CHƯƠNG 2 : SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
4.1. Các giải pháp nâng cao chất lượng định giá Tàisản bảo đảm là bất động sản
Thứ nhất, xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá.
Để đạt mục tiêu nâng cao chất lượng định giá BĐS là TSBĐ trong hoạt động cho vay, ACB cần xây dựng được cơ sở dữ liệu có tính chính xác cao và làm căn cứ thẩm định cho thẩm định viên trong quá trình làm việc. Các thơng tin này cần có tính thống nhất và được quản lý chặt chẽ, đảm bảo tính tin cậy cao. Các nguồn thơng tin có thể sử dụng bao gồm thơng tin từ các công ty môi giới bất động sản, các đối tác của ngân hàng về việc cung cấp thông tin về bất động sản. Đây là các đối tác có nguồn thơng tin chính xác về những giao dịch đã thực hiện trên thị trường với độ tin cậy về thông tin tương đối cao, dễ dàng sử dụng. Ngồi ra, các thơng tin về BĐS đang rao bán trên internet và các kênh thơng tin vẫn có thể là căn cứ tính tốn cho việc định giá, song cần được kiểm duyệt và thống kê chi tiết. Dựa vào hệ thống dữ liệu này, q trình định giá sẽ có thể được rút ngắn và đạt độ chính xác, sát thực cao hơn.
Thứ hai, tăng cường kiểm sốt q trình định giá và rà sốt thơng tin sau định giá.
Mặc dù quá trình định giá tại Chi nhánh Duyên Hải hiện nay đều phải trải qua quá trình kiểm sốt của các cấp trên nhưng việc sai sót thơng tin vẫn xảy ra dẫn đến số lượng hồ sơ sai sót do bước kiểm duyệt. Để phịng tránh tình huống này, cơng tác kiểm soát cần được thực hiện thường xuyên, liên tục đối với các hồ sơ đã hoàn thành, tránh để đến thời điểm phát mại mới phát hiện vấn đề sẽ rất khó xử lý.
Chính vì thế, việc tái định giá cũng cần được thực hiện nghiêm túc và đưa ra những điều chỉnh hợp với tình hình thực tế để đảm bảo an tồn vốn cho ngân hàng. Thứ ba, tăng cường công tác đào tạo nhân sự nội bộ.
Như các thơng tin đã nêu, hiện nay Phịng Thẩm định Tài sản vẫn đang thiếu nhân sự so với yêu cầu cơng việc thực tế. Vì vậy, việc quan trọng là tuyển thêm
nhân sự đủ đáp ứng yêu cầu. Ngoài ra, do tính chất cơng việc của các thẩm định viên, ACB cần tăng cường đào tạo, mở thêm nhiều đợt đào tạo trong năm và liên tục cung cấp thông tin hướng dẫn cho thẩm định viên thực hiện công việc một cách đơn giản, dễ hiểu và dễ thực hiện hơn. Việc tuyển dụng nhân sự cũng cần thay đổi từ tuyển dụng nhân sự có chun mơn nhưng thiếu kinh nghiệm sang các nhân sự đã có kinh nghiệm làm việc thực tế và có khả năng nắm bắt thơng tin tốt. Những nhân sự này sẽ gíup Phịng Thẩm định tài sản hoạt động hiệu quả hơn, đạt kết quả cao hơn.
Thứ tư, việc sử dụng chi phí định giá cần được quản lý chặt chẽ, cẩn thận hơn.
Trong q trình cơng tác của TĐV, việc quản lý chi phí liên quan cịn chưa thật sự chặt chẽ làm cho mức chi phí liên tục tăng qua các năm. Trong dài hạn, chi nhánh cần quản lý hoạt động cung cấp phí của Phịng Kế tốn hơn nhằm đảm bảo tính minh bạch, chính xác cho hoạt động định giá. Điều này sẽ đảm bảo duy trì chất lượng định giá khơng giảm sút trong dài hạn.
