Nguyên nhân của những hạn chế trong quá trình áp dụng các phương pháp thẩmđịnh giá Bất động sản...54 CHƯƠNG 3: NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔN
Trang 1LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1 Khái quát chung về Bất động sản (BĐS) 3
1.1.1 Khái niệm về Bất động sản 3
1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản 4
1.1.3 Phân loại Bất động sản 6
1.2 Khái quát chung về thẩm định giá Bất động sản 7
1.2.1 Khái quát chung về Giá trị Bất động sản 7
1.2.2 Thẩm định giá Bất động sản 8
1.2.3 Quy trình Thẩm định giá Bất động sản 10
1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến Thẩm định giá Bất động sản 13
1.3 Khái quát chung về các phương pháp Thẩm định giá Bất động sản 15
1.3.1 Nguyên tắc Thẩm định giá Bất động sản 15
1.3.2 Các phương pháp Thẩm định giá Bất động sản 17
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 24
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM – VVI .24 2.1 Tổng quan về Công ty 24
2.1.1 Giới thiệu chung về Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam-VVI 24
2.1.2 Năng lực của công ty 25
2.1.3 Sản phẩm và dịch vụ của công ty 27
2.1.4 Kết quả hoạt động của công ty 27
2.2 Thực trạng về công tác Thẩm định giá Bất động sản tại Công ty 28
2.2.1 Căn cứ thẩm định giá bất động sản tại VVI 28
2.2.2 Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá 31
2.2.3 Phương pháp Thẩm định giá Bất động sản được sử dụng tại công ty 31
2.3 Đánh giá về công tác thẩm định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam-VVI 51
2.3.1 Kết quả đạt được 51
Trang 22.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế trong quá trình áp dụng các phương pháp thẩm
định giá Bất động sản 54
CHƯƠNG 3: NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM – VVI 57
3.1 Định hướng phát triển của công ty 57
3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – VVI 58
3.2.1 Nâng cao chất lượng đồng thời bổ sung đội ngũ nhân lực 58
3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập thông tin 60
3.2.4 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm tránh xảy ra sai sót 62
3.2.5 Xây dựng hệ thống văn bản hướng dẫn việc thực hiện quy trình nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản một cách chi tiết và khoa học 63
3.2.6 Ứng dụng khoa học công nghệ hiện đại 64
3.2.7 Tăng cường đầu tư phát triển cơ sở vật chất 65
3.3 Một số kiến nghị 65
3.3.1 Kiến nghị với nhà nước 65
3.3.2 Kiến nghị với Bộ tài chính 67
3.3.3 Một số kiến nghị khác 68
KẾT LUẬN CHUNG 70
Trang 3Sau quá trình thực tập và học tập, em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp với đề
tài: “ Hoàn thiện công tác thẩm định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – VVI” Em xin cam đoan đây là công trình nghiên
cứu của riêng em Những thông tin số liệu trong chuyên đề tốt nghiệp được trích dẫntrung thực từ những tài liệu chuyên ngành phù hợp và các Báo cáo thẩm định giá củaCông ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam -VVI cùng các thông tin khác
có liên quan
Hà Nội, ngày 28 tháng 12 năm 2016
Sinh viên thực hiện
Mai Bích Ngọc
Trang 4Để có thể hoàn thành được chuyên đề tốt nghiệp này, đầu tiên em xin gửi lời cảm
ơn sâu sắc tới các thầy cô giáo trong khoa Tài chính, đặc biệt là giảng viên hướng dẫn
cho em cô Vũ Thị Yến Anh trong suốt quá trình viết chuyên đề cô đã luôn giúp đỡ, chỉ
bảo tận tình cho em, giúp cho chuyên đề của em được hoàn thiện tốt nhất
Cùng với đó em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám đốc và các anh chị
trong Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – VVI đã tạo điều kiện
cho em có cơ hội được thực tập, và giúp đỡ cũng như hướng dẫn để em có thể dễ dàngnhanh chóng làm quen với công việc tại công ty
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 12 năm 2016
Sinh viên thực hiện
Mai Bích Ngọc
Trang 6Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức của Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám địnhViệt Nam – VVI
Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện dịch vụ Thẩm định giá tại Công ty cổ phần Thẩmđịnh giá và Giám định Việt Nam – VVI
Bảng 2.1: Một số đơn vị, tổ chức tiêu biểu công ty tham gia thẩm định giá
Bảng 2.2: Thông tin về bất động sản thẩm định giá
Bảng 2.3: Bảng thông tin về tài sản so sánh
Bảng 2.4: Bảng điều chỉnh các yếu tố đánh giá
Bảng 2.5: Xác định giá trị công trình trên đất
Bảng 2.6: Tính giá trị quyền sử dụng đất và công trình trên đất
Trang 71.Giáo trình thẩm định giá bất động sản – Học Viện Ngân Hàng - TS.Phạm Tiến Đạt.
2.Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005
3.Luật kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014
4.Từ điển Oxford
5.Wikipedia- Bách khoa toàn thư
6.Từ điển Việt Nam
7.Các báo cáo, chứng thư do Công ty Cổ Phần thẩm định giá và Giám định Việt Nam –VVI cung cấp
8 Hồ sơ năng lực của Công ty Cổ Phần thẩm định giá và Giám định Việt Nam –VVI
9.Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính
10.Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính
- Nguồn từ website chính thức của Tổng cục Thống Kê: www.gos.gov.vn
- Website chính thức của Công ty Cổ Phần thẩm định giá và Giám định Việt Nam–VVI : http://thamdinhgiavvi.vn/
Và các website khác:
https://thongtinphapluatdansu.com/2008/01/01/3521/
http://ivc.com.vn/trao-doi-hoc-thuat/3541/
http://batdongsan.com.vn/
Trang 8LỜI MỞ ĐẦU
1 Sự cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn nền kinh tế phát triển, Việt Nam đang trên con đường hội nhậpvới kinh tế quốc tế, đang ngày càng đổi mới và đi lên ở nhiều lĩnh vực Khi mà nhucầu về BĐS ngày càng cao và thu hút được nhiều sự quan tâm từ các tổ chức, cá nhân.Cùng với tiến trình hội nhập kinh tế Việt Nam vào khu vực và thế giới, do vậythẩm định giá ngày càng được quan tâm và trở thành một công cụ không thể thiếutrong các hoạt động kinh tế Cũng giống như tại nhiều quốc gia, thẩm định giá khôngchỉ là một định hướng mà đã trở thành một nghề trong xã hội Nghề này tồn tại mộtcách độc lập bằng nhiều hoạt động khác nhau, trong đó thẩm định giá Bất động sản làmột trong những lĩnh vực phổ biến, thiết yếu cùng với sự phát triển của nền kinh tế thịtrường tại Việt Nam Giá trị của một bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc giántiếp trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc mua bán, tài chính, quản lí, thếchấp lại tài sản vay vốn, đánh thuế, đánh giá lại tài sản đảm bảo,…
Hiện nay, Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt nam- VVI là mộttrong những Doanh nghiệp có chức năng thực hiện các dịch vụ về tài chính, đặc biệt làhoạt động thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, giá trị Doanh nghiệp,… Tuynhiên, vì là một công ty mới thành lập được một thời gian chưa quá lâu nên không thểtránh khỏi việc trong hoạt động thẩm định giá nói chung và công tác thẩm định giá Bấtđộng sản nói riêng của Công ty vẫn còn tồn tại một số bất cập
Vì thế, nên em đã lựa chọn đề tài “HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM - VVI” để làm đề tài tốt nghiệp với mong muốn nghiên cứu kĩ
hơn hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công ty và tìm ra một số giải pháp gópphần hoàn thiện hơn hoạt động này có thể đóng góp phần nào vào sự phát triển củaCông ty
Trang 93 Đối tượng nghiên cứu
Công tác thẩm định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám địnhViệt Nam – VVI
4 Phạm vi nghiên cứu
Số liệu, thông tin tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam –VVI
5 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra, thu thập thông tin, phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánhnhằm phản ánh đúng thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá BĐS tạiCông ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – VVI
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về thẩm định giá Bất động sản
Chương 2: Thực trạng công tác Thẩm định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – VVI
Chương 3: Những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – VVI.
