Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính bưu điện

LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian năm học từ tháng năm 2012 đến nay, mái trường Học viện Ngân hàng, em nhận nhiều quan tâm, động viên, giúp đỡ từ phía thầy cô giáo, gia đình bạn bè giúp em trưởng thành Với kiến thức uyên thâm tâm huyết với nghề giáo, thầy cô truyền đạt cho em kiến thức quý báu không chuyên môn nghiệp vụ mà cách sống, đối nhân xử Dẫu biết xa trường với bộn bề công việc lo toan cho sống, em không quên ơn thầy cô dìu dắt em quãng đường đời sinh viên Sau gần năm học cố gắng giảng đường, em may mắn bao bạn khác để thực công trình nghiên cứu khóa luận Nếu hướng dẫn, quan tâm từ phía thầy cô Khoa Tài Chính, đặc biệt thầy giáo hướng dẫn trực tiếp NGƯT PGS TS Kiều Hữu Thiện chắn khóa luận em khó hoàn thiện Mặc dù bận với công việc giảng dạy hoạt động nghiên cứu, hoạt động đoàn trường song thầy cô nhiệt tình bảo, hướng dẫn em Vì vậy, em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến thầy cô giáo giúp đỡ em trình hoàn thành công trình nghiên cứu khóa luận Em xin chân thành cảm ơn quý Công ty cổ phần thẩm định giá tư vấn tài Bưu điện tạo điều kiện giúp đỡ em trình thực tập công ty Do trình độ hiểu biết hạn chế, viết em chắn thiếu sót, em mong nhận ý kiến đóng góp từ phía thầy cô bạn đọc để hoàn thiện tốt Sinh viên thực Nguyễn Tiến Thạch Hoàng LỜI CAM ĐOAN Bài khóa luận tốt nghiệp công trình nghiên cứu riêng thân em, dựa kiến thức lý thuyết, trình nghiên cứu đơn vị thực tập hướng dẫn thầy giáo NGƯT PGS TS Kiều Hữu Thiện Các nội dung nghiên cứu, số liệu, bảng biểu kết khóa luận trung thực, nhận xét phương hướng đưa xuất phát từ thực tiễn Ngoài khóa luận sử dụng số nhận xét, đánh giá tác giả khác, quan tổ chức khác có trích dẫn thích nguồn gốc Sinh viên thực Nguyễn Tiến Thạch Hoàng MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 29 THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ 29 TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN 29 CHƯƠNG 68 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ 68 BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO .1 KÝ TỰ VIẾT TẮT Chữ ký hiệu Nguyên nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản XHCN Xã hội chủ nghĩa IVSC Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế PTFV Công ty cổ phần thẩm định giá tư vấn tài TSSS Bưu điện Tài sản so sánh GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng DANH MỤC BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức công ty cổ phần thẩm định giá tư vấn tài Bưu điện 39 LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 29 THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ 29 TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN 29 CHƯƠNG 68 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ 68 BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO .1 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm gần hoạt động thẩm định giá BĐS phát triển trở thành nhu cầu cần thiết nhiều lĩnh vực kinh doanh chứng khoán, BĐS, tín dụng ngân hàng, chấp lĩnh vực lại có mục định giá khác Thực tế cho thấy nhu cầu nghề thẩm định giá BĐS ngày thiết yếu với phát triển kinh tế Việt Nam Giá trị BĐS có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp đến định liên quan đến việc mua bán, quản lý, đánh thuế, chấp cầm cố vay vốn Hiện nay, công ty cổ phần thẩm định giá đầu tư tài Bưu điện doanh nghiệp có chức thực dịch vụ tài chính, đặc biệt thẩm định giá BĐS, máy móc thiết bị, doanh nghiệp… Tuy nhiên trình thẩm định giá BĐS công ty cổ phần thẩm định giá đầu tư tài Bưu điện tồn vấn đề như: quy trình