4.2 .Kiến nghị
4.2.1. Kiến nghị đối với Nhà nước
Thứ nhất, ngành định giá đòi hỏi sự đầu tư và quan tâm lớn từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc tạo ra mơi trường và cơ hội phát triển cho ngành này sẽ giúp tăng tốc cho nền kinh tế nước nhà, đem lại hiệu quả cho các hoạt động tài chính của các tổ chức tín dụng và các chủ thể khác trong nền kinh tế. Để thực hiện việc này, Nhà nước cần đưa ra hành lang pháp lý vững vàng, chi tiết và có độ thống nhất cao hơn nữa cho cơng tác định giá. Giải quyết được sự thiếu thống nhất của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện nay về ngành này sẽ cơ bản giải quyết được những khúc mắc liên quan đến hoạt động định giá hiện nay.
Thứ hai, tiến trình thực hiện các thủ tục pháp lý trong định giá BĐS cần được cải thiện. Tuy Chính phủ đã đưa ra các hệ thống thông tin tại các UBND và các cơ quan có thẩm quyền cũng như những cơ chế nhằm đẩy nhanh tiến độ của các quy trình pháp lý như cơ chế “một cửa” nhưng thực tế việc thực hiện còn nhiều vướng mắc, gây nhiều tổn thất cho ngành định giá nói riêng và nền kinh tế nói chung. Đưa ra các quy chế cụ thể, giảm bớt các thủ tục rườm rà và tăng cường giải quyết yêu
KẾT LUẬN
Hệ thống ngân hàng TMCP đã và đang giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam nói riêng và nền kinh tế thế giới nói chung. Hoạt động của các ngân
hàng thương mại hiện nay liên tục được đổi mới, mở rộng giúp đa dạng hoá dịch vụ và đáp ứng được những nhu cầu của khách hàng với ngân hàng. Trong đó, hoạt động cho vay đóng vai trị chủ chốt khơng thể thay thế với các ngân hàng, đem lại lợi nhuận và khẳng định vị thế của NHTM trong nền kinh tế quốc dân. Trong các loại TSBĐ, BĐS luôn chiếm tỷ trọng cao do những đặc điểm về tính ổn định về đặc điểm của giá trị của nó trong dài hạn.
Thực tiễn hoạt động định giá cho thấy đây là một quá trình tương đối phức cầu trên cơ sở dữ liệu trực tuyến là những giải pháp thích hợp trong tình hình hiện
tại, đặc biệt là khi Việt Nam đang bước vào kỉ nguyên 4.0.
Thứ ba, cần có các biện pháp quản lý và cung cấp thông tin trên thị trường BĐS. Công tác này sẽ đem lại hiệu quả to lớn cho các đối tượng giao dịch và các tổ chức định giá. Nếu Nhà nước xây dựng được hệ thống thơng tin có kiểm sốt và mang tính tinh cậy cao làm cơ sở hoạt động cho các tổ chức định giá, đây sẽ là bước tiến lớn cho lĩnh vực này, giải quyết được vấn đề rất lớn liên quan đến hệ thống thông tin hiện nay.
Thứ tư, việc đẩy mạnh hoạt động đào tạo nhân sự trong ngành định giá cũng cần được quan tâm nhiều hơn. Nâng cao chất lượng nguồn nhân sự sẽ nâng cao hiệu quả hoạt động của ngành này, từ đó nâng cao chất lượng định giá. Mở rộng cơng tác đào tạo cả trong các trường đại học và các cấp độ cao hơn, cũng như mở rộng việc đào tạo thẩm định viên là các hoạt động cần được tiến hành khẩn trương, liên tục trong giai đoạn sắp tới.
4.2.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Á Châu.
Thứ nhất, ngân hàng nên liên kết với các tổ chức, đơn vị kinh doanh, môi giới bất động sản để xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu làm tài liệu tham khảo và so sánh giúp hoạt động định giá thực hiện chính xác, dễ dàng. Việc sử dụng các thơng tin có độ tin cậy cao và tính sát thực với thị trường sẽ giúp ngân hàng nâng cao được chất lượng định giá.
