Đối với ngân hàng, chất lượng công tác thẩm định tài chính chính là việc cán bộ Ngân hàng đưa ra kết luận một cách chính xác về tính khả thi, hiệu quả kinh tế, khả năng trả nợ, rủi [r]
(1)LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay, Ngân hàng thương mại nơi tài trợ vốn chủ yếu cho dự án bất động sản, dư nợ kinh doanh bất động sản theo báo cáo Ngân hàng nhà nước chiếm 10% dư nợ toàn hệ thống Ngân hàng Tuy nhiên, việc tài trợ vốn cho dự án kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiểu rủi ro thị trường bất động sản biến động khôn lường, liên thông với thị trường chứng khoán, thị trường tiền tệ Ngân hàng nhà nước tổ chức, cá nhân có có nhiều đạo, đề xuất mức độ rủi ro tín dụng bất động sản cao
Một giải pháp giảm rủi ro phải thẩm định tốt hiệu dự án trước cho vay Nhưng đơn dựa vào vào đánh giá định tính chưa đủ mà phải xây dựng phát triển hệ thống tiêu phương pháp khoa học nhằm đánh giá dự án điều kiện định làm sở đưa giải pháp hữu hiệu quản lý hiệu Tại Sở Sở giao dịch Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam nói riêng, Ngân hàng thương mại nói chung cịn có nhiều bất cập cần điểu chỉnh để đạt mục tiêu nâng cao chất lượng tín dụng Ngân hàng
CHƯƠNG : NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NHTM
2.1 Phân tích thẩm định tài dự án kinh doanh bất động sản Thẩm định tổng vốn đầu tư:
Khi thẩm định tổng vốn đầu tư dự án Ngân hàng phải xem xét đánh giá tổng vốn đầu tư dự án tính tính tốn hợp lý hay chưa, tính tốn đầy đủ yếu tố cần thiết chưa, xem xét yếu tố làm tăng chi phí trượt giá, phát sinh thêm khối lượng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ có Bên cạnh đó, tiến độ bỏ vốn cần kiểm tra, đặc biệt cơng trình có thời gian xây dựng dài Tiến độ bỏ vốn xác định cho phù hợp với tiến độ thực dự án
(2)Sau tổng vốn đầu tư duyệt, Ngân hàng xem xét cấu vốn tài trợ cho dự án, ý tới khả đảm bảo vốn từ nguồn mặt quy mô tiến độ Mỗi dự án bất động sản thường có nguồn cung cấp chính: Vốn tự có chủ đầu tư, vốn trả trước người mua, vốn vay Ngân hàng Khi thẩm định, cán thẩm định phải xem xét tổng nguồn vốn tham gia bao nhiêu, tiến độ tham gia
Đối với nguồn tài trợ, ngân hàng xem xét mặt sau: Cơ sở pháp lý, quy mô nguồn tài trợ, cấu nguồn vốn, kế hoạch nguồn vốn
Thẩm định doanh thu, chi phí, giá thành lợi nhuận dự kiến
dự án
Ngân hàng thường thẩm định nội dung sau: Kiểm tra tổng chi phí dự án, Xác định giá thành sản phẩm, đánh giá chi phí tạo nên giá thành sản phẩm cao hay thấp, có hợp lý hay không, kiểm tra cách xác định doanh thu lợi nhuận dự án…
Xác định dòng tiền dự kiến hàng năm:
Dòng tiền dòng dự án đầu tư phần chênh lệch lượng tiền nhận với lượng tiền bỏ
Dòng tiền ròng (NCF=
= Tổng khoản thu kỳ
- Chi phí bỏ kỳ
Khoản thu kỳ doanh thu năm, giá trị lý TSCĐ thời điểm trung gian, cuối đời dự án
Các khoản chi kỳ: Chi phó đầu tư ban đầu, chi phí tạo TSCĐ thời điểm trung gian chi phí hàng năm dự án (không bao gồm khấu hao)
