Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại NH TMCP á châu chi nhánh duyên hải khoá luận tốt nghiệp 380

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP Tên đề tài: Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải Sinh viên thực hiện: Lớp: Vũ Thị Thanh Hải K18TCB Khoá: 2015-2019 Mã sinh viên: 18A4010161 Giảng viên hướng dẫn: TS Trần Thị Xuân Anh Hà Nội, tháng năm 2019 HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Tên đề tài: Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải Sinh viên thực hiện: Lớp: Vũ Thị Thanh Hải K18TCB Khoá: 2015-2019 Mã sinh viên: 18A4010161 Giảng viên hướng dẫn: TS Trần Thị Xuân Anh Hà Nội, tháng năm 2019 LỜI CẢM ƠN Em vô biết ơn trường Học viện Ngân hàng thầy giảng viên khoa Tài tạo điều kiện cho em truyền đạt cho em kiến thức bổ ích q trình học tập nhà trường Đó tảng vững cho em nghiệp tương lai móng giúp em hồn thành khóa luận Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn TS Trần Thị Xuân Anh hướng dẫn giúp đỡ em vô tận tình q trình hồn thành khóa luận Em muốn gửi lời cảm ơn đến Phòng Giao dịch Thái Phiên - Chi nhánh Duyên Hải Ngân hàng Á Châu, anh chị tạo điều kiện cho em nhiệt tình hỗ trợ em hồn thành khóa luận trình thực tập Nhờ đó, em có kiến thức thực tiễn cho tương lai sau Do hạn chế lực chun mơn thiếu sót kinh nghiệm nên khóa luận em khơng thể tránh thiếu sót hồn thành Em mong thầy cô hướng dẫn, bảo thêm để em hồn thiện khóa luận Em kính chúc thầy ln mạnh khỏe thành cơng nghiệp trồng người Đồng thời, em kính chúc ban lãnh đạo cán nhân viên Ngân hàng TMCP Á Châu ACB sức khỏe dồi đạt thành tích tốt trình cơng tác Em xin chân thành cảm ơn! Sv: Vũ Thị Thanh Hải i Lớp:K18TCB LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận có nhờ trình nghiên cứu, tìm hiểu tài liệu số liệu thực tế thân em với hướng dẫn, giúp đỡ TS Trần Thị Xuân Anh thầy giảng viên Khoa Tài Chính Những thơng tin sử dụng khóa luận thân em tự tìm hiểu cung cấp đơn vị thực tập Em xin chịu trách nhiệm trước nhà trường, Khoa Tài Chính hội đồng chấm khóa luận có vấn đề gian lận MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN 11 MỤC LỤC 111 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ vi DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ Viii LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận chất lượng thẩm định giá bất động sản ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản 1.1.2 Các tiêu đánh giá chất lượng định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay NHTM 1.2 Các nghiên cứu trước vấn đề nghiên cứu 10 1.3 Khoảng trống nghiên cứu .12 CHƯƠNG 2: SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 13 2.1 Số liệu sử dụng 13 2.2 Phương pháp nghiên cứu 15 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU - CHI NHÁNH DUYÊN HẢI 17 3.