1.2. Thẩm định giá bất động sản
1.2.5. Phương pháp định giá bất động sản:
> Phương pháp so sánh
- Cơ sở lý luận: Giá trị thị trường của bất động sản có mối liên hệ mật thiết đến với giá cả của những bất động sản tương tự.
- Các bước tiến hành định giá:
N Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về bất động sản đã được giao dịch trong
thời gian gần nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra.
N Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá trị
của nó và đảm bảo rằng các bất động sản này có thể so sánh được. N Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (từ
3 -5).
N Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản định giá và bất động sản so sánh.
+ Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm. + Nếu xấu hơn thì điều chỉnh tăng.
N Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần định giá trên cơ sở giá của các bất động sản đã điều chỉnh.
- Ưu điểm:
+ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. + Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường.
+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. - Nhược điểm:
+ Phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được.
+ Các thơng tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử.
+ Phương pháp này địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
- Các trường hợp áp dụng:
S Các bất động sản có tính đồng nhất: chung cư, các dãy nhà được xây
cùng kiểu.
S Các mảnh đất trống
S Cho mục đích mua bán, thế chấp, tính thuế bất động sản.
> Phương pháp chi phí - Cơ sở lý luận
S Dựa trên giả định rằng các giá trị của tài sản cần thẩm định có thể được
đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế.
S Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế. - Các trường hợp áp dụng:
S Định giá các tài sản khơng có chức năng sinh lời, các tài sản chuyên
dùng, đơn chiếc.
S Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu.
S Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.
- Các bước thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí.
S Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lơ đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
S Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế cơng trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
S Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ
giảm giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
S Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị
hao mịn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
S Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
ưu điểm:
+ Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.
+ Sử dụng khi khơng có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dịng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại.
- Nhược điểm:
+ Gặp phải những hạn chế trong phương pháp so sánh. > Phương pháp thu nhập
- Cơ sở lý luận
S Giá trị thị trường hiện hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị
hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản.
S Nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị hiện tại.
- Các bước tiến hành:
S Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà bất động sản mang
lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
S Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp, S Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính tốn, cơng việc
này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự. S Bước 4: Dùng cơng thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động
sản mục tiêu.
- Cơng thức tính giá trị hiện tại của bất động sản
n
Trong đó:
V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản. Ft: thu nhập tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở
năm t.
i: tỷ suất hiện tại hóa (cịn gọi là tỷ suất chiết khấu). n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
Đối với bất động sản sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm)
Trong đó:
I:thu nhập rịng hàng năm r: tỷ lệ chiết khấu
Đối với bất động sản cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn trong vơ hạn
Trong đó:
I1: thu nhập ròng ở năm thứ nhất: I1 = I0 (1+k) I0:là thu nhập ròng ở năm hiện hành.
i: tỷ lệ chiết khấu.
k: tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm. - Ưu điểm:
+ Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
+ Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng tiền, nó là phương pháp đơn giản.
+ Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
- Nhược điểm:
+ Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai, ...
+ Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính tốn. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.
- Điều kiện áp dụng:
Phương pháp này phù hợp cho những bất động sản mang lại thu nhập đều đặn qua từng thời gian gồm: trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu công nghiệp,.
> Phương pháp thặng dư
- Cơ sở lý luận: Giá trị hiện tại của một bất động sản là giá trị nhận được từ
giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
- Các bước tiến hành:
N Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất. N Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản. N Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
N Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển = Giá trị thặng dư + Chi phí phát triển
Giá trị phát triển: Là giá trị hiện tại của doanh thu thuần thu được từ sự phát
triển dự án theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất như: bán, kinh doanh, cho thuê...
Chi phí phát triển: Bao gồm các chi phí trong q trình đầu tư vào cơng trình
xây dựng trên đất có thể như:
• Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất
• Chi phí phá dỡ và dọn dẹp mặt bằng
• Chi phí xây dựng
• Chi phí lãi vay
• Chi phí khác có liên quan
• Lợi nhuận của nhà thầu xây dựng
Giá trị thặng dư bao gồm: giá mua bất động sản, chi phí có liên quan (phí
chuyển quyền sử dụng đất, phí đấu giá đất, chi phí lãi vay) và lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư.
- Ưu điểm:
+ Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển. + Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện
đấu thầu.
+ Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
- Nhược điểm:
+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. + Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị
trường.
+ Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
+ Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.
- Điều kiện áp dụng: Áp dụng cho những bất động sản có tiềm năng để phát triển (đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo)
> Phương pháp lợi nhuận: - Cơ sở lý luận
Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận có thể thực hiện được do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản khơng mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.Dựa trên chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.
- Các trường hợp áp dụng
Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh với những tài sản giống nhau hoặc tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
- Ưu điểm và nhược điểm:
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo ra lợi nhuận. Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiến thức vững vàng về các loại hình kinh doanh. Lợi nhuận ước tính có thể khơng phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó.
1.2.6. Các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định giá bất động sản.
I. Các nhân tố khách quan.
❖Nhóm các yếu tố về điều kiện tự nhiên.
> Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS ln đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng qt, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trị quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đơ thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS
nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
> Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
> Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
> Hình thức (kiến trúc) bên ngồi của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các cơng trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
> Đặc điểm trên mặt đất và dưới lịng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, nhưng lại khơng quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
> Tình trạng mơi trường: mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
> Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
❖Nhóm các nhân tố kinh tế.
> Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại
sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu
nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
> Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
❖ Các yếu tố môi trường pháp luật.
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
> Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
> Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất...
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS + Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
❖ Các yếu tố xã hội.
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
❖ Sự cạnh tranh gay gắt của các doanh nghiệp định giá.
Ngân hàng cũng như là một doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực đặc biệt đó là tiền tệ, vì thế nó khơng tránh khỏi cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường.
Hiện nay, thẩm định giá khơng cịn nằm trong phạm vi của ngân hàng và nó đã trở thành một ngành nghề quan trọng được phát triển trên thị trường. Hàng loạt các