3.3.1. Kiến nghị về phía ngân hàng Bưu Điện Liên Việt.
Tại LienVietPostBank chi nhánh Hịa Bình tồn tại một số vấn đề chính liên quan đến định giá BĐS làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay, đó là:
• Hệ thống văn bản cịn chưa đầy đủ và các vấn đề liên quan đến việc áp dụng chúng.
• Hệ thống kho dữ liệu thơng tin cịn hạn chế, chưa được xây dựng đồng bộ.
• Cán bộ định giá thường xuyên sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để tiến hành định giá BĐS làm TSĐB.
Là một chi nhánh lớn trong hệ thống ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình đã có những kiến nghị với hội sở Ngân hàng Bưu Điện Liên Viêt để tháo gỡ những vấn đề trên bằng cách:
• Ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn về tài sản đảm bảo để các cán bộ thẩm định thực hiện đúng với các quy định bộ luật dân sự, các bộ luật có liên quan và các nghị định, thơng tư hướng dẫn của chính phủ và các bộ, ngành.
• Xây dựng hệ thống dữ liệu, thơng tin đồng bộ để đảm bảo cho nguồn thông tin được thống nhất và theo những chuẩn mực nhất định, giúp tiết giảm thời gian và chi phí trong q trình tìm kiếm thơng tin của các cán bộ thẩm định.
• Tăng cường tổ chức các chương trình đào tạo về định giá tài sản để các cán bộ định giá có kỹ năng hồn thiện hơn trong cơng tác định giá tài sản đảm bảo. Từ đó các cán bộ định giá có thể vận dụng thành thục hơn các phương pháp định giá vào công việc thực tế, nâng cao hiệu quả, chất lượng công tác định giá tài sản đảm bảo.
3.3.2. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta đã có những bước phát triển mạnh mẽ, thị trường BĐS cũng đang trong giai đoạn hình thành và phát triển.Tuy nhiên, thị trường vẫn cịn có nhiều yếu tố mang tính tự phát và chưa có định hướng. Hoạt động quản lý diễn ra thiếu hiệu quả và gây khó khăn trong việc thực hiện, mất thời gian do phải qua nhiều khâu trung gian hoặc khơng có một bộ phận nào chịu
trách nhiệm chính. Đây là vấn đề đáng quan tâm cần được Nhà nước và các cơ quan chức năng sớm giải quyết nhằm tạo sự thơng thống trong làm việc cũng như nâng cao tính thống nhất và hiệu quả trong việc quản lý BĐS đang cịn gặp rất nhiều khó khăn như hiện nay. Nhà nước có vai trị rất quan trọng trong việc quản lý, định hướng phát triển thị trường BĐS và đặc biệt là hoạt động định giá BĐS. Hiện nay, Nhà nước đã thông qua việc xây dựng các cơ chế, chính sách, hồn thiện các quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy và quản lý sự phát triển và hoạt động của hệ thống tài chính cũng như thị trường bất động sản nói riêng.
❖ Thứ nhất, hồn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến định giá TSĐB.
Hoạt động định giá TSĐB của ngân hàng bị chi phối bởi hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến định giá, các văn bản liên quan đến hoạt động đảm bảo tín dụng và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Có quá nhiều các văn bản pháp luật chi phối, hơn thế nữa lại các văn bản này thường chồng chéo, nhưng lại khơng có các văn bản quy định chi tiết điều này đã gây khơng ít khó khăn cho các cán bộ định giá tại Ngân hàng. Trong thời gian tới các cơ quan nhà nước nên cho ra đời các văn bản pháp luật mới thay thế cho các văn bản pháp luật cũ có nhiều bản sửa đổi, bổ sung kèm theo, để tránh sai sót trong việc áp dụng các văn bản đó vào cơng tác định giá.
❖ Thứ hai, quản lý hiệu quả và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
> Tinh giản các thủ tục hành chính.
Do những hạn chế về thị trường BĐS của nước ta chưa phát triển có rất nhiều trở ngại trong các giao dịch nên đã ảnh hưởng không nhỏ đến công tác định giá. Hiện nay, phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền do vậy các giao dịch trong thị trường BĐS chưa được hợp pháp hoàn toàn, văn bản liên quan đến nhà đất còn chắp vá, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kẽ hở. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lung túng trong việc thực hiện các thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản. Tình trạng thị trường này cịn tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai
và BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là mơi trường thuận lợi cho tham ơ, hối lộ và thu nhập bất chính. Thủ tục phiền hà, trải qua nhiều công đoạn và mất nhiều thời gian, nếu như để hợp pháp hóa các giấy tờ pháp lý của BĐS thì người dân phải mất nhiều thời gian và công sức điều này dẫn đến việc đáp ứng vốn cho sản xuất kinh doanh bị chậm trễ, đây là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, thông tin về BĐS trên thị trường bị hạn chế, hay thiếu chính xác đã ảnh hưởng không nhỏ tới công tác định giá. Do vậy nhà nước cần giảm thời gian các thủ tục hành chính như: cơng chứng, các giấy tờ pháp lý của BĐS.. .cải cách và đẩy nhanh tiến độ các thủ tục hành chính. Đặc biệt với các giao dịch mua bán thế chấp.. .bất động sản ln được pháp luật quản lý thì các thủ tục hành chính như cơng chứng, đăng kí giao dịch đảm bảo, các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở...khá nhiều, cần được quan tâm và tinh giản ngay trước hết. Như vậy việc tinh giản các thủ tục hành chính đã thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo ra môi trường BĐS đảm bảo. Tức là các BĐS làm tài sản đảm bảo có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn.