Thứ hai, ngân hàng cần đẩy mạnh hơn nữa công tác xây dựng đơn giá đất thị trường và đưa ra hệ thống căn cứ điều chỉnh giá chi tiết hơn để nâng cao chất lượng của công tác định giá BĐS hiện nay. Hiện nay, việc xây dựng đơn giá đất thị trường còn được tiến hành khá chậm chạp do khối lượng công việc của các thẩm định viên khá lớn, điển hình là trên địa bàn các tuyến đường nội đơ Hải Phịng, các mức gía đã được xây dựng từ năm 2017 khơng được cập nhật dù tình hình thành phố đã có nhiều biến đổi, cũng như các khu vực lân cận, nội đơ đang có mức giá tăng nhiều so với năm 2017 cũng không được cập nhật.
Thứ ba, công tác đào tạo nhân sự và chế độ đãi ngộ cần được quan tâm nhiều hơn nhằm đem lại nguồn nhân lực chất lượng cao, giữ chân những nhân lực có thâm niên cơng tác lâu năm và năng lực chuyên mơn tốt.
tạp, địi hỏi nhiều yếu tố liên quan hiện nay cần được cải thiện. Trong khi đó, hoạt động này lại ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động chủ chốt của các NHTM là hoạt động tín dụng, đảm bảo cho hoạt động này được thực hiện hiệu quả và đảm bảo an tồn vốn. Chính vì vậy, vấn đề nâng cao chất lượng định giá đã và đang được các ngân hàng cũng như Nhà nước quan tâm, cải thiện.
Trong quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Á Châu, em nhận thấy các lãnh đạo của ngân hàng đang rất quan tâm và nỗ lực cải thiện các yếu tố tác động chất lượng định giá thông qua việc ban hành các công văn quy định, hướng dẫn và các chính sách liên quan. Trong thời gian tới, mong rằng ngân hàng sẽ tiếp tục có những cải tiến giúp hoạt động định giá của quý ngân hàng đạt được chất lượng cao hơn nữa.
Do những thiếu sót về kinh nghiệm và kiến thức về đề tài khoá luận nên bài khoá luận của em còn tồn tại những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự hướng dẫn và những ý kiến của các thầy cô tại Học viện Ngân hàng để bài khoá luận được hoàn thiện hơn. Em mong rằng bài khoá luận của mình sẽ đóng góp những phân tích, giải pháp đối với ngân hàng TMCP Á Châu, đặc biệt là Chi nhánh Duyên Hải để chất lượng định giá TSBĐ là BĐS tại ngân hàng ngày càng được nâng cao.
PHÂN LOẠI DVT Kỳ báo cáo Kỳ trước Tuyệt đoiChênh Iwh_____Tương đoi DIJ NQ CÓ TSBD___________________ tỳ dồng 1, 268 _________________ 134 11.8 2% Dư NỢ KHƠNG CĨ TSBg____________ tỳ dẻng 250 __________________ ________ 32.28% Dư NỢ KH CÁ NHÃN_______________ tỳ đồng 497 __________________ _________ 6.65%
DLINỢ KH UOANH NGHIỆP tỳ dồng 1. 021 __________________ 164 19.1 4% TÓNG_____________________________ tỳ đồng 1, 518 ________________ ______ 14.7 4%
CHÌ TIÊU HVT Kỳ báu cáo Kỳ trước Chênh Icch
Tuyẹl dõi Tương doi
Gja trị khoản vay C( > TSBH__________, / V
đông ______________ _________________ _________ 5% 6.1 Tong giá trị TSBtf _____________ lỹ đồng _________* _________ 2.282 ________________ _________ 2.2 9%
Tỳlệ bão đăm trẻn khoán vay__________
tỹ
dâng 66.52% _______________ 2.42% 8% 3.7
Loại tải sảnbào đàm ĐVT Kỷ báo cảo Kỳ trước Chênh lệch
Tuyyttfl Tương Nhà ờ, quyền sừ dụng đắt_____________tỳ đồng ____________ _ _______ 5.02% Ỏ tô________________________________ tỳ đồng _____________ _______________ _______ -16.76% So tiết kiệm_________________________tỷ đồng __________________ _________________ _________ _ May móc thiết bj____________________rỹ đồng _________________ ________________ (22) -36.07% TỎNG_____________________________ tỳ đồng ____________ ______________ ________ 2.29%
TÀI LIỆU THAM KHẢO
ACB. (2018). Công văn WI-14/TDTS "Quy định thẩm định tài sản là bất động
sản.".