Trang 10CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung về Bất động sản (BĐS)
1.1.1 Khái niệm về Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản”, theo đó bất động sảnkhông chỉ là đất đai, của cải mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động củacon người tạo ra Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, câytrồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vậttrên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luậtcủa mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêuchí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản vàđộng sản”
Theo Wikipedia (2010): Bất động sản (Real estate) là thuật ngữ pháp quy để chỉ các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện (improvements) cho đất đai như là nhà, công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, và không có tính dịch chuyển được.
“Các cải thiện” trong quan niệm này muốn hàm ý đến các công trình xây dựng hoặccải tạo của con người trên đất như hầm mỏ, ao vườn, trồng cây lâu năm
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Có thể tựu chung lại cách nhìn nhận phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sảnvật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài
Và một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất
có ích cho con người , Có thể đo lường bằng giá trị nhất định, Không thể di dời hoặc didời hạn chế để tính chất, công năng , hình thái của nó không thay đổi., Tồn tại lâu dài.Qua đó ta thấy rằng khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụthể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trongkhi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS.Hơn nữa, các quy định về BĐS trong
Trang 11pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thểdanh mục các tài sản này.
1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản
1.1.2.1 BĐS có Tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di
dời được:
Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đia có đặc điểm là có
vị trí cố địnhvà có giới hạn về diện tích và không gian Chính vì vậy giá trị và lợi íchcủa BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi íchmang lại của BĐS Yếu tố vị trí không chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lýthông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, cácđiểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáodục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Khi các yếu tố này thay đổi thì tính vị trí củaBĐS cũng sẽ thay đổi
1.1.2.2 BĐS là loại hàng hóa có tính bên vững:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem nhưkhông thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc
và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng đượccải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâucủa BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng
1.1.2.3 Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm:
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khanhiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực,vùng, địa phương, lãnh thổ v.v BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹđất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể
mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các côngtrình lại càng giớ hạn hơn Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mawikhông gian bề rộng của các công trình BĐS Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐSluôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ vềBĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên
1.1.2.4 Tính khác biệt của BĐS:
Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tốriêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác Chính vì tính khan hiếm, tính cốđịnh và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng
Trang 12một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị tríkhông gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo
sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v
1.1.2.5 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tácđộng của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các côngtrình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khuvực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn củaBĐS khác là hiện tượng khá phổ biến
1.1.2.6 Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thôngthường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khácnhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý
xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu vàhình thức BĐS
1.1.2.7 BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao:
Do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời caođồng thời có thể tạo vốn mới Vì vậy đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốndài hạn, đồng thời phải biết cách khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lạiđầu tư cho kinh doanh Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh BĐSluôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng
1.1.2.8 Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước
BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộ, mỗi cơ quan đơn vịcũng như mỗi ngườ dân Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnhđến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cường vai trò của mình, duy trì
sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển,Nhà nước phảiquan tâm đến BĐS và thị trường BĐS
1.1.2.9 Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý:
Trang 13Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoáthông thường khác Đặc biệt khi mà việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn,thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
1.1.3 Phân loại Bất động sản
1.1.3.1 Theo đặc tính vật chất
- Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: Nhà cửa xây dựng
cố định không thể di dời., Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điệnnước, điện thoại, ăng ten, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa,…, Các tài sản khác gắn liềnkhông thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động,…
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: Vườn cây lâu năm, Các công trình nuôitrồng thủy sản, cánh đồng làm muối, Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, Cáccông trình khai thác mỏ
1.1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
Đất đai và công trình kiến trúc:
- Công trình kiến trúc : 5 loại: Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán Công trình
kiến trúc phục vụ sản xuất, Công trình kiến trúc có tính chất thương mại , Khách sạn
và văn phòng cho thuê\, Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học,…
- Đất đai: theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất
đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi Trong
đó mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa
sử dụng Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại sau:
- Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại
- Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại
- Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng
1.1.3.3 Phân loại theo quyền tài sản
- BĐS có giấy chứng nhận( quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất)
- BĐS có hợp đồng( cho thuê, góp vốn, thế chấp, hứa mua, hứa bán…)
- BĐS chưa có giấy chứng nhận
1.1.3.4 Ý nghĩa của phân loại BĐS:
- Là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS- loại tài sản cógiá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội Sự khác nhautrong quản lý nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá
Trang 14quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao hay cho thuê, được cấp hay phảimua,… Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuể phải nộp, quyền khai thác lợiích từ BĐS như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích…
- Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánhgiá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư
1.2 Khái quát chung về thẩm định giá Bất động sản
1.2.1 Khái quát chung về Giá trị Bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm về Giá trị Bất động sản
Khái niệm về giá trị BĐS
Thuật ngữ “giá trị” được sử dụng rộng rãi trong đời sống xã hội như: Giá trị củamột sáng kiến, giá trị nghệ thuật, giá trị của hàm số, giá trị dinh dưỡng, giá trị BĐS…Giá trị BĐS không phải là một thực thể tồn tại, một dữ kiện mà chỉ là một sự ướctính về sự đánh giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một BĐS được đápứng cho mua bán, trao đổi tại một thời điểm nhất định
Như vậy, mỗi một hàng hoá có thể có các loại giá trị khác nhau:Giá trị tiềm năng,giá trị sử dụng, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá trị đầu tư,…
Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhânkhác nhau
Vì vậy có thể nói, giá trị tài sản là sự biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mủ tàisản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Tiêu chuẩn về giá trị tàisản là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản có thể mang lại cho mỗi cá nhân trong từngbối cảnh giao dịch nhất định Về mặt lý thuyết, có thể giải thích giá trị theo nhiều cáchkhác nhau Một số khái niệm giá trị BĐS thường gặp Trong đó, giá trị thị trường(GTTT) vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực BĐS.Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị gán cho tài sản để đóng thuế, hay xác định chi phí sửdụng đất cần phải nộp cho Nhà nước Giá trị này thường được tính trên cơ sở GTTT.Bên cạnh những khái niệm nêu trên, hai khái niệm giá trị khác mà có thể cònnhiều người chưa quan tâm là giá trị hoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt độngkinh doanh của một doanh nghiệp trên một BĐS nào đó và giá trị thanh lý của BĐS
1.2.1.2 Các loại Giá trị Bất động sản
Định giá BĐS thực hiện dựa trên cơ sở hai loại giá trị là: giá trị thị trường và giátrị phi thị trường Việc vận dụng giá trị nào làm cơ sở để định giá phụ thuộc vào năng
Trang 15lực của Thẩm định viên, dữ liệu thu thập được liên quan đến BĐS định giá và trạngthái thị trường tại thời điểm có giá trị hiệu lực.
