CHƯƠNG 2 : SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCPÁ Châu và hoạt động thẩm định giá BĐS
3.1.1. Giới thiệu Ngân hàng TMCPÁ Châu Chi nhánh Duyên Hải
- Chi nhánh Duyên Hải - Ngân hàng TMCP Á Châu được thành lập ngày 15/03/2005 tại số 15 Hoàng Diệu, Hải Phòng. Vào thời điểm này, chi nhánh có tổng tài sản là 900 tỷ đồng.
- Sau gần 15 năm thành lập và phát triển, hiện nay chi nhánh đã có mạng lưới khách hàng rộng khắp khu vực thành phố Hải Phòng và các tỉnh lân cận.
- Đối tượng khách hàng chính của chi nhánh là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các công ty cổ phần và các khách hàng cá nhân. Với nỗ lực trở thành một chi nhánh mạnh, đóng góp nhiều cho nền kinh tế khu vực và cho toàn thể ngân hàng, chi nhánh đã không ngừng nỗ lực phát triển, gia tăng khách hàng, hoàn thiện đội ngũ nhân lực, giới thiệu các sản phẩm mới đến với khách hàng. Đến nay, chi nhánh đã đem về nguồn doanh thu tăng trưởng liên tục qua các năm và những khách hàng thân thiết lâu năm cho ACB, trở thành đối tác tin cậy được các khách hàng trong khu vực tin tưởng.
- Tại Hải Phòng, hiện nay Ngân hàng TMCP Á Châu đang có 10 chi nhánh và phòng giao dịch. Trong đó, Chi nhánh Duyên Hải là chi nhánh lớn nhất, gồm 2 chi nhánh cấp 2 là Chi nhánh Hải Phòng và Chi nhánh Thủy Nguyên. Ngồi ra cịn có 7 phòng giao dịch bao gồm: PGD Tô Hiệu, PGD Trần Nguyên Hãn, PGD Thái Phiên, PGD TD Plaza, PGD Quán Toan, PGD Ngô Quyền và PGD Lạch Tray.
Biểu đồ 1:Cơ cấu tổ chức tại Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh
Dun Hải
(Nguồn: Phịng Hành chính - Chi nhánh Dun Hải) - Ban giám đốc bao gồm Giám đốc và Phó Giám đốc:
+ Giám đốc chi nhánh là người điều hành mọi hoạt động của Ban Giám đốc và Ban kiếm toán nội bộ, chịu trách nhiệm cho tất cả các hoạt động của chi nhánh và các chi nhánh - phòng giao dịch trực thuộc.
+ Phó Giám đốc là người trực tiếp quản lý Khối trung tâm, bao gồm Phòng khách hàng cá nhân, Phòng khách hàng doanh nghiệp và Phòng pháp lý chứng từ. Đồng thời, Phó Giám đốc chịu trách nhiệm báo cáo các hoạt động lên Giám đốc và thay mặt khi Giám đốc vắng mặt.
- Khối Trung tâm bao gồm:
+ Phòng khách hàng cá nhân: Tư vấn và cung cấp các sản phẩm KHCN, chăm sóc KHCN; Thực hiện các nghiệp vụ tín dụng và huy động liên quan đến KHCN; Thiết lập kênh phân phối và mở rộng nguồn KHCN cho chi nhánh.
+ Phòng khách hàng doanh nghiệp: Tư vấn và cung cấp các sản phẩm KHDN; Thiết lập, mở rộng và duy trì mối quan hệ với các KHDN; Thực hiện các nghiệp vụ KHDN; Phân tích, cung cấp hồ sơ, thông tin của KHDN, đề xuất hạn mức tín dụng cho khách hàng; Quản lý khách hàng hậu giải ngân, thực hiện cho vay, thu nợ và xử lý gia hạn nợ.
+ Phòng Pháp lý chứng từ: Giải quyết các vấn đề của khách hàng liên quan đến giấy tờ pháp lý trong quá trình gỉai ngân và sau giải ngân; Đảm bảo tính an toàn về mặt pháp luật cho các hồ sơ tại chi nhánh; Tư vấn khách hàng hoàn thiện hồ sơ pháp lý.
