CHƯƠNG 2 : SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.4.1. Các chỉ tiêu định tính
- Tính hợp pháp và khoa học của quy trình định giá.
Theo quy định của Bộ Tài Chính, quy trình thẩm định giá cần tuân thủ theo quy định tại “Tiêu chuẩn TĐGVN 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT- BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính”. Quy trình thẩm định giá cần phải bao gồm các bước sau:
+ Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
+ Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
+ Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thơng tin. + Bước 4. Phân tích thơng tin.
+ Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
+ Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
sửa đổi phù hợp với tình hình thực tế từng thời kỳ khác nhau. TĐV chỉ cần thao tác về vị trí và đặc điểm của BĐS, hệ thống sẽ thực hiện điều chỉnh và đưa ra mức giá thích hợp.
Trên thực tế, hoạt động thẩm định giá BĐS tại ACB đa phần đòi hỏi thẩm định viên sử dụng 2 phương pháp thẩm định khác nhau, bao gồm phương pháp sử dụng đơn giá đất thị trường của ACB và 1 phương pháp như so sánh, chi phí hoặc đầu tư.
Đây là quy định rất hợp lý, đem lại độ chính xác cao hơn cho các kết quả định giá BĐS tại ACB và đảm bảo chất lượng kết quả định giá cao, sát thực. Ngoài ra, vì đơn giá từng khu vực đã được xác định cụ thể theo giai đoạn nên việc vận dụng đồng thời 2 phương pháp không gây ảnh hưởng nhiều đến thời gian định giá, đảm bảo việc đưa ra kết quả trong thời gian quy định.
- Việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp và năng lực chuyên môn của TĐV.
+ Về đạo đức nghề nghiệp, để đảm bảo các yêu cầu về tính minh bạch, trung thực của TĐV, hoạt động định giá tại ACB hiện nay đã được tách rời hoạt động tín dụng. So với trước đây, khi các nhân viên kinh doanh trực tiếp thực hiện định giá, nhiều trường hợp xảy ra tiêu cực do nhân viên mong muốn hưởng lợi từ việc định giá sai thực tế. Hiện nay, đối với tất cả các khoản vay lớn hơn 200 triệu trên địa bàn Hải Phòng, việc định giá đều phải chuyển lên
Phòng Thẩm định tài sản của Chi nhánh Duyên Hải để thực hiện. Khi 2 quá trình này tách rời, TĐV chỉ cần hoàn thành tốt công việc định giá của mình mà khơng bị ảnh hưởng bởi giá trị khoản vay hay yếu tố nào khác. Vì vậy, trường hợp xảy ra rủi ro đạo đức là tương đối thấp.
+ Ve năng lực chuyên môn, em đã thực hiện thống kê về năng lực công tác của các TĐV tại Phòng Thẩm định tài sản - Chi nhánh Duyên Hải.
Bảng 4: Thống kê về năng lực cơng tác của TĐVtại Phịng Thẩm định Tài sản —
Chỉ tiêu Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Số TĐV (người) Tỷ trọng (%) Số TĐV (người) Tỷ trọng (%) Số TĐV (người) Tỷ trọng (%) Tốt nghiệp đại học chuyên ngành có liên quan___________ 7 100% 8 100% 9 100% Có thẻ TĐV về giá____________ 2 28,57% 3 37,5% 3 33,33%
Số lượng (người) Số năm kinh nghiệm làm ________TĐV (năm)_________ 1 _____________0____________ _____________1____________ _____________1____________ _____________2____________ _____________2_____________ _____________1____________ _____________3____________ _____________0____________ _____________4_____________ _____________2____________ _____________5____________ _____________0____________ _____________6____________ _____________1____________ _____________7____________ _____________1____________ _____________8____________ _____________0____________ _____________9____________ _____________0____________ ____________10____________ Tổng_____________________ ____________33____________ Trung bình________________ ___________3,67___________
(Theo số liệu thu thập của sinh viên)
Tại Phòng Thẩm định tài sản - Chi nhánh Dun Hải, 100% TĐV có trình độ đại học, tốt nghiệp cử nhân khối ngành kinh tế. Ghi nhận vào tháng 4 năm 2019 có 1 TĐV tốt nghiệp chuyên ngành Quản trị kinh doanh và 1 TĐV tốt nghiệp chun ngành Tài chính ngân hàng. 7 TĐV cịn lại đều tốt nghiệp chuyên ngành định giá tại các trường đại học. Tất cả các TĐV đều đã trải qua các cuộc thi kiểm soát năng lực nội bộ tại ACB diễn ra vào đầu năm 2019. Đến tháng 4 năm 2019, có 8 TĐV đã hồn thành các chương trình đào tạo trong tiến trình nghề nghiệp theo quy định tại ACB, 1 TĐV mới vào công tác trong năm 2018 chưa được tham gia chương trình đào tạo chuyên sâu. Các chương trình đào tạo này đảm bảo xây dựng đội ngũ TĐV lành nghề, có kiến thức chun mơn và năng lực làm việc thực tế tốt, đảm bảo chất lượng định giá tại ngân hàng.