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định
giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán và với một bên là người mua sẵn sàngmua, sau một một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động một cáchkhách quan, hiểu biết và không bị ép buộc Định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trườngphải gắn liền với việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS,đây là yếu tố mang tính chất quyết định đến giá trị thị trường của BĐS
Giá trị phi thị trường: là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá
yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thế mua bán tài sản trênthị trường Có thể hiểu: giá trị phi thị trường là mức giá ước tính có căn cứ chủ yếuvào công dụng kinh tế, kỹ thuật, các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng
có thể mua bán trên thị trường của tài sản đó
1.2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến Giá trị Bất động sản
- Các yếu tố mang tính vật chất: là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự
nhiên, vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, kích thước, diệntích…Thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng cao thì giá trị BĐS càng lớn.Tuy nhiên, tính hữu dụng lại phụ thuộc vào khả năng khai thác của từng chủ thể đốivới BĐS đó TĐV cẩn phải xem xét đến mục tiêu, quan điểm giá trị của khách hàng đểtiến hành tư vấn và lựa chọn lạo giá trị cần định giá cho phù hợp
- Các yếu tố mang tính pháp lý: tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của
chủ thể đối với việc khai thác các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng, ảnhhưởng rất lớn đến giá trị BĐS Hai BĐS có các yếu tố vật chất hay công dụng nhưnhau, nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau Thông thường,quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị tài sản càng cao vàngược lại
- Các yếu tố mang tính kinh tế: Đó là cung - cầu trên thị trường Hai yếu tố này
tạo nên tính khách quan của gí trị hay hay tính kinh tế của giá trị BĐS Một BĐS đượcmua bán trên thị trường, tại một thời điểm nhất định, nếu các yếu tố khác cố định, giátrị BĐS phụ thuộc vào quan hệ cung – cầu Giá trị BĐS càng cao khi dư cầu BĐS lớnhơn dư cung BĐS
- Các yếu tố khác: như tập quán dân cư, tâm lý tiêu dùng ảnh hưởng đến giá trị
BĐS Ví dụ: vói cùng một mảnh đất, người A đánh giá cao hơn người B do sự ưa thích
Trang 16về hướng, phong thủy… Vì vậy, TĐV cần có sự am hiểu về tập quán dân cư, tâm lý xãhội để lựa chọ cơ sở giá trị của BĐS.
1.2.2 Thẩm định giá Bất động sản
1.2.2.1 Khái niệm về thẩm định giá Bất động sản
Có nhiều quan điểm khác nhau về thẩm định giá trị BĐS như:
- Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp vớithị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặcthông lệ quốc tế
- Thẩm định giá là việc ước tính giá trị theo thị trường hợp lý của tài sản mộtcách khách quan dưới dạng văn bản, tại một thời điểm
- Thẩm định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của BĐS cụ thể tại mộtthời điểm xác định
Từ những quan điểm nói trên thì có thể tóm lại khái niệm cơ bản về thẩm địnhgiá trị BĐS như sau:
- Là khoa học ước tính GTBĐS
- Giá trị được biểu hiện bằng tiền
- Xác đính giá trị theo thị trường
- Tại một địa điểm, thời điểm cụ thế
1.2.2.2 Đặc trưng cơ bản về thẩm định giá Bất động sản
- Là quá trình đánh giá hay ước lượng quyền được sở hữu BĐS hoặc quyềnđược nhận các khoản thu nhập cụ thể được hình thành của chủ sở hữu hoặc chủ sửdụng BĐS
-Là quá trình xác định giá trị cho một BĐS mà giá trị này có thể được ngườimua, người bán hoặc nhà đầu tư chấp nhận làm cơ sở đàm phán để đi đến các quyếtđịnh có lợi nhất
Trang 17- Là việc thiết lập một hệ thống quy định,thủ tục và phương pháp thích hợp nhấtnhằm có được giá trị của BĐS hoặc giá trị lợi ích của BĐS trong từng tình huống, mụcđích, cơ sở định giá nhất định.
1.2.2.3 Mục đích của việc thẩm định giá Bất động sản
Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa ramột số loại sau đây: mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sởhữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản Mục đích: Bảo toàn tài sản., Mua bántài sản đơn hạng mục, Biến động chủ quyền tài sản của Doanh nghiệp, Chuyển nhượngBất động sản, Bồi thường, Thế chấp, Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa , Hạchtoán kế toán, Nghiệp vụ thanh toán, Phục vụ tư vấn
1.2.3 Quy trình Thẩm định giá Bất động sản
Quy trình thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống, logic, qua đó cung cấpcho những người định giá sự hướng dẫn hành động phù hợp với công tác định giá củamình Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ,được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhàthẩm định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cở sở và cóthể đảm bảo được
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 5 (Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2016 của Bộ Tài Chính, Quy trình thẩm định giá Việt Nam bao gồm 6 bước:
+ Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thịtrường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở định giá
+ Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
+ Bước 3: Khảo sát thực tế, Thu thập thông tin
+ Bước 4: Phân tích thông tin
+ Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
+ Bước 6: Lập Báo cáo kết quả thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bênliên quan
1.2.3.1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở định giá.
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý,về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá của khách hàng.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả
thẩm định giá
Trang 18- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá
- Xác định thời điểm thẩm định giá Việc ngày phải được tiến hành ngay sau khi
ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trongphạm vi thời gian cho phép của hợp đồng
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
1.2.3.2 Lập kế hoạch thẩm định giá
- Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những công việcphải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian chocuộc thẩm định giá
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện được những công việc cơ bản sau:
+ Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi, nội dung của công việc
+ Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá
+ Lập kế hoạch thu tập tài liệu liên quan đến BĐS và tình trạng của BĐS TĐVcũng cần phải xác định nơi sẽ thu thập tài liệu
+ Lập kế hoạch khảo sát thực tế BĐS cần thẩm định giá và các BĐSSS nếu phảidùng phương pháp so sánh hay các phương pháp có sử dụng yếu tố so sánh
+ Phân công công việc trong tổ thẩm định giá
+ Lên biểu đồ thời gian làm việc, lên thời gian biểu công tác phù hợp với thờigian hoàn thành việc thẩm định giá
+ Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá
1.2.3.3 Khảo sát thực tế, Thu thập thông tin
a Khảo sát hiện trường: TĐV khảo sát và thu thập số liệu về:
- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp
b Thu thập thông tin: TĐV cần thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập của TSSS
Trang 19- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động tháingười mua – người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tê xã hội ảnh hưởng đếnmục đích
sử dụng của tài sản
TĐV thu thập thông tin từ các nguồn: khảo sát thực tế, mạng Internet, tổ chứcmôi giới, nhà thầu, ngân hàng, báo chí, văn bản pháp luật về các vấn đề liên quan đếnBĐS, TĐV cần nêu rõ nguồn thông tin được lấy từ đâu trong hồ sơ định giá