+ Phòng thanh toán quốc tế: Tư vấn và hướng dẫn dịch vụ thanh toán quốc tế cho khách hàng; Tiếp nhận hồ sơ TTQT; Thực hiện các nghiệp vụ TTQT; Nhập thông tin giao dịch và theo dõi quá trình thanh toán; Lưu trữ hồ sơ giao dịch của khách hàng.
- Ban kiểm toán nội bộ bao gồm:
+ Bộ phận Kiểm sốt: Thơng qua, giám sát mọi hoạt động thực tế tại chi nhánh; Kiểm tra các hồ sơ, thông tin giao dịch tại chi nhánh; Chịu trách nhiệm với mọi sai sót trong quá trình kiểm sốt hoạt động tại chi nhánh.
+ Phịng Kế tốn: Thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến công tác quản lý tài chính, chi tiêu nội bộ tại chi nhánh; Xử lý hạch toán các giao dịch; Quản lý hệ thống giao dịch trên máy tính; Quản lý tài sản theo quy định; Quản lý séc, giấy tờ có giá và các ấn chỉ quan trọng.
+ Phòng Ngân quỹ:Quản lý an toàn kho quỹ, an toàn tiền mặt tại quỹ; Tạm ứng và thu tiền cho các chi nhánh, các phòng giao dịch; Tiếp quỹ đến ATM theo quy định.
+ Phòng Hành chính: Thực hiện công tác tổ chức nhân sự và đào tạo theo quy định; Thực hiện các chính sách cho CBCNV về lương, BHXH, BI IYT...; Thực hiện quản lý, tuyển dụng và điều động nhân sự theo nhu cầu tại chi nhánh.
- Bộ phận vận hành bao gồm:
+ Nhân viên dịch vụ khách hàng Tiền gửi: Cung cấp thông tin, tư vấn sản phẩm đến khách hàng; Thực hiện các nghiệp vụ giao dịch, tiền gửi; Quản lý, lưu trữ hồ sơ khách hàng sử dụng dịch vụ; Theo dõi và nhắc nhở khách hàng cung cấp chứng từ theo quy định.
Quy trình cụ thể như sau:
“Bước 1: Hướng dẫn khách hàng cung cấp hồ sơ tối thiểu
Nhân viên kinh doanh hướng dẫn khách hàng cung cấp chứng từ pháp lý tối
thiểu để thâm định BĐS, bao gồm:
- Giấy chứng nhận
- Bản vẽ như Bản vẽ hiện trạng vị trí, Bản vẽ sơ đồ thừa đất, Bản vẽ GPXD, Bản vẽ trích lục địa chính... do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.
- Hợp đồng thuê đất/ thuê lại đất Bước 2: Nhận và kiểm tra hồ sơ
- Nhân viên kinh doanh nhận chứng từ pháp lý từ khách hàng.
- Sau khi nhận chứng từ pháp lý từ khách hàng, nhân viên kinh doanh kiểm + Nhân viên dịch vụ khách hàng Tiền vay: Thực hiện thủ tục cấp tín
dụng theo quy định; Thao tác về khoản vay/bảo lãnh và thực hiện cấp mã số tài sản bảo hiểm trên TCBS; Quản lý hồ sơ và khoản cấp tín dụng đã được thực hiện của khách hàng; Quản lý bản chính hồ sơ tài sản bảo đảm của khách hàng; Theo dõi khoản vay và nhắc nợ khách hàng khi đến hạn.