Số lượng TĐV có thẻ TĐV về giá do Bộ Tài chính cấp tăng từ 2 người (năm 2016) lên 3 người (năm 2017) và giữ nguyên trong năm 2018. Đây là chứng chỉ quan trọng thể hiện năng lực của TĐV đã được sát hạch theo các tiêu chuẩn nghiêm ngặt của Bộ Tài chính về kiến thức chun mơn, năng lực cơng tác và kinh nghiệm trong ngành. Do có sự thay đổi về số lượng nhân sự nên tỷ lệ số TĐV có thẻ TĐV
về giá tăng từ 28,57% lên 37,5% trong năm 2017 và giảm xuống 33,33% năm 2018. Hiện nay đang có 2 nhân sự dự kiến thi lấy thẻ TĐV về giá vào năm 2019, dự kiến làm tỷ lệ này tăng lên mức khoảng 50% vào cuối năm 2019.
Bảng 5: Thống kê số năm kinh nghiệm trong ngành định giá của các TĐV tại Phòng Thẩm định tài sản — Chi nhánh Duyên Hải năm 2019.
(Theo số liệu thu thập của sinh viên)
Theo ghi nhận tại Phịng Thẩm định tài sản, hiện nay có 1 nhân sự có thời gian cơng tác tại vị trí TĐV dưới 1 năm do mới được tuyển dụng, cịn lại đều là các nhân sự đã có kinh nghiệm trên 1 năm trong ngành. Với mức kinh nghiệm trên 5 năm, hiện phịng đang có 4 người, chiếm tỷ lệ 44,44% tổng số nhân sự. Trong đó có 2 nhân sự đã có thời gian cơng tác lâu năm tại ACB với số năm kinh nghiệm là 7 và 8.
Trung bình số năm kinh nghiệm hiện nay tại Phịng Thẩm định tài sản là 3,67 năm. Đây là con số khá cao so với phòng thẩm định tại các NHTM, cho thấy bề dày hoạt động của Phòng Thẩm định tài sản - Chi nhánh Duyên Hải và bề dày kinh nghiệm của các TĐV, đảm bảo cung cấp kết quả thẩm định chất lượng tốt.
- Về việc lập Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
Căn cứ theo quy định của pháp luật, ACB cũng đưa ra quy định và mẫu chung cho bộ hồ sơ thẩm định giá, bao gồm: Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá. Khi TĐV thực hiện định giá và nhập liệu trên
chiều dài 1: 31,50m chiều rộng 1: 5,10m chiều dài 2: 33,70m chiều rộng 2: 4,85m - DTSD được công nhận: 118.00 m2 chiều dài 1: 26,50m chiều rộng 1: 5,10m chiều dài 2: 28.70m chiều rộng 2: 4,85m
-Hạng mục công trinh: Nhà phố lầu
-Cấu trúc:
Năm xây dựng: 2015
+ So tầng: 2 tầng & 1 tẩng + Mái: Bê tơng cốt thép
+ Tường: Gạch
-Tiện nghi: Trung bình
-DTSD thực tế: 211.00 m2
+ Nền: Gạch men
chiều dài: m chiều rộng: m
hệ thống PASS, hệ thống sẽ tự động khởi tạo các tài liệu cần thiết, đảm bảo tính chính xác và năng suất cơng việc.
Do kết quả thẩm định giá tại ACB chỉ có giá trị sử dụng phục vụ cho hoạt động cho vay riêng biệt giữa ACB và khách hàng nên tên và nội dung các văn bản có sự điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế.