1.2.3.4 Phân tích thông tin.
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến giá của BĐS định giá bao gồm:
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường
- Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá (bản chất và hành
vi ứng xử của người tham gia thị trường, xu hướng cung – cầu trên thị trường)
- Phân tích về khách hàng (thị hiếu, nhu cầu, sức mua )
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản
1.2.3.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- TĐV phải nêu rõ phương pháp được áp dụng để xác định giá trị của tài sản cầnthẩm định giá
- TĐV cần phải phân tích mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháptrong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế ký thuật của tài sản với mục đíchđịnh giá
- TĐV cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá phương pháp định giá nào được sửdụng làm căn cứ chủ yếu,, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó điđến kết luận cuối cùng về giá trị tài sản
1.2.3.6 Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quyđịnh tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 ngày 06/3/2016 của Bộ tài chính về
“ Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá tài sản” được ban hành hành kèmtheo thông tư 28/2015/TT-BTC về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 05,06,07 Theo đó:
Trang 20Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do TĐV lập để nêu rõ ý kiến chính thứccủa mình về quá trình định giá, mức giá thẩm định tài sản mà khách hàng yêu cầu Báocáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá
Chứng thư thẩm định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằmcông bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kếtquả định giá BĐS
Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việcđịnh giá Các nội dung chủ yếu được nêu ra trong báo cáo gồm có:
- Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá
- Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá: Thông tin về khách hàng thẩmđịnh giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm địnhgiá, Tên tài sản thẩm định giá, Thời điểm thẩm định giá, Mục đích thẩm định giá, Cácnguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩmđịnh các nguồn thông tin đó, Căn cứ pháp lý để thẩm định giá
- Thông tin tổng quan về thị trường
- Thông tin về tài sản thẩm định giá
- Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
- Giả thiết và giả thiết đặc biệt
- Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
- Kết quả thẩm định giá
- Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
- Những điều khoản loại trừ và hạn chế
1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến Thẩm định giá Bất động sản
b Nhân tố khách quan:
Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách nhà nước:
Đây là nhân tố thuộc về môi trường kinh tế, pháp luật, xã hội, tự nhiên, Nhữngnhân tố bên ngoài ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá nói chung và thẩm định giáBĐS nói riêng Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách cảu Nhà nước, nhân tố này đóngvai trò là khuôn khổ định hướng hoạt động của các chủ thể trong nền kinh tế Nhữngkhuyết điểm trong tính hợp lý, tính đồng bộ hay tính tiêu cực của các văn bản pháp lý,chinh sách quản lý của Nhà nước dều có thể gây ảnh hưởng với hoạt động thẩm định
Hệ thống các tiêu chuẩn, chuẩn mực thẩm định giá do các cơ quan có thẩm quyền ban hành
Hệ thống các tiêu chuẩn, chuẩn mực thẩm định giá có ảnh hưởng trực tiếp đến quátrình thẩm định giá nói chung và với thẩm định giá BĐS nói riêng Nếu một hệ thống tiêu
Trang 21chuẩn được xây dựng và hoàn thiện sẽ giúp cho quá trình thẩm định tăng độ tin cậy vàngược lại nếu quá trình thẩm định giá không được xây dựng thành một hệ thống cácchuẩn mực chung dẽ gây ra sự hỗn loạn trong việc xác định giá trị tài sản, dẫn đến giá trịcủa tài sản được thẩm định không mang độ tin cậy cao và khó có thể được áp dụng chobất kỳ mục đích nào.
Yếu tố khách hàng
Khách hàng là đối tượng yêu cầu định giá, sử dụng kết quả định giá và cũng là đốitượng cung cấp thông tin cho TĐV Do vậy, chất lượng và số lượng thông tin kháchhàng cung cấp ảnh hưởng tới công việc định giá của TĐV Nếu khách hàng cố tình giảmạo giấy tờ, cung cấp sai thông tin sẽ gây khó khăn cho TĐV khi ước tính giá trị BĐS
c Nhân tố chủ quan
Mục đích thẩm định giá
Việc định giá BĐS phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà BĐS mang lại chochủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch mà họ mong muốn Vì vậy, mục đích địnhgiá BĐS là yếu tố chủ quan, ảnh hưởng đến các quyết định xây dựng các tiêu chuẩn vềgiá trị khi định giá BĐS.Việc tìm hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của định giá làmột yếu tố quan trọng đối với TĐV
Nhận thức của lãnh đạo các tổ chức doanh nghiệp về công tác thẩm định giá:
Trang 22Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng Vì nếu lãnh đạo các doanh nghiệp cho rằngcông tác thẩm định giá tài sản là không cần thiết đối với các doanh nghiệp thì sẽ không
có việc thẩm định tài sản trước khi ra một quyết định nào đó như góp vồn, đầu tư, Công tác thẩm định giá trị tài sản chỉ thực sự được quan tâm và nâng cao khi các nhàlãnh đạo doanh nghiệp nhận thức được ý nghĩa của công tác này đối với hoạt động củachính doanh nghiệp
Trình độ cán bộ thẩm định giá
Năng lực của người tham gia thẩm định giá có vai trò rất quan trọng vì kết quảthẩm định tài chính được dựa trên các kết quả nghiên cứu, phân tích về kỹ thuật, thịtrường, tổ chức sản xuất, Năng lực của cán bộ thẩm định giả ảnh hưởng trực tiếp đếnkết quả mà họ đảm trách Do vậy, trong mọi trường hợp, muốn haonf thiện công tác thẩmđịnh giá thì trước hết bản thân chất lượng của cán bộ thẩm định phải không ngừng đượcnâng cao
Quy trình nội dung và phương pháp thẩm định giá tài sản có ảnh hưởng rất lớn tới công tác thẩm định giá
Một quy trình, nội dung và phương pháp phù hợp khách quan, khoa học và đầy đủ
là cơ sở đảm bảo thực hiện tốt công tác thẩm định giá Ngược l ại, một quy trình, nộidung và phương pháp thẩm định bất hợp lý, sơ sài chắc chắn sẽ dẫn tới kết quả thẩm địnhtài sản không cao và khó có thể dựa vòa đó để ra quyết định chính xác
Thông tin thẩm định giá
Thông tin là cơ sở cho những phân tích , đánh giá, là “nguyên liêu” cho quá trìnhtác nghiệp của cán bộ thẩm định Nguồn thông tin quan trọng nhất trước hết là từ hồ sơ
dự án Nếu thông tin trong hồ sơ dự án thiếu hoặc không rõ ràng, cán bộ thẩm định cóquyền yêu cầu những người yêu cầu thẩm định cung cấp thêm hoặc giải trình nhữngthông tin đó Bên cạnh các thông tin về tài sản, để việc thẩm định được tiến hành mộtcách chủ động, có những đánh giá khách quan, chính xác hơn thì khả năng tiếp cận, thuthập các nguồn thông tin khác và khả năng xử lý thông tin của cán bộ thẩm định đóng vaitrò quyết định
Trang 23tác thẩm định.Công tác tổ chức điều hành được thực hiện một cách chặt chẽ, khoa học
và sẽ khai thác tối đa mọi nguồn lực phục vụ hoạt động thẩm định dự án