thẩm định giá đầy đủ chưa khoa học, việc áp dụng phương pháp số bất cập kĩ thuật bước tiến hành, chưa tính đến yếu tố tương lai thẩm định giá BĐS Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với trình thực tập công ty cổ phần thẩm định giá đầu tư tài Bưu điện em chọn đề tài: “ Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá đầu tư tài Bưu điện” với mong muốn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá BĐS tìm số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS công ty cổ phần thẩm định giá tư vấn tài Bưu điện để thấy kết đạt được, mặt hạn chế từ đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện trình thẩm định giá BĐS, nâng cao chất lượng Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu phân tích thực trạng chất lượng thẩm định giá BĐS công ty cổ phần thẩm định giá tư vấn tài Bưu điện Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp thông tin, từ phân tích, tổng hợp lại nội dung vấn đề Kết cấu khóa luận Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng chất lượng thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá đầu tư tài Bưu điện Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá đầu tư tài Bưu điện CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2014 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 181 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Đất đai: không di dời di dời không đáng kể Phải đất đai xác định chủ đo lường giá trị Nhà ờ, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng: nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể, nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, công trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền tách rời với công trình điều hòa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển Các tài sản gắn liền với đất đai: vườn lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, công trình du lịch, vui chơi, thể thao 1.1.1.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản Thứ nhất, BĐS có tính cố định vị trí, địa điểm khả di dời Do BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích không gian Chính giá trị lợi ích BĐS gắn liền với vị trí cụ thể yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại BĐS Cũng BĐS có tính chất cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại BĐS chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường Thứ hai, BĐS loại hàng hóa có tính lâu bền Tính bền vững hàng hóa BĐS gắn liền với trường tồn đất đai Đất đai thứ xem không bị huỷ hoại, trừ có thiên tai xói lở, vùi lấp Tuy nhiên tính lâu bền hàng hóa BĐS khác nhau, thể hai góc độ tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái vận hành bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý nói chung dài nhiều tuổi thọ kinh tế, chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu bị xuống cấp hư hỏng, tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan BĐS dạng tài sản có giới hạn quy mô quỹ đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào vị trí định nên mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển công trình xây dựng lại giới hạn Do yếu tố vị trí nên người ta mở rộng không gian bề rộng công BĐS Chính vậy, quan hệ cung cầu BĐS cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu BĐS Vì sách điều tiết cân cung cầu sử dụng công cụ quan trọng phải có sách chống đầu hạn chế sở hữu BĐS Thứ tư, hàng hóa BĐS có tính khác biệt Mỗi BĐS tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt không giống với BĐS khác Sự khác biệt BĐS khác vị trí lô đất, khác cảnh quan 72 dừng bước nghiên cứu, tiếp cận thị trường mà phải lưu giữ thông tin để áp