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Á Châu hoạt động thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay Ngân hàng .17 3.1.1 Giới thiệu Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải 17 3.1.2 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải 18 3.1.3 Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu 20 3.2 Th ực trạng hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải .24 Châu - Chi nhánh Duyên Hải 27 3.4 Đánh giá chất lượngMỤC hoạt TỪ động thẩmTẮT định giá bất động sản phục vụ DANH VIẾT hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải 28 3.4.1 Các tiêu định tính 28 3.4.2 Cá c tiêu định lượng 44 3.4.3 Những đạt tồn hoạt động định giá BĐS làm TSBĐ Chi nhánh Duyên Hải .49 3.4.4 Ng uyên nhân tồn 51 3.5.Ket luận chương 55 CHƯƠNG 4: MỘT S Sơ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU - CHI NHÁNH ’ 56 DUYÊN HẢI 56 4.1 Các giải pháp nâng cao chất lượng định giá Tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải .56 4.2 Kien nghị .57 4.2.1 Kiến nghị Nhà nước 57 4.2.2 Kien nghị Ngân hàng TMCP Á Châu 58 KẾT LUẬN .59 ACB TÀI LIỆUNgân THAM hàngKHẢO TMCP Á Châu BĐS Bất động sản BHXH Bảo hiểm xã hội BHYT Bảo hiểm y tế CBCNV Cán công nhân viên GPXD Giấy phép xây dựng KH Khách hàng KHCN Khách hàng cá nhân KHDN Khách hàng doanh nghiệp NVTĐ Nhân viên thẩm định NH Ngân hàng NHTM Ngân hàng thương mại NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần PGD Phòng giao dịch TCBS Hệ thống quản lý tài sản ACB TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên TMCP Thương mại cổ phần TSBĐ Tài sản bảo đảm TTQT Thanh toán quốc tế Từ viết tắt Nguyên nghĩa UBND Uỷ ban nhân dân _Bảng/biêu Trang _ Bảng 1: Tình hình dư nợ cho vay có khơng có TSBĐ 24 Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải giai đoạn 2016-2018 DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ Bảng 2: Mức độ bảo đảm TSBĐ Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải giai đoạn 2016-2018 25 Bảng 3: Phân loại TSBĐ hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải giai đoạn 20162018 26 Bảng 4: Thống kê lực công tác TĐV Phòng Thẩm định Tài sản - Chi nhánh Duyên Hải 30 Bảng 5: Thống kê số năm kinh nghiệm ngành định giá TĐV Phòng Thẩm định tài sản - Chi nhánh Duyên Hải năm 2019 31 Bảng 6: Quy định thời gian TĐTS ACB 42 Bảng 7: Tỷ lệ chậm tiến độ thẩm định BĐS giai đoạn 2016 2018 43 Bảng 8: Tỷ lệ tiến độ thẩm định BĐS giai đoạn 2016 2018 43 Bảng 9: Số hồ sơ thẩm định giai đoạn 2016 - 2018 44 Bảng 10: Số hồ sơ có yêu cầu thẩm định lại giai đoạn 2016 2018 Bảng11: Mức chi phí định gía TSBĐ năm Ngân hàng Á Châu Ngân hàng Kiên Long địa bàn TP Hải Phòng giai đoạn 2016 - 2018 Bảng12: Giá trị TSBĐ BĐS taị Ngân hàng Á Châu Ngân hàng Kiên Long địa bàn TP Hải Phịng giai đoạn 2016 2018 Bảng13: Chi