3.1.2. Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu
Biểu đồ 2: Quy trình thẩm định BĐS tại Ngân hàng TMCP Á Châu
1. Hướng dẫn KH cung cấp bộ hồ sơ tài sản 2. Nhận và kiểm tra tài
sản
3. Khởi tạo hồ sơ tài sản 4. Phê duyệt Phiếu đề
nghị
5. Kiểm tra hồ sơ tài sản 6. Tiếp nhận 7. Phân công hồ sơ tài
sản
8. Kiểm tra và lên kế hoạch thẩm định 9. Thẩm định thực tế 10. Lập tờ trình TĐTS 11. Xác nhận kết quả tờ trình thẩm định 12. Kiểm sốt tờ trình thẩm định 13. Phê duyệt tờ trình thẩm định 14. Trả lời kết quả
15. Nhận và kiểm tra kết quả thẩm định
(ACB, Công văn WI-14/TĐTS "Hướng dẫn thẩm định tài sản trên chương trình PASS", 2019)
tra:
+Tính đầy đủ của chứng từ pháp lý +Tính hợp lệ của tài sản
Bước 3: Khởi tại hồ sơ tài sản trên chương trình PASS - Tạo tài sản
- Tạo Phiếu đề nghị
- Gắn tài sản vào phiếu đề nghị thẩm định Bước 4: Phê duyệt phiếu đề nghị
Thời gian tối đa để phê duyệt phiếu đề nghị do nhân viên kinh doanh đề nghị là 16h làm việc tính từ thời điểm nhân viên kinh doanh chuyển hồ sơ tài sản trên chương trình sang trạng thái “Đang chờ duyệt”. Sau thời gian này phiếu đề nghị và tài sản sẽ tự động tách rời, tài sản ở trạng thái “Đang khởi tạo”.
Bước 5: Kiểm tra hồ sơ tài sản Bước 6: Tiếp nhận hồ sơ tài sản 1. Phân quyền tiếp nhận hồ sơ
- Tài sản khơng có yếu tố cần kiểm sốt rủi ro - Tài sản có u tố cần kiểm sốt rủi ro 2. Cách thức thực hiện
- Trường hợp đồng ý tiếp nhận hồ sơ tài sản đề nghị thẩm định từ kênh phân phối, hồ sơ tài sản chuyển trạng thái “Tiếp nhận yêu cầu thẩm định”.
5. Chụp hình BĐS thẩm định
6. Kiểm tra và đánh giá cơng trình xây dựng
- Nguyên tắc 1: Đơn giá cơng trình xây dựng theo công văn này là đơn giá
xây dựng đối với cơng trình xây dựng mới tại thời điểm thẩm định. Khi thẩm định cơng trình xây dựng cụ thể, nhân viên TĐTS phải đánh giá chất lượng còn lại của cơng trình xây dựng để áp dụng tỷ lệ còn lại phù hợp
- Nguyên tắc 2: Đơn giá cơng trình xây dựng tại Bảng đơn giá cơng trình xây dựng là đơn giá đối với cơng trình xây dựng đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng, không bao gồm các trang thiết bị (kể cả thang máy) của cơng trình xây dựng.
7. Lập biên bản thẩm định
- Trường hợp không đồng ý tiếp nhận hồ sơ tài sản đề nghị thẩm định, hồ sơ tài sản chuyển trạng thái “Từ chối” kèm theo ký do từ chối. hồ sơ tài sản được chuyển về nhân viên kinh doanh để điều chỉnh (nếu cần).
Bước 7: Phân công hồ sơ tài sản
Thực hiện phân công hồ sơ tài sản định kỳ 2 lần/ngày. Thời điểm phân công trễ nhất tương tự như thời điểm tiếp nhận trễ nhất ở Bước 6
Bước 8: Kiểm tra và lên kế hoạch thẩm định 1. Kiểm tra bộ hồ sơ tài sản
- Kiểm tra mã tài sản, đảm bảo nguyên tắc mỗi BĐS chỉ tạo một mã tài sản. Cách kiểm tra:
+Kiểm tra tên chủ sở hữu, chứng minh nhân dân +Kiểm tra tên tổ chức/Giấy phép đăng ký kinh doanh +Kiểm tra địa chỉ BĐS, số thửa đất, số tờ bản đồ. - Kiểm tra hồ sơ tài sản:
+Giấy chứng nhận +Tờ khai pháp lý
+Giấy phép xây dựng (nếu có)
+Hợp đồng thuê đất/thuê lại đất (áp dụng đối với trường hợp đất thuê/ thuê lại đất)
+Ghi nhận các chứng từ còn thiếu để yêu cầu khách hàng bồ sung khi đi thẩm định thực tế.