dụng cho lần thẩm định khác Việc nâng cao hiệu hai công tác giúp thẩm định viên có thêm nhiều kinh nghiệm tạo điều kiện cho thẩm định viên trình thẩm định Công ty cần xây dựng kế hoạch cụ thể cho phòng kinh doanh việc tiếp thị sản phẩm Phụ trách phòng phải lập dự trù kinh phí hoạt động cho phòng kinh doanh theo tháng, quý, năm Phụ trách phòng giao nhiệm cho thành viên tìm kiếm khách hàng mới, lập kế hoạch Marketing quảng bá sản phẩm cho công ty, đồng thời phải xử lý vấn đề phát sinh liên quan đến công tác Marketing quảng bá sản phẩm công ty Lập kế hoạch đạo triển khai hoạt động điều tra, phân tích thị trường liên quan đến sản phẩm công ty cung cấp Thiết lập hệ thống văn chứng từ lưu hành nội sử dụng trình điều hành hoạt động phòng kinh doanh Chỉ đạo nhân viên phòng kinh doanh tham gia hội chợ, triễn lãm giới thiệu sản phẩm 3.2.2 Xây dựng kế hoạch thẩm định giá cụ thể Trong quy trình thẩm định giá, ban lãnh đạo đội ngũ thẩm định viên có kinh nghiệm cần trọng công tác thẩm định giá, không dừng lại nội dung bố trị nhân lực mà xây dựng kế hoạch thẩm định giá chung, chi tiết đầy đủ cho thẩm định viên Việc xây dựng kế hoạch thẩm định giúp cho thẩm định viên chủ động trình tác nghiệp, từ thẩm định viên có nhìn tổng quát công việc phải thực hiện, thứ tự, thời gian thức thực công việc cách khoa học đạt hiểu cao Dựa vào kế hoạch thẩm định giá chung, thẩm định viên cần xây dựng kế hoạch cho riêng mình, nội dung kế hoạch phải thể công việc cho trình thẩm định phải phân bổ thời gian cho hợp lý, tiến độ đạt kết đáng tin cậy 73 Trong bước lập kế hoạch thẩm định giá, sau nghiên cứu hồ sơ, thống địa điểm thời gian thẩm định với khách hàng, thẩm định viên cầng thực công việc: - Nhận biết BĐS sử dụng trình đánh giá bao gồm: tài liệu BĐS mục tiêu, so sánh, văn pháp lý, tài liệu chứng động thái thị trường - Nhận biết quan, tổ chức có trách nhiệm cung cấp nguồn tài liệu đáng tin cậy kiểm chứng - Lên chương trình, thời gian công tác: xây dựng danh mục, thứ tự công việc, xác định thời gian cho phép thực công việc, xác định phần việc ủy nhiệm - Xây dựng đề cương hình thức trình bày báo cáo: quy trình thẩm định giá BĐS cụ thể, rõ ràng khoa học giúp nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS mà thể tính chuyên nghiệp công ty, tạo uy tín cho khách hàng Ngoài ra, công ty thường xuyên lấy ý kiến thẩm định viên, chuyên viên điểm bất cập quy trình kế hoạch thẩm định giá nhằm tìm kế hoạch hoàn chỉnh ưu việt Điều mang lại hiệu công việc mà góp phần nâng cao kết thẩm định, thể trình độ quản lý công ty, giúp nhân viên có hội thể sang kiến 3.2.3 Nâng cao hiệu áp dụng quy trình thẩm định giá Trong hoạt động thẩm định giá BĐS, quy trình thẩm định giá đóng vai trò quan trọng có tính chất định đến thành công tổ chức thẩm định giá Do đòi hỏi phải có quy trình thẩm định giá khoa học có hiệu cao Công ty cần xây dựng hệ thống văn hướng dẫn cụ thể việc thực quy trình thẩm định giá BĐS 74 Ở bước lập kế hoạch thẩm định giá BĐS, cần phải định thành viên tham gia vào trình thẩm định Trong trường hợp dự án thẩm định lớn đòi hỏi phải có phê duyệt, đánh giá cấp lãnh đạo Trong kế hoạch phải nêu rõ, cụ thể, chi tiết nội dung công việc, thời gian thực hiện, bố trí nhân thực Sau kế hoạch nên gửi tới khách hàng để họ chủ động xếp công việc phục vụ cho công tác thẩm định giá công ty Đồng thời bước này, cần phải nêu rõ phương pháp thẩm định giá sử dụng, thởi điểm thẩm định giá Ở bước thực thẩm định giá, thẩm định viên phải thu thập thông tin, đánh giá sơ bộ, bổ sung hoàn thiện thông tin Bộ phận thẩm định giá đánh giá sơ tính đầy đủ thông tin yêu cầu bổ sung hoàn thiện