> quản lý hiệu quả thị trường bất động sản.
Cần có các biện pháp giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trường BĐS minh bạc, công khai, ngăn chặn hoạt động đầu cơ và giao dịch trái phép BĐS. Khi thị trường phát triển ổn định và đồng bộ thì các giao dịch diễn ra trên thị trường đồng bộ hơn và các thơng tin thu thập được cũng có độ chính xác cao hơn phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Khi các thông tin thu thập về BĐS SS là chính xác thì kết quả định giá sẽ sát với thị trường nhất.
Bên cạnh đó để quản lý tốt thị trường BĐS thì việc xây dựng một khung giá hợp lý là vô cùng quan trọng, với khung giá đất mà các ủy ban nhân dân tỉnh đưa ra mà các cán bộ định giá làm cơ sở để thẩm định giá thì thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường có nơi lên tới 10-15 lần, từ đó khơng đáp ứng nhu cầu vay vốn của khách hàng, điều này cả khách hàng và ngân hàng đều không mong muốn.
Quản lý hiệu quả thị trường BĐS là cơ sở cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định thông tin thu thập được đa dạng và có độ chính xác cao góp phần
nâng cao chất lượng và hiệu quả của cơng tác định giá.
❖ Thứ ba, tăng cường hoạt động kiểm soát đối với các đơn vị có chức năng định giá tài sản.
Hiện nay, các ngân hàng vẫn tự mình thực hiện cơng tác định giá tài sản đảm bảo và cho vay trên cơ sở định giá đó( thơng thường tối đa 70% giá trị tài sản đảm bảo). Điều này không đảm bảo khách quan trong công tác định giá, khi đó cần các cơ quan định giá độc lập đứng ra giám sát quy trình định giá của ngân hàng sẽ đảm bảo công bằng hơn từ phía ngân hàng cũng như khách hàng. Trong trường hợp khách hàng có mối quan hệ thân thiết với ngân hàng thì khó tránh khỏi việc định giá cao lên để có thể đạt được khoản vay theo mong muốn của khách hàng, còn ngược lại khi ngân hàng chỉ muốn cho vay ở mức độ an toàn cho ngân hàng, muốn khách hàng phải thể chấp nhiều tài sản đảm bảo hơn thì tài sản đảm bảo lại có xu hướng bị đánh giá thấp giá trị, khi đó khách hàng lại là người phải chịu thiệt thịi. Vì vậy, trong thời gian tới các cơ quan Nhà Nước nên:
S Xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng định giá, dựa vào cơ sở
chuẩn mực này Nhà nước dễ dàng đánh giá chất lượng và thực trạng công tác định giá.
S Thành lập một tổ chức độc lập chuyên trách về chất lượng thẩm định giá tại
các đơn vị.
S Tổ chức kiểm tra định kỳ và đột xuất chất lượng định giá tại các Ngân hàng và có các biện pháp xử lý thích hợp đối với các trường hợp vi phạm. Đồng thời có những quy định rõ về mức xử phạt đối với các trường hợp vi phạm cụ thể.
❖ Thứ tư, hình thành các tổ chức định giá chuyên nghiệp.
Thị trường BĐS ở nước ta cịn rất non trẻ, đang trong giai đoạn hình thành và phát triển vì thế việc thành lập các tổ chức định giá chuyên nghiệp sẽ tạo ra một đội ngũ các chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có năng lực chuyên môn thực sự và một đội ngũ chuyên viên định giá chuyên nghiệp từ đó làm cho thị trường BĐS đi vào hoạt động ổn định.
- Việc hình thành các tổ chức định giá chuyên nghiệp sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động định giá BĐS trong đó có hoạt động định giá BĐS làm tài sản đảm bảo, làm cho hoạt động định giá BĐS mang tính chuyên nghiệp cao, các chuyên viên có nhiều cơ hội để gặp gỡ cũng như trao đổi kinh nghiệm về định giá BĐS hỗ trợ các cán bộ định giá trong Ngân hàng, từ đó thấy được những điểm cần lưu ý phải sửa chữa và những điểm cần phát huy tính tích cực của hoạt động đó, qua đây sẽ nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cho các chun viên, các phương pháp và quy trình định giá sẽ được thống nhất với nhau theo một mẫu chung, kết quả định giá BĐS phù hợp với thị trường, làm hài lòng khách hàng và giảm thiểu được rủi ro cho các NH, các hoạt động trong NH mang tính chun nghiệp hố cao.
❖ Thứ năm, Tăng cường công tác đào tạo trong lĩnh vực định giá.