Xác định lãi suất chiết khấu dự án:
Lãi suất chiết khấu dự án chi phí hội(hay chi phí sử dụng vốn) bình quân, phụ thuộc vào cấu sử dụng vốn dự án Lãi suất chiết khấu phụ thuộc vào: Mức độ rủi ro dự án, cấu nguồn vốn mức độ kỳ vọng chủ đầu tư
(3)Ngân hàng thường sử dụng tiêu sau để thẩm định tiêu tài chính: NPV, IRR, DSCR, thời gian hoàn vốn, thời gian trả nợ Ngân hàng
Phân tích tình huống: Ngân hàng thường sử dụng phân tích độ nhạy phân tích tình excel để đưa tình xảy dự án
2.1 Chất lượng thẩm định tài dự án kinh doanh bất động sản
1 Các tiêu phản ánh chất lượng thẩm định dự án
Đối với ngân hàng, chất lượng công tác thẩm định tài việc cán Ngân hàng đưa kết luận cách xác tính khả thi, hiệu kinh tế, khả trả nợ, rủi ro đến ảnh hưởng đến khả sinh lời trả nợ dự án, mức độ chấp nhận rủi ro ngân hàng biện pháp phòng ngừa để định cho vay hay không dự án doanh nghiệp Một số tiêu phản ánh chất lượng thẩm định tài dự án :
Các tiêu định tính :
Mức độ đầy đủ, xác, phù hợp, khoa học nội dung thẩm định tài dự án
Kết thẩm định tài dự án có giá trị để Ngân hàng định tài trợ dự án, góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng
Mức độ điều chỉnh dự án thực triển khai Các tiêu định lượng :
Mức độ sai lệch thực thực tế so với dự đoán Ngân hàng Mức nợ xấu Ngân hàng loại hình cho vay theo dự án Chi phí thời gian công tác thẩm định
Thu nhập, chênh lệch lãi suất từ cho vay dự án bất động sản
1 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tài dự án kinh doanh bất động sản
(4) Hệ thống thông tin hỗ trợ Ngân hàng: Đó thơng tin ngành nghề, dự án tương tự, dự án BĐS khai thác, lạm phát, lãi suất chiết khấu…
Con người: Con người chủ thể hành động định chất lượng thẩm định
Chất lượng thẩm định nội dung khác dự án: Thẩm định tài bước cuối yếu tố đầu vào cho thẩm định tài dự án kết nội dung thẩm định khác, chất lượng thẩm định tài dự án phụ thuộc vào nội dung thẩm định trước
Điều kiện cơng nghệ thơng tin: Hệ thống thông tin cần phải xử lý trước đưa thơng số sở với hệ thống trang bị đại việc thu thập xử lý thơng tin nhanh chóng chuẩn xác
Tổ chức, điều hànhTổ chức thẩm định khoa học, hợp lý phát huy sức mạnh cá nhân, tập thể, máy móc trang thiết bị, khai thác nguồn lực phục vụ hoạt động thẩm định, thơng qua nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định tài dự án
Các nhân tố khách quan
Đặc thù ngành: Thị trường BĐS có thời gian đầu tư khai thác kéo dài, tính địa phương cao, vừa mang tính đặc thù ngành, vừa mang tính đa ngành
Hành lang pháp lý: Đầu tư bất động sản hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng nhiều của pháp luật sách Đặc biệt, Việt Nam văn quy phạm pháp luật bất động sản khơng ổn định quy định thay đổi ảnh hưởng đến tồn thị trường
(5)CHƯƠNG : THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH 1, NGÂN HÀNG ĐT&PTVN