phí định giá TSBĐ taị Ngân hàng Á Châu Ngân hàng Kiên Long địa bàn TP Hải Phòng giai đoạn 2016 2018 ’ Sv: Vũ Thị Thanh Hải v 44 45 45 46 Lớp:K18TCB Biểu đồ Biểu đồ 1:Cơ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải Biểu đồ 2: Quy trình thẩm định BĐS Ngân hàng TMCP Á Châu Trang _ 18 20 sốsố PYC; 6043837 - số tởtờ trình: 6203003 - Mà tàitài san: 6043022 PYC: 6043837 - số trình: 6203003 - Mã sàn: 604302Ío xung quanh BĐS thấm định (trong bán kính 1km) xây dựng kiên cồ, sử' dụng ốn định với mục đích để ớ, kinh doanh, Chiem khoảng > 70% Theo giắy chứng nhận, hình thức sử dụng đất BĐS thấm định chưa xác định Tài sán đất thuộc trường hợp xây dựng bắt buộc phái có giầy phép xây dựng: Tài sán gắn liền đất xây dựng không phép (xây dựng mởi) Tài sản gắn liền với đất: Xảc định đơn giá đối vởi nhà tồng, mải BTCT1 DTXD khoảng 68m2, DTSD khoảng 136m2(xây dựng đát cấp GCN): 4.000.000 đồng/m2 (đơn giá xây dựng mới) X 85% (CLCL) = 3.400.000 doπg∕m2 Nhà tầng, mái BTCT, DTSD khoáng 75m2 xây dựng đất thảm định (DTXD khoảng 50m2) đất lưu không đường (DTXD khoảng 25m2) nên NVTD khơng tính giá tri- Kết thám định bất động sản phận tách rời cùa Tờ trinh thắm định bất động sản đinh kèm XV KIÉN NGHỊ - Việc mua bảo hiểm thực theo Quy định mua bảo hiểm tài sản khách hàng cắp tín dụng ACBNVKD có trách nhiệm thực điều chỉnh giá trị TSGLVD vá giá trị TSBD (nếu có) theo quy định mục D1 Điều 7, 1.2 Bảng phân tích điều chỉnh BĐS SO sảnh vê BĐS thẩm định Phụ lục - Quy định chinh sách nhận thẩm định TSBD BDS Công văn 644/NVQD-QLRRTD.18 ngày 30/11/2018 Bảng phàn tích đất thổ cư v/v ban hành sách liên quan đến TDTS KPP thực đầy đủ thủ tục công chứng, đăng ký hợp đồng chểp quyền sử dụng đất trước nhận chấp theo quy định cùa ACBNGƯỜI THAM B∣NH: PHAN QUYÉT THẢNG (Đã ký qua chương trình PASS) Ngày 12 tháng năm 2019 NGƯỜI PHẾ DUYET NGƯỜI KIẾM SOAT: HOÀNG VĂN THÀNH (Đã ký qua chương trình PASS) 2 2 S T T (ChŨ kỷ máư) tầng & tầng; Gạch; Bê tâng cổt _thép; Gạch ĐƯỢC KỶ ĐIẸN Tứ BỞI: HOÀNG VÁN THẢNH - Trướng phận TDTS 1.800.000.0 BỌ PHẠN ĐÔNG BÃC _ BỌ - Ngân hàng TMCP Ả Châu (ACB) Giá rao bán _ 00 900.000.000 1.600.000.0 Giá thương lượng, Giá giao Lưu ỷ: 00 dĩch thành cõng (nềIJ có) Các chứng từ phảp lỷ làm thầm định đơn vị cung cáp dạng photo Kết Cấu Giá trị xây dựng Đơn giá xây dựng Đơn giả Đất thổ cư Đơn giá đẳt Nông nghiệp Ve việc tài sồn có _ tranh chẳp hay không: thời điểm thẩm địnhđiều NVTD khơng có thơng tín tranh chấp _ Bảng chỉnh đất thổ cư Về thông tin quy hoạch cùa BĐS thẩm định váo liệu có cùa Phịng Thẳm định tài sân, _ _ chứng từ pháp lý cùa BDS thầm định khâo 11.851.852 sát thực tế NV TDTS thời điềm thầm định 10.975.610 Diện tích đẩt tài sàn gắn liền đất cùa BDS thầm định xác định cãn vào chứng từ pháp lý BDS thẩm định _ thực tế cùa NV TDTS _ qua hướng