1.3 Khái quát chung về các phương pháp Thẩm định giá Bất động sản
1.3.1 Nguyên tắc Thẩm định giá Bất động sản
1.3.1.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa
lợi ích của tài sản
Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của tài sản được xác định hay thừa nhận trong
điều kiện tài sản đó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất
Tuân thủ nguyên tắc: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là đạt được mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể chophép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.Nguyên tắc này thường được sử dụng khi thẩm định viên lựa chọn phương pháp địnhgiá là phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư
1.3.1.2 Nguyên tắc thay thế
Cơ sở của nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn
để mua một tài sản nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sảntương tự
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sảncó thể được đo bằng chi phí để có
một tài sản tương đương
Tuân thủ nguyên tắc: TĐV cần nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí
xây dựng của các tài sản tương tự, găn với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh
và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản
Nguyên tắc này thường được sử dụng khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
và phương pháp chi phí để định giá BĐS
1.3.1.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích
mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng
Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích mà tài sản có thể
đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản
Tuân thủ nguyên tắc: Định giá dựa trên nguyên tắc này là sự bổ sung quan
trọng và kiểm tra tính đúng đắn của sự vận dụng các nguyên tắc sử dụng tốt nhất vàhiệu quả nhất và nguyên tắc thay thế vì vậy TĐV cần lưu ý:
Trang 24- Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó
để ước tính giá trị tài sản
- Phải thu thập những chứng cứ thị trường gần nhất của các tài sản tương tự để
tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh, và ước tính giá trị của tài sản
Nguyên tắc này thường được sử dụng khi TĐV lựa chọn phương pháp định giá làphương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư
1.3.1.4 Nguyên tắc đóng góp
Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành một tài
sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sảntăng lên hoặc giảm đi là bao nhiêu?
Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị
toàn bộ BĐS Vì vậy, khi đánh giá tổ hợp tài sản thì không được cộng giá trị của cáctài sản riêng lẻ lại với nhau
Nguyên tắc đóng góp thường được vận dụng khi TĐV sử dụng phương pháp chiphí và phương pháp thặng dư để định giá BĐS
1.3.1.5 Nguyên tắc cung - cầu
Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài sản là dựa vào giá trị thị trường Giá trị thị trường của tài sản tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung
Nội dung nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các
yếu tố cung – cầu
Tuân thủ nguyên tắc: TĐV phải đánh giá được tác động của yếu tố cung – cầu
đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai,nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trườnghay giá trị phi thị trường
Khi lựa chọn phương pháp thu nhập để định giá TĐV cần vận dụng nguyên tắccung – cầu để xác định được giá trị của BĐS cần định giá
Ngoài các nguyên tắc thẩm định giá áp dụng theo Tiêu chuẩn Việt Nam số 06ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tàichính thì khi thẩm định giá BĐS còn vận dụng một số nguyên tắc sau: Nguyên tắc hiệusuất còn lại của đất Nguyên tắc cân bằng, Nguyên tắc phụ thuộc, Nguyên tắc ngoại vi.Nguyên tắc thay đổi, Nguyên tắc cạnh tranh, Nguyên tắc phù hợp
1.3.2 Các phương pháp Thẩm định giá Bất động sản
Trang 251.3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
a Khái niệm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tíchmức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặcđang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm cầnđịnh giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của BĐS đó
b Cơ sở của phương pháp
Giá trị thị trường của BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương
tự có thể so sánh được, đã hoặc đang được mua, bán trên thị trường
c Nguyên tắc ứng dụng: Nguyên tắc thay thế, Nguyên tắc đóng góp
- Kiểm tra các thông tin về BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị thịtrường của nó làm cơ sở để so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá Thông thường nênlựa chọn một số BĐS thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánh được với BĐS mụctiêu cần thẩm định (thường là từ 3-5 BĐS)
- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ thuật như:kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấu hơn) của mỗi BĐS
so sánh với BĐS cần định giá, sau đó điều chỉnh giá bán BĐS này (có thể tăng lênhoặc giảm xuống) so với BĐS cần định giá
Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của BĐS cần định giá được tiếnhành như sau Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điềuchỉnh giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại
- Ước tính giá trị của BĐS, đối tượng cần định giá trên cơ sở các giá bán có thể
so sánh được sau khi đã điều chỉnh
e Ứng dụng thực tiễn
- Áp dụng đối với những BĐS có tính đồng nhất cao như: căn hộ, chung cư, dãynhà cùng kiểu…
Trang 26- Định giá đất trống hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua bán, thế chấp, gópvốn, phân chia quyền lợi về tài sản, tính tiền thuê BĐS…
f Ưu điểm, nhược điểm
Ưu điểm: Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt ký thuật
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường
- Là cơ sở của các phương pháp khác
Nhược điểm
- Phải có giao dịch về BĐS tương tự ở cùng khu vực mới có thể sử dụng để sosánh được
- Các thông tin, chứng từ thường mang tính chất lịch sử
- Đòi hỏi TĐV phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiếnhành định giá một cách thích hợp
1.3.2.2 Phương pháp chi phí
a Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tàisản tương tự tài sản cần định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần định giá
b Cơ sở của phương pháp
Người mua tiềm năng có đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐSlớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có lợi ích tương đương
c Nguyên tắc ứng dụng:
Nguyên tắc thay thế và Nguyên tắc đóng góp
d Các bước tiến hành
Trình tự của phương pháp định giá chi phí được tiến hành như sau:
- Ước tính giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó là trống và việc sử dụng hiện tại
- Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thếnhững công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có giá trị hiện tại của công trình
Giá trị công trình= Chi phí thay thế (chi phí tái tạo) – tổng giảm giá tích lũy
Trang 27- Ước tính phần trăm giảm giá của các công trình xây dựng và các chi phí của cáccông trình cải tạo khác nằm trên địa điểm.