2.1 Tình hình cho vay dự án bất động sản Sở giao dịch
Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chi nhánh Sở giao dịch đến 30/6/2010 1275 tỷ đồng, chiếm 15,5% dư nợ tín dụng tồn chi nhánh, loại trừ dư nợ cho vay tập đoàn Điện Lực Tập Đồn Dầu Khí chi nhánh dư nợ cho vay bất động sản chiếm tới gần 50% dư nợ thương mại chi nhánh Trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản chi nhánh dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản khác (mua bán, kinh doanh văn phòng, nhà ở) chiếm tỷ trọng lớn nhất, xây văn phòng cho thuê chiếm 23,4% tồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản Về chất lượng cho vay kinh doanh bất động sản chi nhánh, đến thời điểm 30/6/2010, tỷ lệ nợ xấu cho vay kinh doanh bất động sản chi nhánh 0, điều dự án chi nhánh dự án tốt, có vị trí trung tâm nguồn thu đảm bảo
Bảng 2.1: Biểu dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản thời điểm 30/06/2010
Đơn vị: Triệu đồng
STT Ngành
Dư nợ
30/6/2010 %
1 Đầu tư sở hạ tầng khu công nghiệp 305.59 0.02%
Đầu tư khu du lịch (Nhà hàng, Khách
sạn, Resort) 9,881.24 0.78%
3 Đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị 194,128.27 15.23% Kinh doanh bất động sản khác 720,055.56 56.48% Xây dựng văn phòng cho thuê 298,381.21 23.40%
6 Xây nhà để bán 52,200.62 4.09%
Tổng 1,274,952.49 100.00%
Nguồn: Báo cáo tình hình tín dụng tháng đầu năm 2010 chi nhánh SGD1
(6)Nhìn chung phương pháp thẩm định hiệu tài dự án đầu tư bất động sản chi nhánh Sở giao dịch (về cách tiếp cận, hệ thống tiêu sử dụng, phương pháp thẩm định, đàm phán .) phù hợp với điều kiện Việt Nam có nhiều điểm giống với tiêu sử dụng thành lập thẩm định hiệu dự án đầu tư giới Tuy nhiên bên cạnh mặt mạnh cơng tác thẩm định hiệu tài dự án đầu tư SGD1 cón vài hạn chế cần nghiên cứu khắc phục để công tác ngày hoàn thiện
Kết đạt
Về nội dung, phương pháp kỹ thuật thẩm định thực lôgic
Công tác thu thập, quản lý, phân tích, lưu trữ liệu ngành bất động sản nói chung dự án bất động sản liên quan nói riêng quan tâm trọng và thực liên tục, có hệ thống
Cách đánh giá thẩm định tài dự án bao quát, thẩm định tài doanh nghiệp lẫn tài dự án ln đề cao, không xem nhẹ mặt nào
Trong q trình thẩm định tài dự án, cán thẩm định vận dụng tốt tiêu đánh tài dự án lĩnh vực bất động sản
Về tổ chức điều hành có phân công hợp lý, hiệu
Công tác bồi dưỡng cán thẩm định, nâng cao nghiệp vụ chuyên môn được trọng
Hạn chế
Qua thực trạng thẩm định dự án nói chung, dự án kinh doanh bất động sản nói riêng cho thấy bên cạnh mặt đạt được, cịn tồn hạn chế cơng tác thẩm định tài dự án bất động sản Một số hạn chế sau:
(7) Nguồn trả nợ dự án dự tính chưa xác: Nguồn trả nợ dự án xác định dựa nguồn khấu hao bản, lợi nhuận sau thuế Việc trích khấu hao thực tế nhiều khác xa so với số liệu sổ sách nên nguồn trả nợ của dự án không dự tính ngân hàng