thông tin có thiếu sót Thẩm định viên thực kiểm tra số liệu, tiến hành rà soát tính hợp lý BĐS Đồng thời phải khảo sát thực tế, trạng BĐS để xác thực tính có thực BĐS, đồng thời khai thác thêm thông tin cần thiết phục vụ cho trình thẩm định giá Ở bước kết thúc trình thẩm định giá, cần phải lập dự thảo báo cáo thẩm định giá BĐS tài liệu đính kèm gửi đến tay khách hàng Tiến hành rà soát lại kết quả, hoàn chỉnh hồ sơ lưu giữ hồ sơ phải thực đầy đủ nghiêm túc Mặc dù công ty xây dựng cho quy trình thẩm định viên việc áp dụng mà linh hoạt cách vận dụng Mà thực tế quy trình thẩm định giá công ty không phù hợp với thực tế Để đạt hiệu quả, bước quy trình cần phải cụ thể hóa chi tiết phải xây dựng kế hoạch tổng thể thực công việc 3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản Các thông tin cần thiết cho hoạt động thẩm định giá BĐS thu thập từ nhiều nguồn khác nhau: thông tin từ khách hàng yêu cầu thẩm định 75 giá, qua điều tra khảo sát thực tế, từ nguồn liệu công ty, quan tổ chức có liên quan Chính vậy, trước tiến hành thu thập thông tin phải xác định rõ thông tin cần thiết phục vụ cho công tác thẩm định giá Để đạt hiệu cao, thẩm định viên nên lập mẫu chung để liệt kê chi tiết, đầy đủ thông tin cần thu thập lưu trữ làm sở liệu cho công ty, đồng thời trình thực cần có điều chỉnh loại BĐS Việc thu thập thông tin không dựa vào chiều mà phải có thẩm định định, không công nhận thông tin chưa có sở Thông tin cần thu thập có nhiều nguồn, song nguồn đáng tin cậy Sau thu thập thông tin, thẩm định viên với kinh nghiệm thân, kết hợp với phân tích thực tế thị trường, cần kiểm tra lại thông tin để đảm bảo thông tin xác hoàn toàn đáng tin cậy Việc xây dựng thông tin BĐS không dừng việc thu thập thông tin mà thẩm định viên phải xử lý thông tin Để tăng tính xác, tin cậy kết ước tính giá trị BĐS, sau thu thập thông tin BĐS thẩm định giá BĐS có liên quan, thẩm định viên cần nghiên cứu kĩ lưỡng tiến hành phân tích Việc thẩm định viên liên tục trình thẩm định giá từ tìm kiếm thông tin, phân tích, xử lý thông tin việc đưa giá trị BĐS nhằm giúp thẩm định viên đẩy nhanh thời gian hoàn thành công việc, tránh sai sót, tiết kiệm thời gian Tuy vậy, để đưa kết sát với giá trị thực đòi hỏi thẩm định viên phải đánh giá chất lượng thông tin, xây dựng hệ thống thông tin BĐS cho riêng giúp thẩm định viên logic trình thẩm định mà sở cho lần thẩm định sau 3.2.5 Nâng cao trình độ, coi trọng công tác tuyển dụng, đào tạo độ ngũ cán định giá Việc đào tạo đào lại thẩm định viên phải thường xuyên, liên tục Công tác đào tạo cần tập trung vào số vấn đề tăng cường hình thức 76 đào tạo tập trung, kết hợp hình thức tập huấn chỗ, hình thức đào tạo nhằm làm cho thẩm định viên năm bắt số nghiệp vụ định thời gian ngắn như: tổ chức buổi sinh hoạt nghiệp vụ theo định kỳ, thảo luận vướng mắc công tác thẩm định giá Phát động phong trào tự học, tư nghiên cứu, tự nâng cao nhận thức, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, trành tụt hậu trước thay đổi kinh tế, công nghệ trình phát triển hội nhập Đi đôi với đào tạo, việc tuyển dụng thẩm định viên phải thực tốt, quy định ngành cần tuyệt đối có công khâu tuyển dụng Tiêu chuẩn tuyển dụng thẩm định viên cần có tiêu chuẩn đạo đức, chuyên môn, thể chất Quy chuẩn đạo đức cần đảm bảo giữ vững trình thẩm định giá thân công tác thẩm định giá việc ước tính giá trị, ý thức chủ quan thẩm đinh viên ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định giá Đặc biệt BĐS loại tài sản có giá trị lớn, thẩm định viên không giữ đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá BĐS theo hướng có lợi cho cá nhân, tổ chức Cần