: Lập biên bản định giá TSĐB: - Thu thập và phân tích thơng tin:
Căn cứ vào hồ sơ TSĐB được cung cấp, kết hợp với quá trình khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập thông tin trên thị trường. Tổ định giá tiến hành phân tích theo các yếu tố sau:
• Phân tích những đặc điểm giống và khác nhau, đặc điểm tương đồng giữa thông tin thu thập được và tài sản thẩm định.
Đối với thẩm định tài sản theo phương pháp so sánh thì thơng tin thu thập về tài sản phải có tính phổ biến, tương đồng với tài sản thẩm định tại thời điểm thẩm định và lựa chọn ít nhất 03 tài sản so sánh đang giao dịch mua bán trên thị trường hoặc đã giao dịch thành công sát với thời điểm thẩm định giá trong điều kiện bình thường làm cơ sở đưa ra kết quả thẩm định hợp lý.
- Lựa chọn phương pháp thẩm định và tính tốn giá trị TSĐB:
• Sử dụng một hay nhiều phương pháp phụ thuộc vào:
o Thuộc tính của tài sản.
o Mức độ tin cậy và thơng tin sẵn có của thị trường.
• Lực chọn phương pháp thẩm định phải xét đến các yếu tố sau:
o Phương pháp thẩm định phải thích hợp với đối tượng định giá và
thông tin của thị trường.
o Có thể sử dụng các phương pháp thẩm định giá để kiểm tra kết quả lẫn
nhau.
• Sau khi lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp, ĐVKD tiến hành tính tốn giá trị TSĐB.
- Lập biên bản thẩm định TSĐB.
• Trên cơ sở kết quả tính tốn giá trị TSĐB, CVQLTD/CVTĐTS tiến hành lập biên bản định giá theo mẫu quy định(Mẫu 02A/QTTĐ-LPB/2012, mẫu 02B/QTTĐ-LPB/2012), quy định các nội dung chi tiết sau đây:
■ Đặc điểm của tài sản:
S Ghi một trong các loại: Đất ở, đất SXKD (phi nông nghiệp), đất nông
nghiệp(trồng cây lâu năm, cây hàng năm...).
S Ghi rõ nhà riêng hay chung cơ, số tầng, số diện tích trong, ngồi giấy tờ
chính thức.
S Ghi rõ địa chỉ: Số nhà, ngõ(hẻm, ngách), đường phố, phường(xã, thị trấn), quận(huyện, thị xã), thành phố(tỉnh).
S Ghi tên, số, ngày cơ quan cấp giấy tờ quyền sở hữu, sử dụng nhà đất.
S Ghi rõ tài sản thuộc diện quy hoạch hay không bị quy hoạch, nếu bị quy
hoạch và có diện tích là bao nhiêu và liên hệ với cơ quan có thẩm quyền xác minh bằng văn bản thông tin quy hoạch của tài sản.
S Đối với dự án đầu tư, cơng trình khách sạn, nhà văn phịng, nhà xưởng, cơng trình xây dựng khác.. .thuyết minh chi tiết đặc điểm, thông số kỹ thuật của tài sản theo các hồ sơ dự án, quyết định đầu tư.. .chính thức, lần gần nhất.
S Mơ tả đặc điểm chính của mơi trường sống như: Ô nhiễm, ngập lụt, trật tự an ninh, tệ nạn xã hội (nếu có).
S Chất lượng, đặc điểm của nhà đất, nếu là yều tố làm tăng hoặc giảm giá trị so với thông thường, thời hạn sử dụng.
■ Căn cứ định giá
S Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu
S Đối với dự án đầu tư, cơng trình khách sạn, nhà văn phịng, nhà xưởng, cơng trình xây dựng khác.Liệt kê chi tiết các hồ sơ nhận được từ khách hàng: giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng, hồ sơ dự toán, bản vẽ thiết kế, hồ sơ quyết tốn, bản vẽ hồn cơng, hóa đơn, thanh lý hợp đồng, các hồ sơ