Xác định thời gian vay, thời gian ân hạn kỳ trả nợ khơng xác: Chưa tính đến yếu tố chậm tiến độ, ứng trước người mua…do xác đinh thời gan vay, ân hạn khơng xác
Phân tích rủi ro, Phân tích độ nhạy, tình dự án cịn mang nặng tính chủ quan tồn số khuyết điểm
Việc thẩm định tài dự án đơi cịn mang tính chủ quan, kết thẩm định cịn chịu ảnh hưởng nhiều mối quan hệ chi nhánh khách hàng
Chi nhánh chưa có mẫu báo cáo thẩm định riêng cho lĩnh vực bất động sản Một số hạn chế khác: Lãi suất chiết khấu chưa có chuẩn mực, lấy theo mức trung bình trọng số, nhiều xác định lãi suất yêu cầu vốn chủ sở hữu tùy tiện; Việc xác định tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ trống tối đa, tối thiểu, trung bình chưa chặt chẽ Tại chi nhánh, cán am hiểu xây dựng, bất động sản khơng có, chủ yếu đào tạo kinh tế, quản lý việc đánh giá dự án mặt kỹ thuật hay dự toán, tiến độ chưa tốt
Nguyên nhân
Những hạn chế công tác thẩm định tài dự án chi nhánh ảnh hưởng số nguyên nhân chủ quan khách quan sau:
Nguyên nhân chủ quan:
Thứ nhất: Thông tin kinh tế giúp cho cơng tác phân tích, đánh giá
tài dự án cịn nghèo nàn, thiếu thốn, chưa có hệ thống, chưa cập nhật xác
(8)định tài sản chấp, cầm cố, thời gian trả vốn vay mà khơng thẩm định kỹ nội dung tài dự án hiệu tài dự án
Thứ tư, hệ thống tổ chức , quản lý điều hành thẩm định tài dự án
nhiều yếu
Thứ năm, Đội ngũ cán thiếu kinh nghiệm thực tế hoạt động kinh
doanh bất động sản, chưa đào tạo chuyên sâu bất động sản, thẩm định tài dự án nên ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tài dự án
Nguyên nhân khách quan:
Thứ nhất, hệ thống quy phạm pháp luật liên quan chưa cụ thể, thống
các mức quy định cuả nhà nước khấu hao, kiểm tốn kế tốn chưa hồn thiện
Thứ hai, trình độ phát triển kinh tế Việt Nam giai đoạn
đầu chuyển sang kinh tế thị trường , nhiều hoạt động gắn liền với cịn chưa định hình rõ ràng , trí cịn chưa đựng nhiều rủi ro , bất ổn , công tác quản lý nhiều mặt cịn chưa có nề nếp , kinh nghiệm
Thứ ba, tình hình thị trường giá nói chung , thị trường giá tiền tệ nói
riêng tương đối ổn định khơng bất ổn , thêm vào hình thức thị trường tài chưa phát triển mạnh Việt Nam , tâm lý thói quen đầu tư chưa hình thành rõ nét , giá đồng tiền , vốn vay chưa quan tâm mức
CHƯƠNG : GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH
3.1 Khắc phục nhược điểm nội dung thẩm định DAĐT: Áp dụng phương pháp thẩm định đại
(9)cần vận dụng tiêu làm sở để xác định kỳ hạn trả nợ phù hợp với dòng tiền dự án đảm bảo hạn chế tình trạng cấu lại thời hạn trả nợ gia hạn nợ
Đối với dự án sử dụng ngoại tệ để tốn, Ngân hàng cần sử dụng mơ hình phân tích dự báo tỷ giá để xác định kế hoạch trả nợ nguồn nợ, dự án bất động sản chi phí đầu tư hay dịng thu bao gồm nội tệ ngoại tệ Cần dự báo tỷ giá xác định xác dịng tiền vào, dự án
Tính dịng tiền: Ngân hàng cần quan tâm phân tích tiêu tỷ lệ lấp đầy, giá bán, dịng tốn, hồn VAT, thu hồi tài sản cố định, độ trễ dòng tiền…để đưa định phù hợp