- Kiểm tra thông tin quy hoạch của BĐS. 2. Lên lịch thẩm định thực tế
- Sau khi kiểm tra bộ hồ sơ tài sản, nhân viên TĐTS liên hệ người liên hệ trên phiếu đề nghị thẩm định để hẹn thời gian thẩm định thực tế.
3. Lập yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch của BĐS thẩm định Bước 9: Thẩm định thực tế
1. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS
2. Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc 3. Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS
8. Thu thập thông tin so sánh: nhân viên TĐTS phải thu thập ít nhất 2 tài sản so sánh tương đồng với BĐS thẩm định để so sánh.
Bước 10: Lập tờ trình TĐTS
Sau khi lập tờ trình TĐTS trên hệ thống PASS, BĐS ở trạng thái “Hoàn tất tờ trình thẩm định” và chuyển cho cấp kiểm sốt phê duyệt.
Bước 11: Kiểm sốt tờ trình TĐTS 1. Nội dung kiểm soát
- Kiểm tra về việc áp dụng các biểu mẫu tờ trình TĐTS hiện hành. - Kiểm tra các thơng tin, số liệu trên chứng từ pháp lý và tờ trình TĐTS - Kiểm tra tài sản so sánh làm cơ sở thẩm định
- Kiểm tra về phương pháp/ quy định hiện hành áp dụng TĐTS
- Kiểm tra các thông tin, đề xuất, kiến nghị trên tờ trình TĐTS là đầy đủ, cần thiết và đúng quy định
2. Thời gian thực hiện kiểm soát đối với 1 hồ sơ tài sản tối đa 2h làm việc. Bước 12: Phê duyệt Tờ trình TĐTS
1. Nội dung phê duyệt
- Kiểm tra về phương pháp/ quy định hiện hành áp dụng TĐTS - Hệ số điều chỉnh và việc giải thích hệ số điều chỉnh.
- Giá trị TSTĐ.
- Kiểm tra các thông tin, đề xuất, kiến nghị trên tờ trình TĐTS là đầy đủ, cần thiết và đúng quy định
Thời gian thực hiện phê duyệt đối với 1 hồ sơ tài sản tối đa 2h làm việc Bước 13: Trả lời kết quả thẩm định tài sản
- Hồ sơ đã được nhân sự phê duyệt xác nhận chữ ký số hoặc chữ ký bản gốc trên tờ trình TĐTS.
- Hồ sơ chuyển trạng thái “Đã có kết quả”.
- Hồ sơ đã gắn tờ trình TĐTS dưới dạng file scan lên chương trình PASS. Bước 14: Nhận và kiểm tra kết quả thẩm định tài sản.”
(ACB, 2019) 3.2. Thực trạng hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải.
3.2.1. Tình hình dư nợ cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải. Chỉ tiêu 2018 2017 2016 Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) Dư nợ có TSBĐ 1,546 86.71% 1,435 85.52% 1,268 83.53% Dư nợ khơng có TSBĐ 23 7 13.29% 243 14.48% 250 16.47% Tổng 1,783 100.00% 1,678 100.00 % 1,518 100.00%
Bảng 1: Tình hình dư nợ cho vay có và khơng có TSBĐ tại Ngân hàng TMCP Á Châu — Chi nhánh Duyên Hải giai đoạn 2016-2018.