ACB. (2019). Công văn WI-11/TDTS "Hướng dẫn thẩm định tài sản trên chương
trình PASS".
Bộ Tài chính. (2014). Thơng tư số 158/2014/TT-BTC "Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam số 01, 02, 03, 04".
Bộ Tài chính. (2015). Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 (Ban hành kèm
theo Thông tư số 28/2015/TT.
Bộ Tài chính. (2015). Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06(Ban hành kèm
theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính).
Bộ Tài chính. (2016). Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016
"Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11".
Chính phủ. (2013). Nghị định 89/2013/NĐ-CP "Quy định chi tiết thi hành một số
điều của Luật giá về thẩm định giá", ban hành ngày 6 tháng 8 năm 2013.
Ngô Thị Phương Thảo. (2011). “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân
hàng thương mại Việt Nam ”, Luận án Tiến sĩ, Đại học Kinh tế Quốc dân.
Nguyễn Thị Phương Mai. (2017). “Nâng cao chất lượng định giá bất động sản
trong hoạt động cho vay tại Công ty Trách nhiệm hữu hạn Sao Mộc ”, Luận văn thạc sĩ, Học viện Ngân hàng.
Nguyễn Thanh Nga. (2016). "Giải pháp nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo
đảm trong cho vay theo dự án đầu tư tại NHTMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Đống Đa", Luận văn Thạc sĩKinh tế, Học viện Ngân hàng.
Nguyễn Thanh Nga. (2016). Giải pháp nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo
đảm trong cho vay theo dự án đầu tư tại NHTMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Đống Đa, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Học viện Ngân hàng.
Phạm Tiến Đạt. (2015). Thẩm định giá Bất động sản. Học viện Ngân hàng. Quốc Hội. (2006). Luật Kinh doanh Bất động sản.
T. t. (không năm xuất bản). "Một số vấn đề về định giá bất động sản trong hoạt
động thế chấp tại ngân hàng". Được truy lục từ
http://tailieu.ttbd.gov.vn:8080/index.php/tai-lieu/chuyen-de-chuyen- sau/item/375-mot-so-van-de-ve-dinh-gia-bat-dong-san-trong-hoat-dong-the- chap-tai-ngan-hanghttp://tailieu.ttbd.gov.vn:8080/index.php/tai-lieu/chuyen- de-chuyen-sau/item/download/258_0b969f PHỤ LỤC NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
CHI NHÁNH DUYÊN HẢI PHÒNG KINH DOANH
Ịỉài Phỏng, ngày 07 thảng 0ỉ năm 2017
BÁO CÁO
(T7v Ket quà hoạt động tín dụng năm 2016)
1. CHl TIÊU DU NỢ
II. Ti LỆ BÃO ĐẢM TRÊN KIIOAN VAV
PHÂN LOẠI DVT Kỳ báocáo Kỳ truvc ______Chênh lệch_______ Tuyệt đỗi Tuvng đối