Tính doanh thu chi phí: Cả doanh thu, chi phí Ngân hàng cần vào thị trường khuynh hướng biến động, cần có phân tích chuyên sâu vĩ mô để đưa nhận định xác
Tính lãi suất chiết khấu: Ngân hàng cần có phân tích chun sâu lĩnh vực bất động sản để đánh giá lợi tức yêu cầu ngành, mức độ rủi ro chấp nhận lĩnh vực này…
Phân tích tài chính: Chi nhánh cần trọng tới hình thức tốn dự án thông qua việc xem xét nhu cầu vốn lưu động, tính hợp lý sách tiền mặt, sách dự trữ, tín dụng thương mại
Mở rộng phân tích độ nhạy: Trên sở sử dụng Table chiều, kết hợp nhiều yếu tố áp dụng phương pháp này, mở rộng table hai chiều thành Table chiều Table chiều
Mở rộng phân tích theo tình huống:
(10)3.2 Xây dựng trung tâm thông tin bất động sản phục vụ công tác thẩm định
Ngân hàng xây dựng hệ thống thông tin kết nối nội để tổng hợp, đánh giá từ nguồn khác thông tin từ nội chi nhánh, dự án cho vay thơng tin từ bên ngồi có trung tâm thơng tin bất động sản (có thể trực thuộc cơng ty bất động sản BIDV cơng ty cơng đồn BIDV) để phục vụ công tác thẩm định
3.3 Nâng cao trình độ nghiệp vụ cán thẩm định lên mức tư vấn bất động sản
BIDV cần phải xây dựng chiến lược dài hạn nguồn nhân lực, nêu rõ yêu cầu, mục tiêu hướng tới chiến lược phát triển Trong tập trung vào mặt sau: Coi trọng chất lượng công tác tuyển dụng, bố trí cán hợp lý, xây dựng sách đào tạo, bồi dưỡng cán phù hợp có chế độ đãi ngộ cách hợp lý.Một cán thẩm định giỏi phải người đào tạo, có kiến thức khơng lĩnh vực tài chính, mà cịn phải nắm bắt kiến thức tổng hợp khác kinh tế vi mô, vĩ mô, có tảng kiến thức rộng, nhân tố quan trọng khơng bỏ qua đạo đức nghề nghiệp 3.4 Ứng dựng khoa học công nghệ đại, sử dụng phần mềm phân
tích rủi ro thẩm định dự án vay kinh doanh bất động sản Hiện tại, có nhiều phần mềm phân tích dự án, nhiên phầm mềm thơng dụng dễ sử dụng phần mềm Cristal ball Mặc dù phần mềm nhiều đối tượng sử dụng, người lập dự án đầu tư, nhiên phần mềm chưa sử dụng hệ thống BIDV quyền phần mềm cao mức độ quan tâm đến phần mềm, hiểu biết phần mềm ban lãnh đạo chưa cao Để nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án, việc đưa vào sử dụng phần mềm cần thiết số lý sau:
(11)hơn Crystal ball giúp trả lời câu hỏi ‘liệu có thiếu hụt ngân sách xây dựng cơng trình không’, ‘khả dự án kết thúc thời hạn bao nhiêu’ ‘khả đạt Mức NPV
Crystal ball khắc phục những nhược điểm bảng tính là: sử dụng bảng tính, lần thay đổi bảng tính khơng thể khảo sát tồn kết khơng thể định lượng rủi ro tác động Ngồi phép phân tích “cái gì-Nếu”ln dẫn đến ước lượng điểm cho ta biết “có thể” xảy mà khơng cho ta biết có lẽ(đúng) Crystal ball khắc phục hai giới hạn này: Nhờ Crystal ball ta mơ tả phạm vi giá trị cho ô không chắn bảng tính Mọi ta biết giả thiết biểu diễn lúc Crystal ball mơ tả kết có khả đạt kết quả, cách cung cấp hình ảnh thống kê phạm vi khả vốn có giả thiết đưa
3.5 Tăng cường trao đổi thông tin ban đầu tư, công ty bất động sản BIDV chi nhánh