có sách sàng lọc, sử dụng có hiệu đội ngũ thẩm định viên Hàng năm cần thực việc rà soát, đánh giá phân loại thẩm định viên để có hướng đào tạo, bổ dung kịp thời Trong thời gian tới, nhằm nâng cao trình độ cho thẩm định viên, công ty nên quan tâm thu hút, huấn luyện nguồn nhân lực trẻ có kiến thức tốt chuyên môn thẩm định giá Để áp ứng nhu cầu thị trường, nguồn nhân lực thiếu chất lượng Với nhiệt huyết, đam mê kiến thức chuyên môn, nguồn nhân lực trẻ công ty tuyển dụng, đào tạo góp phần to lớn vào phát triển bền vững công ty, nâng cao chất lượng thẩm định giá, tạo lòng tin cho khách hàng 3.2.6 Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát nhằm hạn chế rủi ro, sai sót trình thẩm định giá 77 Trong bước phân tích thông tin, kiểm tra thông tin cần trọng ảnh hưởng trực tiếp đến kết thẩm định giá Đồng thời cần phải kiểm tra lại kết thẩm định giá trước giao cho khách hàng Việc kiểm tra, rà soát kết cuối giúp hạn chế rủi ro xảy kịp thời sửa chữa thiếu sót xảy trình thẩm định giá, từ học rút kinh nghiệm cho lần thẩm định sau, đảm bảo kết thẩm định giá giao cho khách hàng đồng thời nâng cao uy tín công ty Công tác kiểm tra giám sát cần thực nghiêm túc khâu Ngoài việc kiểm tra, đánh giá hồ sơ cần tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát nghiêm ngặt tất khâu tác nghiệp, đặc biệt khâu thu thập thông tin Cần phải tìm lỗi chủ quan khách quan làm cho kết thẩm định giá bị sai lệch so với giá trị thực Cần có biện pháp kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định giá thường xuyên liên tục, kiểm tra hoạt động tâm lý thẩm định viên để kịp thời nhắc nhở điều chỉnh nhằm giảm thiểu rủi ro công tác thẩm định giá Bộ phận kiểm tra, giám sát tiến hành công tác kiểm tra đột xuất, kiểm tra mẫu báo cáo thẩm định giá, thuyết minh báo cáo kiểm tra thường xuyên, theo định kỳ Kiểm tra lại kết tính toán sai sót trình đánh máy, in ấn giấy tờ Việc làm không rèn luyện tính cẩn thận công việc cho thẩm định viên mà mang lại độ xác cho toàn kết thẩm định giá công ty Việc kiểm tra, giám sát phát lỗ hổng trình để hoàn thiện hơn, giúp công ty tạo niềm tin, tăng cường tính cạnh tranh, nâng cao uy tín hoạt thẩm định giá với khách hàng 3.2.7 Tăng cường hợp tác, liên kiết với tổ chức, quan khác Trong trình thẩm định giá, công ty cần có mối quan hệ tốt thị trường công ty có nguồn cung cấp thông tin đa dạng có chất lượng Thông tin thị trường quan trọng thẩm định giá, đặc biệt phương pháp so sánh trực tiếp Hơn không dừng lại nước, 78 công ty cần hợp tác với công ty thẩm định giá nước tạo nhiều hội học hỏi, chia sẻ kinh nghiệm, trao đổi thông tin giúp hoàn thiện trình thẩm định giá Việc mở rộng mối quan hệ với sàn giao dịch BĐS giúp thẩm định viên tìm kiếm thông tin nhanh chóng, hiệu quả, tạo mối liên kết, chia sẻ thông tin minh bạch với Công ty thường sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá, nên chất lượng số lượng thông tin quan trọng, ảnh hưởng lớn đến kết thẩm định giá Vì việc sử dụng thông tin thu thập từ sàn giao dịch BĐS nhằm hỗ trợ thẩm định viên thu thập thông tin cụ thể, nhanh chóng, tiết kiệm chi phí, giúp cho thẩm định viên đưa kết phù hợp với giá trị thị trường BĐS, đảm bảo tính xác nâng cao chất lượng kết thẩm định đến tay khách hàng Ngoài ra, công ty cần tạo mối quan hệ, hợp tác với quan Nhà nước có điều kiện bắt nhịp thay đổi khung pháp lý giúp quy trình thẩm định giá không bị sai lệch so với quy định, đồng thời dễ kiểm chứng tính hợp pháp BĐS Thêm vào công ty nên tạo mối quan hệ với ngân hàng thương mại, ngân hàng thương mại đối tác công ty Mối quan hệ tốt giữ chân khách hàng mà mở rộng thêm quy mô, nâng