+Ví dụ về Báo cáo thẩm định giá tại ACB:
Tại ACB, “Tờ trình thẩm định bất động sản” có giá trị sử dụng tương đương Báo cáo thẩm định giá theo quy định của Bộ Tài chính và có những điều chỉnh thích hợp theo nhu cầu sử dụng tại ngân hàng.
Dưới đây là cách trình bày 1 “Tờ trình thẩm định bất động sản” tại ACB: Số PYC: 6043837 - số tờ trình: 6203003 - Mã tài sàn: 6043022 n
NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU PHỎNG THÁM ĐỊNH TÀI SẢN ACB-CN DUYEN HAI
TỜ TRÌNH THẢM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN
(Ảp dụng dối với trường họp nguồn gốc sử dụng dất là Nhà nước giao dất)
I. CÁC THÔNG TIN CHUNG
1. Chú sở hữu tài sân: Hộ ỒNG NGUYÊN XUÂN THÀNH 2. Mục đích thẩm định : cấp tín dụng
3. Khách hàng vay: HỘ ÔNG NGUYÊN XUÂN THÀNH
4. Đơn Vi đề nghị thẩm định: ACB - PGD THAI PHIEN Ngày giờ: 14/02/2019 16:45
5. Thời điểm chấp nhận đề nghị thẩm định: 15/02/2019
9:22
6. Thời điểm phân hồ sơ: 13/03/2019
7:30
7. Thời điểm hồn tất trinh ký: 12/03/2019
13:51
II. MỊ TÁ VÉ BẢT ĐỘNG SẢN
1. Vị trí bất dộng sàn
1.1. Địa chi: số thừa: 484, số tờ bân dồ: 10, Thôn Nhân Mục -Xã Nhân Hịa - HuyenVinh Bào -TP Hãi
Phịng
1.2. Vi trí BĐS tọa lạc: - BDS nằm ờ mặt dường Quốc Lộ 37 (đường 17A cũ), cách cầu Giao Thông khoảng
500m.
2. Chứng từ pháp lý
2.1. Chứng từ pháp lý (Các chứng từ Iien quan dến BĐS thầm dinh do CO' quan Nhà nước cấp)
- Giay chửng nhận quyền sử dụng đẩt so W 992764, Vào sổ cẩp giẩy chứng nhận quyền sử dụng đẩt sổ: 1373 QSDD/... do ủy ban nhản dân huyện Vĩnh Báo cấp ngày 16/3/2004.
2.2. Chứng từ nội bộ (Các chứng từ thực hiện theo quy định/ quy trinh cùa Ngân hàng)
- Biên bản thẩm định hiện trạng ngày 6/3/2019 3. Đặc diếm vẻ bất dộng sàn
3.1. về dất
- Mục đích sứ dụng đất: Đất ờ
- DTSD õãt thổ cư: 118,00 m2 (DT thuộc LG: 0,00m2: DT không thuộc LG: 118t00m2)
S T T
Tiêu chi BĐS thấm định ______________________BPS SO sánh_______________________
________Ị__________________2________ ________3__________
1 Mă tài sân ______________ __________ __________
2 Nhóm thơng tin
Thơng tin tha m
Thơng tin tham khảo
3 Mã giá tham chiếu________________ __________ __________
4 Nguồn thõng tin Anh Diên - ĐT:
0773.291.818 liên hệ trực tiếp
Anh Kha-ĐT: 0975.634.789 liên hệ trực tiếp
5 Trạng thái thông tin Thông tin rao bản Thông tin rao bản
6 Thời điểm thu thập________________ ________ ________
7 Số nhà So thửa: 484, sổ tờ bàn đồ: 10, Thôn ____________Nhân Mục Thôn Nhân Mục (MĐ Quoc Lộ 37) Thôn Nhân Mục (MĐ Quốc Lộ 37)
8 Tên đường, Phường, Quận Khơng tên, Xã NhânHịa, Huyện Vĩnh Bão, TP Hài Phịng
Khóng tên, Xã
Nhân Hịa, Huyện Vĩnh Bão, TP Hải
____________
Khơng tên, Xã Nhân Hịa, Huyện Vĩnh Báo, TP Hải ____________ Phòng 9 Pháp lý Hợp pháp pháp Hợp pháp Hợp 10 Vi tri - BĐS nẳm ở mặt đường Quốc Lộ 37 (đường 17A cũ), cách cầu Giao Thông khoảng 500m. - BĐS nẳm ờ mặt đường Quốc Lộ 37 (đường 17A cũ), cách cầu Giao Thơng khống 550m - BĐS nằm ở mặt đường Quoc Lộ 37(đường 17A cũ), cách cầu Giao Thơng khống 450m. 11 Thời hạn sử dụng còn lại
12 Nguồn gổc sử dụng đất Giao đất có thU tiền sử dụng đất