Giá trị BĐS = Giá trị đất + chi phí thay thế đã giảm giá (giá trị hiện tại của công trình) + chi phí công trình phụ giảm giá (giá trị hiện tại của công trình phụ)
e Ứng dụng thực tiễn:
- Định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, những tài sản chuyêndùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh như: trườnghọc, bệnh viện, nhà thờ, nhà máy điện…
- Định giá BĐS phục vụ cho mục đích bảo hiểm, tính toán mức đền bù, giải tỏa…
- Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu
f Ưu điểm, nhược điểm:
Ưu điểm:
- Được sử dụng thích hợp khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để
so sánh
- Cách định giá này nhiều người cảm nhận rằng nó đảm bảo được sự công bằng
cho cả người mua và người bán
Nhược điểm:
- Phương pháp này bỏ qua sự ảnh hưởng của cầu và sự nhận thức của khách hàng
- Phương pháp này chỉ thích hợp khi mức giá dự kiến trên thực tế đảm bảo mức
tiêu thụ dự kiến, kinh doanh trong ngành ở trạng thái ổn định
- Để áp dụng phương pháp này yêu cầu người định giá phải có nhiều kinh
nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng
1.3.2.3 Phương pháp thu nhập
a Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị của một BĐS bằng cáchhiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do BĐS mang lại thành giátrị vốn thời điểm hiện tại
b Cơ sở của phương pháp
- Giá trị của BĐS bằng giá trị hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhậnđược từ BĐS, và dựa vào các giả thiết:
- Thu nhập là vĩnh viễn
- Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định
c Nguyên tắc ứng dụng:
Trang 28Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, Nguyên tắc cung – cầu và Nguyêntắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai.
d Các bước tiến hành
Trình tự của phương pháp được tiến hành như sau:
- Ước tính tổng thu nhập tiềm năng của một năm của BĐS khi ở mức chiếm hữu đầy đủ
- Tính tổng thu nhập hiệu quả là thu nhập dự báo nhận được từ tất cả các hoạtđộng của BĐS đã được điều chỉnh do khoản thất thu tiền thuê, do bỏ trống hoặc dokhông thu được tiền thuê
- Tính thu nhập hoạt động ròng là thu nhập thực tế hay dự báo còn lại sau khi đãtrừ đi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng trước khi trừ đi tiền lãi vaythế chấp và khấu hao sổ sách
- Tính tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số thu nhập của BĐS tương tự đãbán trên thị trường hay kỳ vọng đầu tư BĐS của những người tham gia thị trường
Có 2 phương pháp vốn hóa:
+ Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Giá BĐS =
Trong đó:I: Thu nhập hoạt động ròng
R0: Tỷ lệ vốn hóa chung
+ Phương pháp vốn hóa gián tiếp:Giá trị BĐS =
Trong đó: CFi: Dòng tiền ròng hàng năm
r: Tỷ suất lợi tức
e Ứng dụng thực tiễn
Áp dụng đối với các BĐS mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư: đất và côngtrình cho thuê, dự án đầu tư kinh doanh, BĐS chuyển nhượng không chuyển quyền sởhữu, khách sạn, nhà hàng
f Ưu điểm, nhược điểm:
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một cách trựctiếp những lợi ích mag BĐS mang lại cho nhà đầu tư
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền , nó là phương pháp đơn giản
- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể sosánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao
Nhược điểm:
Trang 29- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ,
chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai
- Trong nhiều trường hợp có thẻ thiếu cơ sở dự báo khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính
toán, trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu nhiều yếu tố chủ quan
1.3.2.4 Phương pháp thặng dư
a Khái niệm
Phương pháp thặng dưlà phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tàisản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có, bằng cách lấy giátrị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chiphí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó
b Cơ sở của phương pháp
Giá trị hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sựphát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó
c Nguyên tắc ứng dụng:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, Nguyên tắc dự tính các khoản lợiích kinh tế trong tương lai và Nguyên tắc đóng góp
d Các bước thực hiện
Bước 1: Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS mục
tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác
Bước 2: Uớc tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài
chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng
Bước 4: Xác định giá trị còn lại ( hay còn gọi là giá trị thặng dư bằng cách lấy
tổng giá trị phát triển trừ đi chi phí phát triển)
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và yếu
tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí đầu tư hợp lý để có BĐScho việc phát triển) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chiphí tài chính và lợi nhuận có liên quan
e Ứng dụng thực tiễn
Trang 30Sử dụng để định giá đối với BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng phát triển,đất trống để xây dựng, đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ để thay thếmới CTXD trên đất.
f Ưu điểm, nhược điểm:
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi đấu thầu.
- Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối
thiểu cần đạt được khi thực hiện phát triển các dự án BĐS
Nhược điểm:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện thì trường
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Việc thẩm định giá bất động sản cần phải tuân thủ theo quy trình chặt chẽ, đầy đủcác bước Có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản nhưng có bốn phươngpháp thẩm định giá cơ bản được sử dụng phổ biến nhất đó là phương pháp so sánh,phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, tùy theo từngloại hình Bất động sản và thời gian, chi phí dành cho công việc thẩm định giá để lựachọn phương pháp thẩm định giá phù hợp Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến thẩm địnhgiá bất động sản bao gồm cả các nhân tố chủ quan, việc lựa chọn và xây dựng quytrình thẩm định giá, hệ thống thông tin thẩm định giá và đội ngũ nguồn nhân lực, cácnhân tố khách quan như môi trường pháp luật, môi trường kinh tế, xu hướng hoạt động
và phát triển của thị trường bất động sản Qua kinh nghiệm thẩm định giá của các nướctrên thế giới chúng ta có thể rút ra một số bài học cho công tác thẩm định giá bất độngsản ở Việt Nam như cần sử dụng và phối hợp linh hoạt hợp lý các phương pháp thẩmđịnh giá, xây dựng quy trình thẩm định giá bất động sản chuẩn để đảm bảo tính thốngnhất trong thẩm định giá bất động sản
Trang 31CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM
– VVI 2.1 Tổng quan về Công ty.