cao uy tín quảng bá hình ảnh 3.3 3.3.1 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ Kiến nghị với Chính phủ quan nhà nước có thẩm quyền Hoàn thiện khung thể chế pháp lý - Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật cho hoạt động thẩm định giá phát triển nhằm tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng, môi trường pháp lý công khai, minh bạch, đề nghị nhà nước hoàn thiện khuôn khổ pháp luật phù hợp với chế thị trường, nhằm tạo chế để giá hình thành vận động theo quy luật kinh tế khách quan Luật quản lý giá ban hành tạo 79 chế độ phân cấp quản lỹ rõ ràng, minh bạch, không chồng chéo Nhà nước thị trường, Trung ương địa phương - Hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương xuống địa phương, tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý nhà nước đất đai Tăng cường thực thi công cụ giám sát để thực có hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Xây dựng chế tài xử phạt xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật đất đai quản lý đất đai - Hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bước ngoặt cải cách thủ tục hành việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, giúp giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Phát triển hệ thống hỗ trợ thông tin TTBĐS Trong trình thẩm định giá yêu cầu phải có đầy đủ liệu, thông tin thị trường loại BĐS thẩm định từ cần thiết việc xây dựng hế thống ngân hàng liệu BĐS để làm sở tham khảo cho lần thẩm định sau, đồng thời phân theo khu vực, địa bàn để quản lý, tìm kiếm thông tin dễ dàng, rút ngắn thời gian thẩm định Phát triển hệ thống báo giá sở, yêu cầu tổ chức kinh doanh thương mại BĐS phải có báo giá cụ thể, xác, đầy đủ công khai giúp thị trường minh bạch Xây dựng trung tâm lưu trữ thông tin đại, theo hướng tin học hóa, công nghệ hóa đáp ứng tiểu chuẩn quốc tế, giúp thẩm định viên có thông tin cách khoa học, xác, tiết kiệm thời gian Kiểm soát giá thị trường bất động sản TTBĐS phát triển ổn định, lành mạnh, giá hợp lý có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội đất nước Ngược lại, TTBĐS thiếu ổn định, giá bất hợp lý có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó 80 khăn cho việc giải nhà TTBĐS không ngành tạo sở vật chất cho xã hội, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mà góp phần tạo công ăn, việc làm thúc đẩy ngành sản xuất khác phát triển Hiện thị trường, giá BĐS đứng trước nguy bất bình ổn, điều gây cản trở cho việc thẩm định giá, thông tin giá không xác dẫn đến kết thẩm định giá không đáng tin cậy Do đó, Chính phủ quan Nhà nước cần có biện pháp nhằm ổn định giá TTBĐS như: - Kiểm soát hiệu dòng vốn đầu tư vào TTBĐS để chống đầu cơ, tránh gây sốc, làm đóng băng TTBĐS Hạn chế tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt giao dịch BĐS, hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà hình thành tương lai, giao dịch thuê nhà để giảm áp lực tiền mặt hạn chế rủi ro cho bên tham gia Cần sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà - Đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực dự án, tăng nguồn cung cho thị trường Nâng cao chất lượng, tính ổn định, tầm nhìn chiến lược cho quy hoạch, kể quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, quy hoạch ngành làm sở cho TTBĐS phát triển Coi trọng tính cân đối cung - cầu thị trường, thiết lập hệ thống thông tin TTBĐS thống từ Trung ương tới địa phương, yêu cầu địa phương doanh nghiệp thực chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm sở cho việc hoạch định sách, điều chỉnh TTBĐS cách khoa học, đồng thời góp phần công khai, minh bạch hoá TTBĐS - Tăng cường