13 Diện tích đẩt_____________________ _______________ _____________ ____________
14 Chiều dài ________________ ______________ _______________
15 Chiều rộng __________________ _______________ _______________
16 Diện tích đẩt thổ cư _______________ ______________ ______________
17 Diện tích đẩt nơng nghiệp __________________ ______________ ______________
18 Diện tích đầt SXKD_______________ __________________ ______________ ______________
19 Diện tích nhà____________________ __________________ ______________ ______________
QF-A.49/TĐTS- 12.18 1/5
So PYC: 6045837 - So tờ trình: 6203003 - Mã tài sản: 6043022 n
- DTSD đã được cap GCN QSH: 0,00 m2 chiểu dài: m chiều rộng: m
- DTSD xây dụng phù hợp giấy phép xây dụng: 0,00 m2
- DTSD có giấy xác nhận của CQNN/khịng phép thuộc KV cơng chúng được: m2 - DTSD xây dựng khơng phép thuộc KV khống cóng chứng được/ vượt GPXD: 136,00 m2 4. Hiện trạng sử dụng cùa bất dộng sàn: Chủ sờ hữu đang ờ -
5. Mối quan hệ giữa người dang sử dụng tài sàn (BDS) và CSH: Chinh chù sở hữu III. PHƯƠNG PHÁP THÀM ĐỊNH
20 Kết cấu Gạch ; Bê tông COt2 tầng & 1 tầng:
_______thép; Gạch
men
21 Giá rao bán_____________________ ________________ 1.800.000.000
22 Giá thương lượng, Giá giao dịch thành công (nếu cỏ)__________
900.000.000 1.600.000.000 23 Giá trị xây dựng_________________ ________________ ________________
24 Đơn giá xây dựng ________________ ________________
25 Đơn giá Đẩt thổ cư _______ 11.851.852
26 Đơn giá đất Nông nghiệp ________________ ________________
Đơn giá đất SXKD_______________ ________________ ________________ S T T Các yếu tổ ánh hường ___________________________________BPS SO sánh___________________________________ ______________Ị_____________ _____________2_____________ _____________3____________ 1 Pháp lý (%) Tương đồng Tương đồng
2 Quy mơ, kích thước (%) BĐS TĐ có DT đẩt lớn hơn BĐS SS____________________ Tương đồng 3 Hinh dáng (%) BĐS TĐ cổ hình dáng khơng cán đối_______________ BĐS TĐ có hình dáng khơng cân đối_______________
4 Giaothcng (%) BĐS TĐ cách BĐS SS
khoáng 50m và giao thõng tương đống_________________
BĐS TĐ cách BĐS SS khoảng 50m và giao thông tương đồng_________________
5 Lợi thể kinh doanh (%) Tương đồng Tương đồng
6 Mòi trường an ninh (%)_______ Tương đổng________________ Tương đồng________________
S T
T Các yếu tố ảnh hường
_______________________BPS SO sánh_________________________ _________Ị___________ __________2__________ _________3_________
1 Đơn giá đầt thổ cư trước khi điều chình
(dong∕m2)________________________________________ 10.975.610,00 0 11.851.852,0 2 Pháp lý (%)_______________________________________ ____________0.00% ____________0.00 % 3 Quy mị, kích thước (%)_____________________________ ___________-10.00% ____________0.00 % 4 Hình dáng (%) ___________-10.00% ___________-10.00 % 5 Giaothong (%) ____________0.00% ____________0.00 %
6 Lợi thế kinh doanh (%) ____________0.00% ____________
7 Môi trường, an ninh (%) ____________0.00% ____________0.00 %
8 Tồng tỳ lệ điều chinh (%)____________________________ ___________-20.00% ___________-10.00%