2.1.1 Giới thiệu chung về Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam-VVI.
VVI được sáng lập bởi các thẩm định viên, các chuyên gia uy tín, nhiều kinh
nghiệm đã được cấp chứng chỉ hành nghề của Bộ Tài chính Là một Doanh nghiệp cóđầy đủ điều kiện hoạt động trong nhiều lĩnh vực, trong đó lĩnh vực hoạt động chính làdịch vụ thẩm định giá tài sản tại Giấy Chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp số
0106954119 do Phòng Đăng ký kinh doanh số 3 - Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố
Hà Nội cấp đăng ký lần đầu ngày 25 tháng 8 năm 2015
VVI là một trong số những tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam,
được thành lập theo Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội khóa
13 Đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn của Bộ Tài chính, IVSC (Ủy ban tiêu chuẩnthẩm định giá quốc tế) và Hiệp hội Thẩm định giá Đông Nam Á (AVA) và được phéphành nghề cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinhdoanh dịch vụ thẩm định giá số 171/TĐG cấp lần đầu ngày 05 tháng 10 năm 2015 của
Bộ Tài chính
1 Trụ sở chính:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VVI)
- Địa chỉ: Tầng 4, số 110 Phố Tô Vĩnh Diện, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội
- Tài khoản: 01069541001 - Ngân hàng TM Cổ phần Tiên Phong - CN Hà Nội
2 Chi nhánh, Văn phòng đại diện:
* Văn phòng đại diện tại Thành phố Đà Nẵng
- Địa chỉ: Số 201 Phan Thanh, tổ 76, P Thạc Gián, Q Thanh Khê, TP Đà Nẵng;
- Tel: 05113 653 258;
Trang 32- Email: danang@thamdinhgiavvi.vn;
* Văn phòng đại diện tại tỉnh Bắc Giang
- Số 828, đường Lê Lợi, phường Dĩnh Kế, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang
- Tel: 0966 822 355;
2.1.2 Năng lực của công ty
VVI là doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn khắt khe về nguồn lực
nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt ra với một doanhnghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp Cụ thể:
2.1.2.1 Nguồn lực
- Ban lãnh đạo: Các thành viên Ban Lãnh đạo VVI đều là những thạc sĩ, cử nhân
kinh tế, đã có kinh nghiệm nhiều năm làm việc tại các Cơ quan, ban, ngành, các ngânhàng thương mại hàng đầu, các Công ty, tập đoàn lớn tại Việt Nam, đặc biệt là cácCông ty uy tín trong lĩnh vực thẩm định giá Vì vậy, chúng tôi luôn cam kết tinh thầnhợp tác, thái độ chia sẻ và mang đến các dịch vụ, sự hỗ trợ tốt nhất về thẩm định giá đểphục vụ hoạt động đầu tư và kinh doanh của Quý khách hàng
- Thẩm định viên về giá: VVI hiện có 04 thẩm định viên về giá Đây đều là
những thẩm định viên uy tín từng hành nghề tại các doanh nghiệp thẩm định giáchuyên nghiệp có nhiều kinh nghiệm hoạt động tại thị trường Việt Nam và được BộTài chính cấp chứng chỉ hành nghề
- Các chuyên gia và cố vấn : VVI có sự hỗ trợ toàn diện về chuyên môn của các
chuyên gia, cố vấn từ nhiều ngành nghề như:
+ Chuyên gia về xây dựng, bất động sản, mỏ khoáng sản
+ Chuyên gia về tài chính – kế toán, kiểm toán, thuế
+ Chuyên gia về luật, tư pháp
+ Chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng, chứng khoán
+ Các chuyên gia, cố vấn đến từ các đơn vị đào tạo chuyên ngành như: Đại họcKinh tế, Học viện Ngân hàng, Học viện Tài chính…
- Các trợ lý thẩm định viên về giá : Các trợ lý thẩm định viên về giá của VVI đều
tốt nghiệp đại học chuyên ngành thẩm định giá, kinh tế, kỹ thuật am hiểu thị trường,tài sản và được đào tạo một cách bài bản, chuyên nghiệp về nghiệp vụ thẩm định giá
2.1.2.2 Hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin.
VVI đã xây dựng cho riêng mình được một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá và các thông
tin thương mại, kỹ thuật có liên quan của nhiều tài sản, hàng hóa khác nhau Hệ thống cơ sở
Trang 33dữ liệu này luôn được thường xuyên cập nhật, phân loại và hoàn thiện nhằm đáp ứng mọiyêu cầu cho mọi đối tượng khách hàng với các mục đích khác nhau Với hệ thống cơ sở dữliệu quan trọng này, chúng tôi hoàn toàn tự tin về chất lượng dịch vụ thẩm định giá và cácdịch vụ về giá khác.
VVI sẽ là một mắt xích quan trọng trong việc đáp ứng trọn vẹn nhu cầu của khách hàng.
Mô hình tổ chức của công ty
Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức của Công ty cổ phần Thẩm định giá và giám
định Việt Nam – VVI.
PHÒNG
KẾ TOÁN
PHÒNG MARKET ING
PHÒN G HC-TH
PHÒNG
THẨM
ĐỊNH
PHÒNG GIÁM ĐINH
PHÒNG
TƯ VẤN TÀI CHÍNH
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
TỔNG GIÁM ĐỐC
BAN KIỂM SOÁT
PHÓ TỔNG GIÁM
ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM
ĐỐC
Trang 342.1.3 Sản phẩm và dịch vụ của công ty
2.1.4.1 Các dịch vụ của Công ty:
- Thẩm định giá Bất động sản;
- Thẩm định giá Động sản (dây chuyền, máy móc, thiết bị);
- Thẩm định giá Thương hiệu & xác định giá trị doanh nghiệp;
- Thẩm định giá Dự án đầu tư;
- Thẩm định giá Tài sản vô hình;
- Dịch vụ Giám định thương mại
2.1.4.2 Tính pháp lý của dịch vụ Thẩm định giá do VVI cung cấp:
Kết quả thẩm định giá của VVI có đầy đủ tính pháp lý, được các cơ quan quản lý
Nhà nước công nhận và được sử dụng phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau:
- Làm cơ sở xác định giá trị tài sản để hạch toán kế toán, chuyển đổi mô hìnhdoanh nghiệp;
- Xác định giá trị tài sản đảm bảo, thế chấp phục vụ mục đích vay vốn ngân hàng;
- Chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
- Làm cơ sở mua, bán nợ hoặc chuyển vốn vay thành vốn cổ phần;
- Góp vốn – liên doanh, liên kết, cổ phần hóa, mua bán và sát nhập doanh nghiệp (M&A);
- Xác định giá trị tài sản làm cơ sở mua sắm thanh toán từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước;
- Xác định giá trị tài sản Thi hành án, xử lý vi phạm hành chính;
- Giao đất, cho thuê đất, hỗ trợ di dời, đền bù giải phóng mặt bằng;
- Phục vụ cho mục đích bảo hiểm;
- Tư vấn, lập dự án đầu tư;
- Làm cơ sở cho các tổ chức, cá nhân đầu tư ra quyết định đầu tư vào các loại cổphiếu do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính;
- Và các mục đích khác theo quy định của pháp luật
2.1.4 Kết quả hoạt động của công ty
Một số dự án tiêu biểu
a Thẩm định giá Bất động sản
- Ngân hàng Vietinbank-Chi nhánh bắc Hà Nội: Thẩm định giá giá trị Quyềnphát sinh từ tài sản trên đất và giá trị Lợi thế quyền sử dụng đất thuê thuộc khu sinhthái Hải Dương Xanh-tỉnh Hải Dương làm cơ sở tham khảo trong việc xác định giá trịtài sản với mục đích phát mại tài sản thế chấp
Trang 35- Chi cục Quản lý công sản–Sở Tài chính Hà Nội: Xác định giá đất sát giá thịtrường lô đất sxkd phi nông nghiệp của Tổng Công ty Vận tải thủy-Cảng Hà Nội làm
cơ sở để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt đơn giá thuê đất làm căn cứ xác định thutiền thuê đất theo quy định hiện hành của Nhà nước
- Sở Tài nguyên và Môi trường Lạng Sơn: Định giá đất thuộc huyện Hữu Lũng,tỉnh Lạng Sơn làm cơ sở tham khảo trình cấp có thẩm quyền phê duyệt giá đất nôngnghiệp phục vụ cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
b Thẩm định giá máy móc thiết bị
- Công ty Vietinbank Leasing: Thẩm định giá Tàu Hải Phương 45 đã qua sử dụnglàm cơ sở tham khảo đánh giá lại tài sản
- Trại giam Đại Bình- Tổng cục III, Bộ Công an: Thẩm định giá Hệ thống dâychuyền xử lý nước thải làm cơ sở đấu thầu mua sắm tài sản theo quy định của Phápluật hiện hành
- Công ty CP sản xuất đá xây dựng Lương Sơn: Thẩm định giá máy xây dựnglàm cơ sở để thế chấp vay vốn Ngân hàng
c Xác định giá trị doanh nghiệp