dẫn khách hàng/CSH, không tiến hành đo vẽ lại Dơn giá đắt SXKD Các yếu tố ánh hướng _ _ BĐS SO sánh _Ị _ _2 _ _3 _ Pháp lý (⅞) Tương đống _ Tương đồng _ Quy mố, kích thước (%) BĐS TĐ cổ DT đất lởn Tương đồng BDSSS _ Hình dáng (%) BDS TĐ có hình dáng BĐS TĐ có hình dáng khơng cán đổi khống cân đổi Giao thống (%) Lợi kinh doanh (%) Tương đông _ Tương đống _ Môi trường, an ninh (%) Tương đống _ Tương đòng _ BDS TĐ cốch BĐS SS BDS TD cách BĐS SS khoảng 50m giao thơng khống 50m giao thơng tương địng _ tương drinŋ QF - A.49/TĐTS - 12.18 S T T Các yếu tố ánh hưởng 2/2 BĐS SO sánh Ị I Đơn giá đất thổ cư trước điều chình 10.975.610,00 (dong∕m2) 0.00 Pháp lý (%) % Quy mô, klch thước (0Zo) _ 10.00% Hình dáng (%) 10.00% Giao thông (%) Lợi thê kinh doanh (%) _ 0.00 Mòi trường, an ninh (%) % -20.00 Tỏng tỷ lệ đĩèu chỉnh (%) % I I HOÀNG VÃN THẢNH Hệ số điều chỉnh Dơn giá dát thổ CU1 sau điều (d0ng∕m2) 8.780.488,00 Tỷ lệ theo quy định cùa ACB (%) _ _ Đơn giá chí dẫn (dong∕m2) 7.024.390,40 11.851.852, 00 0.00 % 0.00 % -10.00 % 00 % 0,00 % -10.00 % 10.666.666, 80 _80.00 % 8.533.333,44 _3 _ Thời điểm chấp nhận đề nghj thẩm đjnh: 15/02/2019 9:22 13/03/2019 7:30 Thời điềm phân hồ sơ: 12/03/2019 13:51 Thởĩ điềm hồn tất trình ký: SỐ PYC; 6043837 - sổ tờ trinh: 6203003 - Mà tài san: 6043022 o NGÀN HÀNG TMCP Á CHÃU PHÒNG THAM ĐỊNH TÀI SẢN ACB - CN DUYEN HAI TỊ TRÌNH THẤM ĐỊNH BẨT ĐỘNG SÃN (Áp dụng đổĩ vớt trường hợp nguồn gốc sử dụng dẩt Nhà nước giao đẩt) I CÁC THÒNG TIN CHUNG Chủ sờ hữu tài sán: HỌ ÔNG NGUYÊN XUẢN THÀNH Mục đích thẩm định : Cấp tín dụng Khách hàng vay: Hộ ỎNG NGUYÊN XUÂN THẢNH Đơn vị đề nghị thẩm định: ACB - PGD THAI PHIEN - Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài - DTSD thực tế: 143,00 m2 - DTSD công nhận; 118,00 m2 - DTSD dắt thổ cư; 118,00 m2 3.2 Vẻ tài sàn đất - Hạng mục cơng ưình Nhà phổ lầu - Cáu trúc: + Số tầng: tầng & tầng + Tường: Gạch - Tiện nghi: Trung binh -DTSD thực tế: 211,00 m2 Ngày giờ: 14/02/2019 16:45 chiều dài 1: 31,50m chiều rộng 1: chiều dài 2: 33,70m chiều rộng 2: 5,10m 4,85m chiều dài 1: 26,50m chiều rộng 1: II MỎ TẢ VẺ BÁT ĐỘNG SẢN 5,10m Vj trí bắt động sàn chiều dài 2: 28,70m chiều rộng 2: (DTchì thuộc LG: 0t484, 00m2: thuộc LG: 118,00m2) 1.1 Địa Số thừa: sổDTkhong tờ đồ: 10, Thơn Nhân Mục -Xã Nhân Hịa - Huyện Vĩnh Báo -TP Hải Phòng 1.2 Vi tri BĐS tọa lạc: - BDS năm mặt đường Năm xâyớ dựng: 2015 Quốc Lộ 37 (đường 17A cũ), cách cầu Giao Thông khoảng 500m Chứng từ pháp lý + Mái: Bê chứng tông cốt 2.1 Chứng từ pháp lý (Các từthép lỉên quan đến BĐS thấm định quan Nhà nước cầp) - Giấy chứng nhận quyền sử men dụng đẩt số W 992764, Vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt số: 1373 + Nẻn: Gạch QSDD/ ùy ban nhân dân huyện Vĩnh Bảo cáp ngày 16/3/2004 2.2, Chứng từ nội (Các chững từ thực theo quy định/ quy trình cùa Ngân hàng) chìèu dài: m trạng ngày 6/3/2019 chièu rộng: m - Biên thẩm định Đặc điểm vẻ bất động sản 3.1 Vè đảt Mục đích sù' dụng đẳt: Đất Nguồn gốc sử dụng đất: Giao đát có thu tiền sữ dụng đất Hình thức sử dụng đất: Khơng xác định (Giây chứng nhận không thẻ hiện) QF - A.49/TĐTS - 12.18 3/5 S T T Tiêu chí _2 _ Mã tài sản Nhỏm thông tin Mã giá tham chiếu Nguồn thõng tin Trạng thái thông tin _ Thời diễm thu thập _ Số nhà Tên đường, Phường, Quận Pháp lý VỊ tri 1 DOS SO sánh BĐS thắm định _ _ Thông tin tham _ Thông tin tham số PYC; 6043837 - sổ tờ trinh: 6203003 - Mà tài san: 6043022 M _ _ Anh Diên - 0,00 m2 Anh Kha DTSD cấp GCN QSH: chièu dài: m chiều rộng: m ĐT: ĐT: DTSD xây dựng phù hợp giáy phép xây dựng: 0,00 m2 0773.291.81 0975.634.78 phép thuộc KV công chứng dược: m2 DTSD có giểyThơng xác8nhận CQNN/khƠng tin rao Thõng tin rao bánkhông phép thuộc bán DTSD xây dựng KV không công chứng được/ vượt GPXD: 136,00 m2 12/03/2019 12/03/20 Hiện trạng sử dụng cúa bất động sản:19Chủ sở hữu Số thửa: 484, số tờ Thôn Nhân Thôn Nhân Mối quan hệ người dang sữ dụng tãi sàn (BDS) vã CSH: Chinh chủ sờ hữu bàn đồ: 10, Thốn Mục Mục HI PHƯƠNG PHÁP THAM Nhản (MĐĐỊNH Quốc Lộ (MĐ Quốc Lộ Mục 37)sánh 37) tên, Phương pháp SO Không Xã Nhắn Không tên, Không tên, Hõa, Huyện Vĩnhtin khào Xã sát Xâ 1.1, Thơng Bào, TP Hài Phịng Nhân Hòa, Nhân Hòa, Huyện Huyện Vĩnh Bào, TP Vĩnh Bào, TP Hợp Hợp Hợp pháp pháp pháp - BĐS nằm - BDS nằm - BĐS nằm mặt mặt mặt đường Quốc Lộ 37 đường Quốc Lộ đường Quốc Lộ (đường 17Acũ), cách 37 (đường 17A 37 (đường 17A Cầu Giao Thông Cũ), cách cầu CO), cách cầu khoảng 500m Giao Thông Giao Thõng khoảng 550m khoảng 450m Thời hạn sử dụng lại Nguồn gốc sừ dụng đất Giao đất có thu tiền sù' dụng Diện tích đắt _ Chiều dài _ _ _ Chiều rộng Dt⅜π tích đát thỏ cư _ _ Diện tích đết nơng nghiệp _ _ Diện tích đắt SXKD _ _ _ Diện tích nhà _ _ QF - A.49/TĐTS - 12.18 1/5 ST T Đất nông nghiệp Đất thổ cư (đồng/m2) Đơn giá QSDD Tỳ lệ (%)' Đơn giá (đồng/m2) Đất SXKD Tỳ lệ (%) Đơn giá (dong∕m2) - - 7.024.390,4 Đơn giá QSDD theo PP SO 8.533.333,44 sánh _ Đơn giá QSDD theo PP Bàng sổ PYC; 6043837 - sổ tờ trinh: 6203003 - Mà tài san: 6043022 ɑ giá ACB/ phương pháp khác Đơn giả QSDD tham định 024 Ket luận: Căn cữ váo390 phương pháp SO sánh phương pháp theo BảngÕ~ gỉá ACB/ phương pháp khác, NVTD đè xuất đơn giá thầm định là: Thời hạn SDĐ lại (năm) - Đơn giả QSDD cỏ thời hạn — ST T 7.024.0 00 Khoán mục Già trị QSDD thổ cư 1.2 1.3 ' Đơn giá thẳm định (dong∕m2) Thành tiền (đồng) 2,34 3-000- 828.832.000 828.832.000 0,00 Õ“ õ" Già trị QSDD SXKD ÕÃT õ~ õ~ 000 Giá trị tài sản trén đất Xây dựng phủ hợp GPXD Γ-4 ) Già trị QSDD nông nghiệp 2.2 2.5 Diện tích (m2 7.024 000 Đã cấp GCN QSH nhà ờ/ cơng trình 2.4 Hệ sổ K 118,00 2.1 2.3 Đơn giá UBND (