Ngày nay các giao dịch liên quan đến đảm bảo, mua bán sáp nhập doanh nghiệp cũng được diễn ra khá phổ biến, từ đó địi hỏi ngày càng cao nhu cầu về nguồn nhân lực trong lĩnh vực định giá. Trên thực tế cả nước chỉ có một số trường đào tạo chuyên ngành này, số lượng đào tạo cũng khá ít do đặc thù cơng việc ngành này cũng khá khó khăn, vất vả.Vì vậy trong thời gian tới nhà nước cần khuyến khích và cấp phép cho một số trường đại học mở thêm chuyên ngành định giá để đáp ứng nhu cầu thị trường.
Một điều khơng thể bỏ quan đó là chất lượng đào tạo, tránh tình trạng đào tạo tràn lan chỉ đáp ứng được số lượng mà không đáp ứng được chất lượng. Các trường đại học cũng nên thường xuyên mời các chuyên gia trong lĩnh vực định giá cả trong lẫn ngoài nước để trao đổi các kinh nghiệm liên quan đến thực tiễn.
Bên cạnh đó để nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định, chất lượng đội ngũ thẩm định viên trong tương lai, các cơ quan nhà nước thực hiện tốt công tác đào tạo, tổ chức nghiêm túc các kỳ thi cấp thẻ TĐV, tổ chức nhiều đợt thi trong một năm để phục vụ nhu cầu ngày càng cao của các ứng viên, đồng thời cũng quản lý chặt chẽ hoạt động của TĐV đã được cấp thẻ, xây dựng các văn bản quy phạm để xử phạt trong các trường hợp vi phạm.
Nhà nước thường xuyên tổ chức các lớp học bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định, giúp cho các TĐV nắm bắt được những quy định mới, những kiến thức mới trong lĩnh vực định giá.
Ket luận
Quá trình tìm hiểu về hoạt động định giá BĐS làm TSĐB tại các Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình cho thấy để nâng cao hoạt động của các Ngân hàng cũng đồng nghĩa với việc nâng cao chất lượng công tác địng giá tài sản đảm bảo trong Ngân hàng. Định giá BĐS là một khâu rất quan trọng trong quy trình tín dụng tại các Ngân hàng hiện nay, kết quả định giá chính xác, phù hợp với thị trường là căn cứ giúp cho các quyết định cấp tín dụng hiệu quả đáp ứng nhu cầu vay vốn của khách hàng.
Với đề tài trên, đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên khóa luận chỉ tập trung vào các khái niệm cơ bản của hoạt động định giá tại Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình, phân tích quy trình và phương pháp định giá cũng như tìm hiểu quá trình định giá BĐS thực tế tại ngân hàng. Qua đó đánh giá thực trạng công tác định giá tại Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hịa Bình về những kết quả đạt được và hạn chế còn tồn tại nguyên nhân của chúng. Trên cở sở thực tiễn và lý luận em đã đưa ra một số ý kiến nhằm góp phần hồn thiện cơng tác định giá BĐS làm TSĐB của Ngân hàng. Với điều kiện hạn chế về mặt thời gian cũng như kiến thức nên khóa luận khơng thể tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy em rất mong các thầy cơ góp ý để bài khóa luận của em hồn thiện và có ý nghĩa về mặt thực tiễn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Giáo trình định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng-cách tiếp cận từ các ngân hàng thương mại do tiến sĩ Phạm Tiến Đạt chủ biên.
Giáo trình “ nguyên lý chung về định giá tài sản”( dùng cho chuyên ngành định giá tài sản-lưu hành nội bộ)
Bộ luật dân sự năm 2015
Nghị định 163/2006/nđ-cp về giao dịch bảo đảm ngày 29/12/2006
Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều về Nghị định số
163/2006 NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của chính phủ về giao dịch bảo đảm ngày 22/02/2012.
Thơng tư 07/2003/TT-NHNN hướng dẫn thực hiện một số quy định về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng.
Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/04/2002 về giá do quy định quản lý của nhà nước.
Công văn số 1863/TTGSNH6 ngày 31/07/2012 căn cứ điều lệ của Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt.
Căn cứ quy chế tổ chức và hoạt động của bộ máy điều hành Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt 1774/2011/QĐ-LienVietPostBank ngày 25/08/2011 của tổng giám đốc.
Quyết định HĐQT Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt quyết định số 141/2011/QĐ- HĐQT ngày 05/04/2011 về quy chế đảm bảo tiền vay.
Căn cứ quy định đảm bảo tiền vay của ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt 1774/2011/QĐ-LienVietPostBank ngày 25/08/2011 của tổng giám đốc. Công văn đề nghị thẩm định, định giá tài sản theo hướng dẫn 3207/2011/HD- LienVietPostBank ngày 28/12/2011 hướng dẫn thẩm định tài sản là bất động sản. Quyết định số 30/2013/QĐ-UBND ngày 27/12/2013 ban hành quy định bảng giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Hịa Bình.
Website: LienVietP ostBank.ngan-hang.com/chi-nhanh/hoa-binh www.lienvietpostbank.com.vn