- Công ty TNHH Phần mềm SHPT: Xác định giá trị Doanh nghiệp của Công tyTNHH Phần mềm SHPT làm cơ sở tham khảo góp vốn chủ sở hữu
- Công ty CP Nhân Hòa: Xác định Giá trị doanh nghiệp của Công ty CP NhânHòa làm cơ sở tham khảo trong việc đảm bảo nợ vay Ngân hàng
d Thẩm định giá Dự án đầu tư;
- Tổng Cục thuế Việt Nam: Xác định giá trị đầu tư dự án khu đô thị Thạch Bànquận Long Biên - Hà Nội để tách thuế giá trị giá tăng của giá trị xây lắp để thực hiệnnghĩa vụ tài chính với Nhà nước
- Sở Tài chính tỉnh Lạng Sơn: Xác định giá trị đầu tư dự án xây dựng chợ thị trấnLộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn làm cơ sở phê duyệt dự án đầu tư
e Thẩm định giá Tài sản vô hình
- Ban Quản lý dự án 909-Tổng cục Hậu cần kỹ thuật-Bộ Công an: Thẩm định giáChuyển giao công nghệ lắp ráp và sản xuất các loại camera, đầu ghi hình và các thiết
bị phụ trợ cho nhà máy điện tử chuyên dụng E111 làm cơ sở tham khảo để xác địnhgiá phục vụ cho công tác đấu thầu theo quy định của Pháp luật hiện hành
2.2 Thực trạng về công tác Thẩm định giá Bất động sản tại Công ty
2.2.1 Căn cứ thẩm định giá bất động sản tại VVI
Trang 362.2.1.1 Mục đích thẩm định giá Bất động sản :
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý;
- Giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời;
- Đầu tư, góp vốn liên doanh;
- Tư pháp;
- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
- Chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
- Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản;
- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính;
- Các mục đích khác
2.2.1.2 Bất động sản thẩm định bao gồm: Nhà biệt thự - nhà phố - căn hộ; Nhà
xưởng - kho tàng;Khách sạn - Resort - nhà hàng - cao ốc;Đất đai và các công
trình xây dựng trên đất; Trang trại - các công trình công nghiệp và dân dụng; 2.2.1.3 Căn cứ pháp lý:
Văn bản pháp quy về thẩm định giá:
- Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2005
- Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014
- Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thihành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điềucủa Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hànhmột số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
- Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiếtthi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một
số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về quy địnhchi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc banhành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04;
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc banhành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07;
Trang 37- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việcban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3);
- Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về việc banhành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09, 10;
Các văn bản pháp quy về đất đai, kinh doanh bất động sản:
- Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013
- Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiếtthi hành một số điều của Luật Đất đai
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thutiền sử dụng đất
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thutiền thuê đất, thuê mặt nước
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố HàNội ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từngày 01/01/2015 đến 31/12/2019
- Quyết định 02/2016/QĐ-UBND ngày 21/01/2016 của UBND thành phố Hà Nội
về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật liệu kiến trúc làm cơ sở xácđịnh giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Hồ sơ, tài liệu do khách hàng cung cấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tờ khai
nộp thuế quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế công trình xây dựng…
Các văn bản pháp quy và tài liệu khác: Hợp đồng giữa khách hàng và Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – VVI , Kết quả khảo sát thực tế tài sản thẩm định
giá
Cơ sở dữ liệu của Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – VVI
Trang 382.2.2 Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá
Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện dịch vụ Thẩm định giá tại Công ty cổ phần
Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – VVI.
Nguồn: Hồ sơ năng lực của Công ty cổ phần Thẩm định giá và giám định Việt Nam – VVI.
2.2.3 Phương pháp Thẩm định giá Bất động sản được sử dụng tại công ty.
Phần lớn các hợp đồng thẩm định giá mà VVI nhận được hiện nay là về bất độngsản Do đó, tùy theo đặc điểm, mục đích sử dụng của các tài sản cần thẩm định giá mà
tổ TĐV tại VVI lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất Hiện nay, tại công
Hoàn thiện tài liệu kỹ thuật, tài liệu pháp lý TS thẩm định giá
Xác định cơ sở giá trị, phương pháp thẩm định giá
Khảo sát nghiên cứu thị trường,
thu thập thông tin
Lập báo cáo thẩm định giá
So sánh cơ sở dữ liệu, lấy ý kiến
Tiếp nhận HS, phân tích thông
tin, lập KH sơ bộ về thời gian,
chi phí TĐG
Hoàn thiện hồ sơ
Nghiệm thu, thanh lý hợp đồng
giá
Trang 39ty các phương pháp được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh, phương pháp chiphí, phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập.
2.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Nội dung và quy trình các bước thực hiện phương pháp so sánh:
Bước 1: Nghiên cứu về hồ sơ BĐS cần thẩm định giá: Tính pháp lý của BĐS,
Loại hình BĐS, Mục đích sử dụng của BĐS
Bước 2: Khảo sát thực tế; tìm hiểu thị trường để có thông tin về giao dịch, giá
niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tàisản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường.Khi tiến hành khảo sát thực tế thì các yếu tố TĐV cần thu thập bao gồm: mụcđích sử dụng, diện tích , vị trí tài sản, mặt tiếp giáp, hình dạng, tài sản gắn liền với đất,
hạ tầng khu vực, an ninh, giao thông vv
Bước 3: Kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các BĐS có thể so
sánh được với BĐS cần thẩm định giá.Từ các thông tin thu thập được TĐV tiến hànhchọn lọc thông tin, tìm ra các yếu tố so sánh phù hợp
Bước 4: Lựa chọ đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối
chiếu với mỗi đơn vị so sánh chuẩn Thông thường với tài sản cần thẩm định giá làBĐS thì TĐV thường lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn là m2
Bước 5: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản
định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệ đó đểtìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh Khi tiến hành điều chỉnh , TĐV cầndựa vào kinh nghiệm của bản thân để đưa ra tỷ lệ ảnh hưởng của từng yếu tố so sánhđến tổng giá trị kết hợp với sử dụng công thức để đưa ra kết quả
2.2.3.2 Phương pháp chi phí
Nội dung và quy trình các bước thực hiện phương pháp:
Bước 1: Thu thập thông tin về công trình xây dựng thông qua hồ sơ kinh tế kỹthuật và khảo sát thực tế Các thông tin về kỹ thuật bao gồm: bản vẽ thiết kế, thi côngcông trình xây dựng, giấy phép của công trình xây dựng Các thông tin về hiện trạngtài sản: năm xây dựng, diện tích xây dựng, hiện trạng tài sản, kiểu dáng
Bước 2: Ước tính giá trị của công trình xây dựng
Giá trị công trình=Suất vốn đầu tư x Diện tích sàn xây dựng x Chất lượng còn
xây dựng lại của công trình xây dựng
Trong đó:- Suất vốn đầu tư được xác định theo QĐ 439/BXD ngày 26/04/2013