CHỈ TIÊU ĐVT 2018 2017 2016
Gía trị các khoản vay có TSBĐ tỷ đồng 1,783 1,678 1,518
Tổng giá trị TSBĐ tỷ đồng 2,669 2,461 2,282
Tỷ lệ giá trị khoản vay/Giá trị TSBĐ
tỷ đồng 66.80% 68.18% 66.52%
(Theo Báo cáo thường niên của Phòng Kinh doanh - Chi nhánh Duyên Hải)
Trong giai đoạn 2016-2018, có thể thấy tỷ lệ dư nợ có TSBĐ duy trì ổn định ở mức 87-88% qua các năm. Với các quy định ngày càng chặt chẽ về duy trì tỷ lệ an toàn vốn và đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng, các chỉ tiêu này được giữ ổn định từ năm 2016 đến năm 2018. Đây là một nỗ lực lớn trong tình hình hiện tại, khi ACB ln đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt từ các ngân hàng và các cơng ty tài chính khác.
Cụ thể, vào năm 2017, dư nợ có TSBĐ đạt 1.435 tỷ đồng, tăng 167 tỷ đồng so với năm 2016, tương ứng 13,17%. Đến cuối năm 2018, tổng dư nợ có TSBĐ đạt 1.546 tỷ đồng, tăng 111 tỷ đồng so với năm 2017 - tương ứng 7,74%. Trong khi đó, mức tăng tổng dư nợ năm 2017 và 2018 lần lượt là 10,54% và 6,26%. Như vậy, mức tăng của dư nợ có TSBĐ biến đổi tương ứng với mức tăng tổng dư nợ, đảm bảo mức độ an toàn vốn cao cho các khoản vay.
Trong khi đó, tỷ lệ các khoản vay khơng có TSBĐ có giảm qua các năm, thể hiện việc siết chặt hơn điều kiện cho vay với loại khoản vay này tại ACB Chi nhánh Duyên Hải. Hiện nay, đa phần các món vay khơng có TSBĐ này đều thuộc về các khách hàng thân thiết, có quan hệ tín dụng lâu năm và có uy tín với ACB.
3.3.2. Mức độ bảo đảm của tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải.
Bảng 2: Mức độ bảo đăm của TSBĐ tại Ngân hàng TMCP Á Châu — Chi nhánh
Phân loại 2018 2017 2016 Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) Nhà ở, quyền sử dụng đất 2,40 5 %90.11 2 2,23 90.69% 2,094 91.76% Ơ tơ 19 2 7.19 % 175 7.11% 144 6.31 % Sổ tiết kiệm 3 7 1.39 % 1 2 0.49% 5 0.22 % Máy móc thiết bị 3 5 1.31 % 4 2 1.71% 39 1.71 % Tổng cộng 2,66 9 100.00% 2,46 1 100.00% 2,282 100.00%
(Theo Báo cáo thường niên của Phòng Kinh doanh - Chi nhánh Duyên Hải)
Tại ACB, các khoản vay thơng thường có giá trị khơng vượt q 70% giá trị TSBĐ. Do đó, tỷ lệ giá trị khoản vay trên tổng giá trị TSBĐ trong 3 năm 2016, 2017, 2018 khơng vượt q 70% và duy trì ổn định ở mức 66% - 68%. Có thể thấy, dù mục tiêu của ACB luôn là đảm bảo tính an tồn của các khoản vay và khả năng trả nợ của khách hàng nhưng vì nhu cầu cạnh tranh nên một số khoản vay của các khách hàng quan trọng vẫn đạt tỷ lệ này cao hơn 70%. Ngồi ra, đối với một số khoản vay có tính thanh khoản của TSBĐ thấp hơn hoặc từ các khách hàng ít an tồn hơn, ACB đặt tỷ lệ này ở mức 60%-65% giá trị TSBĐ.
Năm 2017, giá trị các khoản vay có TSBĐ đạt 1.678 tỷ đồng, tăng 10,54% so với năm 2016. Đến năm 2018, giá trị các khoản vay này tăng lên 1.783 tỷ đồng, đạt mức tăng 6,26% so với năm 2017. Trong khi đó, tổng giá trị TSBĐ tăng từ 2.282 tỷ đồng của năm 2016 lên 2.461 tỷ đồng trong năm 2017, đạt mức tăng 7,84%. Trong