công tác tra, kiểm tra, xử lý kịp thời vi phạm đầu tư kinh doanh BĐS Các quan quản lý nhà nước nhà TTBĐS địa phương cần tăng cường công tác tra, kiểm tra việc 81 chấp hành quy định pháp luật trình tự thủ tục đầu tư, huy động vốn mua bán, chuyển nhượng chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, khu đô thị để quản lý tốt thị trường Kiểm tra thường xuyên sàn giao dịch BĐS, kịp thời phát uốn nắn sai phạm giao dịch, mua bán, thực dịch vụ kinh doanh BĐS nhằm ổn định giá 3.3.2 Kiến nghị với Bộ tài Hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật thẩm định giá BĐS Ban hành thông tư hướng dẫn kịp thời, hướng dẫn cụ thể cho đơn vị, sửa chữa bổ sung vấn đề thiếu sót tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cho sát với tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Ban hành văn quy định phương pháp thẩm định giá BĐS sát với thực tế Việt Nam, văn hướng dẫn cụ thể áp dụng phương pháp thẩm định Hoàn thiện công tác kiểm tra chất lượng thẩm định giá Hiện nay, hầu hết chất lượng thẩm định giá đơn vị chưa kiểm soát chặt chẽ, chưa có quan chuyên môn đảm nhận công tác Do kết thẩm định giá phụ thuộc hầu hết vào đơn vị thẩm định giá, chất lượng không bảo đảm Để nâng cao chất lượng thẩm định, Bộ tài cần phải xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng thẩm định giá,thành lập ban chuyên trách công tác kiểm tra chất lượng thẩm định giá đơn vị, thường xuyên tiến hành kiểm tra chất lượng thẩm định có biện pháp xử lý với trường hợp vi phạm Tổ chức hiệu công tác đào tạo thi cấp thẻ thẩm định viên Trong năm gần đây, nhu cầu học chuyên sâu thi lấy thẻ thẩm định viên ngày tăng, tập trung chủ yếu công ty thẩm định giá Tuy vậy, đến số lượng thẩm định viên hạn chế, chất lượng chưa cao Chính vậy, thời gian tới Bộ tài cần có giải pháp nhằm hoàn thiện vấn đề nâng cao chất lượng đào tạo thẩm định viên, tổ chức 82 nhiều đợt bồi dưỡng thẩm định, quản lý chặt chẽ hoạt động thẩm định viên để có biện pháp xử lý vi phạm 3.3.3 Kiến nghị với Hội thẩm định giá Việt Nam Với vai trò tập hợp doanh nghiệp thẩm định giá Hội thẩm định giá Việt Nam cần có hoạt động thiết thực để tăng cường trao đổi kinh nghiệm nhằm nâng cao trình độ cho thẩm định viên, chuyên viên thẩm định giá Hội thẩm định giá cần tạo dựng mối quan hệ hợp tác quốc tế với tổ chức chuyên gia thẩm định giá Thường xuyên có buổi hội thảo nghiên cứu lĩnh vực thẩm định giá, đặc biệt thẩm định giá BĐS với tham gia chuyên gia nước đại diện công ty thẩm định giá nước Hội thẩm định giá cần tổ chức nhiều hoạt động thi đua khen thưởng tổ chức thẩm định giá cá nhân có thành tích cao Tổ chức hoạt động nghiên cứu khoa học liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá BĐS lĩnh vực thẩm định giá khác nhằm nâng cao vị ngành thẩm định giá Việt Nam Hội thẩm định giá cần thiết lập hệ thống thông tin liệu chung, cung cấp cho công ty thẩm định giá, tiến hành thẩm định giá BĐS nhiều thời gian 83 KẾT LUẬN CHƯƠNG Từ tồn công tác thẩm định giá ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định giá BĐS phân tích nguyên nhân công ty cổ phần thẩm định giá tư vấn tài Bưu điện nhận thấy rằng: Chất lượng thẩm định giá BĐS chịu tác động nhiều yếu tố khách quan chủ quan Việc đưa giải pháp mang tính kế thừa từ nhiều công trình nghiên cứu tài liệu khác Trên sở đó, đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS công ty Bên cạnh đó, giải pháp công ty phụ thuộc nhiều vào sách nhà nước Vì vậy, phạm vi doanh nghiệp, đề tài mạnh dạn xin đề xuất vấn đề thuộc thẩm quyền quan có thẩm quyền 84 KẾT LUẬN Thẩm định giá BĐS phận thẩm định giá tài sản không công ty thẩm định tổ chức khác ngân hàng thương mại, tổ chức đầu tư tài Cùng với phát triển kinh tế TTBĐS, hoạt động thẩm định giá BĐS nước ta bước phát triển đóng góp vào phát triển chung đất nước Thẩm định giá BĐS sử dụng nhiều lĩnh vực mua bán, chuyển nhượng, sáp nhập, chấp, đền bù… Người sử dụng kết thẩm định giá mong muốn BĐS thẩm định đáng tín cậy, giá trị định giá xác thực với giá trị thật BĐS, hay nói cách khác chất lượng sản phẩm họ cần Tuy nhiên, phát triển hoạt động thẩm định giá BĐS nước ta nói chung công ty thẩm định giá tư vấn tài Bưu điện nói riêng bước đầu Trong trình hoạt động, có nhiều vấn đề bất cập xảy đỏi hỏi phải giải triệt để môi trường pháp lý chưa hoàn thiện, sở hạ tầng hạn chế, quy trình thẩm định giá chưa chi tiết cụ thể, giá thị trường thiếu minh bạch, hệ thống ngân hàng liệu chưa cập nhật đầy đủ Chính bất cập ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển lĩnh vực thẩm định giá, không đảm bảo chất lượng thẩm định giá đạt mức tin cậy cao Để giảm thiểu bất cập trên, đòi hỏi phải có giải pháp từ công ty cổ phần thẩm định giá tư vấn tài Bưu điện Đồng thời công ty nên tham khảo hoạt động thẩm định giá BĐS công ty thẩm định giá nước, chuyên gia đầu ngành lĩnh vực thẩm định, quan chuyên môn đặc biệt Bộ tài với tiêu chuẩn thẩm định giá Những thành công mà công ty thẩm định giá tư vấn tài Bưu điện đạt thời gian qua kinh nghiệm công ty thẩm định giá học quý giá để công ty cổ phần thẩm định giá tư vấn tài Bưu điện vận dụng vào trình tác nghiệp, 85 nhằm giảm thiểu bất cập rủi ro ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng thẩm định giá BĐS Trên sở nhìn nhận lý luận thẩm định giá với trình hoạt động thực tiễn, trạng tài sản công ty cổ phần thẩm định giá tư vấn tài Bưu điện, em đúc rút thêm kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá công ty Trong trình thực tập, hạn chế định kiến thức, khả nhìn nhận đánh giá vấn đề, kinh nghiệm thực tế thời gian nên tránh khỏi thiếu sót khóa luận Qua đây, em mong nhận nhận xét góp ý từ phía thầy cô bạn đọc để khóa luận hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn quý công ty cổ phần thẩm định giá tư vấn tài Bưu điện tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thiện công việc trình thực tập Em chân thành cảm ơn thầy cô giáo khoa Tài chính, đặc biệt giúp đỡ nhiệt tình quan tâm sâu sắc thầy giáo hướng dẫn NGƯT PGS TS Kiều Hữu Thiện giúp em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình “ Định giá bất động sản” Tác giả: Ts Phạm Tiến Đạt, Học viện Ngân hàng Giáo trình “Thị trường bất động sản” Tác giả: Ts Nguyễn Minh Hoàng Ts Phạm Văn Bình, Nhà xuất Tài – 2015 Giáo trình “ Thẩm định giá bất động sản” Tác giả: Ths Nguyễn Thế Phượng, Nhà xuất Phương Đông Giáo trình “ Thẩm định giá trị bất động sản” Tác giả: Nguyễn Ngọc Vinh - Nguyễn Quỳnh Hoa, Nhà xuất Lao động Xã hội Tài liệu bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá – Bộ Tài Luật dân 2014 Các trang web tham khảo: http://vnexpress.net/ http://cafef.vn/ http://vnvc.com.vn/ http://ptfv.com.vn/ http://ivc.com.vn/ http://www.mof.gov.vn/ ... thẩm định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng chất lượng thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá đầu tư tài Bưu điện Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá bất. .. TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ 29 TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN 29 CHƯƠNG 68 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH... bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá đầu tư tài Bưu điện CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Tổng quan bất động