Hiện nay, ngồi lĩnh vực hoạt động Ngân Hàng, BIDV tham gia vốn vào dự án bất động sản Ngoài việc trực tiếp tham gia đầu tư vào dự án bất động sản thông quan quản lý vốn góp Ban Đầu Tư, tham gia góp vốn vào công ty đầu tư bất động sản, BIDV tham gia gián tiếp đầu tư vào dự án bất động sản qua Công ty cổ phần bất động sản BIDV hay công ty cổ phần Đầu tư cơng đồn BIDV Do trực tiếp tham gia vào dự án bất động sản nên phận có nhiều kinh nghiệm thơng tin lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên công tác phối hợp, trao đổi thơng tin, tìm kiếm hội chi nhánh đơn vị chưa tốt Để nâng cao chất lượng thẩm định dự án phối hợp hữu ích
(12) Xây dựng quy trình thẩm định riêng cho dự án bất động sản Hiện số sản phẩm cho vay đặc thù : Cho vay xây lắp, cho vay Thủy điện …đã BIDV ban hành Bất động sản lĩnh vực quan trọng BIDV, BIDV cần xây dựng quy trình, tiêu thẩm định, nội dung thẩm định …riêng bất động sản nhằm nâng cai chất lượng thẩm định
Về hệ thống thơng tin tồn hệ thống, BIDV cần xây dựng phần mềm thu thập xử lý thông tin riêng, thành lập tổ Thơng tin có nhiệm vụ thu thập, xử lý thơng tin cung cấp cho tồn hệ thống
Ngoài BIDV cần lập Website chia sẻ thơng tin tồn hệ thống, giúp việc chia sẻ thơng tin hiệu tận dụng kinh nghiệm, khả toàn đội ngũ cán thẩm định hệ thống
Về trang thiết bị nhìn chung cịn thiếu yếu , đặc biệt phần mềm chuyên dụng, hệ thống máy tính, mạng Internet Vì thời gian tới, mặt ngân hàng đầu tư thêm thiết bị, phương tiện để thu thập, xử lý thông tin, mặt khác phải đào tạo cán để tiếp nhận chuyển giao thiết bị công nghệ giúp cho việc sử dụng hiệu Về người: Để có đội ngũ cán chuyên mơn cao đáp ứng tình hình mới, Ngân hàng cần đầu tư mạnh vào công tác đào tạo, khơng giới hạn đào tạo nước mà cịn đào tạo nước ngồi, khơng giới hạn đợt đào tạo chuyên đề mà cần đào tạo thường xuyên, liên tục
Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước ngành liên quan
Đề nghị Ngân hàng Nhà nước nâng cấp trung tâm thông tin tín dụng Trung ương nhằm hỗ trợ cung cấp thơng tin cho hoạt động thẩm định tài dự án ngân hàng thương mại có hiệu hơn,
Đề nghị Ngân hàng Nhà nước mở rộng hoạt động, phạm vi, nội dung tăng tính cập nhật Trung tâm phịng ngừa rủi ro tín dụng
(13) Hạn chế thực cho vay theo định, vụ định cho vay Vinashin, tập đoàn điện lực …những năm vừa qua Giao quyền tự cho hệ thống ngân hàng nói chung, ngân hàng quốc doanh nói riêng
Nhà nước đạo doanh nghiệp nghiêm túc thực chế độ kế tốn, thống kê thơng tin báo cáo theo quy định
Nhà nước cần thành lập công ty chuyên trách định giá tài sản chấp để tránh sai lệch việc đánh giá tài sản chấp nhằm phục vụ tốt cho cơng tác thẩm định từ hạn chế rủi ro cho hoạt động ngân hàng
Đề nghị Nhà nước quy định rõ trách nhiệm người xem xét định đầu tư người uỷ quyền
Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát
(14)KẾT LUẬN