9 Hệ SO điều chình__________________________________ _______________ _______________ 10 Đơn giá đất thổ CU sau khi điều chinh (dong∕m2) 0 8.780.488,0 0 10.666.666,8 11 Tỳ lệ theo quy dinh của ACB (%) ___________80.00% ___________80 .00% 12 Đơn giá chi dẫn (dong∕m2)___________________________ 0 7.024.390,4 4 8.533.333,4
QF-A.49/TĐTS - 12.18 2/5
So PYC: 6043837 - So tờ trình: 6203003 - Mã tài sàn: 6043022 u
1.2. Bảng phân tích và đĩểu chinh các BĐS SO sánh về BĐS thẩm định
Bảng phân tich dếí thổ cư
ST T Dơn giá QSDD Đất thơ cư (dong∕m2) Đất nơng nghiệp Đất SXKD Tỳ lệ (%)’ Đơn giá (dong∕m2) Tỳ lệ (%) Đơn giá (dong∕m2)
1 Đơn giả QSDD theo PP SO sánh__________________________
7.024.390,4 - 8.533.333,44 2 Đơn giá QSDD theo PP Báng
giá ACB/ phương pháp khác
3 Đơn giã QSDD thẩm định 7.024.390 õ"
Thời hạn SDD cịn lại (năm)
Đơn già QSDD có thời hạn õ"
6 Chọn giá
7.024.000
STT Khoàn mục Đơn giáUBND (dong∕m2) Hệ số K Diện tích (m2) Dơn giá thẩm định (dong∕m2) Thành tiền (dồng) 1 Giá trị quyền sữ dụng dầt 342. 0 828.832.00 1.1 G lả trị QSDD thổ cư 0 3.000.00 118,00 7.024.000 0 828.832.00
1.2 Giá trị QSDD nông nghiệp 0,00
1.3 Giá trị QSDD SXKD "
0,00 õ" õ"
2 Giá trị tàĩ sân trên dất 0
2.1 Đã đưọc cấp GCN QSH nhà
ở/ cơng trình
0,00 0 0
: •• Xây dựng phù họp GPXD 0,00 õ" õ"
2.3
Xây dụng cỏ giẩy xác nhận của CQNN/không phép thuộc KV cõng chứng được
0
2.4
Xắy dựng không phép thuộc KV không công chứng được/ vượt GPXD ____________
136,00 3.400.000 0 462.400.00
2.5 Tài sản hình thành trong tương lai/cơng trình phụ_________________
0
3 Tống giá trị BDS thẩm dịnh 0 829.000.00
7
Bằng chữ Tám trăm hai mươi chín triệu đồng chẳn
QF - A.49/TĐTS - 12.18 3/5
So PYC: 6045837 - So tờ trình: 6203003 - Mã tài sản: 6043022 n 3. Ket luận: Cản cử vào phương pháp SO sánh và phương pháp theo Bảng giá ACB/ phương pháp khác, NVTD
dề xuất don giá thầm dịnh là:
Dlen glàí bước chọn giá:
- Đẩt thổ cư: - Xác đjnh theo phương pháp SO sánh
4. Giá trị QSDD thuộc QH giàỉ tịa dược cơng nhận: BDS khơng có diện tích dất dược cơng nhận thuộc quy hoạch/CỎ 1 phần thuộc quy hoạch khơng tính giá trị.
V. THÒNG TIN KHÁC
-Quy hoạch sử dụng đất noi bất động sán tọa lạc: Khu vực BDS thẩm định tọa lạc hiện chưa xác dịnh chi tiết quy
hoạch.
-Đánh giá khá năng chuyển nhượng: Bình thường
số PYC: 6043837 - số tờ trình: 6203003 - Mã tài sàn: 6043022 - Nhóm tài sàn (theo định hướng chính sách tin dụng); 2
- Ket quà thẩm định tài sản có hiệu lực đển ngày 12/03/2020 cho việc phê duyệt cấp tin dụng lần đầu. - Ỷ kiến (nếu cỏ):
1. Đơn giá dất nhà nước 3.000.000 dong∕m2
2. Ghi chú:
- Giữa phần DT dất sừ dụng thực tế và DT dất trên GCN có sự chênh lệch (DT dất sữ dụng thực tề lớn hơn SO với
GCN khoáng 25m2) là do KH sừ dụng thêm phần dất lưu không dường dể xảy dựng nhà 1 tầng. Vậy NVTD chi tính DT đất theo GCN là 118m2.
- Theo quy định hiện hành thi tý lệ áp dụng đối với thông tin rao bán tối da băng 90% tuy nhiên BDS tọa lạc tại khu vực nơng thơn và ít cỏ thơng tin giao dịch nên NVTD dề nghị áp dụng tỷ lệ bảng 80%.