DU NỢ CÓ TSBD tỷ đồng 1,435 1,268 167 13 J 7% Dư NỢ KHƠNG CĨ TSBD đồngtỳ 243 250 ________ (7) - 2.80% DU NỢ KH CÁ NHÂN tỷ đồng 513 497 16 3.22 % DU NO KH DOANH NGHIỆP tỳ đổng 1,165 1,021 144 14.1 0% TONG tỳ đổng 1,678 1,518 160 10.5 4%
CHI TIÊU DVT Kỳ báo cảo Kỳ trưóc ______Chênh lệch_______
Tuyệt đoi Tuvng đỗi
Gia trị khoản vay có TSBD đồngtỳ 1,678 1.518 160 4% 10.5
Tổng giá trị TSBD tỳ đỏng 2,461 2,282 179 7.84 % Mức độ bảo đảm tỳ đồng 68.18% 66.52% 1.66% 2.50 %
Loại tài sán bảo đảm DVT Kỳ báocáo Kỳ trưỏc Chênh lệch_______
Tuyệt đỗi Tirong đổi
Nhà ở, quyền sử dụng đất tỳ đồng 2,232 2,094 138 6.59% Ơ tơ tỷ đồng 175 144 31 21.53% So tiết kiệm đồngtỳ’ 12 5 7 140.00% NpirAi lập bid Cld Jt NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU CHI NHÁNH DUYÊN HẢI
PHỊNG KlNH DOANH
Hài Phịng, ngày J3 thảng Ol năm 2018
BÁO CẢO
(V/v Kêt quà hoạt động tỉn dụng năm 2017)
I. CHI TIÊU Dư NỢ
IL MỨC ĐỌ BẢO ĐẢM CỦA TSBD
Máy móc thiết bị tỷ đong 42 39 3 7.69%
TÔNG tỷ
CHỈ TIÊU DVT Kỳ báocấo trướcKỳ ______Chênh Icch_______ Tuyệt đổi Tn o ng đối Dir nợ có TSBD tỳ đồng 1.546 1,481 5 6 % 4.39 Dư nợ khơng có TSBD đồngtỳ 237 197 0 4 2030% Dư nợ KH cá nhân tỳ đồng 550 513 3 7 7.21 %
Dư nợ KH doanh nghiệp tỳ
đông 1,233 1,165 6 8* 5.84 % Tổng cộng tỷ đổng 1,783 1,678 105 % 6.26
CHỈTIÊU DVT Kỳ báocáo trướcKỳ Chenh lệch
Tuset đổi Tương đổi
Gia trị khoản vay có TSBD đồngtỳ 1,783 1,678 105 6.26%
Tổng giá tri TSBD tỳ đong 2,669 2,461 208 8.45%
Tỷ lệ Gia trị khoản vay/ Tổng
TSBD ________
tỳ
đảng 66.80% 68.18% -138% -2.02%
Loại tài sản bảo đảm ĐVT Kỳ báocáo trướcKỳ Chênh lệch_______
Tuyệt đổi Tương đối Nhà ở, quyền sử dụng đất tỳ đồng 2,405 2,232 173 7.75 % Ơtơ tỷ đồng 192 175 17 9.71 % So tiết kiệm tỷ đơng 37 12 25 20833% Máy móc thiết bị tỳ đồng 35 42 ________(7) -16.67% Tổng cộng đồngtý 2,669 2,461 208 % 8.45
Người lập báo cáo NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
CHI NHÁNH DUYÊN HẢI
Hải Phongt ngày ì O thảng bì năm 20 ỉ 9
BÁO CÁO TỎNG KÉT NĂM 2018
I. TÒNG KÉT Dư NỌ
II. MÚ'C DỌ BẢO DÁM CỦA TSBD
Các chỉ tiêu báo cáo
DVT Kỳ báo
cảo So với kỳ trước So vói kế hoạch
So tuyệt đối (÷A) Sổ tương đối (%) Số tuyệt đối (+/-) Số tương đối (%) NHÂN Sự Dâu kx____________________ Người 7 O 0.0% "" -I 0.0 % Nghi việc__________________ 2 ɪ O 0,0% Vào chính thức_____________ 2 O 0.0% Cuoi kỳ 7 O 0,0% ~ -1 • 12.5% HỊ SƠTHẢM ĐỊNH_______________Hồ sơ 6,935 1,473 27,0% 235 3.5% HỞ SQ KHltu NẠI Yêu câu__________________ Hồ SƯ 11 Thực hiện_________________ 11 Kết quà Tăng giá_________ 8 Giảm giá_________ I Giữ nguyên 2 Chưa có kết quà O
HlEu SUÁT (Điểm bình quân thảng) Điêm 694 29 4.4% 14 %2.1
TÝ LỆ HO SO LĨĨ/SĨ HỊ Sơ
KSS~ % 4.28% 13.68%
Ngiroi lập báo cáo